47RS0004-01-2023-007044-02

Дело № 2-5510/2024 

24 сентября 2024 года 

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Курбатовой Э. В.,

при секретаре Рысевой Д.Д.,

с участием представителя истца – адвоката ФИО5, 

ответчика ФИО2, ее представителя ФИО6 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, применении последствий недействительности сделки. 

В обоснование заявленных требований истцом указано, что вышеуказанное жилое помещение принадлежало ФИО7, наследником которого является истец. ФИО7 не передал ответчику жилое помещение после сделки купли-продажи квартиры, проживал в ней до момента смерти, денежные средства по договору купли-продажи не получал, определенная сторонами сделки цена объекта недвижимости значительно ниже рыночной стоимости, что, по мнению истца, в совокупности свидетельствует о мнимости совершенной между ФИО7 и ФИО2 сделки. На стадии прений представителем истца также указано на то что оспариваемая сделка является притворной.

В судебном заседании представитель истца требования иска и доводы в его обоснование поддержала. 

Ответчик и её представитель в судебном заседании с иском не согласились. Ответчик указала, что находилась с ФИО7 в дружеских отношениях, ФИО7 тяжело болел и скончался в больнице. С дочерью он общался редко. Сделка купли-продажи квартиры между ФИО7 и ответчиком удостоверена нотариусом, денежные средства во исполнение указанной следки переданы ФИО7 в наличной форме денежными купюрами с номиналом 5 000 рублей, после чего ФИО7 и подписал расписку о получении платы по договору купли-продажи квартиры. Цена по договору купли-продажи квартиры согласована участниками сделки, отражена в нотариальном договоре. При этом, между ФИО7 и ФИО2 в устной форме достигнуто соглашение, согласно которому, ФИО7 продолжил проживать в спорной квартире до своей смерти. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области представителя в суд не направило, извещено надлежаще. 

Суд, руководствуясь ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Суд, изучив доводы иска и возражений, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, приходит к следующему.

По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, если не доказано иное.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

На основании п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как предусмотрено п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1).

В соответствии разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 указанного Кодекса).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ (пункт 86 Постановления).

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях (пункт 87 Постановления).

С учетом вышеуказанных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление наличия или отсутствия фактических отношений сторон по сделке.

Для разрешения спора о признании недействительной притворной сделки необходимо установление действительной воли всех ее сторон на заключение иной (прикрываемой) сделки, выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерения каждой стороны.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что ФИО7 на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: Ленинградская область, 

<

адрес> 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 24,7 кв.м. Указанное жилое помещение принадлежало ФИО7 на основании договора мены жилыми от 2 февраля 2017 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил спорное жилое помещение, уплатив за него цену 883 573 руб. 28 коп., согласованную сторонами при заключении договора (п.п. 1, 4 договора). 

Как следует из условий оспариваемого договора и объяснений представителя ответчика, стоимость отчуждаемого объекта недвижимости определена сторонами сделки исходя из его кадастровой стоимости, что закону не противоречит.

Согласно договору, расчет между сторонами произведен, что также подтверждается представленной ответчиком в дело распиской продавца ФИО7

Как пояснила суду ответчик ФИО2, денежные средства по договору она передала ФИО7 в наличной форме при подписании договора купли-продажи квартиры. При жизни ФИО7 возражений относительно исполнения договора не заявлял. 

Право собственности ответчика на жилое помещение зарегистрировано Управлением Росреестра по Ленинградской области ДД.ММ.ГГГГ.

Также установлено, что ФИО7 умер ДД.ММ.ГГГГ, после его смерти нотариусом Всеволожского нотариального округа Ленинградской области ФИО8 заведено наследственное дело №, в рамках которого наследником по закону признана ФИО3

Бремя доказывания наличия обстоятельств, которые являются основанием для признания договора купли-продажи квартиры недействительным в соответствии с положениями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ лежит на истце.

Вместе с тем, допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи квартиры является притворной или мнимой сделкой, а также о том, что волеизъявление ФИО7 и ФИО2, выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало их действительным намерениям, материалы дела не содержат.

Так, доводы стороны истца относительно неисполнения сторонами сделки условий о передаче объекта недвижимости покупателю опровергается самим договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, из положений п. 9 которого следует, что настоящий договор является одновременно актом приема-передачи квартиры покупателю. 

Проживание ФИО7 в квартире после ее отчуждения, согласно объяснениям ответчика, было основано на устной договоренности сторон сделки, так как ФИО7 был ФИО2 человеком, имел заболевание, нуждался в поддержке и оказании ему помощи, а также реализацией собственником – ФИО2 своих правомочий.

Как следует из объяснений сторон, дочь – ФИО3 (истец по делу) активного участия в жизни ФИО2 отца не принимала, общалась с ним редко, на похоронах отца отсутствовала, не знала о смерти отца, отцу оказывали помощь посторонние люди, в том числе, ответчик ФИО2

Согласно показаниям допрошенного в судебном заседании свидетеля ФИО9, ФИО7 он знал с 2017-2019 года, бывал у него в гостях в спорной квартире, помогал ему, выполнял в квартире мелкий ремонт, а также предоставлял в долг денежные средства. Дочь ФИО7 свидетель не видел, разово она переводила ему денежные средства для приобретения медикаментов по просьбе самого ФИО7, о дочери сам ФИО7 говорил редко, ссылаясь на сложные взаимоотношения, о продаже ФИО7 квартиры свидетель не знал, сам ФИО7 ему об этом не говорил. 

Показания свидетеля о том, что ФИО7 не говорил ему о намерении распорядиться квартирой, свидетелю не известно о совершении ФИО7 крупных сделок и получении крупных денежных сумм отклоняются судом в качестве доказательства ничтожности сделки, так как в материалы дела представлены письменные доказательства совершения ФИО7 сделки и получения денежных средств за продажу квартиры. 

Письменные доказательства стороной истца не опровергнуты.

Доводы стороны истца относительно безденежности сделки также опровергается представленной стороной ответчика распиской от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО7 получил от ФИО2 в качестве оплаты цены квартиры по договору купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: Ленинградская область, 

<

адрес>, денежную сумму в размере 883 600 руб. Указанной распиской ФИО7 также подтвердил, что взаиморасчет по вышеуказанной сумме денежных средств произведен полностью, имущественных и финансовых претензий в отношении вышеуказанной суммы денежных средств к ФИО2 он не имеет. 

Принадлежность подписи ФИО7 в договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и расписке от ДД.ММ.ГГГГ стороной истца в рамках рассматриваемого дела не оспорена.

Доводы истца об отчуждении ФИО7 квартиры на заведомо невыгодных для него условиях по цене существенно ниже рыночной судом также не принимаются в силу следующего. 

Исходя из установленного законодателем в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа свободы договора, стороны сделки определяют цену договора купли-продажи по соглашению между собой, в том числе с учетом состояния продаваемого объекта. 

ФИО7 на момент совершения сделки являлся дееспособным осознавал значение и содержание подписываемых им документов, при подписании оспариваемого договора воля ФИО7 была направлена именно на возмездное отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества, каких-либо возражений по вопросу подписания оспариваемого договора ФИО7 при его составлении и подписании высказано не было. 

Данные обстоятельства истцом не опровергнуты.

При этом, доказательств иной стоимости спорного жилого помещения по состоянию на дату совершения сделки от ДД.ММ.ГГГГ стороной истца суду не представлено. 

Доводы истца о том, что спорное жилое помещение являлось совместной собственностью ФИО7 и ФИО10, проверке в рамках рассматриваемого дела не подлежат, поскольку такие доводы входят за пределы защиты нарушенных прав истца.

Признаков притворности договора от ДД.ММ.ГГГГ судом также не установлено. 

С учетом изложенного, правовых оснований для вывода о ничтожности договора от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности ничтожной сделки не имеется.

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в рамках рассматриваемого дела приняты меры по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Росреестра по Ленинградской области производить регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

На основании п.п. 1, 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным отказать.

После вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрещения Управлению Росреестра по Ленинградской области производить регистрационные действия в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято в окончательной форме 8 октября 2024 года.