Дело № 2-302/2020

УИД 54RS0001-01-2019-007066-50

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Новосибирск 04 февраля 2020 года

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Гудковой А.А.

при секретаре Кутафиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на объект незавершенного строительства в реконструированном состоянии, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском.

В обоснование иска указал, что на основании договора аренды земельного участка с ответчиком мэрией города Новосибирска он приобрел право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... (инвентарный номер ..., лит....), назначение объекта незавершенного строительства не определено, общая площадь застройки составляла 54,43 кв.м. На основании договора купли-продажи земельного участка истец приобрел у ответчика в собственность земельный участок площадью 1145кв.м. с кадастровым номером ..., категория земель – земли населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома. После приобретения земельного участка истец продолжил строительство на нем индивидуального жилого дома, площадь дома увеличилась и составила 129,6 кв.м. Согласно техническому заключению по состоянию на август 2019 года, составленному ООО «К» индивидуальный жилой дом имеет следующие характеристики: одноэтажный жилой дом с мансардным этажом; площадь жилого дома – 129,6 кв.м.; год постройки – 2018 год; фундамент – ленточный, бетонный; стены жилого дома из бруса; перекрытие первого этажа – дощатое по деревянным балкам перекрытия; входная дверь – металлическая, утепленная; жилой дом подключен к сетям водоснабжения, электроснабжения; канализация – местный выгреб; отопление – печное. К зданию имеются подходы с грунтовым покрытием и подъезды, в настоящее время дом эксплуатируется. 

Спорный жилой дом истцом был возведен без получения на то необходимых разрешений, предусмотренных действующим законодательством. Истец ФИО1 обращался к администрации Дзержинского района г. Новосибирска о выдаче уведомления о соответствии построенного объекта требованиям о градостроительной деятельности, однако, истцу в этом было отказано с указанием на то, что строительство жилого дома осуществлено без получения на это необходимых согласований, разрешений, то есть спорный жилой дом является самовольной постройкой и подлежит оформлению в судебном порядке. 

На основании результатов технического обследования установлено, что несущие и ограждающие строительные конструкции жилого дома находятся в работоспособном состоянии, недопустимых дефектов и повреждений не обнаружено. Аварийных конструкций, угрожающих жизни и здоровью людей, на момент обследования, не обнаружено. По мнению истца, строительные конструкции жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и теперь все помещения в жилом доме и дом в целом являются собственностью истца, следовательно, суд может сохранить жилой дом в реконструированном состоянии в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. 

Истец ФИО1 просит признать за ним право собственности на самовольно незавершенный строительством индивидуальный жилой дом в реконструированном состоянии.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, предоставил ходатайство о приобщении экспертного заключения, заключение кадастрового инженера и заключение негосударственной экспертизы к материалам дела.

Ответчик – мэрия города Новосибирска в судебное заседание своего представителя не направила, извещена надлежащим образом, от представителя ФИО2 поступил отзыв на исковое заявление, в котором он против удовлетворения требований возражал. Просил рассмотреть дело без участия представителя (л.д. 131-132).

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, общей площадью 54,3 кв.м. с инвентарным номером ..., литер ... (степень готовности незавершенного строительства объекта – 4%), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03 февраля 2010 года (л.д. 12). Основанием является договор аренды земельного участка ... от 16 июля 2009 года, заключенный между мэрией города Новосибирска и ФИО1 (л.д. 13-20). Согласно кадастровому паспорту от 13 января 2010 года объект незавершенного строительства расположен по адресу: ... и находится в пределах земельного участка с кадастровым номером ... (л.д.21-23).

На основании договора купли-продажи истец приобрел у ответчика в собственность земельный участок, на котором располагается объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 июля 2010 года, общей площадью 1145 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для строительства индивидуального жилого дома (кадастровый номер ...) (л.д. 24). Местоположением земельного участка является: ориентир участок ... согласно выписке из ЕГРН (л.д.25-27). 

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 произвел реконструкцию объекта незавершенного строительство, продолжая строительство на приобретенном земельном участке и возведя в конечном итоге индивидуальный жилой дом площадью 129,6 кв.м.

Как следует из технического заключения о проведенном обследовании жилого дома 28 августа 2019 года, составленному ООО «К» индивидуальный жилой дом имеет следующие характеристики: одноэтажный жилой дом с мансардным этажом; площадь жилого дома – 129,6 кв.м.; год постройки – 2018 год; фундамент – ленточный, бетонный; стены жилого дома из бруса; перекрытие первого этажа – дощатое по деревянным балкам перекрытия; входная дверь – металлическая, утепленная; жилой дом подключен к сетям водоснабжения, электроснабжения; канализация – местный выгреб; отопление – печное. К зданию имеются подходы с грунтовым покрытием и подъезды, в настоящее время дом эксплуатируется. Жилой дом расположен на земельном участке 54:35:013116:13 по адресу: ... (л.д. 30-65).

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ, это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства происходит на основании соответствующего разрешения. Согласно частям 1, 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт без получения разрешения на строительство означают факт самовольной постройки.

Таким образом, для приобретения права собственности на вновь возводимый (реконструированный) объект недвижимости и его последующей государственной регистрации необходимо представление совокупности всех документов, предусмотренных законодательством.

Отсутствие разрешения на строительство, архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта либо нарушения условий, изложенных в этих документах, являются нарушениями, влекущими признание строительства самовольным.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Частью 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Мэрией города Новосибирска в возможности выдачи уведомления о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства в отношении спорного жилого дома в реконструированном состоянии отказано, поскольку реконструкция выполнена без получения соответствующего разрешения (л.д. 29). 

Однако то обстоятельство, что на момент обращения истца в органы местного самоуправления реконструкция уже осуществлена, само по себе не может являться основанием для отказа в её согласовании. Необходимо принять во внимание, что отказ в согласовании произведенной реконструкции ведет к существенным негативным последствиям для истца (невозможность оформления и распоряжения недвижимостью, необходимость несения значительных материальных затрат для приведения помещения в прежнее состояние). Поэтому отказ в согласовании должен осуществляться на основе вытекающего из статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципа соразмерности. В связи с чем, недопустим отказ в согласовании на основе установления одних лишь формальных отступлений от требований процедуры согласования.

Как следует из технического заключения ООО «К» индивидуальный жилой дом имеет следующие характеристики: одноэтажный жилой дом с мансардным этажом; площадь жилого дома – 129,6 кв.м.; год постройки – 2018 год; фундамент – ленточный, бетонный; стены жилого дома из бруса; перекрытие первого этажа – дощатое по деревянным балкам перекрытия; входная дверь – металлическая, утепленная; жилой дом подключен к сетям водоснабжения, электроснабжения; канализация – местный выгреб; отопление – печное. К зданию имеются подходы с грунтовым покрытием и подъезды, в настоящее время дом эксплуатируется. Жилой дом расположен на земельном участке 54:35:013116:13 по адресу: ... .... Процент застройки земельного участка жилого дома составляет 19,19%, что соответствует требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска. Расстояние от стен жилого дома до границ соседнего земельного участка жилого дома №... по ул. ... составляет 5,012м., что соответствует требованиям законодательства. На момент обследования, техническое состояние строительных конструкций жилого дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других людей и пригодно для дальнейшего проживания (л.д. 30-65).

В соответствии с отчетом об оценке стоимости имущества, выполненном ООО Центр оценки «П» рыночная стоимость земельного участка 761 000 руб., объекта незавершенного строительства 2 058 000 руб., общая стоимость 2 819 000руб. (л.д. 66-123).

Как следует из заключения кадастрового инженера Новосибирского центра инвентаризации технического учета о соответствии расположения объекта недвижимости требованиям правил землепользования и застройки города Новосибирска и Градостроительного кодекса РФ от 28 января 2020 года контур здания жилого дома полностью находится в пределах границы земельного участка с кадастровым номером ....

Как следует из экспертного заключения от 03 февраля 2020 года № 7-32/10-6-58, представленного ФБГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» размещение жилого дома, расположенного по адресу ..., ... соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». 

В соответствии с заключением негосударственной экспертизы № 020, выполненной ООО «Г» о выполнении (не выполнении) условий соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: ... (..., кадастровый номер ...), ... соответствует требованиям положений государственных стандартов, строительных норм и правил пожарной безопасности, может эксплуатироваться по заявленному виду деятельности и рекомендовано к дальнейшей процедуре оформления в собственность.

Поскольку из представленных истцом заключений, которые в соответствии со ст.56 ГПК РФ иными доказательствами не опровергнуты, мэрией города Новосибирска как органом, осуществляющим согласование реконструкции жилых помещений, не оспорены, следует, что реконструированный истцом объект недвижимости расположен на земельном участке, находится во владении и пользовании истца, произведенная реконструкция объекта незавершенного строительства не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению. 

Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г., в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, в том числе в случаях, когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Совокупность исследованных в судебном заседании доказательств позволяет сделать вывод о том, что за истцом, возможно, признать право собственности на объект незавершенного строительства в реконструированном состоянии. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л :

исковые требования ФИО1 к мэрии г.орода Новосибирска о признании права собственности на объект незавершенного строительства в реконструированном состоянии - удовлетворить.

Сохранить жилой дом, расположенный по адресу: ..., ..., кадастровый номер ..., общей площадью 129,6 кв.м. в составе помещений согласно техническому паспорту по состоянию на 26 августа 2019 года, выполненному ООО «К», в реконструированном состоянии. 

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: участок ..., кадастровый номер ..., общей площадью 129,6 кв.м. в составе помещений согласно техническому паспорту по состоянию на 26 августа 2019 года, выполненному ООО «К».

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Судья А.А. Гудкова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11 февраля 2020 года 

Судья А.А. Гудкова