Дело №2-453/18 22 октября 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Туапсинский городской суд в составе:

председательствующего судьи Кит В.О.,

при секретаре: Арустамян Н.Г.,

с участием представителя истца ООО «УК Туапсе» - ФИО1, действующей на основании доверенности, 

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Жилкомсервис-Туапсе» к ФИО2 о взыскании задолженности за содержание общего имущества, пени, расходов по оплате государственной пошлины,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Жилкомсервис-Туапсе» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за содержание общего имущества в размере 281 427,88 рублей, пени в размере 9 708,52 рубля, всего в сумме 291 136,40 рублей, и расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 111 рублей, мотивируя свои требования тем, что ФИО2 является собственником нежилого помещения общей площадью 386,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> находится в управлении ООО «Жилкомсервис – Туапсе». Между собственниками и ООО «Жилкомсервис-Туапсе» заключен договор управления №-П от 01.06.2015 г. сроком на три года с последующей пролонгацией, т.е. действующий на данный момент. Согласно п.5.2.и п.5.11 договора собственник обязуется вносить плату за работы по содержанию общего имущества ежемесячно до последнего числа месяца, следующего за истекшим периодом. В нарушение условий договора ответчик не вносит плату за содержание общего имущества более трех месяцев. В соответствии с актом сверки от 03.04.2018 г. оплата ответчиком не производилась. Задолженность составляет 281 427,88 рублей. Заявленные требования мотивированы ст.210, п.1 ст.290 ГК РФ, п.1 ст.36, ст.39, ст.153 ЖК РФ. Согласно п.5.1. договора стороны несут материальную ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством. ООО «Жилкомсервис-Туапсе» произвело начисление пени в размере 9 708,52 рубля, которую просит взыскать в соответствии с ч.1 ст.330 ГК РФ, ч.14 ст.155 ЖК РФ, постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 г. №1340 «О применении с 0 1.01.2016 г. ключевой ставки Банка России». ООО «Жилкомсервис-Туапсе» уведомляло ответчика о необходимости погасить задолженность, что подтверждается досудебным уведомлением от 20.02.2018 г. Ответчик мер к погашению задолженности не принял. На основании ст.98 ГПК РФ просит взыскать государственную пошлину в размере 6 111 рублей. 

06.06.2018 г. в суд поступили уточненные исковые требования, согласно которым истец просит взыскать с ответчика задолженность по оплате за содержание общего имущества в размере 306 105,52 рубля, пени в размере 50 185,75 рублей, всего в сумме 356 291,27 рублей, и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 111 рублей.

03.07.2018 г. истец уточнил исковые требования. Просил суд взыскать с ответчика задолженность по оплате за содержание общего имущества в размере 313 590,08 рублей, пени в размере 88 225,84 рубля, всего в сумме 401 815,92 рубля, и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 111 рублей.

04.10.2018 г., 20.10.2018 г. истец представил в суд уточненные исковые требования, согласно которым просит взыскать с ответчика задолженность по оплате за содержание общего имущества в размере 241 062,28 рублей, пени в размере 24 752,94 рубля, всего в сумме 265 815, 22 рубля, и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 111 рублей. 

ООО «Жилкомсервис - Туапсе», руководствуясь Федеральным законом от 31.12.2017 года № 485-ФЗ «О внесении изменений в жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», уведомило, что 16 мая 2018 года в ЕГРЮЛ внесена регистрационная запись о факте изменения наименования организации с ООО «Жилкомсервис - Туапсе» на ООО «УК Туапсе».

Исковые требования, уточненные 04.10.2018 г., 20.10.2018 г. представитель истца – ФИО1, действующая на основании доверенности № от 25.07.2018 г., поддержала, дополнила пояснения тем, что экспертиза ООО «Митра», проведенная по делу, является недопустимым доказательством, выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам, помещения ФИО2 являются встроенно-пристроенными, имеют с жилым домом общий фундамент и стены, находятся на земельном участке многоквартирного дома и имеют аналогичный с ним адрес. Уточненные требования просила удовлетворить. 

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности ФИО3, возражала против взыскания с ответчика расходов на содержание общего имущества в размере 265 815, 22 рубля, включая пеню и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 111 рублей, мотивируя тем, что 29.12.2001 г. между администрацией г.Туапсе - Арендодатель и ФИО2, К., Б. –Арендаторы, заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №. Регистрация договора аренды произведена в установленном законом порядке. Согласно сведениям ЕГРН площадь указанного земельного участка составляет 328 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина, срок аренды земельного участка установлен до 29.12.2021 г. Предметом договора аренды является обособленный земельный участок, принадлежащий администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, размещен на территории земельного участка с кадастровым номером №. На земельном участке, с кадастровым номером №, находящимся в аренде у ФИО2, расположено нежилое помещение площадью 386,2 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащее ФИО2 на праве собственности. За содержание указанного нежилого помещения ООО «Жилкомсервис – Туапсе» начисляет ответчику оплату с учетом площади объекта, составляющей 386,2 кв.м., что противоречит закону и влечет нарушение прав ответчика, поскольку только часть помещений площадью 95,2 кв.м. является частью многоквартирного дома. 30.01.2002 г., между МП «РЭУ ЖКХ», именуемое «Предприятие» и владельцами нежилого помещения, в том числе ФИО2 – «Заказчик», был заключен договор №4527 о содержании объектов общей долевой собственности в жилищной сфере (эксплуатационные расходы), по условиям которого (пункт 1.1.) предметом договора являлось совместное содержание объектов общей долевой собственности в 

<

адрес> (встроенная часть). Площадь, занимаемая Заказчиком, согласно договора купли-продажи от 17.04.2001 г. и выкопировки поэтажного плана составляет 95,2 кв.м. Соответственно, в основу расчета ежемесячных платежей за содержание общего имущества, должна быть положена площадь только встроенной части нежилого помещения, принадлежащего ФИО2 Заключением эксперта ООО «Митра» установлено, в соответствии со счет-фактурой №291 от 31.03.2018 г. расчет стоимости по управлению, содержанию и ремонту МКД в отношении спорных помещений произведен по площади 386,2 кв.м. Экспертом установлено, что площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, принадлежащих на праве собственности ФИО2 составляет в период с 12.11.2015 г. по 13.02.2018 г. – 95,2 кв.м. и в период с 14.02.2018 г. по настоящее время – 95,8 кв.м., для определения суммы оплаты за содержание общего имущества необходимо пересчитать стоимость услуги за период с 12.11.2015 г. (с момента регистрации права собственности на исследуемые помещения) по настоящее время в соответствии с тарифами и занимаемой ответчиком площадью в период с 12.11.2015 г по 13.02.2018 г. – 95,2 кв.м. и в период с 14.02.2018 г по настоящее время – 95,8 кв.м. Согласно экспертизы общая сумма задолженности за содержание общего имущества составляет 59 504,28 рублей, пени 6 106,4 рублей, всего 65 610,68 рублей. В связи с чем, истец не верно производит расчет оплаты за содержание общего имущества, принимая за основу расчета общую площадь нежилого помещения - 386,2 кв.м. Экспертизой установлено, что внешняя часть объекта ФИО2 является отдельно стоящим зданием имеющим индивидуальные стены и фундамент. Здание находится на индивидуальном земельном участке, что установлено апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 11.10.2016 г. Расчет оплаты за содержание общего имущества, с учетом площади встроенных помещений истец, суду не предоставил, в связи с чем просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав пояснения представителей сторон, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

Материалами дела установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 386,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Регистрация права собственности произведена 12.11.2015 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29.03.2018 г.

01.06.2015 г. между ООО «Жилкомсервис-Туапсе» и собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес> в г.Туапсе общей площадью 2 850,5 кв.м. заключен договор 32П управления многоквартирным жилым домом № по 

<

адрес> условий договора следует, что договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе Управляющей организации (протокол б/н от 13.05.2015 г.). Предметом договора является обеспечение сохранности многоквартирного дома, обеспечение комплекса мер и работ по управлению многоквартирным домом, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества и инженерных сетей в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг (газоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) собственникам помещений в данном доме и лицам, пользующимся помещениями в доме в порядке, установленном действующим законодательством и настоящим договором.

Согласно пункта 4.3.1. договора управления многоквартирным домом, собственник обязан своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услугами, а также иные платежи, установленные по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принятому в соответствии с законодательством.

Пунктом 5.2. договора управления многоквартирным домом установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

Плата за содержание общего имущества включает в себя: плату за содержание и ремонт помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, текущему ремонту общего имущества, плату всех прочих утвержденных собственником услуг и работ по содержанию общего имущества. Стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества утверждена общим собранием собственников помещений 13 мая 2015 г. (протокол б/н от 13.05.2015 г.).

Размер платы за содержание и ремонт составляет 16,21 рублей за 1 кв.м. общей площади в месяц и корректируется управляющей организацией 1 раз в год на коэффициент инфляции (пункты 5.4 -5.6).

Согласно пункта 5.8. договора управления многоквартирным домом, основанием изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества является либо протокол соответствующего собрания собственников, либо уведомление управляющей организации, направляемое в адрес собственника посредством размещения на досках объявлений многоквартирного дома.

Оплату всех работ и услуг, в период действия настоящего договора, собственник и лица, пользующиеся помещениями в доме в порядке, установленном действующим законодательством, производят ежемесячно, до последнего числа месяца. Следующего за месяцем оказания услуг (п.5.11).

В случае несвоевременной оплаты оказанных управляющей организацией работ и услуг, с собственника и лиц, пользующихся помещениями в этом доме взимается пеня в размере и в порядке, установленном действующим законодательством (п.5.12).

Согласно раздела 14 договора управления многоквартирным домом, договор действует с 01.06.2015 г., заключен на срок три года и считается пролонгированным на тех же условиях и тот же срок, если ни одна из сторон в срок не менее чем 30 дней не заявила о своем намерении расторгнуть договор.

Доказательств расторжения, прекращения договора суду не представлено.

Согласно уведомления №344 от 17 мая 2018 г. в Единый государственный реестр юридических лиц внесена регистрационная запись о факте изменения наименования организации с общества с ограниченной ответственности «Жилкомсервис-Туапсе» на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Туапсе». Новое наименование организации ООО «УК Туапсе».

Согласно уведомления ООО «Жилкомсервис –Туапсе» от 01.07.2015 г. размер платы за содержание и ремонт общего имущества установлен в размере 17,59 рублей в месяц за 1 кв.м. общей площади, на период с 01.07.2015 г. по 01.07.2016 г. 

Согласно представленному истцом при обращении в суд акту сверки от 03.04.2018 г. сумма долга ответчика по содержанию общего имущества многоквартирного дома составила 281 427,88 рублей, в том числе: сальдо на 01.11.2017 г. в размере 256 795,96 рублей, и задолженность образовавшаяся с 31.01.2018 г. по 31.03.2018 г. 

Согласно акта сверки от 04.06.2018 г. сумма долга ответчика по содержанию общего имущества многоквартирного дома составила 306 105,52 рубля, в том числе: сальдо на 01.01.2018 г. в размере 256 795,96 рублей, а также задолженность образовавшаяся с 31.01.2018 г. по 31.05.2018 г. 

Согласно акта сверки от 29.06.2018 г. сумма долга ответчика по содержанию общего имущества многоквартирного дома составила 313 590,08 рубля, в том числе: сальдо на 29.12.2017 г. в размере 256 795,96 рублей, а также задолженность образовавшаяся с 31.01.2018 г. по 31.06.2018 г.

Начало периода расчета задолженности истец при обращении с иском в суд не указывал и документально не подтверждал. 

Согласно дополнениям к исковому заявлению от 04.10.2018 г. расчет вышеуказанных сумм истец производил с декабря 2014 г. В связи с тем, что право собственности ответчика на нежилое помещение зарегистрировано с 12.11.2015 г., расчет задолженности должен исчисляется с указанной даты. Истцом произведена корректировка расчета (счет – фактура №512 от 29.12.2017 г.), в результате которой, сумма взыскания уменьшена на 77 788,40 рублей, которые были начислены с декабря 2014 г. по 12.11.2015 г.

Согласно акта сверки от 04.10.2018 г. сумма долга ответчика по содержанию общего имущества многоквартирного дома составила 241 062,28 рублей за период с 12.11.2015 г. по 03.10.2018 г. 

Документов, подтверждающих оплату ответчиком за содержание общего имущества многоквартирного дома суду не представлено.

Возражая против расчета взыскиваемой суммы, ответчик указывает, что за содержание нежилого помещения ООО «Жилкомсервис – Туапсе» необоснованно начисляет ФИО2 оплату с учетом площади объекта, составляющей 386,2 кв.м. Необоснованность мотивирует тем, что 30.01.2002 г., между МП «РЭУ ЖКХ», именуемое «Предприятие» и владельцами нежилого помещения, в том числе ФИО2 – «Заказчик», был заключен договор №4527 о содержании объектов общей долевой собственности в жилищной сфере (эксплуатационные расходы), по условиям которого (пункт 1.1.) предметом договора являлось совместное содержание объектов общей долевой собственности в 

<

адрес> (встроенная часть). Площадь, занимаемая Заказчиком, согласно договора купли-продажи от 17.04.2001 г. и выкопировки поэтажного плана составляет 95,2 кв.м. Из условий договора следует, что только часть нежилого помещения ФИО2 является частью многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Соответственно, в основу расчета ежемесячных платежей за содержание общего имущества, должна быть положена площадь только встроенной части нежилого помещения, принадлежащего ФИО2 

С целью определения площади встроенной части нежилого помещения, представитель ответчика просила назначить экспертизу.

Определением Туапсинского городского суда от 03.07.2018 г. по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Митра».

Согласно экспертному заключению № от 28.08.2018 г. помещения, расположенные в литере А, а именно №, № образуют самостоятельный объект недвижимости – здание, имеющее надземную и подземную части, включающее в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения. Площадь здания, образованная из помещений №, №, составляет 290,4 кв.м.

Часть помещений с кадастровым номером 23:51:0102009:488, по адресу: 

<

адрес>, а именно помещения №, расположены в цокольном этаже и являются частью многоквартирного жилого дома, площадь данных помещений составляет 95,8 кв.м.

Для определения суммы оплаты за содержание общего имущества необходимо пересчитать стоимость услуги за период с 12.11.2015 г. (с момента регистрации права собственности на исследуемые помещения) по настоящее время в соответствии с тарифами и занимаемой заказчиком площадью в период с 12.11.2015 г. по 13.02.2018 г. – 95,2 кв.м. (до перепланировки) и в период с 14.02.2018 г. по настоящее время – 95,8 кв.м. (с учетом перепланировки).

Ежемесячная плата по управлению, содержанию и ремонту МКД в период с 01.01.2017 г. по настоящее время с учетом площади спорных помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес> и на основании тарифов (л.д. 91) должна составлять без учета расходов на ОДН, ХВС, ОДН водоотведение и ОДН электроснабжение, указанных в счет-фактуре № от 31 марта 2018 г. (л.д. 12):

-в период с 12.11.2015 г. по 01.01.2017 г. – тарифные планы истцами не предоставлены, произвести расчеты за данный период времени не представляется возможным;

-в период с 01.01.2017 г. по 13.02.2018 г. – 1 800,23 рубля;

-в период с 14.02.2018 г. по настоящее время – 1 811,58 рублей.

Определить из чего сложилась сумма задолженности на 29.12.2017 г. согласно акту сверки от 03.04.2018 г. (л.д. 11) в сумме 256 795,96 рублей не представляется возможным, так как в материалах дела отсутствует документация о месяцах просрочки платежей, о тарифах на каждый месяц просрочки платежей, отсутствует документация по определению расчета пени за просроченные платежи. Определить какова сумма оплаты за содержание имущества с учетом площади встроенной части нежилого помещения с кадастровым номером 23:51:0102009:488, расположенного по адресу: 

<

адрес> не представляется возможным.

Согласно выводам эксперта, имеется разница между суммой задолженности по оплате за содержание общего имущества, взыскиваемой ООО «Жилкомсервис-Туапсе» с ФИО2 согласно заявленного иска и суммой оплаты, установленной с учетом площади встроенной части нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного п адресу: 

<

адрес>.

Определить разницу между суммой задолженности заявленной к взысканию истцом и суммой оплаты с учетом площади встроенной части нежилого помещения, принадлежащего ответчику, определить сумму пени не представляется возможным по причине отсутствия в материалах дела вышеуказанных документов.

Испрашиваемые документы у истца истребованы. 

Из дополнений к экспертному заключению № следует, что сумма оплаты за содержание общего имущества за период с 12.11.2015 г. (с момента регистрации права собственности на исследуемое помещение) по настоящее время в соответствии с тарифами и занимаемой ответчиком площадью в период с 12.11.2015 г. по 13.02.2018 г. – 95,2 кв.м. и в период с 14.02.2018 г. по настоящее время – 95,8 кв.м., составляет 59 504,28 рублей.

Сумма пени в период просрочки платежей с 29.12.2017 г. по 04.10.2018 г. составляет 6 106,40 рублей. Всего 65 610,68 рублей. 

У суда не имеется оснований не доверять выводам заключения эксперта. Судебная экспертиза назначена и проведена в соответствии с требованиями гражданского-процессуального законодательства. Об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения согласно ст. 307 УПК РФ эксперт предупрежден.

Представитель истца критически относится к заключению эксперта, мотивируя тем, что объект, принадлежащий ФИО2 является встроенно-пристроенным помещением, расположенным на земельном участке с кадастровым номером №, с разрешенным использованием - для размещения многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями торгового назначения, находящимся по адресу: 

<

адрес>. Аналогичный адрес имеют многоквартирный дом и нежилое помещение, принадлежащее ФИО2 Данные объекты также имеют единый фундамент и общие стены. 

Утверждения представителя истца противоречат представленным по делу доказательствам. 

В судебном заседании опрошен эксперт ООО «Митра» П. пояснивший, что в результате исследования им установлено, что принадлежащее ФИО2 нежилое помещение имеет надземную и подземную части. Часть помещений площадью 95,8 кв.м. расположена в цокольном этаже многоквартирного дома. Между надземной частью и многоквартирным жилым домом имеется пустота, нет единой стены, связывающей два здания, что также подтверждается сведениями, представленными в техническом паспорте, согласно которому, каждый из объектов: многоквартирный жилой дом и спорный объект, имеют самостоятельные стены. Общая стена отсутствует. Каждое здание имеет собственный фундамент и собственную осадку.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта истец суду не представил.

При проверке экспертом расчета задолженности по содержанию общего имущества многоквартирного дома, представленного истцом, за основу принята площадь встроенных помещений, иные показатели: период, услуги, тариф, не изменялись.

Согласно материалам дела, в производстве Туапсинского городского суда находилось гражданское дело № по иску ФИО4, ФИО2. ФИО5 к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102008:7 расторгнутым и взыскании неосновательного обогащения.

Решением Туапсинского городского суда от 15.06.2016 г. заявленные требования удовлетворены. На решение суда представителем администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района подана апелляционная жалоба.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11.10.2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации магазина, площадью 328 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве аренды ФИО4, ФИО2, ФИО5 на основании договора аренды земельного участка от 29.12.2001 г. № 3602.

Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения многоквартирного жилого дома многоэтажной застройки со встроено-пристроенными помещениями, площадью 2 580 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Судом апелляционной инстанции усматривается, что земельный участок площадью 328 кв.м. с кадастровым номером №:7 входит в границы земельного участка с кадастровым номером 23:51:0102009:665, однако, является самостоятельным земельным участком с установленными границами.

Нежилое помещение, принадлежащее ФИО2 площадью 386,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> фактически является одноэтажным строением, одна сторона которого примыкает к многоквартирному жилому дому. Нежилые помещения имеют самостоятельный вход и расположены на земельном участке площадью 328 кв.м. с кадастровым номером 23:51:0102008:7, примыкающем к жилому дому, который был сформирован непосредственно для использования под магазин, встроенные помещения находятся в границах данного участка, который является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Из содержания ст.61 ГПК РФ следует, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением не доказываются вновь и не подлежат оспариванию. 

В связи с чем, доводы представителя истца о том, что помещения ФИО2 являются частью многоквартирного дома, находятся на земельном участке многоквартирного дома, противоречат материалам гражданского дела.

Выводы эксперта не противоречат выводам суда апелляционной инстанции, при этом экспертом установлено, что только часть нежилых помещений ФИО2 площадью 95,8 кв.м. является встроенными по отношению к многоквартирному дому, в связи с чем, действующим законодательством на ответчика возложена обязанность нести расходы на содержание общего имущества с учетом площади встроенных помещений.

По общему правилу, на основании ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

Согласно ст.289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу ч.1 ст.290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Собственникам помещений в многоквартирном доме, согласно ст.36 ЖК РФ, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статье 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Частью 1 ст.37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Статьей 153 ЖК РФ определено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.

Пунктом 30 Правил № 491 предусмотрено, что содержание общего имущества обеспечивается, в том числе собственником помещений за счет собственных средств.

Из анализа указанных норм следует, что участие каждого участника долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом, а также наличия/отсутствия договора, заключенного непосредственно, самим собственником помещения с управляющей компанией.

Ответчик, как собственник нежилых помещений, часть которых расположена в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание помещений, находящихся в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственных помещений, оплата потребляемых в них коммунальных услуг, никоим образом не освобождает собственника от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

В силу ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

В соответствии с пунктами 16, 17 Правил № 491 собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

На основании пункта 31 Правил № 491 размер платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

По смыслу положений статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Исходя из изложенного, ответчик не освобожден от обязанности производить оплату за содержание общего имущества, данные расходы несет в размере доли в праве собственности на общее имущество. При расчете ежемесячного платежа за содержание общего имущества подлежит применению площадь встроенных нежилых помещений, принадлежащих ответчику, расположенных в цокольном этаже многоквартирного дома, составляющая 95,8 кв.м.

Согласно выводам эксперта, сумма задолженности за содержание общего имущества, с учетом площади встроенных помещений, составляет 59 504,28 рублей за период с 12.11.2015 г. по 03.10.2018 г., сумма пени 6 106,40 рублей. Всего 65 610,68 рублей.

Требования истца подлежат частичному удовлетворению – в сумме 65 610,68 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С учетом суммы взыскиваемой задолженности, требования о взыскании государственной пошлины подлежат частичному удовлетворению в размере 2 168,32 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст., ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Туапсе» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Туапсе» 65 610,68 рублей, в том числе: задолженность по оплате за содержание общего имущества в размере 59 504,28 рублей за период с 12.11.2015 г. по 03.10.2018 г., пени в размере 6 106,40 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Туапсе» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 168,32 рублей, оплаченную государственную пошлину в сумме 3 942 рубля 68 копеек возвратить ООО «Управляющая компания Туапсе» как излишне оплаченную.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда, через Туапсинский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения оглашена 22 октября 2018 года.

Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2018 года.

Председательствующий: (копия)