05RS0031-01-2025-008522-69

Дело № 2-861/2026

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Махачкала 16 января 2026 года

Ленинский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе:

председательствующего – судьи Онжолова М.Б.,

при секретаре – Ибрагимовой Э.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применения последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 ФИО10 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применения последствий недействительности ничтожной сделки, указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № купли-продажи жилого помещения (квартиры) с к/н №, находящимся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 157,5 кв.м., этажность-1.

В соответствии с договором, цена указанной квартиры была определена в 4 214 442 руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил договор ипотеки на указанную квартиру с АКБ Т-Банк. После представления нотариусом ФИО3 указанного договора на государственную регистрацию последовал отказ от Росреестра в связи с наличием госрегистрации ипотеки в силу договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В момент проверки нотариусом наличия в отношении указанной квартиры обременений и ограничений на ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН записи о них не содержалось. Запись об ипотеке была внесена в ЕГРН на следующий день ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи № совершен ответчиком в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено.

Согласия залогодержателя (Т-Банк) продавцом ФИО2 получено не было. Истцу, как покупателю, не было известно о заключении еще ДД.ММ.ГГГГ договора ипотеки в отношении указанной квартиры.

После уведомления истца нотариусом о наличии залога на указанную квартиру, истец потребовала от продавца (ответчика) вернуть уплаченные денежные средства, однако с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО2 уплаченную сумму не возвращает.

В связи с чем, просит суд с уточнением требований: признать недействительным заключенный между истцом и ФИО2 ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированным по адресу: 

<

адрес>, договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ №

<

адрес>5, с к/н №, находящемся по адресу: 

<

адрес>, площадью 157,5 кв.м., этажность – 1; применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи жилого помещения (квартиры) с к/н 05:40:000083:2888, находящемся по адресу: 

<

адрес>, площадью 157,5 кв.м., этажность – 1;обязать ФИО2 возвратить уплаченные истцом в качестве цены договора от ДД.ММ.ГГГГ №

<

адрес>5 денежные средства в размере 4 214 442 руб.; взыскать в пользу истца с ФИО2 693 526 руб. за неправомерное удержание денежных средств; взыскать в пользу истца с ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 58 356 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Остальные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии с пунктом 1 статьи 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. Адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства (п. 2 ст. 117 ГПК РФ).

На основании ст. 165.1 ГК РФ уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (п. 67 Постановления).

Таким образом, судом предприняты меры по надлежащему уведомлению ответчика о времени и месте судебного разбирательства, что свидетельствует о том, что его процессуальные права судом не нарушены.

В соответствии со ст.233 ГПК РФ дело рассмотрено судом в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав сторону, суд приходит к следующему:

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО12 и ФИО5 ФИО13 заключен договор купли-продажи квартиры с к/н №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 157,5 кв.м., этажность -1.

Согласно п.3, 4 указанного договора, кадастровая стоимость квартиры составляет 4 214 442, 43 руб. и стороны оценивают квартиру в 4 214 442 руб.

Согласно п.4.1 договора, ФИО1 купила у ФИО2 указанную квартиру за 4 214 442 руб. В соответствии с п.4.2 договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно п.11, указанная квартира отчуждается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Согласно п.12 договора, ФИО2 гарантирует, что он не имеет задолженностей по налогам и сборам на указанную квартиру, а также обязуется выплатить задолженность по оплате коммунальных услуг в случае выявления таковых в течении одного месяца с момента заключения настоящего договора.

П.13 договора гласит, что ФИО2 гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на указанную квартиру с к/н 05:40:000083:2888 установлено обременение от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ 72 месяца в пользу АО «ТБанк» на основании договора об ипотеке №, выданным ДД.ММ.ГГГГ.

В то время как, в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на указанную квартиру такие ограничения отсутствуют.

Согласно п.1 ст.37 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ «Об ипотеке» запрещаются операции по отчуждению имущества, заложенного по договору ипотеки без согласия залогодержателя.

Согласия залогодержателя ТБанк продавцом ФИО2 не представлено.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.3 ст.166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки.

Законодательством установлено требование о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом (ст.ст. 131,164 ГК РФ).

Несоблюдение данного требования в случаях, установленных законом, в силу п.1 ст.165 ГК РФ влечет недействительность сделки. Также, согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно п.40 постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О применении судами правил о залоге вещей", при отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 173.1 ГК РФ). Признание такой сделки недействительной не лишает ее приобретателя права требовать от залогодателя возмещения убытков при наличии соответствующих оснований в случаях, предусмотренных законом или договором (например, статьями 460 - 462 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 167 ГК РФ, лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п.3,4 ст. 1 ГК РФ, При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст.10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и ст.168 ГК РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № (2015) (утв. Президиумом ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (п.4 ст.10 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, в качестве покупной цены истцом до подписания договора было уплачено ответчику 4 214 442 руб. После уведомления нотариуса ФИО3 о наличии в ЕГРН записи о залоге указанной квартиры, истец потребовала денежные средства обратно, однако по настоящее время денежные средства не возвращены. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п.3 ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Истцом суду представлен уточненный расчет процентов в порядке ст.395 ГК РФ, согласно которому за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма процентов составила 693 526 руб.

При таких обстоятельствах, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию основная сумма 4 214 442 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 693 526 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.

При подаче иска истцом уплачена госпошлина в размере 58356 руб., которая подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1

Разрешая спор по существу, принимая во внимание изложенное, правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, надлежаще оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, руководствуясь вышеприведенными нормами права и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 ФИО14, удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между ФИО1 и ФИО2 ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированным по адресу: 

<

адрес>, договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ №, с к/н №, находящемся по адресу: 

<

адрес>, площадью 157,5 кв.м., этажность – 1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору от ДД.ММ.ГГГГ №

<

адрес>5 купли-продажи жилого помещения (квартиры) с к/н №, находящемся по адресу: 

<

адрес>, площадью 157,5 кв.м., этажность – 1 и обязать ФИО2 возвратить уплаченные ФИО1 в качестве цены договора от ДД.ММ.ГГГГ №

<

адрес>5 денежные средства в размере 4 214 442 руб.

Взыскать с ФИО2 ФИО16 в пользу ФИО1 проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 693 526 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 58 356 руб.

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2026 года.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 30 января 2026 года.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья М.Б. Онжолов

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>