Дело № 2-950/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Магнитогорск 15 августа 2017 года 

Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи: Филимоновой А.О.,

при секретаре: Зиннатуллиной Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «АИЖК») обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, в котором просило взыскать солидарно с ответчиков кредитную задолженность по состоянию на 23.12.2016 г. в размере 1898113,85 рублей, в том числе: основной долг в размере 1787364,96 рублей, неуплаченные проценты – 76007,65 рублей, пени в размере 34741,24 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 23690,57 рублей, взыскать с ответчиков проценты за пользование кредитом за период с 24.12.2016 года по день вступления решения суда в законную силу, начисляемые на остаток задолженности по кредиту, из расчета 10,75% годовых, расторгнуть договор займа № 0185 от 23.04.2010 года, обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере: 5063 200 рублей для жилого дома, 208800 руб. – для земельного участка. В обоснование исковых требований указано, что по договору займа № 0185 от 23.04.2010 г. КПК «Дом-Инвест» предоставило заемщикам ФИО1 и ФИО2 заем на сумму 3600 000 рублей под 10,75% годовых на 120 месяцев на приобретение в собственность ответчиков недвижимого имущества. Ответчики обязались погашать задолженность ежемесячными платежами. С июля 2016 г. ответчики в полном объеме не исполняют свои обязательства по возврату денежных средств согласно графику, в связи с этим, сумма задолженности по кредиту подлежит досрочному взысканию, договор расторжению. В настоящее время истец является законным владельцем закладной, кредитором и залогодержателем на основании договора купли-продажи закладных.

Дело рассмотрено без участия представителя истца, просившего рассмотреть дело без участия представителя истца.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков ФИО1, ФИО2, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФИО3 (доверенность от 22.12.2015 г.) признал исковые требования в части основного долга и процентов, просил снизить размер штрафных санкций. Суду пояснил, что к лету 2016 г. ответчики погасили просрочку, вошли в график, но с ноября 2016 г. действительно вновь были допущены просрочки, после обращения истца в суд с иском платежи в счет погашения задолженности более не вносились. Просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с заключением эксперта ФИО4 Ответчики намерены погасить задолженность после продажи иного недвижимого имущества. 

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ о займе, если иное не предусмотрено правилами этого параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как установлено судом, по договору займа № 0185 от 23.04.2010 года КПК «Дом Инвест» предоставил ответчикам ФИО1 и ФИО2, выступающим в качестве солидарных заемщиков, заем в сумме 3 600 000 рублей под 10,75% годовых на 120 месяцев. По условиям договора погашение кредита должно производиться ежемесячно аннуитетными платежами в размере 49547,32 рублей, включающими платежи в счет погашения основного долга и процентов. Кредит предоставлен на приобретение в общую долевую собственность ответчиков жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> (л.д. 17-24).

Факт заключения договора и перечисления денежных средств в размере 3600 000 рублей подтверждается расходным кассовым ордером № 0000042 от 23.04.2010 г. (л.д. 49) и не оспаривался ответчиками.

На основании договора купли-продажи от 23.04.2010 г. ответчики приобрели в общую долевую собственность жилой дом, площадью 355,1 кв.м, с кадастровым номером №, и земельный участок, площадью 1014 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

В счет обеспечения исполнения обязательства была установлена и зарегистрирована ипотека на указанные объекты недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л.д. 30-34).

Права КПК «Дом Инвест» как залогодержателя и займодавца были удостоверены оформленной заемщиками закладной (л.д. 34-45).

В соответствии с положениями ст.48 ФЗ «Об ипотеке» АО «АИЖК» принадлежат права залогодержателя и займодавца по обязательствам, удостоверенным закладной, на основании договора купли-продажи закладных. 

Ответчиками в период действия договора займа допускались просрочки внесения платежей, которые погашались ответчиками, однако после 18.08.2016 г. ответчиками в счет погашения займа не было внесено ни одного платежа, таким образом, были допущены просрочки внесения платежей. 

Истец, выявив факт просрочки внесения ежемесячных платежей, 24.11.2016 г. направил ответчикам требования о досрочном погашении задолженности (л.д.46-48).

Ответчики обязательство по досрочному возврату долга не исполнили, в связи с чем, истец, установив нарушение ответчиками сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев и срока осуществления ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней (п. 4.4.1 договора), обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора, взыскании задолженности, определенной по состоянию на 23.12.2016 года в сумме 1898113,85 руб., и обращении взыскания на заложенное имущество.

Факт нарушения ответчиками сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, нарушение срока внесения очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней, а именно на 144 дня на дату расчета задолженности, установлен в судебном заседании, подтверждается расчетом задолженности, и не оспорен ответчиками в судебном заседании.

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по договору займа по состоянию на 23.12.2016 г. в сумме 1898113,85 руб., в том числе: основной долг в размере 1787364,96 руб., неуплаченные проценты – 76007,65 руб., пени в размере 34741,24 руб.

Суд соглашается с расчетом задолженности по состоянию на 23.12.2016 г., предоставленным истцом, который соответствуют условиям договора, произведен из расчета процентной ставки 10,75% годовых, с учетом всех внесенных ответчиками платежей. Расчет задолженности проверен судом при рассмотрении дела, признан верным. Доказательств исполнения обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование займом, внесения денежных средств в размере больше, чем указано в расчете, ответчиками в суд не представлено. Суд также не находит оснований для перерасчета суммы задолженности по ст. 319 ГК РФ.

Иного расчета задолженности ответчиками суду не предоставлено.

Таким образом, учитывая, что просроченная задолженность ответчиками не погашена, в процессе рассмотрения дела мер по погашению просроченной задолженности не предпринято, в связи с чем, оснований для отказа в удовлетворении требований о досрочном взыскании задолженности у суда не имеется, с ответчиков в солидарном порядке подлежит досрочному взысканию задолженность по договору займа от 23.04.2010 г. по состоянию на 23.12.2016 г. в размере основного долга - 1787364,96 руб., неуплаченных проценты – 76007,65 руб.

АО «АИЖК» заявлены требования о взыскании с ответчиков пени, начисленной за период с 02.08.2016 г. по 23.12.2016 г., в сумме 34741,24 руб., а именно: пени, начисленной на просроченный основной долг, - 25692,31 руб., пени, начисленной на просроченные проценты, - 9048,93 руб.

Представителем ответчика ФИО1 заявлено ходатайство о снижении размеров пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ, согласно которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, поскольку указанный размер пени завышен, не соответствует последствиям нарушенного обязательства. 

Расчет задолженности по пени проверен судом при рассмотрении дела, признан верным, выполненным в соответствии с п. 5.2 и 5.3 договора займа (0,2% от суммы просроченного платежа по основному долгу и процентам за каждый день просрочки). 

Изучив доводы ходатайства представителя ответчика ФИО1, суд не находит оснований для снижения размера пении в соответствии со ст. 333 ГК РФ, несмотря на то, что размер пени в 73% годовых (0,2% в день) явно завышен. При определении размера пени, подлежащей взысканию с ответчиков, судом учтено, что в апреле 2014 г. и декабре 2015 г. истец отменил начисленные пени в общей сумме 160782,81 руб. (л.д. 28-29). 

Таким образом, суд полагает удовлетворить требования АО «АИЖК» о взыскании пени с ответчиков в сумме 34741,24 руб. в полном объеме. 

Истцом заявлены требования о расторжении договора займа № 0185, заключенного 23.04.2010 г. с ФИО1 и ФИО2

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Учитывая, что задолженность по договору займа от 23.04.2010 г. подлежит досрочному взысканию, из-за существенного нарушения условий договора заемщиками, договор займа № 0185 от 23.04.2010 г. подлежит расторжению.

Также истцом заявлены требования о взыскании с ответчиков процентов за пользование кредитом за период с 24.12.2016 года по день вступления решения суда в законную силу, начисляемые на остаток задолженности по кредиту из расчета 10,75% годовых.

При определении размера процентов, подлежащих взысканию, суд руководствовался п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 года № 13/14, предусматривающего, что в случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст. 814 ГК РФ заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (статья 809 ГК РФ) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора.

Таким образом, до вступления решения суда в законную силу решения суда о расторжении договора займа, истец вправе требовать исполнения обязательства по уплате процентов за пользование кредитом по ставке, указанной в кредитном договоре.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании с ответчиков процентов за пользование займом в размере 10,75% годовых начисляемых на непогашенную часть кредита, начиная с 23.12.2016 года по день вступления решения суда в законную силу, на основании положений ст. 809 ГК РФ подлежат удовлетворению.

При этом судом полагает правильным произвести расчет процентов, подлежащих взысканию солидарно с ответчиков за период с 24.12.2016 г. по день вынесения решения суда, исходя из процентной ставки в 10,75% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 1787364,96 руб.: с 24.12.2016 г. по 31.12.2016 г. – 4199,82 руб. (1787364,96 руб.*10,75%/366 дней*8 дней), с 01.01.2017 г. по 15.08.2017 г. – 119496,36 руб. (1787364,96 руб.*10,75%/365 дней*227 дней).

Суд также полагает обоснованными требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обращении взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, в силу ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» и п. 4.4.1 договора займа, поскольку ответчиками были допущены нарушения сроков внесения платежей. 

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В силу ст. 349 ГК РФ, закона «Об ипотеке», условий договора займа и закладной, требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. 

В соответствии с условиями договора займа и закладной истец имеет право за счет заложенного имущества удовлетворить свои требования по кредитному договору в полном объеме, включая проценты, убытки, неустойку. На день рассмотрения дела обязательства по договору не исполнены. Таким образом, суд полагает, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество, в силу ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» подлежит удовлетворению. 

Истцом заявлены требования об определении начальной продажной цены жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, при реализации с публичных торгов в размере: 5063 200 рублей для жилого дома, 208800 руб. – для земельного участка, то есть в размере 80% от рыночной стоимости, определенной Отчетом № 229-В/16 от 20.1.2016 г. ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» (л.д. 59-98). 

Согласно п. 2, подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд обязан определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. При этом действующее законодательство РФ не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

По смыслу указанной нормы закона, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного имущества она должна определяться исходя из его действительной, рыночной стоимости.

Не согласившись с начальной продажной ценой заложенного имущества представителем ответчика ФИО1 было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости залогового имущества, в обоснование заявления было указано на имеющиеся на территории земельного участка постройки, увеличивающие стоимость единого имущественного комплекса по адресу: 

<

адрес>. Определением суда от 18.05.2017 г. по делу была назначена экспертиза, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» (ООО «БНЭО») – ФИО4

Согласно представленному экспертом заключению, рыночная стоимость единого имущественного комплекса в составе жилого дома, с кадастровым номером №, земельного участка, с кадастровым номером №, и иных построек, расположенных по адресу: 

<

адрес>, составляет 7213000 руб., в том числе:

- жилой трехэтажный дом, общей площадью 355,1 кв.м, с кадастровым номером №, - 6242000 руб.;

- земельный участок, площадью 1014 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – вид разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную, - 971000 руб. 

Суд полагает, что начальная продажная цена заложенного имущества – единого имущественного комплекса по адресу: 

<

адрес>, подлежит определению в соответствии с заключением экспертизы в силу положений подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости заложенного имущества, то есть в размере 5770400 руб., в том числе:

- жилой дом, с кадастровым номером №, - 4993600 руб.;

- земельный участок, с кадастровым номером №, - 776800 руб. 

При этом суд учитывает, что эксперт при определении рыночной стоимости исходил из действительной рыночной стоимости жилых помещений в г.Магнитогорске, стоимость аналогов в отчете подтверждена достоверными сведениями, заключение оценщика соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, кроме того оно выполнено на основании личного осмотра экспертом жилого помещения, земельного участка, построек на нем, а также содержит более актуальные сведения о действительной рыночной стоимости единого имущественного комплекса, поскольку оценка сделана по состоянию на 05.07.2017 г., тогда как оценка ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» выполнена по состоянию на 20.12.2016 г., т.е. более полугодом ранее. Заключение эксперта ФИО4 в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку выполнено на основании осмотра объектов недвижимости, содержит описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ. Кроме того, заключение эксперта ФИО4 сторонами в судебном заседании не оспорено.

Исходя из положений ст.94,98 ГПК РФ, разъяснений абз. 2 п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 за N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении судебных издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которым если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ, статьи 323, 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с ответчиков в пользу истца следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины (за требования подлежащие оценке) в солидарном порядке в сумме 17690,57 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины за требования об обращении взыскания на заложенное имущество в сумме 6000 рублей, по 3000 рублей с каждого из ответчиков (л.д. 5). 

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить.

Расторгнуть договор займа № 0185 от 23.04.2010 г.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа от 23.04.2010 г. по состоянию на 15.08.2017 г. в размере 2021810,03 рублей, проценты за пользование кредитом, начисляемые на сумму остатка основного долга в размере 1787364,96 рублей по ставке 10,75% процентов годовых за период с 16.08.2017 года по дату вступления в законную силу (включительно) судебного решения по настоящему делу, расходы по уплате государственной пошлины в размере 17690,57 рублей.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по 3000 рублей с каждого из ответчиков.

Для погашения задолженности по договору займа № 0185 от 23.04.2010 г. обратить взыскание на предмет залога – единый имущественный комплекс по адресу: 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5770 400 рублей, в том числе:

- жилой трехэтажный дом, общей площадью 355,1 кв.м, с кадастровым номером №, - 4993600 руб.;

- земельный участок, площадью 1014 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – вид разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную, - 776800 руб. 

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Магнитогорска. 

Председательствующий: