административное дело № 3а-186/2023 (3а-1442/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи ФИО1 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2022-000282-60) по административному исковому заявлению жилищно – строительного кооператива «Гарантия на Обрывной» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

жилищно – строительный кооператив «Гарантия на Обрывной» (далее- ЖСК «Гарантия на Обрывной») обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2021 года кадастровую стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 8 553 790 руб. (определенной согласно отчету об оценки от 11.02.2022 года №89-О-2022). 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, не соответствуют его рыночной стоимости. Поскольку кадастровая стоимость объекта применяется для целей налогообложения, ее существенно завышенный размер, влечет за собой необоснованное увеличение взыскиваемых налоговых платежей.

Определением Краснодарского краевого суда от 08.08.2022 года (дело №3а-644/2022) прекращено производство по делу по административному иску ЖСК «Гарантия на Обрывной». Суд указал, что спорный объект не включен в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определена как кадастровая стоимость, на 2021-2022 годы, в связи с чем, административный истец уплачивает налог на имущество исходя из среднегодовой его стоимости. 

Апелляционным определением судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23.11.2022 года по делу № 66а-2189/2022 отменено вышеуказанное определение, дело направлено в Краснодарский краевой суд для рассмотрения по существу. При этом апелляционный суд указал, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется, в том числе в отношении объектов незавершенного строительства. В связи с чем, оснований для прекращения производства у суда первой инстанции не имелось. 

Определением Краснодарского краевого суда от 21 декабря 2022 года административный иск ЖСК «Гарантия на Обрывной» принят к производству суда, делу присвоен номер - 3а-1442/2022. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

От филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть требования на усмотрение суда в отсутствие его представителя. 

23.10.2023 года от представителя административного истца поступило заявление о признании заключения повторной судебной экспертизы недопустимым доказательством по делу с изложением замечаний на него, а также ходатайство о назначении по делу еще одной повторной судебной экспертизы. К заявлению приложена рецензия эксперта ООО «Рубикон» ФИО2 

01.11.2023 года от эксперта НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ФИО3 поступили письменные пояснения относительно замечаний представителя административного истца на заключение повторной судебной экспертизы. 

В судебное заседание 15 ноября 2023 года явился представитель ЖСК «Гарантия на Обрывной» по доверенности ФИО4, которая поддержала доводы ходатайства о назначении по делу еще одной повторной судебной экспертизы. В случае отказа в удовлетворении ходатайства, настаивала на удовлетворении требований административного иска. 

Протокольным определением от 15 ноября 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу еще одной повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Другие лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ЖСК «Гарантия на Обрывной» является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ 

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2021 года в размере 56 388 595,93 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 18.02.2022 года (л.д.29, том 1). 

В соответствии с отчетом об оценке № 89-О-2022 от 11.02.2022 года, подготовленным ООО «Альфа Эксперт», по состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 8 553 790 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, 23.03.2022 года определением суда назначена судебная оценочная экспертиза по определению соответствия отчета об оценке от 11.02.2022 года № 89-О-2022, подготовленного ООО «Альфа Эксперт», законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости 21-ти этажного многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............, по состоянию на 01.01.2021 года. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «Р-ГРУПП». 

Согласно заключению судебной экспертизы № РГ-644/2022 от 19.05.2022 года, подготовленному экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО2, отчет об оценке от 11.02.2022 года № 89-О-2022 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость 23-ти этажного многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2021 года определена экспертом в размере 9 744 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 82,7 %).

В ходе исследования вышеуказанного заключения судом было установлено, что эксперт ФИО2 при расчете рыночной стоимости спорного объекта (многоквартирного жилого дома) исходил из того, что по состоянию на 01.01.2021 года степень его готовности составляла 1 %. Однако экспертом неправильно определены факторы, влияющие на рыночную стоимость спорного объекта, так как использованная им информация о состоянии готовности объекта (1%) не является достоверной, проверяемой и опровергается материалами дела. 

Так, согласно представленным в материалы сведениям из ЕГРН степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ........ составляет 10 %. 

Кроме того, суд указал на несостоятельность довода эксперта ООО «Р-ГРУПП» о том, что сведения о готовности объекта на 1% получены из заключения специалиста ООО «Альфа Эксперт» № 89-У-2022, поскольку на момент проведения экспертизы и составления экспертного заключения, в материалах дела не содержалось данное заключение. Заключение № 89-У-2022 было приобщено судом в предварительном судебном заседании только 11 июля 2022 года, однако судебная экспертиза проводилась экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО2 с 19 апреля 2022 года по 19 мая 2022 года. При этом как отчет об оценке от 11.02.2022 года № 89-О-2022, так и заключение № 89-У-2022, подготовлены одним и тем же обществом - ООО «Альфа Эксперт».

Эксперт ООО «Р-ГРУПП» ФИО2 в заключении также сослался на фотоматериал, который взят из отчета об оценки от 11.02.2022 года № 89-О-2022, подготовленного ООО «Альфа Эксперт».

Вместе с тем эксперт не учел, что при производстве судебной экспертизы он сам установил, что данный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, что отразил в выводах заключения № РГ-644/2022 от 19.05.2022 года. 

По результатам исследования заключения судебной экспертизы, суд пришел к выводу о невозможности установить каким – образом экспертом ООО «Р-ГРУПП» получено заключение № 89-У-2022 в момент проведения экспертизы, а также информация о готовности объекта по состоянию на оспариваемую дату в размере 1 %. 

С учетом того, что судебная оценочная экспертиза была проведена экспертом ООО «Р-ГРУПП» ФИО2 с нарушением Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, определением суда от 13.02.2023 года заключение судебной экспертизы № РГ-644/2022 от 19.05.2022 года признано недопустимым доказательством на основании части 2 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и по делу назначена повторная судебная экспертиза. Проведение повторной судебной экспертизы поручено экспертной организации ООО «Регион-Юг».

24.05.2023 года в Краснодарский краевой суд от ООО «Регион-Юг» поступило административное дело с сопроводительным письмом, в котором указано о невозможности проведения исследования по поставленным вопросам ввиду не предоставления объекта недвижимости для осмотра. 

В связи с чем, 14.06.2023 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза и приостановлено производство по делу. Проведение повторной судебной экспертизы поручено экспертной организации НЧУ «Южный региональный центр экспертиз».

Согласно заключению судебной экспертизы НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» № 179/09/23 от 04.09.2023 года отчет об оценке № 89-О-2022 от 11.02.2022 года, подготовленный ООО «Альфа Эксперт», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. 

По состоянию на 01.01.2021 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества определена экспертом в размере 52 623 887, 99 руб. (ниже кадастровой стоимости на 6,6 %). 

Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости экспертом применен затратный подход. Невозможность применения доходного и сравнительного подходов экспертом обоснована. Так, доходный подход не применялся, поскольку объектом экспертизы является незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, не предусматривающий извлечения прибыли (доходов). Сравнительный подход не применялся, так как экспертом не установлены пригодные аналоги к объекту экспертизы. 

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный заключением повторной судебной экспертизы размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации повторная экспертиза назначается судом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов). 

Судом не установлены противоречия в выводах эксперта НЧУ «Южный региональный центр экспертиз», каких - либо сомнений в обоснованности заключения повторной судебной экспертизы не имеется. 

Поскольку суд не усматривает предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение еще одной повторной экспертизы по данному делу, ходатайство административного истца подлежит оставлению без удовлетворения.

Доводы административного истца, изложенные в обоснование ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы со ссылкой на Рецензию эксперта ООО «Рубикон» ФИО2, о том, что заключение повторной судебной экспертизы № 179/09/23 от 04.09.2023 года не может являться допустимым доказательством по делу ввиду выполнения экспертом НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» ФИО3 с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Административный истец ссылается на отсутствие в заключении указания время проведения экспертизы и сведений об ученой степени и звании эксперта. Однако согласно части 2 статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены время и место производства судебной экспертизы. Законодательством предусмотрено отражение в заключении времени начала и окончания проведения исследования, при этом считается вполне допустимым указание не часов и минут, когда эксперт приступил к работе и окончил таковую, а точных дат. В разделе I «Вводная часть» экспертного заключения указано, что экспертиза проводилась в период с 03.08.2023г. по 04.09.2023г. 

Кроме того, в письменных пояснениях эксперт указал, что в соответствии с требованиями действующего законодательства в НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» установлена 40-часовая рабочая неделя с выходными днями, 8-часовым рабочим днем и обеденным перерывом. Экспертиза проводилась в период с 03.08.2023г. по 04.09.2023г. в рабочее время с соблюдением требований трудового законодательства Российской Федерации. Сведения о государственном судебно-экспертном учреждении и об эксперте изложены в разделе I «Вводная часть» экспертного заключения. В статье 25 ФЗ-73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» содержится требование указывать наличие ученой степени и ученого звания эксперта, а не их отсутствие. В экспертном заключении информация об эксперте является исчерпывающей и достоверной. Копии документов, подтверждающих квалификацию эксперта, приложены к экспертному заключению.

Довод административного истца о том, что эксперт использовал недействующие источники, в частности положения ФСО №№ 1,2, утв.Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 299, не свидетельствует об искажении итоговой рыночной стоимости объекта, так как эксперт при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по состоянию на 01 января 2021 года учитывал требования действующего законодательства: Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.; общих стандартов оценки (ФСО №№ I-VI, утв. приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022г. № 200); специальных стандартов оценки, определяющих дополнительные требования к порядку проведения оценки (ФСО №7, утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, ФСО №9, утв. приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015г. № 327); Стандартов оценки Ассоциации «Русское общество экспертов» (СПОД РОО 2020).

При ответе на вопрос суда о соответствии отчета об оценке № 89-О-2022 от 11.02.2022 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности эксперт сослался на требования следующих федеральных стандартов: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв.Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утв.Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 298; «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утв.Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 299. Отчет об оценке № 89-О-2022 от 11.02.2022 года составлен в феврале 2022 года (до введения в действия новых федеральных стандартов), расчет стоимости объекта оценки и составление отчета об оценки производилось специалистами ООО «Альфа Эксперт» в соответствии с требованиями ФСО № 1, № 2, № 3.

В связи с чем, эксперт НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» правильно использовал стандарты, в том числе утв.Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 299, которые отразил в списке использованных источников.

Довод административного истца о том, что эксперт при определении корректирующего коэффициента на класс качества объекта использовал некорректную статью в качестве нормативного документа, не нашел своего подтверждения, так как из материалов дела следует, что корректировка применена на основании методических рекомендаций рынка. Данная информация опубликована, т.е. находится в открытом доступе, она проверяема, достоверна. Источник информации об использованной экспертом корректировке и скриншот таблицы с аннотацией исследования приведены в экспертном заключении. Коэффициенты, рассчитанные в исследовании, на которое ссылается административный истец, получены в результате анализа справочников Ко-Инвест УПСС-2018, УПСС-2019, а аналог для расчетов рыночной стоимости объекта экспертизы взят из справочника УПСС-2020г., где даются стоимостные показатели единиц по состоянию на 01.01.2020 года. Справочники Ко-Инвест УПСС-2018, УПСС-2019 являются действующими, которые используются экспертами в расчетах и до настоящего времени. Выводы любых исследований опираются на результаты расчетов показателей предыдущих периодов. Поэтому значение рассчитанного экспертом коэффициента возможно использовать в расчетах, так как это поправочный множитель, используемый для корректировки значений измеряемых величин.

Ссылка административного истца на допущенную экспертом техническую ошибку в таблице № 7 (отсутствует пояснение единицы измерения площади помещений), является несостоятельной, так как в таблице № 7 экспертного заключения дана сравнительная характеристика объекта экспертизы и объекта-аналога. В графе «Объемно-планировочные и функциональные параметры здания» содержится информация о величине общей и жилой площади объекта экспертизы. Общая площадь объекта экспертизы составляет 10730,2 кв.м, в т.ч. площадь жилых помещений равна 9895,1 кв.м. Данная информация взята из материалов дела. Скриншот таблицы, где указаны технико-экономические показатели объекта экспертизы, представлен в приложении к экспертному заключению.

Замечание административного истца о применении экспертом неверного значения коэффициента при определении сейсмичности района расположения объекта экспертизы в размере 8 баллов (вместо правильного значения - 7 баллов), опровергается заключением эксперта. 

Так, в заключении указано, что в соответствии с картой сейсмического районирования территории Российской Федерации исследуемое здание расположено в зоне с сейсмичностью в 8 баллов. Карта сейсмического районирования территории Российской Федерации содержится в сборнике Ко-Инвест «Жилые дома.2020 г.», данные которого используются в расчетах рыночной стоимости объекта экспертизы, что указано в разделе 2.4.5. «Определение рыночной стоимости объекта экспертизы затратным подходом». Согласно источнику г.Краснодар относится к зоне с сейсмичностью от 7 до 9 баллов. Согласно СП 14.13330.2014 «Строительство в сейсмических районах», 4.3* Интенсивность сейсмических воздействий в баллах (фоновую сейсмичность) для района строительства следует принимать на основе комплекта карт общего сейсмического районирования территории Российской Федерации (ОСР-2015), утв.Российской академией наук. Комплект карт предусматривает осуществление антисейсмических мероприятий при строительстве объектов и отражает 10%-ную - карта А, 5%-ную - карта В, 1%-ную - карта С вероятности возможного превышения (или 90%-ную, 95%-ную и 99%-ную вероятности непревышения) в течение 50 лет указанных на картах значений сейсмической интенсивности. Значениям вероятностей соответствуют следующие средние интервалы времени между землетрясениями расчетной интенсивности: 500 лет (карта А), 1000 лет (карта В), 5000 лет (карта С). Карта А предназначена для проектирования объектов нормального и пониженного уровня ответственности. Заказчик вправе принять для проектирования объектов нормального уровня ответственности карту В или С при соответствующем обосновании. Решение о выборе карты В или С для оценки сейсмичности района при проектировании объекта повышенного уровня ответственности, принимает заказчик по представлению генерального проектировщика. В соответствии с материалами дела (скриншот находится в приложении к экспертному заключению), для объекта экспертизы генеральным проектировщиком принята сейсмичность в 8 баллов.

Довод административного истца о том, что эксперт допустил нарушения при определении физического износа объекта, является необоснованным и опровергается заключением повторной судебной экспертизы. Кроме того, в письменных пояснениях эксперт мотивированно указал основания определенного им физического износа объекта. 

Довод административного истца об отсутствии пояснений эксперта относительно определения объема подвала объекта в размере 1 421, 90 куб.м с учетом проигнорированной возможности проведения осмотра объекта, не нашел подтверждения, поскольку значение строительного объема подземной части объекта указано с учетом материалов дела (скриншот представлен в приложении к экспертному заключению). Кроме того, законодательство, регулирующее оценочную деятельность, не содержит требования обязательности проведения осмотра объекта исследования. Более того, учитывая тот факт, что рыночная стоимость устанавливается на ретроспективную дату (01.01.2021 года), то проведение осмотра экспертом спустя годы после даты оценки в данном случае не является целесообразным.

Иные доводы административного истца о допущенных экспертом нарушениях не мотивированны, не подтверждены какими - либо доказательствами, а также опровергаются заключением судебной экспертизы и письменными пояснениями эксперта. 

Суд критически относится к Рецензии эксперта ООО «Рубикон» ФИО2, содержащей замечания на заключение повторной судебной экспертизы № 179/09/23 от 04.09.2023 года и выводы о об искажении экспертом НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» итоговой рыночной стоимости объекта, так как эксперт ФИО2 как эксперт ООО «Р-ГРУПП» в рамках настоящего дела осуществлял подготовку заключения первоначальной судебной экспертизы № РГ-644/2022 от 19.05.2022 года. Данное заключение признано судом недопустимым доказательством по делу в связи с наличием существенных нарушений экспертом ФИО2 положений законодательства об оценочной деятельности, что привело к искажению рассчитанной им рыночной стоимости объекта. 

Ссылка административного истца на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2021 года по делу ................, которым от ООО «Атлант Инвест Групп» переданы ЖСК «Гарантия на Обрывной» права застройщика на спорный объект и установлена его рыночная стоимость на основании отчета об оценке от 23.12.2020 года №142-О-20 в размере 34 646 000 руб., является несостоятельной.

Из представленной в материалы дела копии судебного акта следует, что в порядке рассмотрения дела о банкротстве ООО «Атлант Инвест Групп», арбитражный суд на основании определения от 26.10.2021 года передал ЖСК «Гарантия на Обрывной» права застройщика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ........, а также право аренды на земельный участок, на котором он расположен. При этом определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2021 года рыночная стоимость объекта не определялась. 

В связи с чем, указанный судебный акт арбитражного суда не имеет преюдициального значения для рассматриваемого дела, соответственно, не может подтверждать рыночную стоимость объекта по состоянию на оспариваемую дату (01.01.2021 года) в размере 34 646 000 руб.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении повторной экспертизы, суду не представлено.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам повторной судебной экспертизы.

Таким образом, административное исковое заявление ЖСК «Гарантия на Обрывной» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 25 февраля 2022 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 25 февраля 2022 года.

Кроме того, от директора НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в счет оплаты за проведения повторной судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление жилищно – строительного кооператива «Гарантия на Обрывной» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 52 623 887, 99 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 25 февраля 2022 года. 

В остальной части административное исковое заявление жилищно – строительного кооператива «Гарантия на Обрывной» оставить без удовлетворения.

Взыскать с жилищно – строительного кооператива «Гарантия на Обрывной» в пользу НЧУ «Южный региональный центр экспертиз» оплату за проведение повторной судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2023 года.

Судья

Краснодарского краевого суда ФИО1