Дело №2-20/2021

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

27 июля 2021 года г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Фроловой С.Л.

при секретаре Юрьевой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» о защите прав потребителей,

установил:

Истцы с учетом уточненных требований (т.1, л.д. 2-7, 106-107, 112-113) обратились в суд с иском к ответчику, указав, что в процессе принятия объекта долевого строительства были выявлены недостатки, а именно створки окон и балконных дверей в спальне и кухне пропускают воздух, негерметичны, в связи с чем отказались от приемки квартиры до устранения недостатков. Стоимость устранения данных недостатков, согласно локального расчета ООО «Центр оценок и экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ составляет 86046 руб. 24 коп. Направленные в адрес ответчика претензии оставлены без удовлетворения. В связи с чем заявлены требования о взыскании в пользу ФИО1, ФИО2 убытков в размере 86 046 руб. 24 коп. на оплату расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства по договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ; взыскании в пользу ФИО1 убытков в размере 5 500 руб. в возмещение расходов на проведение строительно-технической экспертизы; взыскание в пользу ФИО1, ФИО2 неустойки за нарушение сроков устранения недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 67 116 руб. 07 коп.; взыскание в пользу ФИО1, ФИО2 неустойки за нарушение сроков возмещения расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 023 руб. 24 коп., и 385 руб. соответственно; взыскание в пользу ФИО1, ФИО2 неустойки за нарушение сроков возмещения расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату выплаты 86 046 руб. 24 коп. и 5 500 руб. соответственно; взыскание в пользу ФИО1 10 000 руб. в счет компенсации морального вреда; взыскании в пользу ФИО2 10 000 руб. в счет компенсации морального вреда; взыскание в пользу ФИО1 за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в его пользу; взыскании в пользу ФИО2 за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в ее пользу; признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства: квартира № общей площадью 60,54 кв.м. на 1 этаже 10-этажного многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> (по генплану) на земельном участке с кадастровым номером №; признать недействительным пункт 8.4 договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части, допускающей превышение срока безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства более 45 дней с момента получения застройщиком соответствующего требования. 

В связи с внесенными изменениями в учредительные документы ООО «Гарант-жилье» изменило название на ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье».

ФИО1, в судебном заседании поддержал уточненные требования.

ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненные требования, представила заявление, в котором просила указать в резолютивной части решение, на взыскание денежных средств в пользу ФИО1 по требованиям указанным в пунктах 1, 3, 4, 5 просительной части искового заявления, без указания на взыскание в пользу ФИО2 (т.2, л.д. 145).

Представитель истцов ФИО3 поддержал уточненные требования.

Представитель ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержала представленные письменные возражения (т.1, л.д. 108-110, т.2, л.д. 75-77).

Представитель ООО «Смоленский бриллиант», извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, возражений по заявленным требованиям не представил. 

Заслушав объяснения лиц явившихся в судебное заседание, опросив специалиста, свидетеля, эксперта, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 5, 6-8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч.6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 указанного Закона).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 указанного Закона).

Согласно пункту 1 статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. 

При этом данная неустойка взыскивается без ограничения какой-либо суммой (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». 

Как предусмотрено статьёй 22 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», требования потребителя о возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Таким образом, в случае неудовлетворения застройщиком требования истца (дольщика) о возмещении расходов на исправление недостатков объекта долевого строительства в десятидневный срок, установленный ст.22 Закона РФ «О защите прав потребителей», он имеет право на взыскание неустойки в соответствии со ст.23 указанного Закона.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Гарант-жилье» заключен договор № № № участия в долевом строительстве квартиры квартира № общей площадью 60,54 кв.м. на 1 этаже 10-этажного многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> (по генплану) на земельном участке с кадастровым номером №. Денежные средства по договору внесены в полном объеме, претензий по выполнению условий договора не имеется (т.1, л.д. 11-19, 78). 

Согласно п. 2.3 договора предполагаемый срок окончания строительства объекта и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с разрешением на строительство 3 квартал 2018 г.

Согласно п. 6.1 договора срок передачи квартиры определяется периодом времени и составляет 90 календарных дней. Начало периода определяется календарной датой, следующей за датой истечения 90 календарных дней с даты первоначального ввода объекта в эксплуатацию и указанной в п. 2.3. настоящего договора.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию № получено ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 79).

Как следует из пояснений представителя ответчика и не отрицается стороной истца, фактически строительство дома завершено в ДД.ММ.ГГГГ г., впоследствии в связи со взаимной договоренностью подписан акт № № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Гарант-жилье» приема передачи объекта долевого строительства для проведения отделочных работ (т.1, л.д. 111).

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцов направлено уведомление о завершении строительства и необходимости явки для подписания акта приема передачи, которое получено истцами ДД.ММ.ГГГГ (т.1., л.д. 73-74).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гарант-жилье» составлен односторонний акт приема-передачи объекта недвижимости, из которого усматривается, что истцы были уведомлены о завершении строительства, необходимости явки для подписания настоящего акта (п.2), кроме того в акте отражено, что на дату подписания акта существенных недостатков дефектов объекта долевого строительства (квартиры), в рамках норм и положений действующего гражданского законодательства РФ, в том числе требований, установленных ФЗ №214, а так же условий, предусмотренных договором участия в строительстве, препятствующих передаче объекта дольщикам, не выявлено, что подтверждается ранее подписанным мстцами актом приема-передачи объекта долевого строительства для проведения отделочных работ № № от ДД.ММ.ГГГГ Акт направлен истцам (т.1, л.д. 73, 74).

Вместе с тем как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, что до получения уведомления о подписании акта приема передаче объекта от ДД.ММ.ГГГГ, а так же после подписания акта от ДД.ММ.ГГГГ истцами направлялись ответчику претензии относительно имеющихся в квартире недостатков и просьбами об их устранении, а именно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, и полученные ответчиком в тот же день (т.1, л.д. 75, 77). 

Кроме того как следует из пояснений представителя ответчика на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ проведен комиссионный осмотр квартиры, составлен акт ДД.ММ.ГГГГ.

Так актом от ДД.ММ.ГГГГ в составе представителя ООО «Смоленский бриллиант», ООО «ДСК», ООО «Гарант-жилье», с участием ФИО1 в результате осмотра объекта долевого строительства установлено поддувание балконной двери, окон в спальне, кухне, в зале (т.1, л.д. 76).

Так же согласно пояснениям представителя ответчика после повторного обращения ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в квартире истца проведены работы по регулировке оконных створок. Вместе с тем каких-либо доказательств устранения имеющихся дефектов суду ответчиком не представлено.

В связи с имеющимися недостатками объекта долевого строительства ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ организовано проведение обследования квартиры специалистом ООО «Оценок и экспертиз» с участием представителя ООО «Гарант-жилье», согласно заключения выявлено нарушение теплозащитных свойств левого и правого, нижнего притворного дверного блока, правого и нижнего притворов оконного блока на кухне, нижнего притвора оконного блока, импостного притвора оконного блока комнаты с балконом, нижнего притвора оконного блока комнаты без балкона, так же выявлен свищ в узле соединения оконного и дверного блока комнаты с балконом. Стоимость затрат на устранение причин выявленных недостатков составила 86 046 руб. 24 коп. (т.1, л.д. 26-72).

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ООО «Гарант-жилье» ДД.ММ.ГГГГ направлялась претензия, полученная последним ДД.ММ.ГГГГ о выплате в счет стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства 86 046 руб. 24 коп. в течение 10 дней с момента получения претензии, о выплате 5 500 руб. в счет возмещения расходов на оплату услуг ООО «Центр оценок и экспертиз» в течение 10 дней с момента получения претензии; компенсации морального вреда (т.1, л.д. 24-25). 

Так же истцами в адрес ООО «Гарант-жилье» ДД.ММ.ГГГГ направлялась претензия, полученная последним ДД.ММ.ГГГГ о выплате неустойки за нарушение сроков устранения недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 67 116 руб. 07 коп. в течение трех дней с момента получения претензии; неустойки за нарушении сроков возмещении расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 023 руб. 24 коп. и 385 руб. в течение трех дней с момента получения претензии; неустойки за нарушение сроков возмещения расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату выплаты 86 046 руб. 24 коп. и 5 500 руб. соответственно в полном размере (т.1, л.д. 20-21).

Допрошенный в качестве свидетеля инженер ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» Н.С.А. пояснил, что присутствовал при осмотре квартиры истцов по направленной претензии на предмет имеющихся дефектов относительно установленных окон и балконной двери, были выявлены недостатки, о чем был составлен акт, так же истцы предъявляли претензии по поводу холодных полов и некачественной отделки, однако данные дефекты не подтвердились. Акта об устранении недостатков подписанного истцами не имеется. Так же присутствовал зимой ДД.ММ.ГГГГ при осмотре квартиры истцов, был составлен акт, которым были выявлены недостатки в данной квартире. 

Данные претензии ответчиком оставлены без удовлетворения, в связи, с чем истцы обратились в суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований истцами представлен технический отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается, что в ходе тепловизорного исследования оконных изделий в квартире 

<

адрес> выявлено нарушение теплозащитных свойств (продувание в местах примыкания створок к коробке оконных блоков, свищ через оконную ручку в комнате без балкона, свищ в месте примыкания оконного блока с балконной дверью в комнате с балконом) исследуемых изделий, что не соответствует требованиям СП 50.13330.2012 п. 5.7. Согласно таблице №4, п. 1.12, 1.15 методики исследования объектов: оконных заполнений из ПВХ выявленное несоответствие является дефектом изготовления оконных блоков критическим, неустранимым, что обуславливает необходимость полной замены изделий. Стоимость устранения выявленных недостатков составляет 86 046 руб. (т.1, л.д. 26-68).

В судебном заседании опрошен специалист проводивший исследования и составивший технический отчет № от ДД.ММ.ГГГГ Ф.Д.А., который поддержал выводы изложенные в техническом отчете и наличие имеющихся дефектов оконных заполнений в обследуемой квартире.

В виду не согласия ответчика с предоставленным истцами техническим отчетом, и по ходатайству ответчика, судом назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЦентрБизнесКонсалтинг».

Из выводов содержащихся в экспертном заключении следует, что при проведении телевизорного исследования оконных блоков и балконных дверей в квартире 

<

адрес> зафиксированы дефекты конструкций, заключающиеся в несоответствии установленных профилей требованиям СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий», что выражается в нарушении теплозащитных свойствах, которые приводят к образованию конденсата и плесени на данном узле. Выявленные деффекты возникли в процессе производства исследуемых конструкций. Выявленные дефекты являются неустранимыми, возникшими в процессе производства (т.2, л.д. 3-24).

Согласно определения суда по ходатайству стороны истца по делу назначена дополнительная экспертиза проведение которой поручено экспертам ООО «ЦентрБизнесКонсалтинг».

Из выводов содержащихся в экспертном заключении стоимость замены оконных блоков и балконных дверей в квартире 

<

адрес> по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 82 568 руб. (т.2, л.д. 50-68)

В ходе судебного процесса эксперт Я.А.М. поддержал выводы, приведенные в экспертном заключении, пояснив, что совокупности представленных им материалов было достаточно для проведения исследований и осуществления в указанных в заключение выводов. 

Оценив, представленные экспертные заключения проведенных по делу судебных экспертиз, а также показания допрошенного в ходе рассмотрения дела эксперта, составивших вышеуказанные заключения и давшего необходимые пояснения заключению, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности экспертных заключений, поскольку экспертизы проведены компетентным экспертом, имеющими требуемую квалификацию и стаж работы в соответствующей области, рассматриваемые экспертизы выполнены в соответствии с действующим законодательством, не противоречат иным материалам дела, кроме того, эксперт предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

При таких обстоятельствах, руководствуясь экспертным заключением, суд приходит к выводу о том, что размер расходов, необходимых для устранения недостатков объекта, составляет 82 568 руб.

Доводы ответчика о несогласии с проведенной по делу экспертизы, равно как и дополнительной экспертизы, суд находит несостоятельными, сама экспертиза не оспорена, рецензии о несоответствии выводов эксперта суду не предоставлено, указание на то, что стоимость, размер подоконной доски не соответствует размеру, указанному в проектной документации не могут быть приняты во внимание так как экспертом при проведении исследований, фактически производился замер установленных в квартире истцов окон, стоимость определена исходя из соответствующих исследований, методом сравнения фактических данных, руководствуясь государственными расценками.

В этой связи суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истцов в части взыскания расходов, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства, вместе с тем данный размер данных расходов суд определяет исходя из проведенной по делу экспертизы – 82 568 руб., который подлежит взысканию в пользу каждого из истцов в размере 41 284 руб.

Разрешая требование истцов об оспаривании одностороннего акта приема – передачи квартиры, суд исходит из того, что в соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2.3 договора предполагаемый срок окончания строительства объекта и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с разрешением на строительство ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно п. 6.1 договора срок передачи квартиры определяется периодом времени и составляет 90 календарных дней. Начало периода определяется календарной датой, следующей за датой истечения 90 календарных дней с даты первоначального ввода объекта в эксплуатацию и указанной в п. 2.3. настоящего договора.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию № получено ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 79).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Гарант-жилье» подписан акт№ приема передачи объекта долевого строительства для проведения отделочных работ (т.1, л.д. 111). 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцов направлено уведомление о завершении строительства и необходимости явки для подписания акта приема передачи, которое получено ДД.ММ.ГГГГ (т.1., л.д. 73-74).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гарант-жилье» составлен односторонний акт приема-передачи объекта недвижимости, из которого усматривается, что истцы были уведомлены о завершении строительства, необходимости явки для подписания настоящего акта (п.2), кроме того в акте отражено, что на дату подписания акта существенных недостатков дефектов объекта долевого строительства (квартиры), в рамках норм и положений действующего гражданского законодательства РФ, в том числе требований, установленных ФЗ №214, а так же условий, предусмотренных договором участия в строительстве, препятствующих передаче объекта дольщикам, не выявлено, что подтверждается подписанным ими актом приема-передачи объекта долевого строительства для проведения отделочных работ № от ДД.ММ.ГГГГ Акт направлен истцам (т.1, л.д. 73, 74).

Вместе с тем как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается до получения уведомления о подписании акта приема передаче объекта от ДД.ММ.ГГГГ, а так же после подписания акта от ДД.ММ.ГГГГ истцами направлялись претензии относительно имеющихся в кварте недостатков и просьбами об их устранении, а именно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, полученные ответчиком в тот же день (т.1, л.д. 75, 77). 

В силу ч. ч. 1 - 3 ст. 7 Федерального закона от дата № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии с п. 6 ст. 8 Федерального закона от дата N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

В силу ч. 5 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 6 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В статье 12 Федерального закона от дата № 214-ФЗ указано, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вопреки доводам ответчика, указание истцами на выявленные недостатки не противоречит ни положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, ни условиям заключенного сторонами договора.

Учитывая, что истцами дважды направлялись претензии, указывалось на имеющиеся недостатки квартиры, а ответчик отмеченные недостатки не устранял, не представив относимых и допустимых доказательств об устранении недостатков и в ходе разбирательства дела, оснований считать истцов уклонившимися или отказавшимися от приемки квартиры у ответчика не имелось.

Так же судом обращается внимание на то, что многоквартирный дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, при этом 90-ти дневный срок передачи объекта долевого строительства начал течь с ДД.ММ.ГГГГ, закончился ДД.ММ.ГГГГ, тогда как односторонний акт передачи мог быть составлен не ранее ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ плюс два месяца.)

Истцы воспользовались правом отказаться от принятия объекта долевого строительства при имеющихся в нем недостатках до возмездного устранения, истца вправе не принимать объект долевого строительства вплоть до выполнения застройщиком обязанностей предусмотренных ч.2, ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ.

Доводы ответчика о наличии акта от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между застройщиком и истцами, правового значения применительно к основанию для составления одностороннего акта передачи квартиры не имеет, поскольку объект долевого строительства не может быть передан дольщику до момента выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме данный акт составлен о передаче квартиры для проведения отделочных работ; равно как суд находи несостоятельным ссылку ответчика о том, что квартира находилась в пользовании истцов, производилась оплата за коммунальные ресурсы. 

Участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен застройщиком с отступлением от условий договора и (или) указанных в ч.1, ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта (Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации №3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018 г., определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.05.2018 г. №15-КГ18-3, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30.01.2018 г. №18-КГ17-222).

При таких обстоятельствах односторонний передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, как составленный с нарушением положений Федерального закона от 30.12. 2004 г. № 214-ФЗ. При этом данный акт нарушает права и законные интересы истцов, поскольку с момента его составления влечет для них последствия, предусмотренные для передачи объекта долевого строительства.

Требования истцов о признании пункта 8.4 договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части допускающей превышение срока безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства более 45 дней с момента получения застройщиком соответствующего требования, суд находит так же подлежащим удовлетворению в виду следующего.

В соответствии с ч.9, ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ не содержит ограничений срока безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства. Вместе с тем п.1, ст.20 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что срок устранения недостатков товара, определенный в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Таким образом, п.8.4 договора является недействительным в виду несоответствия требованиям п.1, ст.20 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части допускающей превышение срока безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства более 45 дней с момента получения застройщиком соответствующего требования (ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

В этой связи суд так же находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истцов в части взыскания неустойки. 

При разрешении требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя об устранении недостатков, суд приходит к следующему. 

Как установлено в судебном заседании, к ответчику с претензией о наличии недостатков истцы обратились ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 75), которая получена ДД.ММ.ГГГГ, акт осмотра произведен только ДД.ММ.ГГГГ, однако им подтверждены указанные в претензии недостатки.

Срок устранения недостатков определяется равным 45-дням. Однако недостатки квартиры ответчиком не устранены.

Согласно ч.6 ст. 7 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

При указанных обстоятельствах, суд находит требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя об устранении недостатков, обоснованными. 

Разрешая вопрос о размере неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя об устранении недостатков, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, суд приходит к следующему. 

Частью 8 ст. 7 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от дата N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от дата N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Частью 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от дата N 2300-1 "О защите прав потребителей" установлено, что за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Принимая во внимание, положения ч. 8 ст. 7 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в указанном случае размер неустойки (пени) должен быть рассчитан как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от дата N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Таким образом, неустойка подлежит начислению с ДД.ММ.ГГГГ и размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (претензия о возмещении стоимости недостатков) составит 64 403 руб. 04 коп. (82 568х1%х78дн.), которая подлежит взысканию в пользу истцов в равных долях, по 32 201 руб. 52 коп. каждому.

Вместе с тем, суд, с учетом положений ст. 333 ГК РФ и заявленного ходатайства ответчика о снижении неустойки, учитывая конкретные обстоятельства дела, включая период просрочки, степень вины ответчика, отсутствие данных о негативных последствиях для истцов, а также исходя из баланса интересов сторон и общеправового принципа разумности и справедливости, принимая во внимание, что ответчиком предлагалось истцам денежная выплата в размере 150 000 руб. в счет имеющихся недостатков объекта долевого строительства жилья, приходит к выводу, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению до 20 000 руб., и взысканию в пользу каждого из истцов по 10 000 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца ФИО1 (принимая во внимание заявление ФИО2 о взыскании денежных средств в пользу ФИО1) подлежит взысканию неустойка за нарушение срока удовлетворения требования потребителя об устранении недостатков в размере 20 000 руб.

При разрешении требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранении недостатков, суд приходит к следующему. 

Как установлено в судебном заседании, претензия от ДД.ММ.ГГГГ о выплате, в течение 10 дней с момента получения претензии, стоимости устранения недостатков, расходов по оплате технического отчета, компенсации морального вреда ответчику с приложением соответствующих доказательств, представлена ДД.ММ.ГГГГ, получена ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 24).

Истцами заявлено о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 023 руб. 24 коп. исчисленную на размер необходимых для устранения недостатков и в размере 385 руб. исчисленную из понесенных расходов по оплате за составление технического отчета, а так же по дату выплаты соответствующих сумм.

Исчисление неустойки на понесенные расходы по оплате за составление технического отчета в размере 5 500 руб. исходя из заявленных требований истцами, действующим законодательством не предусмотрено, так как дынные расходы являются судебными расходами и необходимыми для обращения в суд с соответствующим иском.

Пунктом 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" определено, что размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в статье 23, пункте 5 статьи 28, статьях 30 и 31 Закона о защите прав потребителей, а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, исполнителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) на день вынесения решения.

Таким образом, неустойка подлежит начислению на сумму необходимую для устранения имеющихся строительных недостатков – 82 568 руб. с ДД.ММ.ГГГГ и размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 691 919 руб. 84 коп. (82 568х1%х838дн.), которая подлежит взысканию в пользу истцов в равных долях, по 345 959 руб. 92 коп. каждому.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения N 263-О от 21 декабря 2000 года, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

С учетом положений ст. 333 ГК РФ и заявленного ходатайства ответчика о снижении неустойки, учитывая конкретные обстоятельства дела, включая период просрочки, степень вины ответчика, отсутствие данных о негативных последствиях для иистцов, а также исходя из баланса интересов сторон и общеправового принципа разумности и справедливости, принимая во внимание, что ответчиком предлагалось истцам денежная выплата в размере 150 000 руб. в счет имеющихся недостатков объекта долевого строительства жилья, приходит к выводу, что размер взыскиваемой неустойки подлежит уменьшению до 180 000 руб., в пользу каждого из истцов по 90 000 руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца ФИО1 (принимая во внимание заявление ФИО2 о взыскании денежных средств в пользу ФИО1) подлежит взысканию неустойка за нарушение срока возмещения расходов на устранении недостатков в размере 180 000 руб.

Кроме того, с ответчика принимая во внимание заявление ФИО2 в пользу истца ФИО1 подлежит взысканию неустойка в размере 1% от суммы стоимости устранения выявленных недостатков, допущенных при строительстве квартиры 82 568 руб., за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения.

В соответствии со статьёй 15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя (пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Суд, принимая во внимание обстоятельства дела, учитывая требования разумности и справедливости, степень нравственных страданий, причинённых нарушением прав истцов, как потребителей, определяет сумму компенсации морального вреда, равной 3 000 руб. и взыскивает её с ответчика в пользу каждого из истцов.

В силу ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов, от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку требования истцов обществом в добровольном порядке удовлетворены не были, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию названный штраф в сумме 144 284 руб. ((82 568+200 000+6 000) * 50%), однако, указанный размер суд находит несоразмерным последствиям нарушения обязательства и приходит к выводу, что с учетом характера допущенного нарушения, учитывая заявление представителя ответчика о снижении его размера, намерениями разрешения спора мирным путем, на основании ст. 333 ГК РФ он подлежит снижению до 90 000 руб., в пользу каждого из истцов по 45 000 руб. 

По правилам статьи 98, статьи 103 ГПК РФ суд взыскивает с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» в пользу ФИО1 расходы по проведению досудебной экспертизы в размере 5 500 руб.; в пользу ООО «ОцекаБизнесКонсалтинг» в счет стоимости проведенной по делу экспертизы 25 000 руб.; государственную пошлину в доход бюджета г.Смоленска в сумме 6 025 руб. 68 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» в пользу ФИО1 82 568 руб. в возмещение стоимости работ по устранению строительных недостатков; неустойку в размере 200 000 руб.; штраф в размере 90 000 руб.; 3 000 руб. в счет денежной компенсации морального вреда; 5 500 руб. в счет возмещения судебных расходов по проведению досудебной экспертизы.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» в пользу ФИО1 неустойку в размере 1% от суммы стоимости устранения выявленных недостатков допущенных при строительстве квартиры - 82 568 руб., за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения решения.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» в пользу ФИО2 штраф в размере 90 000 руб., 3 000 руб. в счет денежной компенсации морального вреда.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства: квартира № общей площадью 60,54 кв.м. на 1 этаже 10-этажного многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> (по генплану) на земельном участке с кадастровым номером №; 

Признать недействительным пункт 8.4 договора № ЛП/13-стр/41/2018 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части, допускающей превышение срока безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства более 45 дней с момента получения застройщиком соответствующего требования. 

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» в доход 

<

адрес> государственную пошлину в размере 6 025 руб. 68 коп. 

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Гарант-жилье» в пользу ООО «ОценкаБизнесКонсалтинг» 25 000 руб. судебные расходы по проведению экспертизы.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий судья С.Л. Фролова

Мотивированное решение суда изготовлено 02.08.2021

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД: 67RS0002-01-2019-002636-61

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-20/2021