Дело № 2-943/2020

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Апшеронск 10 сентября 2020 г.

Апшеронский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего – судьи Наумова Р.А.,

при секретаре Солониной Е.Е., 

с участием:

представителя истца Франка А.А., по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Аракелян Мери Размики, ФИО2 о признании ничтожной сделки, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО2 о признании ничтожной сделки. В обоснование заявленных требований указано, что 27 июня 2007 года в 

<

адрес> между ним и ФИО2 в устной форме было достигнуто соглашение о продаже жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по цене 37 000 руб. В подтверждение достигнутого соглашения истец передал, а представитель ФИО2 принял денежные средства в качестве аванса в сумме 5 000 руб. 18 июля 2007 года представителю ответчика ФИО2 были переданы все оговоренные денежные средства, о чем получена соответствующая расписка. В качестве представителя ФИО2 выступала ЛЛЛ При этом факт поручения ЛЛЛ полномочий по поиску покупателя на жилой дом и факт получения ФИО2 денежных средств от ЛЛЛ подтверждается показаниями ФИО2, данных в ходе допроса по уголовному делу 18 июля 2014 года. В надлежащей форме сделку совершить стороны не имели возможности, в связи с отсутствием лица, уполномоченного на подписание договора. После того, как по почте была получена доверенность на имя ННН, содержащую полномочия на подписание договора, 27 декабря 2007 года между истцом и ННН был подписан договор купли-продажи домовладения в простой письменной форме. Для оказания помощи в государственной регистрации сделки и перехода права на дом ФИО1 обратился в Апшеронское ... общество к сотрудникам, занимающимся риэлтерскими услугами. Ознакомившись с представленным договором купли-продажи домовладения от 27 декабря 2007 года, риэлторы казачьего общества сказали, что нужно составлять другой договор, а этот договор посоветовали убрать и никому не показывать. Впоследствии на протяжении нескольких лет сотрудники Апшеронского казачьего общества не занимались оформлением договора и в 2013 году, используя поддельную доверенность, произвели отчуждение жилого дома гражданке ФИО3 В апреле 2014 года, увидевшись с ФИО3 у себя дома, истец понял, что стал жертвой мошеннических действий со стороны ССС и обратился в правоохранительные органы с заявлением. Истец был признан потерпевшим по уголовному делу. Приговором ... районного суда Краснодарского края от 18 мая 2015 года ССС была признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ с назначением наказания в виде лишения свободы сроком на 2 года 8 месяцев с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. Приговор вступил в законную силу. В настоящее время согласно сведениям ЕГРН, титульным собственником спорного жилого дома является ФИО3 Данное обстоятельство является препятствием в пользовании имуществом, не позволяет произвести оформление приусадебного земельного участка, осуществлять капитальный и текущий ремонт дома, осуществить надлежащее оформление прав на дом, несмотря на то, что домовладение фактически с момента его покупки истом и до настоящего времени находится в его непосредственном полном владении, в нем проживает он и его семья. Обратившись к ФИО2 с просьбой инициировать судебную процедуру расторжения договора купли-продажи с ФИО3, истец получил ответ, что ФИО2 данный договор не заключала, ничего не подписывала, доверенность не выдавала на совершение указанной сделки, а, следовательно, ничего предпринимать не собирается. Просит признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи недвижимости от 04 сентября 2013 года, заключенный между ССС и ФИО3 в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; погасить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО3 № от 11.09.2013 г.; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю в лице Межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам произвести переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на жилой дом.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении. 

Ответчики в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщили, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили.

В соответствии с частью 1 статьи 233 Гражданского процессуального кодекса РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего рассмотрения дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. 

Учитывая то, что судом приняты необходимые меры для извещения ответчиков надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд считает возможным рассмотреть данный спор в порядке заочного производства.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в виду следующего.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе РФ.

В силу части 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Указанные правила применяются к двусторонним (многосторонним) сделкам (договорам), если иное не установлено Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 420 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что 18 июля 2007 года в 

<

адрес> между Акобян Г,В. и ЛЛЛ, действовавшей от имени ... Кашура (...) Т.В. в устной форме был заключён договор купли-продажи домовладения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за 37 000 руб. В этот же день истец передал ЛЛЛ деньги в сумме 370 00 руб., которая, в свою очередь, передала ему правоустанавливающие документы на данный объект недвижимости. 

Передача денежных средств в указанной сумме также подтверждается расписками, находящимися в материалах дела. 

После того, как по почте была получена доверенность на имя ННН, содержащая полномочия на подписание договора от имени Кашура (...) Т.В., 27 декабря 2007 года между истцом и ННН был подписан договор купли-продажи вышеуказанного домовладения в простой письменной форме, копия которого также представлена в материалы дела. 

03 октября 2007 года ФИО1 с целью подготовки документов, необходимых для оформления права собственности на приобретенное им домовладение обратился в Апшеронское городское казачье общество, к риелтору и передал все правоустанавливающие документы на указанный объект недвижимости, а также выданную 02 июля 2007 года Кашура (...) Т.В. доверенность на имя ННН, предоставляющую ей право продажи за цену и на условиях по своему усмотрению жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>. 

Однако взятые на себя обязательства обществом на протяжении длительного времени исполнены не были. 

При этом истец со своей семьей проживал в спорном домовладении с момента его приобретения. 

04 сентября 2013 года ССС, действуя от имени Кашура (...) Т.В. на основании заведомо для нее фиктивного документа - доверенности, ввела в заблуждение ФИО3 относительно имеющихся у нее полномочий на продажу спорного недвижимого имущества и заключила от имени ФИО4 договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продала гражданке ФИО3 за 100000 руб. жилой дом, общей площадью 51,68 кв.м, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>.

После чего, в Апшеронском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании заключенного договора за ФИО3 было зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу.

Согласно сведениям из ЕГРН, собственником спорного жилого дома до настоящего времени является ФИО3 

Вышеуказанные обстоятельства в частности установлены и подтверждаются приговором ... районного суда Краснодарского края от 18 мая 2015 года, которым ССС была признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, ей назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 2 года 8 месяцев с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима.

Данный приговор вступил в законную силу. 

В соответствии с частью 4 стать 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Части 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ устанавливают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Учитывая установленное, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимости от 04 сентября 2013 г., заключенный между ССС и ФИО3 в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является недействительным (ничтожным) с момента его совершения, поскольку ССС действовала на основании поддельной доверенности, не имея полномочий по распоряжению данным имуществом, более того, на момент заключения данного договора, законным владельцем данного жилого дома уже являлся ФИО1, о чем ССС было достоверно известно. 

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 1 ст. 223 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).

Статья 549 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон, Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В п. 6 ст. 33 указанного Закона указано, что данный Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления).

В соответствии с п. 61 указанного выше совместного Постановления иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. При неисполнении этого обязательства продавцом покупатель вправе защитить свои интересы путем заявления одновременно требования об исполнении продавцом обязанности по передаче имущества и о регистрации перехода права собственности.

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им лица.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ), которое в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основанием для внесения учреждением по регистрации соответствующих изменений в регистрационные документы, т.е. государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В свою очередь, установлено, что договор купли-продажи спорного жилого домовладения, заключенный между истцом и ННН, действующей на основании доверенности от Кашура (...) Т.В., был оформлен в простой письменной форме, подписан сторонами, обязательства сторонами договора исполнены, что подтверждается материалами дела. 

Однако в настоящее время истец не может зарегистрировать право собственности на указанное недвижимое имущество, так как ответчиком ФИО2 не предпринималось никаких действий, направленных на регистрацию перехода права собственности к ФИО1 

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи от 27 декабря 2007 года.

Положения ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ содержат основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (абз.1 ч.5 ст.8.1 ГК РФ, ст.13 ГПК РФ, ст.16 АПК РФ). При рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество. В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.

Из указанных норм гражданского законодательства следует, что решение суда по настоящему делу является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости от 04 сентября 2013 г., заключенный между ССС и Аракелян Мери Размики в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Аракелян Мери Размики № от 11.09.2013 г. в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю в лице Межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам зарегистрировать за ФИО1, ..., право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, без заявлений правообладателей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. 

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное заочное решение изготовлено 11 сентября 2020 г.

Судья Апшеронского районного суда Р.А. Наумов