УИД31RS0002-01-2025-000322-45 Дело № 2-1355/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 19 июня 2025 г. 

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Федоровской И.В.,

при секретаре Кудашевой А.С.,

с участием представителя истца ФИО7, ответчиков ФИО3, ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка, после уточнения требований в порядке ст.39 ГПК РФ просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от (дата обезличена), заключенный с ФИО3, взыскать задаток в сумме 50000 руб. с ФИО4

Требования мотивированы тем, что (дата обезличена) между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи по условиям которого, ответчик обязуется продать квартиру с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен), истец оплатить ее стоимость. В соответствии с п. 4 в обеспечение обязательств покупатель передал, а продавец принял в качестве задатка денежную сумму в размере 50000 руб. Согласно п. 4.1 стороны согласовали дату заключения договора купли-продажи до (дата обезличена). Требование истца о возврате задатка от (дата обезличена) не удовлетворено. Повторная претензия истца, направленная в адрес ответчика(дата обезличена) также оставлена без удовлетворения. Задаток перечислен на банковские реквизиты супруги продавца, в этой связи ФИО4 привлечена в качестве соответчика. Истец полагает, что ответчик, как продавец, уклонился от заключения основного договор купли-продажи квартиры, основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине продавца, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском. 

В судебное заседание истец ФИО2 и ранее участвовавший до перерыва его представитель ФИО7 С. не явились, извещены надлежащим образом о судебном заседании, поступило заявление истца о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, указав, что со стороны продавца были исполнены все обязательства по исполнению предварительного договора купли-продажи от (дата обезличена), а именно ФИО3 произвел снятие с регистрационного учета, квартира освобождена от всей мебели и вещей, в день заключения основного договора продавец предлагал заключить сделку, а также пролонгировать действий предварительного договора, заключить дополнительное соглашение, однако ФИО2 отказался, указав на утрату интереса к приобретению данного объекта недвижимости, отсутствие необходимой суммы для покупки. На письменное предложение касательно заключению сделки, направленное в адрес ФИО2, ответа не последовало. Сторона ответчика полагает, что сделка не состоялась по вине покупателя.

В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Согласно ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ч. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд). Таким образом, судебной защите подлежит нарушенное право либо создана реальная угроза нарушения права.

В силу ст. 123 Конституции РФ, ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Положениями ст. 8 ГК РФ установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 ст. 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Судом установлено, что ФИО3 являлся титульным собственником квартиры площадью 73,6 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), расположенной по адресу: (адрес обезличен).

(дата обезличена) между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи упомянутой квартиры по цене 3800000 руб. (п.2), объект приобретается за счет собственных денежных средств, а также с использованием кредитных денежных средств (п.3).

В соответствии с п. 4 Договора денежная сумма в размере 50000 руб. выплачивается Покупателем продавцу за счет собственных средств качестве задатка.

Согласно п. 4.1 стороны обязуются заключить договор купли-продажи не позднее (дата обезличена). 

Обеспечением исполнения сторонами обязательств по предварительному договору являлся задаток, предусмотренный ст. ст. 380, 381 ГК РФ, что следует из п. 7 договора. В доказательство обеспечения исполнения основного обязательства покупатель в момент заключения предварительного договора купли-продажи передал продавцу сумму в размере 50000 руб., которая признается задатком и поступает в счет стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

Пунктом 8 предусмотрено, что если за неисполнение обязательств по достигнутому договору ответственен покупатель, задаток не подлежит возврату продавцом. Если за неисполнение основного обязательства ответственен продавец, он обязан возвратить покупателю в течение трех календарных дней по письменному требованию с момента получения такого требования задаток в двойном размере.

Оплата задатка в сумме 50 000 руб. покупателем ФИО2 произведена в безналичной форме на счет супруги продавца-ФИО4, что подтверждается чеком по операции от (дата обезличена).

Вопреки утверждению истца о направлении в адрес ответчика (дата обезличена) требования о возвращении задатка, доказательств в материалы дела не представлено и ответчиком не подтвержден данный факт.

Поскольку сделка с недвижимостью считается заключенной только с момента ее государственной регистрации, а задаток выплачивается в доказательство заключения договора, то сумма, уплаченная по предварительному договору, является авансом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. ст. 39, 196 ГПК РФ, предмет и основания иска, ответчик по делу определяются истцом, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Разрешая заявленные исковые требования суд исходит из следующего.

Как пояснил ответчик ФИО8 в ходе судебного заседания, (дата обезличена) в день заключения основного договора купли-продажи, было определено время и место в офисе риелтора продавца по адресу: (адрес обезличен), ФИО2 обеспечил явку представителя (риелтора) ФИО7, представляющего интересы при рассмотрении настоящего дела, который указал на отказ в заключении договора купли-продажи со стороны покупателя ФИО2 в связи с утратой интереса к объекту, отсутствие необходимой суммы для покупки. Продавец в свою очередь настаивал на заключении сделки, предлагал варианты для ее заключения, в частности продлить действие предварительного договора, заключить дополнительное соглашение, однако покупатель в лице представителя выразил категоричный отказ от сделки.

На следующий день, (дата обезличена) продавец направил письменное предложение покупателю заключить сделку, назначить дату подписания основного договора, что подтверждается РПО (номер обезличен) кроме того продублировано посредством СМС-сообщения в телефонной переписке. Ответа не поступило.

Для заключения сделки с использованием ипотечного кредитования ФИО2 была запрошена оценка спорного объекта недвижимости. В материалы дела представлено сообщение оценочной компании, направленное в адрес ФИО2, в котором содержится информации о том, что заказ (номер обезличен) на оценку отменен в связи с неоплатой. Данный факт также свидетельствует об отказе покупателя от заключения основного договора, поскольку заказанная оценка объекта, которая была необходима для кредитования, покупателем не оплачена и соответственно не получена.

Исполнение условий предварительного договора купли-продажи продавцом подтверждается штампом о регистрации по месту жительства, учиненного в паспорте ФИО3, из которого усматривается, что (дата обезличена) продавец снят с регистрационного учета по адресу: (адрес обезличен), зарегистрирован вновь- (дата обезличена). 

Как указал ответчик в судебном заседании, регистрация в спорной квартире спустя 2 месяца после снятия с регистрационного учета в августе 2024 г. обусловлена намерением заключить с ФИО2 основный договор.

Довод ответчика о том, что квартира до заключения сделки была освобождена от мебели, бытовой техники и вещей, не опровергнут стороной истца.

Направленное (дата обезличена) ФИО2 в адрес ФИО3 требование о возврате задатка и расторжении предварительного договора купли –продажи, суд расценивает досудебной претензией, с учетом поступления иска в суд (дата обезличена). Вместе с тем, обращает внимание, что данная претензия не содержит причин не заключения основного договора купли-продажи.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что со стороны покупателя (истца) имело место уклонение от заключения основного договора купли-продажи квартиры, поскольку материалами дела подтверждается, что изначально именно истец не выполнил принятые на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи, не предпринимал мер к выходу на сделку. 

Так, истец в лице представителя ФИО7 по состоянию на (дата обезличена) отказался от заключения основного договора купли-продажи, указав на отказ от покупки спорной квартиры без объяснения причин. 

Относимых и допустимых доказательств того, что невозможность выхода на сделку (дата обезличена) была обусловлена отказом, непредставлением со стороны продавца документов, не выполнением иных обязательств, предусмотренных в предварительном договоре, не представлено. Напротив, выход на сделку (дата обезличена) не состоялся по причине того, что истец отказался от ее заключения. 

Доводы стороны истца о том, что поскольку сделка не состоялась, задаток подлежит возврату покупателю продавцом, суд отклоняет, поскольку данные доводы не свидетельствуют о наличии со стороны покупателя уважительных причин, в силу которых покупатель не вышел на сделку, и данные доводы не освобождают покупателя от ответственности перед продавцом за невыход на сделку по вышеизложенным мотивам, по сути данные доводы являются надуманными. 

Суд полагает необходимым отметить, что покупатель был вправе изучить характеристики объекта, условия заключения сделки, правоустанавливающие документы на квартиру, оценить свое финансовое положение до заключения предварительного договора. Исходя из условий предварительного договора, нарушений стороной ответчика прав истца, уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи не установлено судом по представленным в материалы дела доказательствам. 

Разрешая заявленные исковые требования в части расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости от (дата обезличена), суд приходит к следующему.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Судом установлено, что основной договор купли-продажи в срок до (дата обезличена) между сторонами заключен не был, поскольку после заключения предварительного договора купли-продажи истец отказался от заключения основного договора купли-продажи недвижимости в связи с утратой интереса и отсутствием финансовой возможности. 

Указанные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались, подтверждены представителем истца и ответчиком в судебных заседаниях.

В связи с чем, требование истца о расторжении предварительного договора купли-продажи от (дата обезличена) не подлежит удовлетворению, поскольку в силу вышеуказанных норм права и условий заключенного предварительного договора купли-продажи недвижимости указанный договор в случае неподписания сторонами основного договора купли-продажи в срок до (дата обезличена) считается расторгнутым. Поскольку основной договор в установленный срок заключен сторонами не был, данное обстоятельство влечет за собой прекращение действия предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон сделки заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях в определенный срок. Основной договор купли-продажи жилого помещения подлежал заключению между ФИО2 и ФИО3 в срок не позднее (дата обезличена).

Доказательств тому, что ФИО3 препятствовал заключению договора в предусмотренный предварительным договором срок либо отказался в установленный срок от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, в материалы дела не представлено.

Напротив, как на то указывает сам представитель истца, ФИО2 отказался от заключения основного договора купли-продажи «без объяснения причин». 

Таким образом, договор купли-продажи в установленный срок не был заключен по вине покупателя ФИО2, который в установленный предварительным договором срок не обеспечил возможность оплаты приобретаемого жилого помещения. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ требования истца о возврате денежных средств, переданных по предварительному договору купли-продажи, удовлетворению не подлежат, денежные средства размере 50000 руб. подлежат оставлению на стороне продавца.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования ФИО2, отсутствуют основания для взыскания в пользу истца судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины и расходов на оплату услуг представителя.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО2 (СНИЛС (номер обезличен) к ФИО3 (паспорт (номер обезличен)), ФИО4 (паспорт (номер обезличен)) о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании задатка,-отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированное решение суда изготовлено 03.07.2025 г.

Судья И.В. Федоровская