Дело № 2-388/19 (дата) 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Советский районный суд г.Нижнего Новгорода в составе

председательствующего судьи Толмачевой С.С.,

при секретаре Князевой Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, Комитету по управлению городским имуществом города Нижнего Новгорода, Администрации города Нижнего Новгорода о признании договора купли-продажи недействительным, признании права незаконным, прекращении права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в Советский районный суд г.Н.Новгорода с иском к ответчикам ФИО3, Комитету по управлению городским имуществом города Нижнего Новгорода с требованиями:

- Признать договор купли-продажи Муниципального имущества от (дата) №... между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода и ФИО3 недействительным;

- Прекратить за ФИО3 право собственности на нежилое помещение №..., расположенное в многоквартирном ... незаконным.

Иск мотивирован следующим. Истцы являются собственниками квартир, расположенных в .... 

В указанном многоквартирном жилом доме имеется несколько подвальных помещений П1 общей площадью 351, 2 кв.м., с кадастровым номером №... и помещение П3 общей площадью 230,3 кв.м., с кадастровым номером №....

В подвальном помещении П1 расположены дополнительные места для хранения (сараи) второго и третьего подъездов. Помещение П3 долгое время не использовалось, однако (дата) на подъездах дома были размещены объявления от собственника подвального помещения о демонтаже существующих коммуникаций. Согласно выписке из ЕГРН собственником нежилого помещения П3 в настоящее время является ФИО3 на основании Договора купли-продажи Муниципального имущества от (дата) №....

По мнению истцов оформление права собственности Администрации г.Н.Новгорода на спорное подвальное помещение и последующая его продажа произведены с нарушением имущественных прав и интересов жильцов многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В спорном жилом помещении находятся инженерные сети, коммуникации и оборудование, обслуживающие целый дом, первый и второй подъезды многоквартирного дома - трубопроводы отопления, холодного и горячего водоснабжения, внутренней канализации, обслуживающих более одного помещения многоквартирного жилого дома.

Право собственности администрации г.Н.Новгорода на спорное помещение зарегистрировано в (дата) году, о чем в ЕГРН (дата) сделана запись №..., то есть позднее первой приватизации (дата) квартиры № №.... Кроме того, по состоянию на (дата) год в собственности физических лиц находилось 14 из 60 квартир.

Собственники помещений в многоквартирном доме не давали своего согласия на совершение сделки по отчуждению объекта.

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст.36 ЖК РФ, ст.ст.209, 253, 290, 304 ГК РФ, истцы просят суд удовлетворить заявленный иск.

В судебное заседание лично истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о судебном заседании извещены судом надлежащим образом. Истец ФИО1 обеспечил явку представителя ФИО4, которая исковые требования поддержала в полном объеме. Настаивая на исковых требованиях ФИО4 ссылалась на заключение эксперта, по выводам которого спорное помещение П3 можно использовать только по вспомогательному назначению. Кроме того, ФИО4 просила учесть, что первая квартира в ... г.Н.Новгорода была приватизирована в (дата) году.

Представитель ответчика Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (по доверенности) ФИО5 по иску возражал, представил в дело письменную позицию, согласно которой, не все подвальные помещения (включая те, в которых размещены инженерные коммуникации и оборудование) являются общим имуществом многоквартирного жилого дома и могут принадлежать домовладельцам на праве общей долевой собственности. Если подвальные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ. 

Наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

В материалы дела представитель ответчика представил выписку из реестра, согласно которой встроенное помещение №... общей площадью 230,3 кв.м., расположенное по адресу: ... числится в реестре муниципального имущества на основании Постановления Верховного Совета РФ от (дата) №.... Право муниципальной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (дата).

Кроме того, ФИО5 заявил о пропуске истцами срока исковой давности. 

Администрация г.Н.Новгорода отдельной позиции по иску не представила.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о судебном заседании извещена. В материалах дела имеется письменный отзыв ответчика на исковое заявление, согласно которого право собственности ФИО3 на спорное нежилое помещение возникло на основании договора купли-продажи Муниципального имущества от (дата) №.... ФИО3 является индивидуальным предпринимателем, спорное помещение она приобретала для предпринимательских целей, однако использовать помещение по назначению затруднительно, поскольку в нем расположены многочисленные инженерные коммуникации многоквартирного дома по всей площади помещения, кроме того, в нем постоянно присутствуют третьи лица для обслуживания и эксплуатации инженерных сетей. Изолировать коммуникации в обособленное помещение невозможно. Исковые требования ФИО1, ФИО2 ответчик поддерживает.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований АО «Домоуправляющая компания Советского района», Управление Росреестра по Нижегородской области явку представителей в суд не обеспечили, по существу спора позиции не представили.

Суд, находя возможным рассматривать дело при указанной явке, приходит к следующему.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации и требований части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита прав гражданина возможна только в случае нарушения или оспаривания его прав, свобод или законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного или оспариваемого права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Положениями пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Из содержания приведенных норм следует, что многоквартирный дом, как комплексный объект состоит из: жилых помещений; нежилых помещений; помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. При этом жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцы ФИО1, ФИО2 являются собственниками жилых помещений указанного дома с 2010 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.13, 11).

Собственником спорного нежилого помещения П3, площадью 230,30 кв.м., расположенного на цокольном этаже многоквартирного ... г.Н.Новгорода с (дата) является ФИО3 (л.д.8-11), право собственности которой зарегистрировано на основании договора купли-продажи муниципального имущества от (дата) №..., акта приема-передачи от (дата) №... (л.д..187-192).

Ранее право муниципальной собственности города Нижний Новгород на спорное нежилое помещение П3, площадью 230,30 кв.м. было зарегистрировано (дата) на основании выписки из реестра №... от (дата) (л.д.111, 112).

Согласно упомянутой выписки из реестра, а именно №... от (дата) (л.д.111) спорное нежилое помещение №... площадью 230,3 кв.м., расположенное по адресу: ... числится в реестре муниципального имущества на основании Постановления Верховного Совета РФ от (дата) №....

Следовательно, право муниципальной собственности, возникло на указанный объект по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством.

Из объяснений представителя истца следует, что спорное нежилое помещение, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома, изначально использовались для общих домовых нужд, в связи с чем являются общим имуществом многоквартирного дома.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от (дата) №... (далее - Правила).

Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Одновременно следует учесть, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от (дата) N №... "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Вместе с тем, поскольку с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом Российской Федерации от (дата) N №... "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, то правовой режим подвальных или иных помещений, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Таким образом, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Согласно материалам дела первая регистрация договора приватизации квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: г.Н.Новгород, ..., была произведена (дата) (л.д. 41).

По состоянию на указанную дату, а именно (дата) года спорное помещение уже было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и находилось реестре муниципальной собственности о чем свидетельствуют как выписка из реестра (л.д.111), так и технические документы об объекте.

Согласно инвентаризационного плана домовладения №... по ... г.Н.Новгорода уже по состоянию на (дата) год нежилое помещение, площадью 230,30 кв.м., состоящее из подпомещений уже было сформировано, состояло из тамбуров, коридора, кабинетов, туалета, умывальника. 

Согласно заключения эксперта №... помещение П3, расположенное в ... г.Н.Новгород можно использовать только по вспомогательному назначению.

Из исследовательской части заключения следует, что исследование проводилось путем экспертного осмотра с фотофиксацией, выполнения замеров, сопоставления с нормативными документам.

При проведении осмотра установлено следующее.

1. В помещении П3 проходят три стояка канализации (с первого этажа) их соединение (трубы диаметром 100 мм) и отвод канализации в колодец за территорией дома № №.... 

2. В помещении П3 проходят три стояка водопровода диаметром 25 мм (с первого этажа) и транзитный водопровод через помещение П3 дома № №... 

3. В помещении П3 проходят пятнадцать стояков отопления диаметром 25 мм (с первого этажа), которые соединены между собой в помещение П3 дома № №... 

4. В помещении П3 проходят две трубы (транзитной теплотрассы, отопления) диаметром 90 мм через все помещение П3 дома №.... Все вышеперечисленные коммуникации являются частью общедомовых коммуникаций. 

Вышеперечисленные коммуникации нельзя изолировать, потому что существует вероятность возникновения и угроза частых аварий, прорывов, засоров и, в случае возникновения аварийных ситуаций, к изолированным (скрытым) общедомовым коммуникациям будет отсутствовать доступ.

Помещение П3 в доме № №... является техническим этажом, так как во всем помещении расположены общедомовые коммуникации, которые расположены выше уровня пола, не скрыты на всем протяжении от входа в помещение до противоположной от входа стены помещения П3.

Помещение П3, расположено ... г.Н.Новгорода не пригодно для самостоятельного использования, так как является техническим этажом (часть коммуникаций транзитные, часть коммуникаций закольцованы, отвод канализации из подъезда).

Коммуникации (отопления, канализации, водоснабжение), находящиеся в Помещении П3, расположенном в ... г.Н.Новгорода, обслуживают более одного помещения на всех пяти этажах дома № №...

Помещение П3, расположенное в ... г.Н.Новгорода, можно использовать только по вспомогательному назначению.

Вместе с тем, заключение эксперта в данном случае содержит лишь указание на нахождение в спорном нежилом помещении инженерных коммуникаций, не содержится исследования, расчетов, научного обоснования и аргументации, из которой бы следовали изложенные экспертом выводы. Кроме того, для определения правового режима спорного помещения не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома, что согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02 марта 2010 года N 13391/09.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у домовладельцев указанного жилого дома, в том числе и у истца не возникло право общей долевой собственности на спорный объект, который сформирован как объект и находился в муниципальной собственности до приватизации первой квартиры в указанном многоквартирном жилом доме.

Следует также отметить, что избранный способ защиты является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует имеющемуся или предполагаемому нарушению права и действительно обеспечит восстановление нарушенного права или защиту законного интереса.

В данном случае истцами заявлены требования без учета разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По заявленным истцами требованиям о признании недействительным договора купли-продажи Муниципального имущества от (дата) №... срок исковой давности пропущен. О восстановлении срока исковой давности истцами не заявлено, в то время, как стороной ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности. Пропуск срока исковой давности в силу положений ст.199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, Комитету по управлению городским имуществом города Нижнего Новгорода, Администрации города Нижнего Новгорода отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в апелляционном порядке в месячный срок через Советский районный суд г.Н.Новгорода.

Судья С.С.Толмачева

(марка обезличена) 

(марка обезличена) 

(марка обезличена)

(марка обезличена)а