Дело № 2-331/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 года Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего: Меньшиковой И.В.,

при секретаре: Кузнецовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО16, ФИО5 ФИО17 к обществу с ограниченной ответственностью «СКД» в лице ликвидатора ФИО3 ФИО18 о возложении обязанности,

у с т а н о в и л :

ФИО4, ФИО5 обратились в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СКД» (далее по тексту- ООО «СКД»), в котором просят обязать ООО «СКД» провести перемену лиц в обязательстве- договоре № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО6 и ООО «СКД», включив ФИО4 и ФИО5 в состав его участников вместо умершей ФИО6 в размере по ? доли каждому; передать ФИО4, ФИО5, как участникам договора полностью выполнившим свои обязательства по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в размере ? доли каждому квартиру строительный номер №, общей проектной площадью 64,07 кв.м., расположенную на втором этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по акту приема-передачи; предоставить истцам справку о полном исполнении обязательств участника договора по оплате стоимости квартиры.

В обоснование заявленных требований указано, что мать истца ФИО19., являясь участником долевого строительства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу 

<

адрес>, выполнила свои обязательства в полном объеме по оплате стоимости квартиры, общей площадью 64,07 кв.м. под условным номером 06, находящейся на втором этаже указанного дома. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла. Имущественные права и обязанности ФИО2, принадлежащие ей как наследодателю на основании договора № участия в долевом строительстве, заключенного с ООО «СКД» ДД.ММ.ГГГГ, решения Бийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ перешли к наследникам ФИО4 и ФИО5 в размере ? доли каждому, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону. Истцы неоднократно обращались в ООО «СКД» с просьбой о замене лиц в обязательстве- договоре № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, ответчик отказывается во внесудебном порядке произвести замену лиц в обязательстве, а также передать указанную квартиру по акту приема-передачи.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.

Истцы ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, что суд находит возможным.

Представитель истцов- ФИО7, действующая на основании ордеров, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по указанным в иске основаниям. Дополнительно суду пояснила, что в настоящее время истцы лишены возможности зарегистрировать право собственности, поскольку отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, в связи с чем, на ответчика должна быть возложена обязанность по передаче жилого помещения на основании передаточного документа.

Представитель ответчика ООО «СКД» ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме, в связи с тем, что истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, обращение в суд носит преждевременный характер. Представленными судебными актами установлено фактическое владение и передача квартиры ФИО2, которая была вселена в спорное жилое помещение до ввода объекта в эксплуатацию. В настоящее время передаточный акт не может быть составлен, так как стороной истца не исполнены в полном объеме обязательства по договору, последние уклоняются от проведение сверки взаимных расчетов, имеется задолженность по коммунальным ресурсам, образовавшаяся после смерти наследодателя ФИО2 Требование о перемене лиц в обязательстве не исполнимо, так как объект введен в эксплуатацию, застройщик не имеет право вносить изменения в договор. 

Представители третьих лиц МИФНС России № 15 по Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, сведений об уважительности причин неявки не представлено, каких-либо ходатайств не заявлено, что не препятствует проведению судебного заседания в их отсутствие.

Третье лицо нотариус Бийского нотариального округа Алтайского края ФИО9 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, что суд находит возможным. Кроме того, со стороны третьего лица представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому нотариус указывает, что после смерти ФИО2 заведено наследственное дело №, наследниками по закону являются: дочь ФИО5 и сын ФИО4 Состав наследственного имущества был установлен в судебном порядке на основании решения Бийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, наследникам были выданы свидетельства о праве на наследство на наследственное имущество, состоящее из имущественных прав и обязанностей участника долевого строительства, объектом которого является квартира, строительный номер № общей проектной площадью 64,07 кв.м., расположенная на втором этаже пятиэтажного жилого дома расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащая наследодателю на основании договора № участия в долевом строительстве, заключенного с ООО «СКД» ДД.ММ.ГГГГ, решения Бийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая мнение участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело по существу при сложившейся явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, а также материалы гражданского дела №, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

На основании п.п. 2,3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч.7 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае смерти гражданина- участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Частью 8 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ определено, что существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Положениями статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с п.1 ст. 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 

Судом установлены следующие фактические обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «СКД» и участником ФИО2 заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) пятиэтажный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в пункте 1 Приложения 1, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п.1.1 договора, л.д. 16-19). 

Вышеуказанный договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем произведена ДД.ММ.ГГГГ запись в регистрационном органе №.

Разделом 2 договора предусмотрена цена договора и порядок расчетов, согласно которому размер денежных средств, подлежащий уплате участником за квартиру, определяется как произведение величины проектной площади квартиры на стоимость 1 кв.м. площади. Участник обязуется оплатить застройщику цену договора в сумме, указанной в пункте 2 Приложения 1 в несколько этапов: 50% участник оплачивает застройщику после регистрации договора в течение 2 дней, оставшиеся 50% денежных средств участник оплачивает равными долями ежемесячно до ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно пункту 3.2.1 договора застройщик имеет право не передавать участнику квартиру по акту приема-передачи до полной ликвидации его задолженности перед застройщиком, согласно раздела 2 настоящего договора. Удержание квартиры, являющейся объектом долевого строительства по настоящему договору, до момента исполнения участником всех своих обязательств по настоящему договору не влечет ответственности застройщиком за просрочку исполнения своих обязательств перед участником.

Участник обязуется в срок, указанный в пункте 3 Приложения 1 принять от застройщика квартиру по акту приема-передачи, одновременно заключить с организацией, осуществляющей обслуживание и эксплуатацию дома, договор на эксплуатационные и коммунальные услуги по квартире (п.3.3.3 договора). 

Приложением 1 к договору установлено, что объектом долевого строительства является входящее в состав дома жилое помещение (квартира) под номером 06, общей площадью 64,07 кв.м., находящееся на 2 этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Полная стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 1310470 рублей. Планируемый срок окончания строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию- ДД.ММ.ГГГГ. Срок передачи застройщиком квартиры участнику- в течение 30 дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию (л.д. 19, оборот).

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «СКД» и участником ФИО2 заключено дополнительное соглашение № к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны пришли к согласию и изложили пункт 3.3.3 договора в иной редакции: «В срок, указанный в пункте 3 Приложения 1 принять у застройщика квартиру по акту приема-передачи, одновременно заключить с организацией, осуществляющей обслуживание и эксплуатацию дома (ТСЖ или иной организацией, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации) договор на эксплуатационные услуги по квартире. С момента открытия лицевого счета на имя участника на оплату потребленных коммунальных услуг, участник самостоятельно оплачивает потребленные коммунальные услуги- водо-тепло и энергоснабжение, водоотведение и прочие, при этом обязуется заключить соответствующие договоры с энергоснабжающими организациями. Момент начала оплаты определяется датой подачи заявления на открытие лицевого счета на оплату жилищно-коммунальных услуг (л.д. 22). 

Как следует из справки №, выданной ДД.ММ.ГГГГ ООО «СКД», ФИО2 выполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры, общей площадью 64,07 кв.м., под условным номером 06, находящейся на втором этаже в соответствии с проектно-сметной документацией в доме, строящемся на строительной площадке по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, по договору № в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Претензий у ООО «СКД» к ФИО2 по оплате стоимости объекта не имеется (л.д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти II-ТО № (л.д. 24).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Бийска выдано ООО «СКД» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, в соответствии с которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства пятиэтажного жилого дома по 

<

адрес>, вторая очередь- блок «Б», расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № 2-2959/2016 по иску ФИО5 к ФИО4, ФИО10, ФИО11 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным договор уступки права (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 ФИО20 в лице представителя ФИО1 ФИО21 и ФИО1 ФИО22. Признан недействительным договор уступки права (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 ФИО23 и ФИО11 ФИО24. Применены последствия недействительности данных сделок. Права по договору № участия в долевом строительства от ДД.ММ.ГГГГ пятиэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес> включены в состав наследственного имущества, открывшегося после смерти ФИО1 ФИО25, умершей ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Данное решение не обжаловано в апелляционном порядке, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из сообщения нотариуса Бийского нотариального округа ФИО9, после смерти ФИО2 заведено наследственное дело №. Наследниками по закону являются: дочь ФИО5 (заявление о принятии наследства от ДД.ММ.ГГГГ), сын ФИО4 (заявление о принятии наследства от ДД.ММ.ГГГГ). Состав наследственного имущества был установлен в судебном порядке на основании решения Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ. Наследникам были выданы свидетельства о праве на наследство на наследственное имущество, состоящее из имущественных прав и обязанностей участника долевого строительства, объектом которого является квартира, строительный №, общей проектной площадью 64,07 кв.м., расположенная на втором этаже пятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, принадлежащих наследодателю на основании договора 06 участия в долевом строительстве, заключенного с ООО «СКД» ДД.ММ.ГГГГ, решения Бийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25,26).

Согласно уведомлениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, органом государственной регистрации произведена замена участника долевого строительства ФИО2 на ФИО12 и ФИО5, в связи с переходом права требования на основании свидетельств о праве на наследство (л.д. 27, 28). 

В соответствии с уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГГГ действия по государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО12 и ФИО5 в отношении жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером 22:65:011805:1472, расположенной по адресу: Россия, 

<

адрес>, приостановлены, в представленном на государственную регистрацию пакете документов отсутствует передаточный акт объекта недвижимости от застройщика, что не соответствует требованиям пункта 3 части 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует из материалов дела, истцы неоднократно обращались к ответчику с заявлением о выдаче акта приема-передачи спорного жилого помещения. Вместе с тем, застройщик ООО «СКД» указывает на необходимость произведения сверки расчетов по договору участия в долевом строительстве. Представитель ответчика ООО «СКД» в ходе судебного разбирательства также ссылался на невыполнение участниками обязательств по договору, уклонение стороны от подписания акта сверки взаимных расчетов.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что застройщик вправе не передавать участнику квартиру по акту приема- передачи до полной ликвидации задолженности перед застройщиком, согласно разделу 2 настоящего договора. В свою очередь, раздел 2 договора предусматривает цену договора, определяемую как размер денежных средств, подлежащих уплате участником за квартиру в виде произведения величины проектной площади квартиры на стоимость 1 кв.м., с учетом комплекса внутренних работ (отделки). Вместе с тем, участник долевого строительства ФИО2 на момент смерти не имела указанной задолженности перед ООО «СКД», что подтверждается справкой, выданной Обществом № от ДД.ММ.ГГГГ, и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства. Требования ответчика ООО «СКД» о необходимости подписания акта сверки взаимных расчетов для составления передаточного акта жилого помещения при установлении выполнения участником обязанности по оплате цены договора не основаны на законе и договоре. Наличие задолженности по коммунальным и жилищным услугам в отношении спорного жилого помещения также не свидетельствует о правомерности действий в указанной части ответчика, поскольку наличие либо отсутствие задолженности по предоставленным коммунальным услугам не поставлено в зависимость от исполнения обязательств по передаче жилого помещения и составлению передаточного акта. В данном случае дополнительным соглашением урегулирована дата начала исполнения обязанности участником по оплате коммунальных услуг. Названные в п.2.1 договора прочие дополнительные оплаты за работы и расходы на выполнение СНиП или требований государственных органов не имеют отношения к расходам по оплате коммунальных и жилищных услуг, поскольку обусловлены необходимостью ввода дома в эксплуатацию, что следует из условий договора. В ходе судебного разбирательства установлено, что наследодатель ФИО2 умерла до ввода объекта в эксплуатацию. Законом регламентирована передача объекта долевого строительства застройщиком только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, так как до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартира является объектом незавершенного строительства. Следовательно, спорный объект мог быть передан в установленном порядке и на основании условий договора, в том числе, предусматривающих возможность досрочного исполнения застройщиком обязательств (п.6.7 договора) в течение 30 дней, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (момент получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию). При указанных обстоятельствах, представленный акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, составленный между ООО «СКД» и ФИО2 за три года до фактического ввода объекта в эксплуатацию, не является надлежащим документом, на основании которого возможна регистрация права собственности. Не является основанием для иного вывода доводы ответчика о фактическом владении ФИО2 квартирой, поскольку на дату смерти спорный объект являлся объектом незавершенного строительства. После ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и оформления наследственных прав истцами, последним спорный объект не передавался, передаточный акт не составлялся. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов в части возложения на ответчика обязанности по передаче спорного объекта долевого строительства- 

<

адрес> г.Бийске- ФИО4 и ФИО5 в равных долях по передаточному акту.

Требования о возложении на ООО «СКД» обязанности по осуществлению перемены лиц в обязательстве, составлению справки об исполнении обязательств участниками договора по оплате стоимости квартиры являются излишне заявленными, поскольку перемена лиц в обязательстве произведена самостоятельно регистрирующим органом, а надлежащая справка о выполнении участником обязательств по договору представлена в материалы дела на имя ФИО2 Права истцов защищены разрешением требования о возложении обязанности на ответчика по передаче жилого помещения в соответствии с передаточным актом, который в том числе является основанием для регистрации права общей долевой собственности на спорное жилое помещение.

При указанных обстоятельствах суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

По правилам ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд должен установить срок, в течение которого указанные действия подлежат совершению. 

При установлении срока выполнения ответчиком заявленного истцом требования о составлении передаточного акта, судом устанавливается срок, в течение которого ответчик обязан совершить указанные в решении действия, - в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Названный срок устанавливается судом с учетом характера дела, а также действий, которые следует совершить.

В силу требований ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ООО «СКД» в доход бюджета муниципального образования город Бийск подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 ФИО26, ФИО5 ФИО27 удовлетворить частично.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «СКД» обязанность составить передаточный акт и на его основании передать ФИО1 ФИО28, ФИО5 ФИО29 в равных долях объект долевого строительства- жилое помещение- 

<

адрес> в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части иска- отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СКД» государственную пошлину в доход городского округа муниципального образования город Бийск в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.

Судья И.В.Меньшикова