УИД: 39RS0001-01-2025-005181-65

дело № 2-5018/2025

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

14 октября 2025 г. г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Козловой Ю.В.,

при секретаре Зварич Ю.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к АО "СЗ "АКФЕН" о взыскании неустойки за нарушение срока передали объекта долевого строительства, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между АО СЗ «Акфен» и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве № №.

АО СЗ «Акфен» приняло на себя обязательство в срок до 30.09.2023 передать участнику долевого строительства 2-комнатную квартиру, строительный номер 

<

адрес>, расположенную на 10 этаже секции № жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес> (ГП).

Поскольку АО СЗ «Акфен» принятые на себя по договору участия в долевом строительстве обязательства надлежащим образом не исполнило, квартира в установленный договором срок – не позднее 30.09.2023, так же как и на момент вынесения решения суда по акту приема-передачи истцу передана не была, истец просила суд:

- взыскать с АО СЗ «Акфен» в пользу ФИО3 неустойку за нарушение срока передачи объекта участнику долевого строительства за период с 03.10.2023 по 21.03.2024 в размере 350 550 рублей, компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что вина АО СЗ «Акфен» в нарушении условий договора участия в долевом строительстве очевидна и не вызывает сомнений, истец считает, что доводы ответчика, изложенные им в отзыве, являются несостоятельными и не могут быть приняты судом как основание для применения положений ст. 333 ГК РФ, поскольку рассчитанная истцом, с учетом фактических обстоятельств дела неустойка отвечает требованиям разумности и справедливости, способствует восстановлению прав истца вследствие длительного нарушения ответчиком обязательств по договору и не приводит к его неосновательному обогащению. Оснований для снижения испрашиваемых сумм, по мнению истца, не имеется. 

Представитель ответчика АО СЗ «Акфен» ФИО2 в судебном заседании с иском согласилась частично, поддержала позицию, отраженную в письменном отзыве, просила применить ст.333 ГК РФ и снизить сумму неустойки, предоставить ответчику отсрочку по исполнению решения суда до 31.12.2025 года.

В письменном отзыве на иск представитель ответчика, в обоснование заявления об уменьшении неустойки и штрафа, также указала, что:

- общество несет нагрузку по обеспечению жильем нуждающихся категорий граждан, выступает инвестором и передает в собственность администрации 10% от всего объема возводимого своими силами жилья, которое используется для заселения детей-сирот, лиц, имеющих тяжелые формы заболеваний, граждан, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу, иных льготных категорий граждан; эти обязательства не связаны с коммерческой деятельностью застройщика,

- согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ АО СЗ «Акфен» является компанией, обеспечивающей квартирами обманутых дольщиков – членов ЖСК «Инициатива Плюс» и ЖСК «Жилищный Трест №1», которые пострадали от недобросовестных действий ООО «Калининграджилстрой», по данному договору передано 133 квартиры и 45 000 000 рублей для разрешения вопросов обманутых дольщиков, вопрос курируется Правительством РФ и 

<

адрес>, а также муниципалитетом, планируется к передаче 247 квартир,

- АО СЗ «Акфен» предоставило квартиры и выплатило компенсации обманутым дольщикам – членам кооператива ЖСК «Дольщики», которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков Калининградской области с 1997 г., вследствие двойных продаж объектов в строящихся многоквартирных домах; обязательство АО СЗ «Акфен» по обеспечению жильем обманутых дольщиков разрешает острый социальный вопрос и является одним из приоритетных,

- в период с 15.05.2018 г. до 15.07.2018 г. застройщик по независящим от него причинам не имел возможности выполнять строительные работы на объекте, поскольку поручением Главы городского округа «Город Калининград» от 26.10.2017 г. № 5ПЧМ было предусмотрено ограничение общестроительных работ по всем протокольным маршрутам чемпионата мира по футболу 2018 года и на прилегающей к ним территории, 

- существенное изменение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в период с 2015 г. по 2020 г. было принято 14 редакций, внесенные изменения усложнили порядок взаимодействия Застройщиков, Участников долевого строительства, органов местного самоуправления, региональных органов власти и кредитно- финансовых организаций,

- препятствием к своевременному окончанию строительства послужили ограничительные мероприятия, принимаемые с марта 2020 г. в целях недопущения распространения новой коронавирусной инфекции, необходимость корректировки режима работы (в том числе временного приостановления работы) застройщиков (строительных площадок).

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 названного Закона).

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии со ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором (ч.1).

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч.2).

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (ч.3)

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Закона).

Согласно п. 2,3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (п.2).

ДД.ММ.ГГГГ между АО СЗ «Акфен» и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве № №.

По условиям договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ АО СЗ «Акфен» приняло на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в виде двухкомнатной квартиры, проектной площадью 53,29 м2, расположенной на 10 этаже секции №7 жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес> (ГП), а дольщик, в свою очередь, принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену в сумме 4 100 000 рублей и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта недвижимости (п.п.3.1,3.2, 4.1 договора). 

Пунктом 5.1 договора участия в долевом строительстве определено, что передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства в срок не позднее 30.09.2023 г.

Дополнительных соглашений к договору об изменении сроков ввода объекта в эксплуатацию, сроков передачи объекта участнику долевого строительства сторонами договора не заключалось.

Поскольку АО СЗ «Акфен», принятые на себя по договору участия в долевом строительстве обязательства надлежащим образом не исполнило, квартира в установленный договором срок – не позднее 30.09.2023, так же как и на момент вынесения решения суда по акту приема-передачи истцам передана не была, суд находит исковые требования истцов о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства обоснованными, однако подлежащими частичному удовлетворению.

В рассматриваемом случае ставка рефинансирования, действующая на 30 сентября 2023 г. – 13%, с учетом вышеназванного постановления применению подлежит ставка рефинансирования -7,5 %, действовавшая по состоянию на 1 июля 2023 г.

Истец вправе требовать взыскания неустойки за период с 01.10.2023 по 21.03.2024 (173 дня), однако в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ при рассмотрении требований суд не выходит за пределы предмета и основания требований.

В связи с чем, в рассматриваемом случае неустойка за период, указанный истцом с 03.10.2023 по 21.03.2024 составит 350 550 рублей из расчета 4 100 000*7,5%*1/150* 171 дня.

В силу п.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Принимая во внимание значительный срок нарушения ответчиком принятых на себя обязательств (более двух лет), период заявленной неустойки, степень вины ответчика, принимавшего меры к вводу дома в эксплуатацию и наличие факторов, затруднивших передачу объекта долевого участия, с учетом установленных по делу обстоятельств, а также компенсационной природы неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление права, нарушенного вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, суд приходит к выводу о том, что требуемая истцами сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств и не отвечает требованиям разумности и справедливости, в связи с чем, с учетом положений ст.333 ГК РФ, полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию с АО СЗ «Акфен» в пользу истца неустойки до 340 000 руб., что в полной мере отвечает требованиям соразмерности применяемой санкции последствиям допущенного нарушения обязательств.

Принимая во внимание, что в судебном заседании нашел подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда также являются обоснованными, однако подлежат частичному удовлетворению.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд, исходя из требований разумности и справедливости, а также степени вины застройщика, полагает возможным удовлетворить заявленные исковые требования частично и взыскать с АО СЗ «Акфен» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей. Заявленную истцом сумму компенсации морального вреда в размере 200 000 руб. суд находит завышенной.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (ред. от 19.06.2025) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно абз.3,4 п.1 Постановления устанавливает, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2.1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Суд полагает возможным предоставить отсрочку исполнения решения суда в части взыскания с ответчика неустойки до 01 января 2026 г., поскольку приведенное выше постановление Правительства РФ прямо предусматривает отсрочку в отношении неустойки и штрафа, предусмотренных ч. 2 ст. 6 и ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 263,75 руб. (350 550 -300 000)*2,5%+10000+3000 рублей (неимущественного характера).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 (паспорт № №) удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «АКФЕН» (ИНН 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО3 неустойку за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 03.10.2023 по 21.03.2024 в размере 340 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении иска ФИО3 - отказать.

Предоставить АО СЗ «Акфен» отсрочку исполнения решения суда в части финансовых санкций до 01.01.2026 г., включительно.

Взыскать с АО СЗ «Акфен» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 14 263,75? ?рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31 октября 2025 г. 

Судья Ю.В. Козлова