Дело № 2-210/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

«02» сентября 2020 года с. Заветное

Ремонтненский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Демченко В.Ф., 

при секретаре Черненко Е.В.,

с участием: ФИО1, представителя ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8 – ФИО9, ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,: ФИО11, ФИО10, ФИО12, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, об аннулировании всех последующих сделок с выделенными земельными долями в земельные участки с кадастровыми № - № в виду их ничтожности, а также о переводе прав и обязанностей покупателя земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № по указанным выше договорам купли-продажи путем замены на ФИО1 и в записях о праве, 

У С Т А Н О В И Л:

Гражданин ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, а также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в котором указал, что в ходе проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, состоявшегося 28.01.2020, он узнал, что ФИО2 продала в марте 2019 года свою земельную долю другому участнику долевой собственности в этом земельном участке (по неофициальным данным ФИО13), тем самым нарушила п. 7 договора № от 20.08.2009 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:11:0600005:150, который гласит: «Арендодатели обязаны: выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора; не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора; обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление ему Договора Аренды или выкупа им земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами.

Указанный ответчик не предлагала истцу купить ее земельную долю и не информировала его о своем намерении продать земельную долю другим лицам, в связи с чем ФИО1 просил:

Признать, что ФИО2 нарушила договор № от 20.08.2009 аренды земельного участка с кадастровым № при множественности лиц на стороне Арендодателей;

Признать договор продажи ФИО2 земельной доли в земельном участке с кадастровым № другому участнику долевой собственности в этом земельном участке неправомерным;

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области отменить государственную регистрацию от 15.03.2019 договора продажи ФИО2 земельной доли в земельном участке с кадастровым №;

Признать за ИП главой КФХ ФИО1 право первоочередной покупки у ФИО2 земельной доли на тех же условиях.

Не согласившись с требованиями ФИО1, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области представило свои возражения, в которых указало, что считают привлечение их к участию в деле в качестве соответчика незаконным и необоснованным.

В исковом заявлении отсутствует указание на то, каким образом нарушены права и законные интересы истца и в связи с чем истцом предъявлены в судебном порядке требования к Управлению. Исковые требования к Управлению являются немотивированными и безосновательными.

Согласно п.п. 52, 53 Постановления №, в делах искового производства Управление не может быть привлечено к участию в деле в качестве ответчика, поскольку не обладает и не может обладать материально-правовыми требованиями на имущество, относительно которого рассматривается спор, не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом, и рассматриваемый спор о праве не затрагивает права и обязанности Управления. 

Действия Управления могут быть оспорены исключительно в порядке главы 22 КАС РФ, при наличии условий, предусмотренных статьей 218 КАС РФ. Однако такие действия в рассматриваемом деле отсутствуют. 

Таким образом, Управление не является надлежащим ответчиком по делу, в связи с чем просят суд рассмотреть вопрос о составе лиц, участвующих в деле, исключив их из числа ответчиков и привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В случае, если указанное ходатайство не будет поддержано истцом, просят суд в удовлетворении требований к Управлению отказать. 

По существу заявленных требований сообщают, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: Ростовская обл, р-н. Заветинский, 9 км севернее с. Заветное, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; с уточненной площадью 12388900 кв.м.. В отношении земельного участка имеются зарегистрированные обременения. 

В соответствии с Постановлением №, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. 

При этом, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН, в связи с чем Управление полагает необходимым истцу уточнить п. 2 просительной части исковых требований в соответствии с нормами действующего законодательства. 

В п. 3 просительной части искового заявления истец просит обязать Управление отменить государственную регистрацию договора купли-продажи доли земельного участка с кадастровым №. В удовлетворении данного требования Управление просит отказать. Требования об обязании федерального органа исполнительной власти, которым является Управление, совершить определенные действия может быть рассмотрено судом не в порядке особого или искового производства, а в порядке, установленном гл. 22 КАС РФ, при наличии условий, предусмотренных статьей 218 КАС РФ, а именно: нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Таких действий в отношении истцов Управление не совершало. 

Исходя из вышеизложенного последние полагают необходимым истцу уточнить заявленные требования, исключив требования об обязании Управления совершить регистрационные действия. 

В дальнейшем ФИО1 неоднократно уточнял свои требования. Окончательно их предъявил к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, истец привлек: ФИО11, ФИО10, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Окончательно свои требования последний сформулировал следующим образом:

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, заключенный между ФИО2 и ФИО13 12 марта 2019 года (зарегистрирован 15.03.2019, номер регистрационной записи №).

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, заключенный между ФИО6 и ФИО13 (договор зарегистрирован 27.03.2019, номер регистрационной записи №

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, заключенный между ФИО6 и ФИО13 (договор зарегистрирован 27.03.2019, номер регистрационной записи №).

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, заключенный между ФИО8 и ФИО13 (договор зарегистрирован 01.03.2019, номер регистрационной записи №).

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, заключенный между ФИО4 и ФИО13 (договор зарегистрирован 11.03.2019, номер регистрационной записи №).

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым №, заключенный между ФИО7 и ФИО13 (договор зарегистрирован 11.03.2019, номер регистрационной записи №).

Признать недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, заключенный между ФИО5 и ФИО13 (договор зарегистрирован 11.03.2019, номер регистрационной записи №).

Вследствие признания недействительными договоров купли продажи земельных долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым № между ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8 с одной стороны и с другой стороны с ФИО13, все последующие сделки с этими земельными долями (вступление в наследство ФИО3, выдел ФИО3 земельных участков в счет этих земельных долей, продажа ФИО3 выделенных земельных участков с кадастровыми №№-ФИО11; №-ФИО10) в виду их ничтожности аннулировать.

Перевести права и обязанности покупателя долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым № по указанным выше договорам купли-продажи долей в праве собственности на этот земельный участок путем замены на ФИО1 в этих договорах купли-продажи и в записях о праве в ЕГРН.

В обоснование своих уточненных требований истец указал, что в судебном процессе выяснилось, что ФИО3 в порядке наследства стала собственником 7 земельных долей в земельном участке с кадастровым №, которые по договорам купли-продажи приобрел её умерший муж ФИО13 у других семи участников долевой собственности в указанном земельном участке. Земельные доли куплены у ФИО2, а также у ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО6. Все названные продавцы являлись Арендодателями по договору № от 20 августа 2009 года аренды земельного участка с кадастровым № при множественности лиц на стороне Арендодателей и все нарушили п. 7 указанного Договора. Никто из упомянутых участников долевой собственности не предлагал ФИО1 купить их земельную долю и не информировал о своем намерении продать земельную долю другим лицам.

В связи с тем, что ФИО3 впоследствии образовала в счет этих 7 земельных долей объединенные земельные участки с кадастровыми номерами: № площадью 130,4100 га; № площадью 32,5000 га; № площадью 66,9401 га; № площадью 54,4399 га; № площадью 20,0000 га, определить конкретное месторасположение каждой доли отдельно взятого продавца не представляется возможным. 

В марте - мае 2020 года ФИО3 продала все названные земельные участки: ФИО11 - земельный участок с кадастровым № из трех контуров общей площадью 130,4100 га; ФИО10 - три земельных участка с кадастровыми № площадью 32,5000 га; № площадью 66,9401 га; № площадью 54,4399 га; ФИО12 - один земельный участок с кадастровым № площадью 20,0000 га. 

В связи с изложенным истец просит его требования удовлетворить.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО11 и ФИО12 в судебное заседание не прибыли, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В отношении представителей указанного учреждения и граждан дело рассмотрено в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ. 

Представитель ФИО1 – ФИО14, ФИО2, ФИО3, ФИО6, ФИО6, ФИО4, ФИО5, ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание также не прибыли, при этом не представили сведений в подтверждение уважительных причин своей неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.

В отношении последних дело рассмотрено в соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании ФИО1 доводы, изложенные в иске, поддержал и просил его требования удовлетворить. Пояснил, что о продаже спорных земельных долей ему было известно уже на общем собрании участников долевой собственности, происходившим 13 мая 2019 года. Однако, конкретно кому они были проданы он не знал. Представитель ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, - ФИО9 в судебном заседании просила в удовлетворении требований истцу отказать, применив пропуск исковой давности, предусмотренный ст. 250 ГК РФ. Кроме того, адресуя свои требования в том числе к ФИО11, ФИО12 и ФИО10, несмотря на неоднократные предложения суда привлечь последних в качестве соответчиков по делу, последний не реагировал.

В судебном заседании ФИО10 также просил в удовлетворении требований ФИО1 отказать. Пояснил, что до продажи земельных долей последнему неоднократно предлагалось их купить. 

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.»

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.» В силу п.п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.»

В п.п. 1-3 ст. 250 ГК РФ указано, что «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. 

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. 

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. 

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.» Согласно разъяснениям, указанным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. 

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. 

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.» 

Из п.п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что «К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона. 

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.»

Согласно п. 5 ст. 14 названного выше Закона, «Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.» 

Из материалов дела следует, что согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 28.05.2020, ФИО1, ФИО2, ФИО13, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 являлись собственниками земельных долей в земельном участке, кадастровый №, расположенном по адресу: Ростовская обл, р-н. Заветинский, 9 км севернее 

<

адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. (т. 1 л.д. 31-49)

Между ИП главой КФХ ФИО1, а также в том числе с ФИО2, ФИО13, ФИО4 и ФИО8 20.08.2009 был заключен договор № аренды спорного земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на 10 лет, то есть до 19 августа 2019 года.

Согласно абз. 4 п. 7 указанного договора арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление ему Договора аренды или выкупа им земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. (т. 1 л.д. 16-21) 

Доказательств того, что ФИО5, ФИО6, ФИО6 и ФИО7 тоже принимали участие в заключении настоящего договора, либо с последними были заключены дополнительные соглашения, стороной истца суду не представлено.

Согласно договорам купли-продажи ФИО13 приобрел земельные доли в земельном участке с кадастровым № №: 26.02.2019 – у ФИО8 (43.47 га, договор зарегистрирован 01.03.2019, № регистрационной записи №); 05.03.2019 – у ФИО4 (43.47 га, договор зарегистрирован 11.03.2019, № регистрационной записи №), у ФИО5 (43.47 га, договор зарегистрирован 11.03.2019, № регистрационной записи №), у ФИО7 (43.47 га, договор зарегистрирован 11.03.2019, № регистрационной записи №; 12.03.2019 – у ФИО2 (43.47 га., зарегистрирован 15.03.2019, № регистрационной записи №); 20.03.2019 – у ФИО6 (43.47 га, договор зарегистрирован 27.03.2019, № регистрационной записи №), у ФИО6 (43.47 га, договор зарегистрирован 27.03.2019, № регистрационной записи №). (т. 1 л.д. 31-49, 63, 242-249).

04.04.2019 ФИО13 умер. Наследницей данного наследодателя является его супруга ФИО3.

13.05.2019 состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, на котором обсуждался вопрос об условиях договора аренды данного земельного участка на новый срок.

Указанные выше продавцы земельных долей на нем не присутствовали. 

Интересы умершего ФИО13 на собрании представляла жена последнего ФИО15, которая голосовала против предложенных условий аренды земельного участка. (т. 1 л.д. 175-184)

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент проведения 13.05.2019 собрания участников общей долевой собственности на земельный участок ФИО1 было известно об отчуждении ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 своих земельных долей.

Следовательно, трехмесячный срок, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, окончился 20.08.2019, то есть истец обратился в суд по истечении указанного срока.

Довод истца о том, что ему не было известно, кому указанные ответчики продали свои земельные доли, суд считает несостоятельным.

Указанные обстоятельства не препятствовали ему обратиться в суд с соответствующим иском, заявив ходатайство об истребовании судом необходимых сведений. 

Кроме того, так как исковые требования ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя основаны на нарушении права преимущественной покупки, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения п. 3 ст. 250 ГК РФ. При предъявлении такого иска истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, о чем разъяснено в абз. 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22.

В приложении № об исправлении технической ошибки к Протоколу № общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 13.05.2019 указано, что проголосовавшие против условий договора аренды 11 участников общей долевой собственности вправе выделить земельные участки в счет своих земельных долей без согласия арендатора. (т. 1 л.д. 184) 

Нотариусом Заветинского нотариального округа Ростовской области ФИО3 были выданы свидетельства о праве на наследство по закону № от 15.10.2017 на земельные доли, оставшиеся после смерти наследодателя ФИО13, (т. 1 л.д.168-174).

По заказу последней 25.11.2019 был утвержден проект межевания земельных участков, отмежеванных в счет указанных земельных долей, которые 25, 27 марта 2020, то есть по истечении срока действия договора № аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей с кадастровым №, были проданы ФИО11, ФИО10 и ФИО12(т. 1 л.д. 125-167)

Несмотря на предъявление к последним требований о признании договоров купли – продажи земельных участков ничтожными и об их аннулировании, ФИО1 привлек к участию в деле данных граждан в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. На вопросы об изменении их процессуального статуса на ответчиков истец не реагировал. 

При указанных выше обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ИП главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО7, ФИО8, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,: ФИО11, ФИО10, ФИО12, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, об аннулировании всех последующих сделок с выделенными земельными долями в земельные участки с кадастровыми № - № в виду их ничтожности, а также о переводе прав и обязанностей покупателя земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № по указанным выше договорам купли-продажи путем замены на ФИО1 и в записях о праве, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ремонтненский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья: В.Ф.Демченко

Решение в окончательной форме принято 18.09.2020.