Дело № 2-122/2020 (2-1121/2019; 2-6231/2018;)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кызыл 13 января 2020 года 

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе: председательствующего судьи Шулуу Л.К., при секретаре Лупсаа Ч.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению ФИО1 к АО «ДОМ.РФ» о расторжении договора займа, 

установил:

истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, указывая на то, что ООО «Городская ипотечная компания» предоставила ипотечный займ ответчику на сумму 1400000 рублей на 180 месяцев для приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес>. Права Залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной. Законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ». Решением 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ измененным Апелляционным определением 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с ответчика в пользу истца были взысканы сумма долга в размере 1144973,03 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19924,87 рублей. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1224958,64 рублей, из них: задолженность по основному долгу – 852343,12 рублей, задолженность по процентам – 340204,69 рублей пени – 32410,83 рублей. 

Просит суд, обратить взыскание на квартиру по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1965 600 рублей; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей. 

ФИО1 обратилась со встречным исковым заявлением о расторжении договора займа, где указала, что не согласна с указанной суммой задолженности, поскольку ею внесена частичная оплата задолженности в сумме 277886,86 рублей, в настоящее время задолженность составляет 777984,12 рублей, проценты 74839,50 рублей, пени 32410,83 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ею подано предложение о расторжении договора займа по которому ответа так и не поступило. Удовлетворение данного иска исключает удовлетворение иска первоначального, то есть имеется условие предусмотренное ст. 138 ГПК РФ. 

Просит суд, расторгнуть договора займа от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между ООО «ГИК» и ФИО1

Представитель истца в судебное заседание не явился, при подаче иска просил рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании ответчик с исковыми требованиями, не согласилась. Встречное исковое заявление о расторжении договора займа поддержала в полном объеме.

Выслушав пояснения, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. ст. 807, 809 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

В силу п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Федеральный закон) предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

Согласно ст.2 Федерального закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным закона.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Городская ипотечная компания» (займодавец) и ФИО1 (заемщик) заключен договор займа №, в соответствии с которым заемщикам предоставлен заем в размере 1400000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5, действующих от своего имени и от имени своих малолетних детей ФИО6, ФИО7, ФИО8 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, находящуюся по адресу:

<

адрес>. В данном договоре указано, что квартира приобретена покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО «Городская ипотечная компания» согласно договору займа №от ДД.ММ.ГГГГ. 

В обеспечение обязательств договором предусмотрено установление ипотеки (залога) до исполнения обязательств по возврату кредита, право займодавца на исполнение обязательств и право залога подлежит удостоверению закладной.

Обязательство со стороны займодавца было выполнено, факт получения денежных средств по договору займа ответчиками не оспаривается. 

В п. 5.2 договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. 

В обеспечение обязательств договором предусмотрено установление ипотеки (залога) до исполнения обязательств по возврату кредита, право займодавца на исполнение обязательств и право залога подлежит удостоверению закладной.

Из закладной установлено, что залогодатель ФИО1 передала первоначальному залогодержателю ООО «Городская ипотечная компания» в залог квартиру по адресу: 

<

адрес>, которая оценена в сумме 2000 000 рублей в обеспечение обязательства по договору займа. 

Закладная зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес>.

Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной ответчика, выданной первоначальному залогодержателю – ООО «Городская ипотечная компания». Договор купли-продажи зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем сделана запись с указанием существующего ограничения (обременения) права: "ипотека в силу закона". 

Из представленного расчета установлено, что в нарушение условий договора займа и закладной, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им своевременно не производились, в связи с чем, образовалась задолженность. 

Как видно из расчета, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору займа составляет 1224958,64 рублей, из них: задолженность по основному долгу – 852343,12 рублей, задолженность по процентам – 340204,69 рублей пени – 32410,83 рублей. 

Разрешая исковое требование об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующему.

Целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ст. ст. 2, 3 ГПК РФ).

Из вышеизложенного следует, что обязательным условием обращения кредитора в суд является наличие нарушения прав и законных интересов, которое может быть устранено посредством гражданского судопроизводства. Факт нарушения заемщиками графика платежей действительно порождает право на обращение кредитора в суд, однако данное право существует, пока существует нарушение прав кредитора на получение причитающегося ему имущественного блага.

В соответствии с позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П, гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, то есть для банков.

Как следует из анализа норм гражданского законодательства (ст. ст. 401, 403, 404 ГК РФ), лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства), не зависящего от участников гражданского правоотношения.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть - по кредитному договору.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Таким образом, п. п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, не отменяя закрепленного в п. 1 этой же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержат уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

По смыслу п. 1 ст. 50, п. 5 ст. 54.1 Федерального закона Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Из материалов дела усматривается, что стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес>, составляет 2457 000 рублей, что подтверждается прилагаемым к исковому заявлению Отчетом об определении рыночной и ликвидационной стоимостей жилого помещения (квартиры), согласно отчета № составленного оценщиком ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость составляет 3250000 рублей.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика составляет 1224958,64 рублей, из них: задолженность по основному долгу – 852343,12 рублей, задолженность по процентам – 340204,69 рублей пени – 32410,83 рублей. 

Учитывая наличие взысканной судом кредитной задолженности в размере 1144973,03 рублей, и то, что сумма неисполненного к моменту обращения в суд обязательства составляет более, чем 5 процентов от стоимости предмета ипотеки, у ответчика период просрочки исполнения кредитного обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца, также после вступления в законную силу решения суда от ДД.ММ.ГГГГ до обращения в суд с иском ответчик не предпринимала попыток погашения задолженности по договору займа, поэтому оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в силу ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не имеется, то суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу п.1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость заложенного имущества составила 3250 000 рублей, то начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества составляет в соответствии с вышеприведенными правилами 2600 000 (3250000 х 80 %).

В соответствии с ч. 3 ст. 54 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Ответчиком заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки в реализации спорной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Таким образом, отсрочку исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество суд может предоставить по заявлению залогодателя непосредственно при принятии акта или после его принятия в случаях, установленных не только в п. 3 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", но и в ст. 203 ГПК РФ.

Соответственно, ответчик не лишен возможности обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки реализации спорного недвижимого имущества сроком на один год после принятия судебного решения в порядке ст. 203 ГПК РФ.

Стороны в договоре ипотеки пришли к соглашению, что рыночная стоимость спорного имущества согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3250 000 руб., ответчик указанный размер не оспаривает.

Учитывая положения п. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которым если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, суд определил начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 2600 000 руб.

Таким образом, размер задолженности ответчика сопоставим со стоимостью заложенного имущества.

В данном случае приведенные ответчиком доводы в совокупности с установленными при разрешении спора обстоятельствами, с учетом размера задолженности, его желания погасить задолженность по договору, расценены судом как уважительные причины, дающие основание для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества сроком на 8 месяцев, что позволяет соблюсти баланс интересов сторон, и не повлечет за собой ущемления прав и законных интересов взыскателя, позволив должникам изыскать возможность для исполнения решения суда.

Рассматривая требования ФИО1 о расторжении договора займа суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила претензию в адрес АО «ДОМ.РФ» с предложением о расторжении договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Факт вынесения судом решения о взыскании задолженности по договору займа № сторонами не оспаривается и ответчиками признается.

Учитывая, что существенные изменения договора займа в связи с вынесением судом решением от ДД.ММ.ГГГГ и при досрочном взыскании суммы долга, требование истца о расторжении кредитного договора обоснованно и подлежит удовлетворению. 

При этом истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

Таким образом, требования встречного иска ФИО1 подлежат удовлетворению.

Между тем, поскольку просроченная задолженность имеется и ответчиком не оспаривается, то суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца понесенные последним судебные расходы по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить. 

В обеспечение погашения задолженности ФИО1 по договору займа перед Акционерным обществом «ДОМ.РФ» обратить взыскание на заложенную по ипотеке квартиру, принадлежащую ФИО1, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем продажи на публичных торгах, определив начальную продажную стоимость квартиры в 2600000 рублей.

Отсрочить на 8 месяцев реализацию имущества расположенного по адресу: 

<

адрес> со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» 6000 рублей в счет расходов по оплате государственной пошлины.

Встречное исковое заявление ФИО1 к АО «ДОМ.РФ» о расторжении договора займа – удовлетворить.

Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «Городская ипотечная компания».

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 20 января 2020 года.

Судья Л.К. Шулуу