Дело № 2-253\2018

РЕ Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 февраля 2018 года г.Магнитогорск 

Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего Керопян Л.Д. 

при секретаре Гераскиной И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску финансового управляющего физического лица ФИО1 - ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ООО «Азбука» о признании недействительным Договора аренды,

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

У С Т А Н О В И Л:

Финансовый управляющий физического лица ФИО1 - ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ООО «Азбука» о признании недействительным Договора аренды нежилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что решением суда за ФИО1, ФИО4 признано право собственности на квартиру "адрес" того же дома по 1\2 доле в праве; произведена государственная регистрация права собственности.

Решениями судов ФИО1, ФИО4 признаны несостоятельными (банкротами).

В отношении ФИО1 введена процедура реализации имущества гражданина до 28.02.2018 года, финансовым управляющим утверждена ФИО2, конкурсным управляющим ИП ФИО4 утвержден ФИО5

Вышеуказанное имущество входит в состав конкурсной массы.

Согласно сведений ЕФРСБ названное имущество ФИО4 по результатам торгов на основании Договоров купли-продажи передано ООО «Азбука».

До настоящего времени государственная регистрация права собственности ООО «Азбука» не произведена.

2

22.08.2017 года между ООО «Азбука» и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения.

Истец полагает, что в отсутствие зарегистрированного права собственности ООО «Азбука» не может считаться собственником, и соответственно, обладать правомочием по распоряжению имуществом.

Просит признать недействительным Договор аренды нежилого помещения, заключенный 22.08.2017 года между ООО «Азбука» и ИП ФИО3 (л.д.2-5).

ФИО1, его финансовый управляющий ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены о нем, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель финансового управляющего - ФИО6, действующий на основании Доверенности, выданной ФИО2 04.09.2017 года, в судебном заседании доводы иска поддержал.

Ответчики - ФИО3, представитель ООО «Азбука» в судебное заседание не явились, извещены о нем.

3-и лица ФИО4, конкурсный управляющий ФИО5 в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Дело рассмотрено в отсутствие извещенных, не явившихся участников судебного разбирательства.

Заслушав в судебном заседании представителя финансового управляющего, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

3

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (ст.166 данного Кодекса).

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Согласно п.10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Из материалов гражданского дела следует, что решением Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска от 13.03.2015 года за

4

ФИО1, ФИО4 признано право собственности на однокомнатную квартиру "адрес" в праве собственности (л.д.13-41).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.09.2017 года гражданин ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) (л.д.51-57).

Указанным решением в отношении ФИО7 введена процедура реализации имущества сроком до 28.02.2018 года, его финансовым управляющим утверждена ФИО2 из числа членов Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 13.11.2013 года от 06.11.2013 года индивидуальный предприниматель ФИО4 признана несостоятельным (банкротом) (л.д.43-49).

Согласно сведений ЕФРСБ вышеуказанное имущество ФИО4 по результатам торгов на основании Договоров купли-продажи передано ООО «Азбука», вместе с тем, право собственности ООО «Азбука» на спорный объект не было зарегистрировано как на момент совершения сделки, так и на день вынесения судом решения.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение положений ст.56 ГПК РФ доказательств обратного суду не представлено.

Постановлением Правобережного районного суда г.Магнитогорска от 22.11.2017 года ходатайство конкурсного управляющего ИП ФИО4 о снятии ареста на 1\2 долю в квартире "адрес" оставлено без удовлетворения (л.д.59-60).

Согласно Договора аренды нежилого помещения от 22.08.2017 года, арендодатель ООО «Азбука» обязалось предоставить арендатору - индивидуальному предпринимателю ФИО3 во временное пользование помещение - 1\2 долю в жилых помещениях - "адрес"

5

Согласно п.2 указанного Договора аренды арендодатель гарантирует, что объект принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается Договором купли-продажи от 10.07.2017 года (л.д.67).

В силу п.1.5 Договора аренды объект передается в аренду для использования и коммерческой деятельности арендатора для торговли непродовольственными товарами.

Согласно п.5.1, 5.2 Договор вступает в силу с момента его подписания, заключается на 11 (одиннадцать) месяцев (с 22.08.2017 года до 21.07.2018 года).

Согласно п.1 статьи 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, истец после приобретения спорных недвижимых объектов на торгах право собственности на них не зарегистрировал, следовательно, являясь лишь титульным владельцем указанных объектов, распоряжаться ими не мог, а, значит не мог заключить в отношении указанного имущества договор аренды (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Причины, по которым истец не зарегистрировала право собственности на спорные объекты, в том числе и связанные с применением судом обеспечительных мер, не имеют правового значения.

При таких обстоятельствах договор аренды от22.08.2017 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего

6

права собственности на него, поскольку заключен с нарушением статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Договор заключен на аренду нежилого помещения, тогда как, из текста Договора от 22.08.2017 года следует, что в аренду сданы жилые помещения (л.д.67).

Из Выписки, предоставленной Росреестром, следует, что объектами являются жилые помещения - квартиры (л.д.84, 88).

Частью 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В связи с этим для заключения договора для осуществления коммерческой деятельности необходимо перевести объект в нежилое помещение.

Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган (часть 4 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, доказательством приобретения жилым помещением статуса нежилого является только решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе.

Между тем, материалы дела не содержат решения органа местного самоуправления о переводе указанных квартир в нежилое помещение.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

7

Оценив совокупность представленных доказательств, суд находит требования истца законными, обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования финансового управляющего ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным Договор аренды 1\2 доли квартир "адрес", заключенный 22.08.2017 года между ООО «Азбука» и индивидуальным предпринимателем ФИО3

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Правобережный районный суд г.Магнитогорска.

Председательствующий: