УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2020 года 

<

адрес>

Батайский городской суд 

<

адрес> в составе:

Председательствующего судьи ФИО9

при секретаре ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО2, третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии РО, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возвращении сторон в первоначальное положение, обязании погасить регистрационную запись и по встречному иску ФИО2 к ФИО1, ФИО4, третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии РО о признании залогодержателя добросовестным. 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате земельного участка, погашении регистрационной записи о праве собственности ФИО4 на земельный участок 

Впоследствии истец уточнил исковые требования, предъявив их помимо ФИО4 к ФИО2 и просил суд расторгнуть договор купли-продажи, возвратить земельный участок в его собственность, погасив регистрационную запись о праве собственности ФИО4 на земельный участок, а также прекратить залог, исключив сведения о залоге в отношении цеха и земельного участка.

В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли продажи земельного участка и здания цеха (далее Договор).

Согласно существенных условий Договора (п. 1.1.), составляющих его предмет, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок общей площадью 2597 кв.м. с видом разрешенного использования для эксплуатации здания цеха, а также здание цеха (нежилое здание) общей площадью 238 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2.1. Договора, стороны по взаимной договоренности определили цену указанного выше недвижимого имущества в общей сумме 5 000 000 руб., из которых стоимость земельного участка составляет 3 500 000 руб., а стоимость здания цеха - 1 500 000 руб.

Порядок расчетов по Договору определен следующий: 2 500 000 руб. покупатель оплачивает продавцу по истечении 10 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю; оставшиеся 2 500 000 руб. покупатель оплачивает продавцу по истечении 60 дней с момента последней оплаты.

Так же, стороны договорились о том, что до полного расчета покупателя с продавцом, право на залог у продавца не возникает.

Тем же пунктом 2.2. Договора установлено, что денежные средства, передаваемые от покупателя к продавцу фиксируются распиской о получении денежных средств покупателем с указанием основания их получения.

Согласно выписки из ЕГРН переход права собственности по настоящему Договору зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Однако спорное имущество до настоящего времени находится в пользовании у истца и по акту приема передачи не передавалось ответчику.

Ответчик, в нарушение условий Договора расчет по Договору не произвел, оплата истцу в счет стоимости спорных объектов недвижимости ответчиком не передана.

Таким образом, поскольку ответчик свои обязательства по Договору до настоящего времени не исполнил, в июле 2019 года между сторонами снова был заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости с целью возврата принадлежащего истцу имущества.

Однако, зарегистрировать переход права на спорные объекты недвижимости от ответчика к истцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по РО не представилось возможным, поскольку имеется договор залога от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2.

ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1, ФИО4 о признании залогодержателя добросовестным. 

В обоснование своих исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 был заключен договор займа денежных средств, в соответствии с условиями которого, «Заимодавец» передал «Заемщику» в заем денежные средства в сумме 1 500 000 руб.

Согласно п.1 договора «Заимодавец» передает «Заемщику» указанную в п. 1 Договора сумму сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Условиями договора установлено (п. 3 Договора), что на сумму займа начисляются проценты в размере 4 (четыре) процента в месяц. Пунктом 4 Договора установлен график погашения задолженности: 1 -ый платеж в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей, в счет погашения процентов за пользование займом - не позднее «30» июня 2019 года; 2-11 платеж по 60000 (шестьдесят тысяч) рублей, в счет погашения процентов за пользование займом; 12-ый платеж в размере 1 560 000 (один миллион пятьсот шестьдесят тысяч) рублей, из которых 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей идут в счет погашения суммы основного долга, а 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей в счет погашения процентов за пользование займом.

Согласно п.5 Договора в случае просрочки выплаты «Заемщиком» ежемесячных платежей в течении 3-х (трех) месяцев, «Заимодавец» вправе предъявить настоящий договор к взысканию в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было подано заявление в ПАО «Сбербанк» на открытие аккредитива на имя ФИО4 в размере 1 500 000 руб., с последующим внесением вышеуказанной суммы на расчетный счет, результатом рассмотрения заявления явилось открытие аккредитива № от 23.05.2019г.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа, ДД.ММ.ГГГГ между «Заимодавцем» и «Заемщиком» был заключен договор залога недвижимого имущества, принадлежащего «Заемщику» на праве собственности, в соответствии с условиями которого, в целях обеспечения полного и надлежащего исполнения «Заемщиком» обязательств, возникших из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между «Заимодавцем» и «Заемщиком», «Заемщик» передает «Заимодавцу» следующее имущество: Земельный участок и здание цеха, кадастровый №, категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, для эксплуатации здания цеха; площадь: 2597 (две тысячи пятьсот девяносто семь) кв.м. +/- 18 (восемнадцать) кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>. 

Закладываемый земельный участок и здание цеха, принадлежал Залогодателю по праву собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка и здания цеха от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права: № 

Условиями договора залога установлена начальная цена заложенного имущества - 2 220 000 рублей и основания обращения взыскания на заложенное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ договор залога от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию обременения в виде ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> в пользу залогодержателя ФИО2, о чем свидетельствуют регистрационные записи № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что до настоящего времени обязательства по возврату денежных средств ФИО4 не исполнены, основания для снятия обременения в его пользу отсутствуют.

Просит суд признать ФИО2 добросовестным залогодержателем по договору займа от 23.05.2019г.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по ордеру ФИО7 (л.д. 40) поддержали заявленные ими исковые требований по основаниям и доводам, изложенным в иске и просили их удовлетворить.

Просили учесть, что в настоящее время истец не получил денежных средств за проданное имущество и одновременно лишен права собственности на указанные объекты.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 просили отказать, полагая, что он не может являться добросовестным залогодержателем.

Просили учесть, что до заключения договора займа и залога ФИО2 под видом покупателя спорных объектов недвижимости обратился к истцу по вопросу их приобретения. 

В момент их общения истец сообщал ФИО2 о том, что в настоящее время участок и здание цеха им продано, однако денежные средсва за него не выплачены.

Таким образом, на момент заключения договора ФИО2 знал, что новый собственник спорных объектов недвижимости не рассчитался с продавцом за их приобретение, в связи чем не может ими распоряжаться, в том числе путем сдачи в залог.

ФИО2 и его представитель, по доверенности ФИО8 (л.д. 41) в судебном заседании в удовлетворении исковых требований ФИО1 просили отказать, встречные исковые требования просили удовлетворить.

Просили учесть, что ФИО1 при заключении договора купли-продажи добровольно отказался воспользоваться своим правом наложить обременение на имущество в виде залога, с целью обезопасить свое право на получение денежных средств от ФИО4 в счет оплаты имущества.

Полагают, что отсутствие самого факта оплаты ФИО4 объектов недвижимости по договору купли-продажи не могло повлиять на ее право заложить спорные объекты, поскольку право собственности у нее на данные объекты возникло в момент их государственной регистрации.

На момент заключения договора залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации права собственности на спорное имущество за ФИО4 в ЕГРП погашена не была.

При заключении договора залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 были представлены выписки из ЕГРП, подтверждающие наличие у залогодателя права собственности на предмет залога.

Полагают, что договор залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в соответствии с требованиями закона, поскольку при совершении оспариваемой сделки право собственности на спорное нежилое помещение принадлежало ФИО4, а не ФИО1, право собственности за которым по настоящее время не признанно, в связи с чем никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки у него не имелось.

Указали, что в настоящее время решением Железнодорожного районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ и обращено взыскание на спорные объекты недвижимости.

Кроме того, просили учесть, что в случае нарушения ФИО4 своих обязательств по осуществлению расчетов с ФИО1 (п. 2.2 Договора), ФИО1 закрепил за собой право взыскания с ФИО4 пени (неустойки) в размере 0.05% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 4.2 Договора).

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, однако в случае удовлетворения его исковых требований просили суд возложить на ФИО1 обязанности залогодателя, предусмотренные гражданским законодательством и договором залога от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена судом надлежащим образом путем направления СМС-извещения. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла, доказательств уважительности своей неявки суду не предоставила.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ,

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). 

Как следует из положений статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО4 заключен договор купли продажи земельного участка и здания цеха. 

Согласно условий Договора, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок общей площадью 2597 кв.м. с видом разрешенного использования для эксплуатации здания цеха, а также здание цеха (нежилое здание) общей площадью 238 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2.1. Договора, цена недвижимого имущества определена сторонами в общей сумме 5 000 000 руб., из которых стоимость земельного участка составляет 3 500 000 руб., а стоимость здания цеха - 1 500 000 руб.

В пункте 2.2. Договора определен порядок расчетов по Договору, согласно которому 2 500 000 руб. покупатель оплачивает продавцу по истечении 10 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю; оставшиеся 2 500 000 руб. покупатель оплачивает продавцу по истечении 60 дней с момента последней оплаты.

Так же, стороны договорились о том, что до полного расчета покупателя с продавцом, право на залог у продавца не возникает.

Тем же пунктом 2.2. Договора установлено, что денежные средства, передаваемые от покупателя к продавцу, фиксируются распиской о получении денежных средств покупателем с указанием основания их получения.

Согласно выписке из ЕГРН переход права собственности по настоящему Договору зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик, в нарушение условий Договора расчет по Договору не произвел, оплата истцу в счет стоимости спорных объектов недвижимости ответчиком не передана. Указанное обстоятельство было подтверждено самим ответчиком в судебном заседании. 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, имеются основания для расторжения договора купли-продажи с восстановлением за истцом права собственности на спорные объекты недвижимости и погашении регистрационной записи о праве собственности отве0442ик анна них.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

Соответствующее толкование правовых норм приведено в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года (ответ на вопрос N 8).

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что несмотря на то, что оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 произведена не была она, на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, передала ФИО2 в залог земельный участок и здание цеха, расположенные по адресу: 

<

адрес> в счет исполнения своих обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. (ст. 334.1 ГК РФ)

В силу положений ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Ссылаясь на недобросовестность ФИО2 как залогодержателя истец указал, что до заключения договора залога ответчик знал о том, что ФИО4 не имеет права распоряжаться указанным имуществом до момента его полной оплаты.

Вместе с тем, как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Однако истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ каких-либо относимых, допустимых и достаточных доказательств в своей совокупности о недобросовестности залогодержателя, суду не предоставлено.

Суд не может принять во внимание объяснения истца в части того, что он сообщал ФИО2 о том, что ФИО4 спорные объекты не оплачены еще до заключения договора займа, что свидетельствует о том что ФИО2 было известно об отсутствии у ФИО4 права на передачу спорных объектов недвижимости в залог, поскольку каких-либо доказательств, в подтверждение своих утверждений истцом не предоставлено, при этом ФИО2 данные утверждения опровергаются.

Объяснения ФИО4 также не могут являться допустимым доказательством по делу, с учетом возражений ФИО2 

Так в судебном заседании она утверждала, что она ставила ФИО2 в известность о том, что спорные объекты ею на момент заключения договора залога от ДД.ММ.ГГГГ не оплачены, однако пояснить, что конкретно и при каких обстоятельствах она ему говорила не смогла, как и не смогла предоставить доказательства того, что она показывала ему договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с истцом из которого усматривался порядок оплаты. 

Напротив как следует из пояснений ФИО2 и согласуется с материалами дела до заключения договора займа и договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, им был проверен в ЕГРН собственник спорного имущества, которым являлась ответчик ФИО4 Каких-либо ограничений либо обременений на данных объектах на момент заключения договора залога в пользу истца, либо иных лиц не имелось. 

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования ФИО2 о признании его добросовестным залогодержателем обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Одновременно суд полагает возможным отказать истцу в удовлетворении исковых требований о прекращении залога и исключении сведений о нем.

Таким образом несмотря на восстановление права собственности истца на спорные объекты недвижимости и погашении регистрационной записи о праве собственности ФИО4 на них, с учетом положений ст. 335 ГК РФ права и обязанности по договору залога подлежат переводу на истца.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что исковые требований ФИО1 удовлетворены в части расторжения договора суд полагает возможным взыскать с ФИО4 в пользу истца расходы по оплате госпошлины в сумме 8714,39 руб.

Вместе с тем, суд не находит оснований для взыскания с ФИО4 расходов за изготовление технического паспорта в сумме 5270,68 руб., поскольку данные расходы не могут быть признаны судебными, исходя из предмета заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возвращении сторон в первоначальное положение, обязании погасить регистрационную запись, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и здания цеха от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО4.

Погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО4 на земельный участок общей площадью 2597 кв.м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования для эксплуатации здания цеха, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО4 на здание цеха, общей площадью 238 кв.м., с кадастровым номером 61:46:0010309:480, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Восстановить запись о регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 2597 кв.м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования для эксплуатации здания цеха, а также на здание цеха, общей площадью 238 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> за ФИО1.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в сумме 8714,39 руб., 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, ФИО4, о признании залогодержателя добросовестным, удовлетворить.

Признать ФИО2 добросовестным залогодержателем по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечивающему обязательства ФИО4 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Сохранить обременение земельного участка общей площадью 2597 кв.м., с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования для эксплуатации здания цеха, а также обременение здания цеха, общей площадью 238 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> в пользу ФИО3 на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья ФИО10

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.