№ 3а-119/2020 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 19 марта 2020 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Чабыкиной З.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-119/2020 по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства крытого теннисного клуба, расположенного по адресу: 

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 23886382 рубля 88 коп.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 23 декабря 2019 года №20-12-1-1, подготовленному ООО Экспертное агентство «Дело+», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 декабря 2018 года составляет 4972360 рублей. 

С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления по состоянию на 13 декабря 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства крытого теннисного клуба, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4972360 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом. Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной, в размере 5049000 рублей, определенной в результате судебной оценочной экспертизы, восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Представитель Правительства Астраханской области ФИО3 не возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, представили ходатайства об отложении судебного заседания.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка №1219 от 20 мая 2010 года и дополнительного соглашения к договору от 12 мая 2014 года ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства крытого теннисного клуба, расположенного по адресу: 

<

адрес>

По условиям договора аренды земельного участка от 20 мая 2010 года исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится исходя из его кадастровой стоимости и размер арендной платы может быть изменен в связи с изменением кадастровой стоимости участка (пункт 8).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и составила 23886382 рубля 88 коп. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр 13 декабря 2018 года.

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оспаривая результаты кадастровой стоимости спорного земельного участка, административный истец представил суду отчет об оценке №20-12-1-1 от 23 декабря 2019 года, подготовленный оценщиком ООО Экспертное агентство «Дело+», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13 декабря 2018 года составляет 4972360 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО Экспертное агентство «Дело+», законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 23 декабря 2019 года судом установлено, что отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В рамках рассмотрения дела определением суда от 11 февраля 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Независимой оценки «Альянс» ФИО4

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 13 декабря 2018 года определена в размере 5049000 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО5 – ФИО2 при определении рыночной стоимости земельного участка просила принять за основу заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 5049000 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения эксперта ФИО4 следует, что рыночная стоимость земельного участка экспертом определена методом сравнения продаж, поскольку данный метод является наиболее точным методом расчета рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж, экспертом определены элементы, в рамках которых осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, установлены схожие и различные характеристики объекта оценки и аналогов, применены необходимые корректировки по цене, количественным и качественным характеристикам объекта оценки и аналогов.

Так, экспертом проанализирован рынок земельных участков, схожих по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки на дату продажи, в связи с чем при проведении экспертизы за основу приняты три объекта – аналога, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. 

Экспертом обоснованно при проведении экспертизы не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).

При этом эксперт обоснованно отказался от результатов доходного подхода, поскольку объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.

Данные выводы эксперта соответствуют требованиям ФСО №7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года №568-р (раздел 4).

Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом экспертом мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При проведении экспертизы экспертом принято три объекта-аналога, расположенные в Советском районе г. Астрахани, которых находятся в собственности. Земельные участки-аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки, выявленные различия между объектом оценки и объектами-аналогами отмечены в площади, уторговывании, разрешенном использовании и местоположении объектов-аналогов, откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО №1 и ФСО №7.

При этом, суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 02 марта 2020 года №04/02 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 декабря 2018 года в сумме 5049000 рублей.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в суд является 27 декабря 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства крытого теннисного клуба, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 декабря 2018 года, в размере 5049000 (пять миллионов сорок девять тысяч) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 27 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 02 апреля 2020 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова