Дело № 2-894/19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 сентября 2019 года г. Владикавказ

Промышленный районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе председательствующего судьи Цопановой З.Г., 

при секретаре судебного заседания Каировой М.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания в интересах муниципального образования г. Владикавказ к Обществу с ограниченной ответственностью «Лимузин», ФИО1, с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора АМС г. Владикавказ, УМИЗР АМС г. Владикавказ, Управления Росреестра по РСО-Алания, Собрания Представителей г. Владикавказ о признании сделки недействительной (ничтожной) и истребовании имущества из чужого незаконного владения, сносе самовольного строения,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания обратился в Промышленный районный суд г. Владикавказ РСО-Алания с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Лимузин», ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора от ... купли-продажи нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь ... кв.м. Литер ЗБ, (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: ... земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия общественного питания, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: РСО-Алания, ... «б», кадастровый ..., заключенного между ООО «Лимузин» и ФИО1; истребовании из незаконного владения ФИО1 в пользу МО г.Владикавказ в лице УМИЗР АМС г.Владикавказа земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия общественного питания, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: ..., кадастровый номер ....

Впоследствии истцом заявленные требования были дополнены требованием об обязании ФИО1 в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером ... расположенный по адресу: ... путем сноса за свой счет объекта самовольного строения - нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь ... кв.м. Литер ЗБ, (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: ... расположенного на земельном участке с кадастровым номером ....

В случае неисполнения ФИО1 обязанностей по сносу объекта самовольного строения - нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 351,3 кв.м. Литер ЗБ. (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: ... расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставить право АМС г. Владикавказа осуществить снос объекта самовольного строения, площадью ... кв.м с кадастровым номером ... и расходы отнести на ФИО1.

В обоснование заявленных исковых требований истцом указано, что ... постановлением ... Администрация местного самоуправления ... ООО «Лимузин» в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... га, расположенный по адресу: ... (далее - земельный участок).

... между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ и ООО «Лимузин» (далее - Общество) заключен договор ... аренды земельного участка (далее договор аренды), согласно которому ООО «Лимузин» предоставлен на праве аренды земельный участок площадью ... га в целях строительства предприятия общественного питания.

... УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ Обществу выдано разрешение №... на строительство объекта недвижимости - предприятия общественного питания, площадью застройки - ... кв.м.

... УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ Обществу выдано разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию (далее - разрешение на ввод), в соответствии с которым орган местного самоуправления разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства здания предприятия общественного питания общей площадью ... кв.м., строительство которого осуществлялось на основании упомянутого разрешения на строительство от ....

... постановлением ... АМС г.Владикавказа на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... ... предоставило Обществу в собственность земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... га, расположенный по адресу: ... для содержания и эксплуатации предприятия общественного питания.

... между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ и ООО «Лимузин» заключен договор ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... га, расположенный по адресу: ... для содержания и эксплуатации предприятия общественного питания.

... за ООО «Лимузин» зарегистрировано право собственности на упомянутый земельный участок.

... заместитель прокурора Республики Северная Осетия- Алания (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Лимузин», администрации местного самоуправления г. Владикавказа и управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации местного самоуправления ... о признании недействительным (ничтожным) договора от ... ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., заключенного управлением и обществом.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от ..., оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ..., Арбитражного суда ... от ..., договор купли- продажи земельного участка ... с КН ... площадью ... га, расположенного по адресу: ... заключенный ... между УМИЗР АМС г.Владикавказ и ООО «Лимузин» для использования в целях содержания и эксплуатации предприятия общественного питания, признан недействительным (ничтожным).

Определением Арбитражного суда РСО-Алания от ... был принят отказ прокуратуры РСО-Алания от требований в части применения последствий недействительности (ничтожной) сделки в виде обязания ООО «Лимузин» возвратить УМИЗР АМС г.Владикавказ земельный участок с КН ... площадью ... га, расположенный по адресу: ... ввиду того, что собственником указанного земельного участка на момент рассмотрения дела было не общество с ограниченной ответственностью «Лимузин», а ФИО1

... между ООО «Лимузин» и ФИО1 заключен договор купли-продажи на следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь ... кв.м. Литер ЗБ, (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: РСО-Алания, ... «б»;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия общественного питания, общая площадь 4116 кв.м., адрес объекта: РСО-Алания, ... «б», кадастровый ... (далее -объекты недвижимого имущества).

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Первоначальный договор купли-продажи земельного участка от ... ... с КН ... площадью ... га заключен с нарушением действующего законодательства, признан недействительной (ничтожной) сделкой, не повлекшей правовых последствий, что влечет недействительность последующей сделки, а именно договора купли-продажи от ..., заключенного между ООО «Лимузин» и ФИО1

Признание договора купли-продажи от ..., заключенного между ООО «Лимузин» и ФИО1, недействительным не нарушает права собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с КН ..., поскольку не лишает его права на приобретение в собственность земельного участка под пятном застройки, принадлежащего ему на праве собственности добросовестности приобретателя (пункт 38 постановления Пленумов № 10/22)

Прокурорской проверкой установлено, что ФИО1 не может быть признан добросовестным покупателем, поскольку мог и должен был знать, что договор купли-продажи ... от ... был заключен УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Лимузин» с нарушением требований земельного законодательства.

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда республики от ... по делу №..., третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, был привлечен ФИО1, было установлено, что договор от ... ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду того, что площадь предоставленного ООО «Лимузин» земельного участка (... га) превышает площадь участка, необходимого для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости (площадью ... кв. м).

Данное обстоятельство (превышения площади земельного участка) возлагало на последующего приобретателя данного участка обязанность проверить законность основания возникновения у продавца права собственности на весь приобретаемый земельный участок, который ранее находился в публичной собственности, то есть проявления той степени заботливости и осмотрительности, которая свидетельствовала бы о его добросовестности.

Предположение, что такое основание ничтожности сделки, как превышение площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, не применимо к договору купли-продажи от ... и к вопросу об установлении добросовестности ФИО1, поскольку данное лицо не испрашивало у администрации местного самоуправления г.Владикавказа земельный участок с целью эксплуатации расположенного на нем имущества, несостоятельно, так как названное обстоятельство свидетельствовало о необходимости ФИО1 осуществить действия по дополнительной проверке документации постановления о предоставлении земельного участка, договора купли- продажи и иное), на основании которой ФИО1 стал правообладателем земельного участка с кадастровым номером ....

Как следует из материалов прокурорской проверки, Общество приобрело спорный земельный участок у публичного собственника - администрации местного самоуправления города Владикавказа по договору купли-продажи от ... ... и ... через 2 года и 9 месяцев произвело его отчуждение ФИО1 При этом оспариваемая сделка, заключенная ... и зарегистрированная в органах Росреестра ..., свидетельствует о том, что эта сделка совершена в период нахождения искового заявления прокуратуры республики в производстве арбитражного суда республики.

Данные обстоятельства свидетельствуют о заинтересованности ответчиков, направленной на легализацию выбытия земельного участка из публичной собственности.

Прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При изложенных обстоятельствах, прокурор добивается единства в подходе, связанном с регулированием земельных правоотношений, равного доступа лиц к приобретению земельных участков из государственной или муниципальной собственности, эффективного освоения земли, а также исключения необоснованного приоритета прав одних землепользователей перед другими.

В заявлении об уточнении исковых требований истцом было указано, что цель, для которой изначально земельный участок предоставлялся, в аренду ООО «Лимузин» (строительство предприятия общественного питания площадью застройки 1184,50 кв.м) не реализована.

Истребование земельного участка без решения судьбы спорного объекта недвижимого имущества неправомерно, поскольку противоречит закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Истцом указано, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего представление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определение Конституционного суда Российской Федерации от 07.07.2007 года № 595-О-П).

В судебном заседании представитель истца заместитель прокурора Промышленного района г. Владикавказ РСО-Алания Уртаев А.К. заявленные исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему. Кроме того, пояснил, что в ходе рассмотрения Арбитражным судом искового заявления прокурора республики о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи спорного земельного участка, заключенного между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказа и ООО «Лимузин» было установлено, что заключенная сделка является недействительной - ничтожной.

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, последующий договор купли-продажи, заключенный между ООО «Лимузин» и ФИО1 в отношении спорного земельного участка и нежилого строения также является недействительным - ничтожным.

Ответчиками по делу было заявлено, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, однако обстоятельства приобретения ФИО1 спорного имущества свидетельствуют об обратном.

Согласно статье 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель - это лицо, которое, возмездно приобретая имущество, не знало и не могло знать о том, что отчуждатель имущества не имел права его отчуждать.

Осмотрительность приобретателя, разумность его действий с учетом особенностей предмета отчуждения, субъектов сделки, характера и последующего поведения сторон являются предметом исследования и оценки. Риск неблагоприятных последствий по соблюдению основных условий законности сделки несет приобретатель.

Пунктом 38 Постановления Пленума N 10/22 указано, что собственник вправе представить доказательства, опровергающие возражение приобретателя о добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

ФИО1, как добросовестный приобретатель, не мог не усомнится в сделке стоимость имущества по которой в разы ниже рыночной.

Добросовестный приобретатель бы обратил внимание на то, что в договоре купли-продажи, заключенном между УМИЗРАГ и ООО «Лимузин» земельный участок предназначался для эксплуатации предприятия общественного питания, а по факту имелось недостроенное нежилое строение.

Факт того, что строение было недостроенным, не подключенным к коммунальным сетям также не мог не насторожить добросовестного приобретателя, так как действующее законодательство не предусматривает ввод в эксплуатацию незавершенного строения, не подключенного к инженерным сетям. Следовательно, государственная регистрация права собственности на строение была сопряжена с нарушением или преступлением.

Данное обстоятельство подтверждается актом осмотра от ... года и соответствующие фотографии из арбитражного дела, а также ответами коммунальных служб города. Объяснение ФИО1 которое он дал после произошедшего в строении пожара ... свидетельствует о том, что ФИО1 знал, что строение недостроенное и не подключенное к коммунальным сетям.

Добросовестный приобретатель должен был обратить внимание, что для эксплуатации недостроенного строения площадью 351 кв.метр был выделен земельный участок площадью более 4 тысяч квадратных метров ничем не обоснованный.

В силу п. 37 Постановления Пленума N 10/22 для целей применения п. п.1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В данном пункте также указано, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Прокуратура республики обратилась в Арбитражный суд ... года после чего, по удивительному стечению обстоятельств ФИО1 ... обратился в регистрационную службу с заявлением о регистрации за собой права собственности на спорные объекты по договору купли-продажи датированному ..., согласно акту приема-передачи от ... взаиморасчет произведен полностью. Однако согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам оплата от ФИО1 была принята Обществом 25, 26 и ....

Таким образом, если бы ФИО1, будучи добросовестным приобретателем, проявил должную осмотрительность и проверил наличие спора в отношении приобретаемого им имущества он бы узнал о неправомерности отчуждения, тем более, что на момент произведения расчета имущество уже было под обременением, наложенным судом.

Также добросовестность опровергается, когда установлено, что фактически владеет и пользуется имуществом не приобретатель, а правоотчуждатель или лицо, подконтрольное правоотчуждателю.

ФИО1, будучи приглашенным в прокуратуру Промышленного района в ... году, от дачи объяснений по обстоятельствам приобретения им земельного участка отказался, сославшись на ст.51 Конституции Российской Федерации, что также наглядно свидетельствует об его участии в схеме по уводу земельного участка от возврата в муниципальную собственность.

Тот факт, что состояние земельного участка и строения не изменились с момента смены собственника, наглядно свидетельствует о том, что фактический владелец имущества не сменился.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности ... от ..., заявленные исковые требования не признал. Пояснил, что ФИО1 является добросовестным приобретателем, т.к. ему никто об имевшемся в производстве Арбитражного суда Республики иске прокурора в отношении спорных объектов недвижимого имущества не сообщал, на момент регистрации права собтвенности никаких обременений на имущество в Управлении Росреестра по РСО-Алания зарегистрирована не было. Отказ ФИО1 от объяснений прокурору на основании представленного ему ст. 51 Конституцией РФ не может свидетельствовать о его недобросовестности, как утверждает представитель истца. 

Из доводов представителя ответной стороны ФИО3, изложенных в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела, спорное недвижимое имущество (земельный участок) выбыло из владения АМС г. Владикавказа, то есть из муниципальной собственности г. Владикавказа, по воле самих уполномоченных муниципальных органов г. Владикавказа, что подтверждается договором купли-продажи ... от ..., заключенным между УМИЗРАГ АМС г. Владикавказа и ООО «Лимузин» в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... га, расположенного по адресу: ...

Поэтому, когда не было доказано, что текущий владелец спорного имущества знал о притязаниях истца, установлена возмездность приобретения имущества и выбытие имущества по воле истца, иск в отношении добросовестного приобретателя удовлетворению не подлежит.

В этой связи, учитывая отсутствие доказательств того, что ответчик ФИО1 знал о притязаниях лица (в интересах которого прокурором был заявлен иск), на спорное имущество в момент заключения и в период действия договора купли-продажи от ..., и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства в части возмездности приобретения ответчиком ФИО1 спорного недвижимого имущества, его выбытия из владения АМС г. Владикавказа, то есть из муниципальной собственности г. Владикавказа, по воле самих уполномоченных муниципальных органов г. Владикавказа, следует прийти к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований прокурора.

Таким образом, ФИО1 является добросовестными приобретателем спорного недвижимого имущества, поскольку приобрел его но возмездной сделке, не знал и не мог знать о том, что АМС ... не вправе отчуждать указанное имущество, при этом с учетом конституционно-правового смысла положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, выявленных Конституционным Судом РФ в постановлении от 21.04.2003 г. № 6-П, в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи от ..., заключенного между ООО "Лимузин" и ФИО1, должно быть отказано с учетом того факта, что спорное имущество (земельный участок) выбыло из владения собственника - муниципального образования ... по воле собственника (поскольку недействительность указанного договора купли-продажи ... от ... не свидетельствуют об отсутствии воли собственника на отчуждение имущества), и, следовательно, при таких обстоятельствах у добросовестного приобретателя спорное недвижимое имущество истребовано быть не может. 

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Собрания Представителей г. Владикавказ П.А.Т., действующая наосновани доверенности ... от ..., заявленные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему. 

В судебное заседание ответчик ФИО1, представитель ответчика ООО «Лимузин», представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, АМС г. Владикавказ, УМИЗР г. Владикавказ, Управления Росреестра по РСО-Алания не явились. О дате и времени проведения судебного заседания были извещены в установленном законом порядке, своевременно, не просили суд об отложении дела, в связи с чем, с учетом мнения сторон, суд решил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Суд, исследовав материалы дела № 2-894/19, выслушав представителя истца, представителя ответчика, третьего лица, приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований в части, поскольку доводы истицы нашли свое подтверждение в судебном заседании. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39 постановления Пленума N 10/22).

По смыслу данных законоположений и их разъяснений, суд, разрешая спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должен установить обстоятельства, при которых это имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение - по воле или помимо их воли, определить возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, а также выяснить, знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

При этом, если владение утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, имущество считается выбывшим из владения лица по его воле, пока не будет доказано иное; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о выбытии имущества из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Также при рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которым приобретатель недвижимого имущества в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права.

Согласно положениям ст. 222, Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013 года, действовавшей на момент возведения строения) Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО1 является правообладателем в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, расположенным по адресу: ... и нежилого здания, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по стоянию на ....

... между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ и ООО «Лимузин» (далее - Общество) заключен договор ... аренды земельного участка (далее договор аренды), согласно которому ООО «Лимузин» предоставлен на праве аренды земельный участок площадью ... га в целях строительства предприятия общественного питания.

... УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ Обществу выдано разрешение № ... на строительство объекта недвижимости - предприятия общественного питания, площадью застройки - ... кв.м.

... УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ Обществу выдано разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию (далее - разрешение на ввод), в соответствии с которым орган местного самоуправления разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства здания предприятия общественного питания общей площадью ... кв.м., строительство которого осуществлялось на основании упомянутого разрешения на строительство от ....

... между УМИЗРАГ АМС г.Владикавказ и ООО «Лимузин» заключен договор ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... га, расположенный по адресу: ... «б» для содержания и эксплуатации предприятия общественного питания.

... заместитель прокурора Республики Северная Осетия- Алания (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Лимузин», администрации местного самоуправления г. Владикавказа и управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам администрации местного самоуправления г. Владикавказ о признании недействительным (ничтожным) договора от ... ... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., заключенного управлением и обществом.

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от ..., оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от ..., Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от ..., договор купли- продажи земельного участка ... с КН ... площадью ... га, расположенного по адресу: ... 

..., заключенный ... между УМИЗР АМС г.Владикавказ и ООО «Лимузин» для использования в целях содержания и эксплуатации предприятия общественного питания, признан недействительным (ничтожным).

... между ООО «Лимузин» и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорных объекты недвижимости.

По ходатайству прокурора к материалам дела было приобщено заключение государственной экспертизы от ... Государственного автономного учреждения РСО-Алания «Государственная экспертиза проектов строительства», согласно которому разрешение на строительство по объекту «Предприятие общественного питания по адресу: ... (№ RU ...)» на соответствие ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, представленный пакет документов не соответствует требованиям ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ «Разрешение на строительство». 

Также экспертом при рассмотрении представленной на экспертизу проектной документации и разрешения на ввод в эксплуатацию по объекту «Предприятие общественного питания по адресу: ... (№ ...)» на соответствие статье 55 Градостроительного кодекса РФ дано заключение о том, что документы, представленные в АМС г. Владикавказ недостаточны для получения разрешения на строительство (№ ...) и разрешения на ввод в эксплуатацию (№ ...) не соответствуют требованиям Градостроительного Кодекса РФ.

Таким образом, судом признается установленным тот факт, что обществом было незаконно получено разрешение на строительство и разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Также судом было приобщено к материалам дела заключение о строительно-технической экспертизе ...-СТ о соответствии нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь ... кв.м. Литер ЗБ. (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: ...» проектной документации и СНиП

Согласно экспертному заключению, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия общественного питания, общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: ...» на дату реализации ФИО1 составляет ... рублей.

Объект не соответствует строительным нормам и правилам. Не обеспечена безопасность пользователей и населения, не проведены пусково-наладочные работы, не приведена в порядок окружающая территория, не подведены коммуникации.

Не соблюдены требования положений «СНиП 21-01 Пожарная безопасность зданий и сооружений», в частности раздел 3 «Инженерное оборудование. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Нарушен также п. 3.51, гласящий, что в общественных зданиях, следует предусматривать хозяйственно-питьевое, противопожарное и горячее водоснабжение, канализацию и водостоки, которые необходимо проектировать в соответствии со СНиП 2.04.01-85 и обязательным Приложением 7. Все вышеперечисленное в возведенном здании отсутствует. 

При эксплуатации подобного объекта велика вероятность угрозы жизни и здоровья граждан: как посетителей, так и персонала,

Эксплуатация указанного здания небезопасна для жизни и здоровья людей. Не соблюдены правила безопасности, санитарно-гигиенические требования, строительные нормы и правила, нарушен градостроительный регламент. 

Данное заключение оценивается судом в совокупности с иными представленными суду доказательствами, в частности, выводы эксперта согласуются с доводами, изложенными в исследовательской части экспертного заключения Государственного автономного учреждения РСО-Алания «Государственная экспертиза проектов строительства», из описательной части которого также следует, что в отношении спорного объекта недвижимости не были представлены документы, свидетельствующие о соблюдении требований о соответствии возведенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инжерено-технического обеспечения и др. 

Также судом было рассмотрено и удовлетворено ходатайство представителя истца заместителя прокурора Промышленного района г. Владикавказ Уртаева А.К. о приобщении к материалам настоящего гражданского дела копий материалов дела № ...,ым при вынесении решения была дана оценка Арбитражным судом РСО-Алания, а именно: акт осмотра от ... земельного участка, расположенного по адресу: ... которым было установлено, что спорный земельный участок имеет свободный доступ. На территории участка со стороны гаражей вдоль стены расположено капитальное строение, которое также находится в свободном доступе, двери, окна не установлены, внутренняя отделка отсутствует, территория участка покрыта бытовым мусором и сорной травой. Признаков осуществления какой-либо хозяйственной деятельности не имеется. Изложенные обстоятельства подтверждаются фототаблицей, состоящей из пяти фотографий, приложенной к акту осмотра указанного земельного участка.

Также из указанного дела истцом были получены надлежащим образом заверенные копии ответов из коммунальных организаций г. Владикавказ и приобщены судом к материалам настоящего гражданского дела, а именно: МУП «...» ... от ..., в котором указано, что МУП «...» не выдавало технические условия на подключение к водопроводным сетям и не заключало договоров на отпуск питьевой воды с ООО «Лимузин» по объектам капитального строительства, расположенным по адресам: ... Из ответа МУП «...» ... от ... следует, что от правообладателя заявлений на выдачу технических условий на подключение к системе городской канализации также не поступало, техническое условия не разрабатывались. В соответствии с ответом ПАО МРСК Северного Кавказа от ... между ООО «Лимузин» и АО «Севкавказэнерго» по состоянию на ... отсутствуют договорные отношения по поставке электрической энергии. 

В судебном заседании был допрошен в качестве специалиста Управления архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказ З.А.А., который пояснил, что объект не подлежит вводу в эксплуатацию при несоответствии возведенного строения разрешительной документации, а также без соблюдения технических условий присоединения к сетям поставщиков энергетических ресурсов и коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах, разрешая ходатайство представителя ответчика ФИО1 о назначении по делу судебной строительной экспертизы для разрешения вопроса о том, соответствует ли действующим строительным нормам и правилам спорное строение, не влечет ли угрозу обрушения, а также не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан судом было отказано в удовлетворении заявленного ходатайства, т.к. материалами дела установлен факт нарушения требований строительных норм и правил при возведении спорного строения, а также отсутствие оснований для выдачи разрешения на строительство и ввод указанного объекта в эксплуатации. Кроме того, данное ходатайство заявлено спустя значительное время с момента нахождения настоящего гражданского дела в производстве суда и свидетельствует о недобросовестном пользовании ответной стороной своими процессуальными правами.

Судом, совокупностью всех вышеприведенных доказательств, признается установленным тот факт, что объект недвижимого имущества, возведенный ООО «Лимузин», приобретенная ФИО1 на основании договора купли-продажи от ..., является самовольной постройкой, т.к. не отвечает действующим на момент возведения постройки, а также на момент рассмотрения дела по существу, строительным нормам и правилам, а также требованиям, предъявляемым к нежилым строениям, акт ввода данного строения в эксплуатацию как объекта завершенного строительства, был получен с грубейшими нарушением требований действующего законодательства, в связи с чем подлежит сносу.

При этом, вступившим в законную силу Постановлением шестнадцатого апелляционного арбитражного суда от 12.09.2018 года установлено, что строительство объекта, для возведения и эксплуатации которого земельный участок был ранее предоставлен обществу в аренду, не осуществлено, оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ у Администрации не имелось.

Таким образом, суд, удовлетворяя требования прокурора о сносе самовольно возведенного строения, полагает подлежащим удовлетворению требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, т.к. использование данного участка ФИО1 при таких обстоятельствах не отвечает виду разрешенного использования спорного земельного участка для строительства и эксплуатации предприятия общественного питания.

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для признания ФИО1 добросовестным приобретателем, т.к. проявив должную и разумную осмотрительность при обычных условиях делового оборота, при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, фактически представляющего собой объект незавершенного строительства, оценив его техническое состояние, отсутствие подключения к коммуникациям и пр., приняв во внимание наличие документов, подтверждающих факт ввода данного объекта в эксплуатацию и регистрацию права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество как завершенного объекта строительства, при явном несоответствии технического состояния спорного объекта недвижимого имущества представленной в отношении него документации, должно было вызвать у добросовестного приобретателя подозрения о незаконности права продавца на отчуждение указанного объекта.

Для целей применения пунктов 1 и 2 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения (абз. 2 п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Принимая во внимание данные разъяснения, о недобросовестном поведении ФИО1 при заключении оспариваемой сделки свидетельствует также тот факт, что оплата была произведена не в той сумме, которая была указана как цена договора купли-продажи от ... в размере ... рублей, а в размере ... рублей. Кроме того, оплата по договору от ... была произведена ..., ... и ..., что подтверждается квитанциями об оплате, принятой от ФИО1 по данному договору, копии которых приобщены к материалам дела. Оплата по договору была произведена ФИО1 уже после того, как иск прокурора был принят к производству Арбитражного суда РСО-Алания, и по делу приняты обеспечительные меры, принятые постановлением судебного пристава-исполнителя .... 

Все приведенное обстоятельства, в своей совокупности, по мнению суда, с очевидностью свидетельствуют о недобросовестном поведении ФИО1 как стороны договора купли-продажи от ....

Таким образом, договор от ... купли-продажи нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь ... кв.м. Литер ЗБ, (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: ... и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия общественного питания, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: ...», кадастровый ..., заключенного между ООО «Лимузин» и ФИО1 является недействительной сделкой, в связи с чем указанное имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения.

При разрешении заявленных требований, судом также принимается во внимание следующее.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ)

Определяя лицо, которое обязано снести спорное строение, признанное судом самовольным, судом принимается во внимание содержание Определения Конституционного суда от 29.05.2018 года № 1174-О, где указано, что по смыслу статьи 222 ГК Российской Федерации, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки; осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 данной статьи; необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года). 

В качестве правового основания для возложения на ООО «Лимузин» обязательства по сносу спорного строения судом также принимаются положения пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса, в соответствии с которым на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Данная норма не устанавливает каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав. Такой способ защиты нарушенных прав и законных интересов правообладателей земельных участков, как возложение обязанности по освобождению земельного участка от незаконно возведенных на нем строений, может быть применен только по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (статьи 222, 304 Гражданского кодекса).

Из материалов гражданского дела усматривается, что лицом, осуществившим самовольную постройку является ООО «Лимузин», следовательно, суд считает необходимым возложить обязанность по сносу самовольно возведенного строения на указанное лицо.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что доводы искового заявления заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания в интересах муниципального образования г. Владикавказ к Обществу с ограниченной ответственностью «Лимузин», ФИО1, с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора АМС г. Владикавказ, УМИЗР АМС г. Владикавказ, Управления Росреестра по РСО-Алания, Собрания Представителей г. Владикавказ о признании сделки недействительной (ничтожной) и истребовании имущества из чужого незаконного владения, сносе самовольного строения нашли свое полное подтверждение в ходе судебного разбирательства, и исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Заместителя прокурора Республики Северная Осетия-Алания к Обществу с ограниченной ответственностью «Лимузин», ФИО1, с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, АМС г. Владикавказ, УМИЗР АМС г. Владикавказ, Управления Росреестра по РСО-Алания, Собрания представителей г. Владикавказ о признании сделки недействительной (ничтожной) и истребовании имущества из чуждого незаконного владения, сносе самовольно возведенного строения- удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным (ничтожным) договор от ... купли-продажи нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь ....м. Литер ЗБ, (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: ... земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия общественного питания, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: РСО-Алания, ...«б», кадастровый ..., заключенного между ООО «Лимузин» и ФИО1,

Истребовать из незаконного владения ФИО1 в пользу МО г.Владикавказ в лице УМИЗР АМС г.Владикавказа земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия общественного питания, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: РСО- Алания, ... «б», кадастровый ...,

Обязать ООО «Лимузин» в течение трех месяцев после вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: РСО-Алания, ... «б» путем сноса за свой счет объекта самовольного строения - нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь ... кв.м. Литер ЗБ, (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: РСО- Алания, ... «б», расположенного на земельном участке с кадастровым номером ....

В случае неисполнения ООО «Лимузин» обязанностей по сносу объекта самовольного строения - нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь ... кв.м. Литер ЗБ. (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: ... расположенного на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставить право АМС г. Владикавказа осуществить снос объекта самовольного строения, площадью ... кв.м с кадастровым номером ... и расходы отнести на ФИО1.

Настоящее решение является основанием для аннулирования записей о регистрации права собственности за ФИО1 права собственности нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь ... кв.м. Литер ЗБ, (кадастровый (условный) ...) адрес объекта: РСО-Алания, ...», земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства предприятия общественного питания, общая площадь 4116 кв.м., адрес объекта: РСО-Алания, ...«б», кадастровый ....

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в Верховный суд РСО-Алания.

Судья З.Г. Цопанова