Дело № 2-312/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тотьма 05 октября 2020 г.

Тотемский районный суд Вологодской области в составе:

судьи Цыгановой О.В.

при секретаре Дранициной И.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Тотемского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

комитет имущественных отношений администрации Тотемского муниципального района (далее - комитет) обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, указывая, что 21.05.2010 между комитетом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № ... по адресу: ... площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... сроком на 3 года из земель сельскохозяйственного назначения для строительства животноводческого комплекса. Дополнительным соглашением от 27.06.2014 срок действия договора аренды земельного участка продлен до 21.05.2016. Постановлением администрации Тотемского муниципального района от 29.01.2015 № ... земельный участок с кадастровым номером ... был разделен на два участка с кадастровыми номерами ... площадью ... кв.м. и ... площадью ....м. По договору о передаче (уступке) прав и обязанностей от 18.05.2015 права аренды на земельный участок с кадастровым номером ... были переданы ФИО2 По истечении срока договора от арендатора не поступило заявления о расторжении договора либо заключении договора на новый срок, участок не был сдан по акту приема-передачи, не было заключено соглашения о расторжении договора аренды, следовательно, в силу ст.621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 21.05.2010 № ... считается возобновленным на неопределенный срок. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, составленное 18.02.2020, ответчиком не подписано. В период с 01.01.2016 по 18.02.2019 арендатор нарушил условия договора в части внесения арендных платежей ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа второго месяца квартала (п.3.3. договора аренды). Размер арендной платы изменяется ежегодно и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения без согласия с арендатором (п.3.2 договора аренды). В нарушение условий договора аренды ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей не выполнил, в связи с чем образовалась задолженность в размере 55 564,99 руб. за период 01.01.2016 по 18.02.2019. Направленную истцом претензию об оплате задолженности ответчик получил 21.11.2019. Однако, на дату подачи иска в суд оплата не поступила. Просят расторгнуть договор аренды земельного участка от 21.05.2010 №... с 18 февраля 2019 года и взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды в сумме 55564 руб. 99 коп.

Согласно уточненным исковым требованиям, поступившим в суд 21.08.2020, просили расторгнуть договор аренды земельного участка от 21.05.2010 №... с 18 февраля 2019 года и взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды в сумме 55301 руб. 22 коп.

Определением суда от 10.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Определением суда от 24.08.2020 ФИО2 привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

Истец- представитель комитета имущественных отношений администрации Тотемского муниципального района в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии, исковые требования поддерживает.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал, пояснил, что между ним и комитетом имущественных отношений заключен договор аренды земельного участка до 21.05.2016 г. За месяц он не предупредил, что будет продлевать аренду, истец посчитал договор аренды продленным по ст. 621 ГК РФ. Вместе с тем, исходя из требований ст.621 ГК РФ для того, чтобы договор считался продленным на неопределенный срок необходимо продолжать пользоваться землей, а он землей не пользовался, съехал с участка в 2015 году сразу после передачи части земельного участка ФИО2 по договору переуступки прав от 18.05.2015. Договор считается возобновленным на тех же условиях, а главное условие- прохождение государственной регистрации в Росреестре было не соблюдено, без регистрации договор юридической силы не имеет. Кроме того, ст.621 ГК РФ не отменяет действие п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, которая отменят продление договора по дополнительному соглашению, а по окончании действия договора. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок от трех до 10 лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений. В кадастровом паспорте на участок от 13.01.2014 в графе разрешенное использование указано «для строительства животноводческого комплекса». Возражения со стороны Комитета имущественных отношений в отношении него были, они своевременно их не высказывали, тем самым нарушали требования ст. 621 ГК РФ и п.2.7 договора аренды о том, что окончание действия договора влечет прекращение обязательств сторон. Согласно договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями, исполнением обязательств по арендной плате является квитанция, то есть Комитет должен был еще за 2016 год вручить ему 4 квитанции об уплате арендной платы, однако этого не сделано. Арендная плата в 2018 г. изменилась, но его об этом не уведомили, сказали, что информация была опубликована в газете «Деловая среда». В решении муниципального собрания Тотемского муниципального района №... от 14.12.2017 г. указано об увеличении ставок арендной платы в 100 раз по видам разрешенного использования, но его вида разрешения нет. В феврале 2019 он приходил в администрацию, написал заявление о расторжении договора, но администрация в соглашении о расторжении от 18.02.2019 указала ошибочно кадастровый номер земельного участка ..., данное соглашение он не подписал, считал, что должны были составить соглашение о расторжении договора с 21.05.2016. Позже его просили «задним числом» написать заявление о расторжении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером ..., он отказался. Также считает, что заявлены требования о расторжении несуществующего земельного участка. Просил признать его заявление о расторжении договора аренды недопустимым доказательством, так как написано оно под давлением сотрудников администрации Тотемского муниципального района. Полагает, что срок предъявления требований об уплате аренды за 2016 год, у истца прошел, но он не заявляет о пропуске срока исковой давности и не просит применить его, готов оплатить задолженность по аренде земли по 21.05.2016. Также не просит о применении срока исковой давности и относительно задолженности по аренде за 2017 года, поскольку считает, что требования заявлены не правомерно, так как договор прекратил свое действие 21.05.2016.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежаще, ранее в судебном заседании 24.08.2020 пояснила, что не согласна с заявленными требованиями, поскольку нарушаются ее права. С 2015 года она пользуется земельным участком, который ей был передан по переуступке прав аренды ФИО1, дополнительное соглашение об этом зарегистрировано в Росреестре. 

Третье лицо- представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Суд, заслушав ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями ч. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из договора аренды № ... от 21.05.2010, заключенного между Комитетом по экономике и управлению муниципальным имуществом Тотемского муниципального района и ФИО1, следует, что ФИО1 предоставлен земельный участок с кадастровым номером ... из земель сельскохозяйственного назначения площадью ... кв.м. местоположением: ... с разрешенным использованием участка: для строительства животноводческого комплекса сроком действия с 21.05.2020 по 21.05.2013. Пунктом 3 договора аренды определены размер и порядок внесения арендной платы. 

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 27.06.2014 срок действия договора аренды №... от 21.05.2010 продлен на три года (с 22.05.2013 по 21.05.2016). 

Постановлением администрации Тотемского муниципального района № ... от 29.01.2015 Комитету по экономике и управлению муниципальным имуществом Тотемского муниципального района поручено заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21 мая 2020 № ..., в котором пункт 1.1. изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующие земельные участки: с кадастровым номером ... из земель сельскохозяйственного назначения площадью 23062 кв.м. местоположением Вологодская область, Тотемский район, разрешенное использование участка: для строительства животноводческого комплекса; с кадастровым номером ... из земель сельскохозяйственного назначения площадью ... кв.м. местоположением ..., разрешенное использование участка: для строительства животноводческого комплекса.

02.02.2015 на основании постановления администрации Тотемского муниципального района № ... от 29.01.2015 между Комитетом по экономике и управлению муниципальным имуществом Тотемского муниципального района и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.05.2020 № ..., где пункт 1.1. договора изложен в редакции, указанной в постановлении № ... от 29.01.2015, остальные пункты договора от 21.05.2010 оставлены без изменения. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Росреестре 16.04.2015.

18 мая 2015 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по дополнительному соглашению от 02.02.2015 к договору аренды земельного участка от 21.05.2010 № ..., согласно которому ФИО1 передал ФИО2 все права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. Данный договор зарегистрирован в Росреестре 01.06.2015.

Ответчик полагает, что договор аренды прекратил свое действие по истечении срока его действия, так как он не пользовался земельным участком, истцом в его адрес не направлялись квитанции об уплате арендной платы. 

Однако данные доводы приняты быть не могут по ниже следующему.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Доказательства исполнения ответчиком данной обязанности суду не представлены.

Так, в п. 4.4.5, 4.4.8 договора аренды стороны предусмотрели, что документом, свидетельствующим об освобождении спорного земельного участка, является акт приема-передачи. Вместе с тем, данный документ в материалах дела отсутствует. Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик обращался к истцу по вопросу возврата арендованного земельного участка и последний уклонился от его принятия, материалы дела также не содержат. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что по окончании срока договора ни одна из сторон не потребовала его прекращения, а земельный участок не передан арендатором арендодателю, то договор аренды, считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Довод ответчика о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации продления (пролонгации) договора, договор аренды прекратил свое действие с 21.05.2016, судом не может быть принят во внимание, так как исходя из смысла статей 165, 609, 621 ГК РФ в их взаимосвязи, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не относится к подлежащим государственной регистрации договорам аренды, т.к. законом не предусмотрена обязанность государственной регистрации договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок. Также к спорным правоотношениям не применимы положения п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, поскольку Федеральный закон от 23.06.2014 № 71-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" не устанавливает правил о распространении его положений на ранее заключенные договоры аренды.

Не направление в адрес ФИО1 расчета и суммы арендной платы начиная с 2016 года, не свидетельствует об изменении, расторжении либо прекращении договора аренды и об отсутствии у ответчика обязанности погасить образовавшуюся задолженность.

Установлено, что в период действия договора аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате.

Так, согласно расчета размера арендной платы, представленного истцом, ФИО1 имеет задолженность по арендной плате за 2016 года в сумме 491,07 руб., за 2017 год -480 руб. за 2018 год в сумме 47999,66 руб., за 2019 с 01.01.2019 по 17.02.2019 в размере 6330,49 руб., общая сумма задолженности составляет 55301 руб. 22 коп.

Расчет судом проверен, признается верным, контрасчета ответчиком не представлено.

Доводы ответчика о том, что неправомерно повышены ставки арендной платы с 2018 года в отношении его земельного участка, поскольку разрешенное использование его земельного участка «строительство животноводческого комплекса» не поименовано в Решении Муниципального Собрания Тотемского муниципального района от 14.12.2017, во внимание судом не принимаются. 

Так, согласно п.3.2 договора аренды земельного участка № ... от 21.05.2010 размер арендной платы изменяется ежегодно и подлежит уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной власти РФ, органом местного самоуправления без согласия с арендатором.

Решением Муниципального Собрания Тотемского муниципального района № ... от 14.12.2017 утверждены ставки арендной платы и регулирующих коэффициентов за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Тотемского муниципального района и находящихся в собственности Тотемского муниципального района, согласно приложению № 1 к настоящему решению. Согласно приложения № 1 к решению поименованы виды разрешенного использования земельных участков, к которым утверждены новые ставки, в том числе в п.22 указано земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «сельскохозяйственное использование» ставка 2120 %.

Согласно выписки из ЕГРН по земельному участку с кадастровым номером ... от 14.08.2020 следует, что он относится к землям сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для строительства животноводческого комплекса и для иных видов сельскохозяйственного использования.

Согласно расчета арендной платы по земельному участку с кадастровым номером ... истцом за 2018 год и за 2019 год принята ставка арендной платы 2120% от кадастровой стоимости земельного участка и площадь земельного участка ... кв.м., что является правомерным.

Таким образом, истцом обоснованно заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, которые подлежат удовлетворению.

В случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу пункта статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке досрочно.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2, 4.1.1 договора аренды земельного участка № ... от 21.05.2010 установлены права и обязанности сторон в соответствии с которыми арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более 2 раз подряд по истечении срока, установленного в договоре.

Установлено, что 11.02.2019 ФИО1 обращался к истцу с заявлением о расторжении договора земельного участка № ... от 21.05.2010, данное заявление написано ФИО1 собственноручно, зарегистрировано в администрации Тотемского района, поэтому оснований полагать, что данное заявление было написано ФИО1 под давлением сотрудников администрации, как заявляет ответчик, у суда не имеется, поэтому вопреки доводам ФИО1, суд считает указанное заявление допустимым доказательством.

С учетом поступившего от ФИО1 заявления о расторжении договора аренды, Комитетом имущественных отношений было составлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.05.2010 № ..., которое со стороны ФИО1 подписано не было, поскольку он полагал, что соглашение должно быть составлено от 21.05.2016.

В адрес ФИО1 18.11.2019 направлялась претензия, где истец просил повторно подписать соглашение от 18.02.2019 о расторжении договора аренды земельного участка №... от 21.05.2010 и оплатить задолженность по аренде земельного участка. Ответа на претензию не поступило.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, сумму задолженности и то, что ответчик не производит оплату по договору длительный период времени, суд признает нарушения обязательств по договору аренды со стороны ФИО1 существенными и полагает, что договор аренды № ... от 21.05.2010, заключенный между истцом и ответчиком подлежит расторжению с 18.02.2019. Вместе с тем, суд удовлетворяет требования истца о расторжения договора аренды частично, поскольку расторжению подлежит договор аренды № ... от 21.05.2010 в части земельного участка с кадастровым номером ..., поскольку как следует из материалов дела и установлено судом первоначально договор аренды заключался на земельный участок с кадастровым номером ..., из которого впоследствии были образованы два земельных участка с кадастровыми номерами ..., который остался в пользовании ФИО1 и ..., который в настоящее время находится в пользовании ФИО2 по договору уступки прав аренды на земельный участок, а земельный участок с кадастровым номером ... снят с кадастрового учета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Комитета имущественных отношений Тотемского муниципального района удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 21.05.2010 № ..., заключенный между Комитетом по экономике и управлению муниципальным имуществом Тотемского муниципального района и ФИО1 в части земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м. с 18 февраля 2019 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений администрации Тотемского муниципального района задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды от 21.05.2010 № ... в части земельного участка с кадастровым номером ... в размере 55301 руб. 22 коп.

В остальной части иска Комитета имущественных отношений Тотемского муниципального района- отказать.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета Тотемского муниципального района в сумме 1859 руб. 04 коп.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тотемский районный суд.

Судья О.В. Цыганова

Мотивированное решение изготовлено 09 октября 2020 года.

Судья О.В. Цыганова