Дело № 2-2877/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Нальчик 17 июня 2025 года 

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего А.В.Маржохова, при секретаре судебного заседания Люеве А.С., с участием представителя ответчика ФИО1 – ФИО2. действующей на основании доверенности от 12.05.2025г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли - продажи недвижимого имущества недействительным, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит:

- признать сделку по договору купли-продажи 15/100 доли в праве на квартиру от 26.03.2021г., расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенную между ФИО1 и ФИО3 – недействительной; 

- применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав регистрационных записей № (№ от 30.03.2021г. о праве собственности на 15/100 доли в праве на квартиру, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, вернув стороны в первоначальное положение, восстановить государственную запись, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на 15/100 доли в праве на квартиру, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № - за ФИО1; 

- прекратить зарегистрированное за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на 15/100 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №

Заявленные требования аргументированы следующим.

В марте 2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи 15/100 доли в праве на квартиру (далее по тексту - Договор), расположенной по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер: №). 

Стороны установили стоимость доли квартиры в размере 460 000 рублей. 

В силу п. 4.2. Договора, стороны указали, что расчет за долю в квартире произведен полностью до подписания Договора.

28.03.2021г. стороны пришли к соглашению об увеличении стоимости доли в квартире и установили общую стоимость за долю в квартире в размере 1 400 000 руб. 

Согласно дополнительному соглашению от 31.03.2021г. ответчик обязан был провести ремонт в комнате, погасить задолженность по коммунальным платежам, а истец обязан был выплатить ответчику оставшуюся сумму от стоимости доли в квартире в размере 940 000 руб. не позднее 1 года с момента передачи истцу ключей от общей двери квартиры № № и ключей от приобретенной комнаты в пригодном для проживания состоянии.

Таким образом, расчет за приобретенную комнату должен был произведен истцом только после освобождения продавцом комнаты, погашения всех коммунальных платежей за предыдущий период и передачи ключей как от общей входной двери квартиры № №, так и отдельно от приобретенной комнаты в состоянии, пригодном для проживания.

Однако по факту до настоящего времени стороны так и не приступили к исполнению Договора, ответчик не обеспечил возможность пользования жилым помещением, при этом коммунальные платежи ответчиком погашены не были, а истец в свою очередь не произвела оплату стоимости за приобретенную долю в квартире.

Вместе с тем, вышеуказанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в органах, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимостью, поскольку соглашение сторон о цене сделки, как существенных условий договора регулируется ст.ст. 424, 555 ГК РФ, иное привело бы к нарушению установленных гражданским законодательством (ст. 421 ГК РФ, п. 2 ст. 424, 452 ГК РФ) принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора, предусмотренной п. 2 ст. 424 ГК РФ в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ, предусматривающих изменение цены сделки после заключения договора путем заключения соглашения, совершаемого в той же форме, что и договор. 

При этом гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество, не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю". 

Более того увеличение стоимости доли в квартире не приводило к каким либо налоговым последствиям для сторон, поскольку продаваемая доля была приобретена ответчиком в порядке приватизации.

Считает истец, что спорный договор является недействительной сделкой по следующим основаниям.

Приобретенная истцом доля представляет собой комнату в коммунальной квартире, состоящей из 5 комнат. После подписания договора купли-продажи доли в жилом помещении, Ответчик под предлогом проведения ремонта в помещении, до настоящего времени уклонялся от передачи покупателю ключей от общей входной двери в квартире, не освободил комнату, не обеспечил возможность полноценного пользования помещением, не погасил задолженность по коммунальным платежам.

В течении долгого времени и после неоднократных требований обеспечить доступ к приобретенному помещению, в августе 2024 года, ответчик предоставил доступ к общей квартире.

В августе 2024 года ответчик направил в адрес истца письмо от 08.08.2024г. с предложением провести совместный осмотр спорного помещения с целью дальнейшей передачи его истцу. В том же письме ответчик сообщил, что возможность привести помещение в пригодное для проживания состояние не представляется возможным по причине признания дома аварийным, о чем ответчик не предупреждал ранее истца, из чего следует, что на момент заключения договора ответчик скрыл от покупателя существенные обстоятельства относительно статуса многоквартирного дома и состояния жилого помещения, а также возможности безопасного проживания в указанном доме.

После совместного осмотра комнаты выявились многочисленные устранимые недостатки помещения, которые на момент первоначального осмотра и заключения сделки не могли быть выявлены. В частности на момент приезда по адресу 20.08.2024г. помещение оказалось в состоянии полностью непригодным для проживания, в нем отсутствовали какие - либо коммуникации, включая отопление и электроэнергия, а также отсутствовало остекленение помещения. Более того, стены в комнате полностью покрылись плесенью, пол из досок прогнил, а в помещении оказалось полно насекомых и грызунов.

В тот же день жильцы указанного дома сообщили, что дом, в котором была приобретена комната, является аварийным и был признан таковым еще в декабре 2020г., т.е. до совершения сделки по купле-продажи, что подтверждается постановлением Местной администрации городского округа Нальчик от 26 декабря 2020 года №2554 «О признании аварийным и подлежащим реконструкции многоквартирного дома коммунального типа (общежитие) по адресу: 

<

адрес>).

Из этого следует, что ответчик, будучи осведомленным об аварийном состоянии дома и утраты помещения статуса жилого, намеренно скрыл от покупателя существенные обстоятельства относительно качества приобретаемого жилого помещения и возможности его безопасной эксплуатации, поскольку в противном случае покупатель отказался бы от совершения спорной сделки.

Поскольку об аварийности дома и невозможности пользования долей в жилом помещении истец узнала из направленного ей письма от 08.08.2024г., соответственно, именно с этого момента ей стали известны существенные обстоятельства, не позволяющие пользоваться приобретенным помещением в соответствии с его назначением и которые могли повлиять на заключение спорной сделки, если бы она знала о них до государственной регистрации договора купли-продажи.

Согласно техническому заключению ООО «Строй Эксперт» №№ от 18 декабря 2020 года и заключения Межведомственной комиссии по признанию Помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом на территории городского округа Нальчик от 24 декабря 2020 года №№ Местная администрации городского округа Нальчик признала аварийным и подлежащим реконструкции многоквартирный дом коммунального типа (общежитие) по адресу: 

<

адрес>

Обращает истец внимание суда, что она фактически не производила оплату за спорную долю в квартире, поскольку с момента регистрации сделки помещение не было освобождено прежним собственником, доступ к нему был ограничен, и как позже стало известно, комната в аварийном доме практически оказалась непригодной для проживания.

Все вышеуказанные обстоятельства об аварийности дома также не были указаны в договоре купли-продажи доли в квартире.

Более того, из содержания п. 14 Договора купли-продажи следует, что из запрошенной нотариусом на дату заключения договора Выписки из ЕГРН, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд отсутствуют.

Таким образом, ответчик, совершая данную сделку, намеренно скрыл от истца то обстоятельство, что продаваемое помещение утратило статус жилого и не пригодно для проживания без угрозы для здоровья и жизни жильцов по причине аварийности дома.

В связи с этим истец полагает, что договор был заключен под влиянием обмана, а значит, он должен быть признан недействительным на основании ст. 179 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает возможность признания сделки недействительной, если она была совершена под влиянием обмана.

В дополнение к доводам, изложенным в исковом заявлении, истец указывает следующее.

Местная администрация г.о. Нальчика обязанности по уведомлению собственников жилых помещений аварийного дома не исполнила. Никто из жильцов аварийного дома не получал уведомлений о признании их дома аварийным и требований о сносе дома, либо об изъятии земельного участка под аварийным домом для муниципальных нужд.

Истец в свою очередь, проявляя достаточную степень осмотрительности, при заключении договора купли-продажи прибегла к услугам нотариуса г.о. Нальчик - ФИО4, которая перед удостоверением сделки запросила в органах Росреестра по КБР Выписку из ЕГРН в отношении отчуждаемого объекта недвижимости по состоянию на 30.03.2021г., из которой следовало что на момент заключения спорной сделки сведений об аварийности дома и утрате им статуса жилого не содержится. Отсутствие таких сведений также отражено в п. 14 Договора купли-продажи доли в квартире. Более того, каких-либо сведений об аварийности дома, в котором приобретается жилое помещение Договор купли-продажи не содержит. Сведения об аварийности объекта недвижимости органы Росреестра стали отображать в Выписках из ЕГРН только с 01 февраля 2022г.

01.02.2022г. вступил в силу Федеральный закон от 26 мая 2021 года №148-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Именно с этого периода в выписке из ЕГРН начала отражаться информация об аварийности многоквартирного дома, подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании его непригодным для проживания.

На момент заключения сделки и до момента уведомления ответчиком письмом от 08.08.2024г., истец не знала и не могла узнать о существовании обстоятельств, послуживших основанием для признания сделки недействительной, поскольку при заключении сделки истец рассчитывала приобрести в собственность жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и использовать его по назначению.

Однако в результате сокрытия от истца существенных обстоятельств о состоянии дома и потери им статуса пригодного для проживания, она лишилась возможности пользоваться жилым помещением в соответствии с целями, для которого оно приобреталось.

В результате спорной сделки, истец не получила того, на что изначально рассчитывала при заключении договора-купли продажи комнаты, что является основанием для признания сделки недействительной как заключенной вследствие обмана или заблуждения.

К материалам гражданского дела приобщено письмо от 08.08.2024г. от ответчика, которым последний уведомил ее о признании дома аварийным и утрате статуса жилого.

При этом доказательств осведомленности истца ранее даты 08.08.2024г. об обстоятельствах, послуживших для признании спорной сделки недействительной, в материалах дела не содержатся.

Надлежаще извещённые о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны: ФИО3, ФИО1, представитель Управления Росреестра по Кабардино – Балкарской Республике в судебное заседание не явились.

ФИО3 обратилась к суду с ходатайством о рассмотрении дела без ее участия. 

ФИО1 также обратился к суду с ходатайством о рассмотрении дела без его участия. Одновременно с этим исковые требования признает и просит суд удовлетворить их. 

В соответствии с правилами ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без участия не явившихся в судебное заседание участников дела. 

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала заявление своего доверителя о признании иска и просила суд удовлетворить заявленные истцом требования.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как указывает истец в своем заявлении и это подтверждается материалами дела 26.03.2021 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи 15/100 доли в праве на квартиру, расположенной по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер: №). 

Стороны установили стоимость доли в квартиры в размере 460 000 рублей. 

В силу п. 4.2. Договора, стороны указали, что расчет за долю в квартире произведен полностью до подписания Договора.

28.03.2021г. стороны пришли к соглашению об увеличении стоимости доли в квартире и установили общую стоимость за долю в квартире в размере 1 400 000 руб. 

Согласно дополнительному соглашению от 31.03.2021г. ответчик обязан был провести ремонт в комнате, погасить задолженность по коммунальным платежам, а истец обязан был выплатить ответчику оставшуюся сумму от стоимости доли в квартире в размере 940 000 руб. не позднее 1 года с момента передачи истцу ключей от общей двери квартиры № № и ключей от приобретенной комнаты в пригодном для проживания состоянии.

Таким образом, расчет за приобретенную комнату должен был произведен истцом только после освобождения продавцом комнаты, погашения всех коммунальных платежей за предыдущий период и передачей ключей как от общей входной двери квартиры № №, так и отдельно от приобретенной комнаты в достоянии пригодном для проживания.

Однако по факту до настоящего времени стороны так и приступили к исполнению Договора, ответчик не обеспечил возможность пользования жилым помещением, при этом коммунальные платежи ответчиком погашены не были, а истец в свою очередь не произвела оплату стоимости за приобретенную долю в квартире.

Вместе с тем, вышеуказанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в органах, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимостью.

В соответствии с ч. 1,2 статьи 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Данная норма способствует реализации конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, подразумевает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются, главным образом, по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами.

Согласно ст.173 ГПК РФ заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон.

В данном случае признание ответчиком иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В связи с этим суд удовлетворяет заявленные истцом требования в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 (паспорт серии №) к ФИО1 (паспорт серии №) удовлетворить в полном объеме.

Признать сделку - договор купли-продажи 15/100 доли в праве на квартиру от 26.03.2021г., расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенную между ФИО1 и ФИО3 – недействительной. 

Применить последствия недействительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав регистрационных записей № (№ от 30.03.2021г. о праве собственности на 15/100 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, вернув стороны в первоначальное положение, восстановив государственную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на 15/100 доли в праве на квартиру, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № за ФИО1.

Прекратить зарегистрированное за ФИО3 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на 15/100 доли в праве на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Кабардино- Балкарской Республики через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Мотивированный текст решения изготовлен 18 июня 2025 года. 

Председательствующий А.В.Маржохов