Дело № 2-158/2024 года 

УИД 65RS0005-02-2023-001536-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 октября 2024 года г. Корсаков

Корсаковский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи - Королёвой О.И.,

при секретаре судебного заседания- Хилажевой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Корсаковского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании поведения по отчуждении жилого помещения недобросовестным, признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, возложении обязанности заключить договор купли-продажи,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения о задатке недействительными,

установил:

10 ноября 2023 года ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи. 

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Пунктами 1.1 и 1.2 указанного договора предусмотрено, что продавец (ФИО5) обязуется продать, а покупатель (ФИО1) обязуется купить в собственность на условиях настоящего договора квартиру. В связи с данными намерениями стороны обязуются до 20 октября 2023 года подписать договор купли-продажи квартиры и сдать документы в Управление Росреестра по Сахалинской области на регистрацию и переход права собственности от продавца к покупателю. Цена продаваемой квартиры определена сторонами в размере 3 500 000 рублей. Разделом 2 договора определен порядок расчетов. Согласно пункту 2.2 предварительного договора задаток в размере 1 515 295 рублей является целевым задатком, а денежные средства, полученные продавцом в качестве задатка, предназначены для погашения кредита (займа), существующего перед ПАО «

<

...>» на момент заключения договора. Продавец выдает расписку о получении целевых денежных средств в качестве задатка в день подписания настоящего договора в момент получения денежных средств. Передача истцом ответчику в лице представителя по доверенности целевого задатка в размере 1 515 295 рублей подтверждается распиской от 29 сентября 2023 года. Указанные денежные средства 29 сентября 2023 года внесены для погашения кредита (займа) в ПАО «

<

...>» представителем ответчика, что подтверждается отрывными талонами к приходному кассовому ордеру № и №. 11 октября 2023 года представителю ответчика вручено уведомление о необходимости явки 17 октября 2023 года в 11 часов 00 минут, 18 октября 203 года в 11 часов 00 минут, 19 октября 2023 года в 11 часов 00 минут в МФЦ города Корсакова для подписания основного договора купли-продажи и сдачи документов в Управление Росреестра по Сахалинской области, однако ответчик в указанные даты на подписание договора купли-продажи не явился. 

На основании изложенного, истец просит суд возложить на ответчика ФИО5 обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, на условиях, содержащихся в проекте договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Протокольным определением суда от 25 декабря 2023 года судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечен ФИО3

Протокольным определением суда от 6 февраля 2024 года ФИО3 освобожден от прав и обязанностей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика и привлечен в качестве ответчика.

1 марта 2024 года от ФИО1 поступило заявление о дополнении требований, согласно которому истец просит признать поведение ФИО2 по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, в пользу ФИО3 недобросовестным. Признать незаконным договор, заключенный между ФИО2 и ФИО3 по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, на условиях, содержащихся в проекте договора купли-продажи квартиры от 17 октября 2023 года. 

2 апреля 2024 года ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО3 о признании доверенности, предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения о задатке недействительными. 

В обоснование встречного искового заявления указал, что отсутствовала его волеизъявление на продажу спорной квартиры и выдачи доверенности по ее отчуждению. Предварительный договор купли-продажи не подписывал, право получать от его имени денежные средства не предоставлял. Ранее обращался в ООО «Клиент-Плюс» к ФИО6 и ФИО4 за получением юридических услуг, что подтверждается иной доверенностью и сведениями, отраженными в гражданском деле по иску ПАО «

<

...>». Полагает, что ФИО4 действовала недобросовестно, поскольку обладает юридическими познаниями и, соответственно, должна была понимать разницу между «задатком» и «залогом», в договоре заложены кабальные условия и не в его интересах. Считает, что ФИО4 вместе с 

<

...> ФИО6 имели сговор, и действовали в своих собственных интересах, воспользовавшись его юридической неграмотностью. Обращает внимание суда, что агентский договор с ФИО4 не подписывал. 24 апреля 2023 года у нотариуса не находился, поскольку отсутствовал в пределах района. Подпись, исполненная в доверенности от имени ФИО2, выполнена с подражанием его почерка либо нанесена с использованием технических средств. Денежных средств не получал. У нотариуса ФИО7 присутствовал два раза, первый раз, когда оформлял доверенность на представление интересов в суде на ФИО6 и сотрудников ООО «Клиент-Плюс», второй раз 29 сентября 2023 года, когда пришел отозвать выданную ранее доверенность. В совершении нотариального распоряжения об отмене спорной доверенности нотариусом ФИО7 было отказано, вынужден обратиться к нотариусу Р., которой было оформлено нотариальное распоряжение № об отмене доверенности от 16 февраля 2023 года, выданной представителям ООО «Клиент-Плюс». После смерти жены им принято решение о переезде в другой город, в связи с чем, обратился в риэлтерскую компанию «Мой Дом», где получил информацию о рыночной стоимости спорной квартиры в размере 5 000 000 рублей. ФИО3 изъявил желание посмотреть квартиру, далее с ним были оговорены условия продажи спорного имущества за 4 800 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли- продажи квартиры, после чего осуществлена его регистрация. 

На основании изложенного, ФИО2 просит суд признать доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, предварительный договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке от 29 сентября 2023 года недействительными. 

Протокольным определением суда от 2 апреля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены ФИО4 и нотариус Корсаковского нотариального округа ФИО7

Протокольным определением суда от 12 августа 2024 года ФИО4 освобождена от прав и обязанностей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечена в качестве ответчика.

В судебное заседание вызывался и не явился истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом по месту регистрации и известному месту жительства, смс-извещением, между тем судебные извещения возвращены в адрес суда с отметкой почтового отделения об изменении срока хранения, сведения о доставке смс-извещения отсутствуют.

В отзыве на встречное исковое заявление просит в удовлетворении требований ФИО2 отказать, поскольку несмотря на отсутствие агентского договора ФИО2 выдана доверенность ФИО4, что подтверждает его намерение о продаже принадлежащей на праве собственности квартиры, находящейся в залоге ПАО «

<

...>».

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался судом по месту регистрации, известному месту жительства, судебные извещения возвращены с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещался судом по месту регистрации, известному месту жительства, судебные извещения возвращены с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом по месту регистрации, судебное извещение возвращено в адрес суда с отметкой почтового отделения об истечении срока хранения, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В отзыве на встречное исковое заявление ФИО4 просит в удовлетворении встречных требований отказать, указала, что в 2023 году ФИО2 обратился в агентство недвижимости ООО «Клиент-Плюс» по вопросу продажи принадлежащей ему квартиры, находящейся в залоге ПАО «

<

...>» в связи с наличием непогашенного кредита, оформленного на его супругу ФИО8 договор с ФИО2 по указанному вопросу не заключался. 24 апреля 2023 года ФИО2 была выдана нотариально заверенная доверенность № зарегистрирована в реестре за номером №, согласно которой ФИО2 уполномочивает ФИО4, в том числе продать за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Путем выдачи указанной доверенности ФИО2 подтвердил свое намерение продать принадлежащую ему на праве собственности указанную квартиру. 29 сентября 2023 года между ФИО2 в лице ФИО4, действующей на основании доверенности, и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО2 обязался продать, а ФИО1 купить на условиях указанного договора спорную квартиру. При этом продавец гарантирует погашение задолженности перед ПАО «

<

...>» за счет средств, полученных продавцом от покупателя в качестве целевого задатка. Согласно справке ПАО «

<

...>» от 3 октября 2023 года, выданной на имя П. - супруги ФИО2, задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ погашена в полном объеме, договор закрыт 30 сентября 2023 года после внесения 29 сентября 2023 года денежных средств в размере 1 515 295 рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами № №, № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем утверждения о недобросовестном поведении считает надуманными, направленными на нежелание исполнять условия предварительного договора купли-продажи. 

Представитель ФИО1 - ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя.

Представитель ФИО2, ФИО3 - ФИО9, действующая на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Заявлено ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением на листке нетрудоспособности, нахождением ФИО2, ФИО3 за пределами района.

Суд, обсудив ходатайство об отложении судебного заседания, не находит основания для его удовлетворения, поскольку личное участие в судебном заседании является не обязанностью, а правом стороны по делу, при этом ФИО2 и ФИО3 извещались судом надлежащим образом, о наличии на рассмотрении в суде дела извещены, а следовательно имели возможность в полном объеме реализовать предоставленные им гражданским процессуальным законодательством процессуальные права, предоставив суду письменные объяснения и все необходимые, по их мнению доказательства, кроме того аналогичную причину отложения представитель ФИО9 указывала ранее до судебного заседания 12 сентября 2024 года в связи с чем судом запрошена информация в ГБУЗ «Центральная поликлиника города Южно-Сахалинска» повторно заявляя ходатайство об отложении дела в связи с нахождением на листке нетрудоспособности, однако, суд считает, что указанные причины не могут являться уважительными причинами, влекущими за собой отложение рассмотрения дела, поскольку представитель злоупотребляет своими правами, необоснованно затягивает рассмотрение дела. Кроме того, ФИО2 и ФИО3 не имея возможности лично явиться в суд, имели возможность направить другого представителя, выдав ему соответствующую доверенность, а кроме того ФИО9 не представлено доказательств невозможности участия в судебном заседании, сам по себе факт нахождения на амбулаторном лечении не исключает возможность участия в судебном заседании.

В связи с вышеизложенным, суд полагает, что причина неявки ФИО2 и ФИО3 и их представителя ФИО9 и неучастие в судебном заседании не являются уважительными, оснований для отложения рассмотрения дела не имеется и при указанных обстоятельствах в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как указано в пункте 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают, в том числе, из договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение сторонами предварительного договора о намерениях создать обязательства в будущем.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктами 2, 3, 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Одним из способов обеспечения обязательств является задаток или, иначе, денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380).

Согласно пунктам 2, 3, 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно пункту 2 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Как разъяснено в пунктах 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», в соответствии с пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

Содержание агентского договора определено статьей 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 1 августа 2023 года между ФИО1 и ООО «Клиент Плюс» заключен агентский договор №, по которому ФИО1 поручил ООО «Клиент Плюс» действовать от его имени и за его счет с целью поиска объекта недвижимости для приобретения квартиры.

В соответствии с пунктом 2 упомянутого договора агент, то есть ООО Клиент Плюс», принял на себя обязанности осуществить поиск объекта недвижимости, организовывать показы объектов недвижимости, осуществлять переговоры от имени принципала по предстоящей сделке, консультировать ФИО1 по вопросам, связанными с исполнением договора, подготовить соответствующий договор по отчуждению объекта недвижимости (предварительный и/или основной), организовать их подписание продавцом и покупателем.

Агент также обязался передавать ФИО1 по его требованию все сведения о ходе исполнения договора и предоставлять отчеты с приложением подтверждающих документов, а также предоставить юридическое сопровождение сделки.

В акте осмотра найденных агентом объектов недвижимости, являющемся приложением к агентскому договору №, имеется отметка о том, что найденный для ФИО1 объект, а именно квартира по адресу: 

<

адрес> за 3 500 000 рублей, был осмотрен 14 августа 2023 года.

Истцом в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи от 29 сентября 2023 года, согласно которому ФИО2 обязался продать, а ФИО1 обязался купить квартиру по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 2-х комнат, площадью 46 кв.м. (пункт 1.1 договора). 

Указанное жилое помещение оценено в 3 500 000 рублей (пункт 2.1. договора). Задаток в размере 1 515 295 рублей является целевым задатком, а денежные средства полученные продавцом в качестве задатка являются целевыми денежными средствами, предназначенными для погашения кредита, (займа) существующего перед ПАО «

<

...>» на момент заключения настоящего договора. Продавец выдает расписку о получении целевых денежных средств в качестве задатка в день подписания договора в момент получения денежных средств (пункт 2.2. договора).

Сумма в размере 1 984 705 рублей покупателем оплачиваются продавцу за счет кредитных средств, предоставленных ПАО 

<

...> с использованием номинального счета ООО «

<

...>» (пункт 2.3. договора), а перечисление денежных средств после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости (пункт 2.4. договора).

24 апреля 2023 года ФИО2 выдана доверенность ФИО4, предоставляющая право на продажу за цену и условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру по адресу: 

<

адрес>.

29 сентября 2023 года между ФИО2 в лице ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключено соглашение о задатке, согласно которому покупатель выдал в качестве задатка продавцу 1 515 295 рублей для погашение кредита (займа) существующего перед ПАО «

<

...>» на момент заключения настоящего договора, в счет причитающихся платежей по настоящему договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а продавец принял указанную сумму от покупателя.

Согласно расписке ФИО4, действующая от имени ФИО2 по доверенности от 24 апреля 2023 года, получила от ФИО1 1 525 295 рублей, предназначенные для погашения кредита (займа) существующего перед ПАО «

<

...>» в момент подписания предварительного договора от ФИО1 в счет оплаты за продаваемую квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Из приходного кассового ордера 29 сентября 2023 года следует, что в счет погашения кредита (займа) внесены денежные средства ПАО «

<

...>» в размере 1 506 830 рублей 00 копеек. В графе «от кого» указана П., «получателем» указана П., в графе «вноситель» стоит подпись, расшифровка отсутствует, а также платежное поручение от 29 сентября 2023 года аналогичное внесение денежных средств в сумме 8 465 рублей 00 копеек.

П. умерла ДД.ММ.ГГГГ, что следует из записи акта о смерти от ДД.ММ.ГГГГ.

Из справки о закрытии кредитного договора от 3 октября 2023 года следует, что по кредитному договору № задолженность погашена в полном объеме, договор закрыт.

Решением Корсаковского городского суда от 8 августа 2022 года с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам от 24 января 2023 года, расторгнут договор кредитования, обеспеченный ипотекой № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ПАО «

<

...>» и П., обращено взыскание на недвижимое имущество, заложенное по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ № к договору кредитования № от ДД.ММ.ГГГГ в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО2, посредством реализации указанного имущества с публичных торгов. Определено, что из стоимости заложенного имущества подлежит уплате залогодержателю сумма (в погашение по кредитному договору) – 1 500 830 рублей, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации.

Также судом установлено, что 27 сентября 2023 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности за ФИО3 зарегистрировано 9 ноября 2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Рассматривая требования первоначального иска ФИО1, суд находит их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны способы защиты гражданских прав, к числу которых относится восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, возмещение убытков, прекращение или изменение правоотношения.

При этом силу абзаца 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. 

Как разъяснено в абзацах 6, 7 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. 

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. 

В силу статьи 10 Гражданского кодекса российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы, по крайней мере, одна из сторон при заключении сделки действовала недобросовестно, с намерением причинить вред другому лицу (другой стороне сделки или третьим лицам), а другая сторона - действовала неразумно, допуская совершение сделки со злоупотреблением правом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на момент заключения договора купли-продажи от 27 сентября 2023 года ФИО2 обладал зарегистрированным правом собственности на спорное помещение, следовательно, был вправе распоряжаться им согласно статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя, из положений статей 8, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 60 - 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что последующая сделка, совершенная продавцом с тем же недвижимым имуществом до утраты им титула собственника не может быть признана недействительной только на том основании, что это имущество являлось объектом купли-продажи по ранее заключенному договору.

По смыслу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в вышеназванном Постановлении Пленумов, нарушение последующей сделкой прав и законных интересов других лиц не свидетельствует о ничтожности сделки, а является основанием для привлечения нарушителя к гражданско-правовой ответственности и обращения потерпевшего лица в суд за защитой нарушенного права определенными способами.

При заключении спорного договора купли-продажи ФИО2 не вышел за пределы правомочий, предоставленных ему законодательством как собственнику, поскольку, в действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был заключен предварительный договор.

При таких обстоятельствах, ФИО1 вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением предварительного договора купли-продажи продавцом ФИО2, и не вправе требовать признания недействительным договора купли-продажи квартиры, применения последствий недействительности сделки, возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Отклоняя доводы стороны истца по первоначальному иску о том, что ФИО2 злоупотребил правом, поскольку получив задаток по предварительному договору заключил иной договор, суд исходил из того, что неисполнение обязательств по предварительному договору за безмотивный отказ в заключении основного договора влечет финансовые санкции, а не признание сделки недействительной. 

Рассматривая требования истца о наличии в действиях ФИО2 признаков недобросовестности, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении. 

Действительно, отчуждение имущества с противоправной целью причинения вреда третьим лицам предоставляет данным лицам возможность оспорить сделку на основании положений статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как недействительную (ничтожную). 

Однако, применяя указанные законоположения, следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», признание сделки ничтожной и применение последствий ее недействительности по иску лица, не являющегося стороной сделки, возможно при одновременном соблюдении следующих условий: сделка нарушает требования закона или иного правового акта; посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; законом не установлено, что такая сделка оспорима, и не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (отсутствует иной способ защиты права). 

В данном случае для квалификации сделки в качестве ничтожной в связи с нарушением принципа добросовестности как основного начала гражданского законодательства на основании совокупного применения статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации необходима недобросовестность обеих ее сторон в виде их сговора, либо, по крайней мере, активные недобросовестные действия одной стороны сделки и осведомленность об этом воспользовавшегося сложившейся ситуацией контрагента по сделке. При этом злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки. 

Между тем, совокупность представленных по делу доказательств не подтверждают наличие недобросовестных действий ФИО2 и ФИО3 при заключении договора купли-продажи квартиры.

Поскольку ответчик ФИО2 не является собственником спорной квартиры, то суд не находит оснований для возложения на него обязанности по заключению основного договора купли-продажи.

Суд полагает, что обращаясь с вышеуказанным иском ФИО1 избран неверный способ защиты своих прав.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО2, суд также не находит их подлежащими удовлетворению в силу следующего.

24 апреля 2023 года ФИО2 выдана доверенность ФИО4, предоставляющая право на продажу за цену и условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру по адресу: 

<

адрес>.

29 сентября 2023 года между ФИО2 в лице ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 обязался продать, а ФИО1 обязался купить квартиру по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 2-х комнат, площадью 46 кв.м. (пункт 1.1 договора), а также заключено соглашение о задатке, согласно которому покупатель выдал в качестве задатка продавцу 1 515 295 рублей для погашение кредита (займа) существующего перед ПАО «

<

...>» на момент заключения настоящего договора, в счет причитающихся платежей по настоящему договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а продавец принял указанную сумму от покупателя.

В качестве аргумента в пользу своих доводов ФИО2 ссылался на то обстоятельство, что никаких юридически значимых действий для отчуждения жилого помещения он не совершал, доверенность от 24 апреля 2023 года не подписывал, сведения о данном нотариальном действии не включены в единую нотариальную базу сведений, в связи с чем у него отсутствовала возможность по ее отмене.

В встречном исковом заявлении заявлено ходатайство о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы, в связи с оспариванием подписи в доверенности от 24 апреля 2023 года.

Участвуя в судебном заседании 12 августа 2024 года представитель ФИО9 пояснила, что в дальнейшем имеет намерение заявить ходатайство о назначении по делу вышеуказанной экспертизы и предоставила его в материалы дела, в ходатайстве указаны вопросы которые необходимо поставить на разрешение эксперту и экспертное учреждение, которому поручается проведение экспертизы.

Между тем стороной истца по встречному иску не было обеспечено внесение денежных средств на депозит суда, для оплаты расходов на проведение судебной почерковедческой экспертизы, в связи с чем суд не усматривает оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для назначения судебной экспертизы.

Рассматривая заявленные требования, суд исходит из материалов дела и доказательств представленных сторонами.

Из ответа нотариуса Корсаковского нотариального округа ФИО7 от 16 мая 2024 года следует, что все нотариальные действия регистрируются в реестре нотариальных действий ЕИС (приказ Министерства юстиции России от ДД.ММ.ГГГГ №), согласно выписке из ЕИС 24 апреля 2023 года произведена регистрация доверенности на распоряжение недвижимым имуществом и регистрацию прав на недвижимое имущество за №, за что уплачено 2 500 рублей (200+2300).

Указанное подтверждается данными из общедоступных сведений с сайта Федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru/.

В связи с чем ссылку во встречном иске об отсутствии в единой нотариальной базе сведений о доверенности ФИО2 от 24 апреля 2023 года и отсутствии возможности по ее отмене, суд признает несостоятельной.

Согласно ответа от 14 сентября 2024 года нотариуса Корсаковского нотариального округа Р., распоряжение об отмене доверенности выданной ФИО2 24 апреля 2023 года на продажу квартиры не удостоверялось, 6 октября 2023 года удостоверено распоряжение об отмене доверенности, выданной ФИО2 16 февраля 2023 года на ведение дел в судах.

В силу статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 188 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентированы основания прекращения доверенности. Так доверенность прекращается: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Учитывая, что суду не представлено доказательств того, что доверенность от 24 апреля 2023 года подписана не ФИО2, кроме того до настоящего времени не отменена, следовательно требования о признании ее недействительной не подлежат удовлетворению.

Доводы стороны истца по встречному иску об отсутствии в городе в Корсакове в дату выдачи доверенности не подтверждены доказательствами. 

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании доверенности от 24 апреля 2023 года недействительной, то и требование о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 29 сентября 2023 года и соглашения о задатке от указанной даты, также не подлежат удовлетворению, так как основаны на доводах о недействительности доверенности.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании поведения по отчуждении жилого помещения недобросовестным, признании договора купли-продажи от 27 сентября 2023 года незаконным, возложении обязанности заключить договор купли-продажи, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании доверенности от 24 апреля 2023 года, предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения о задатке недействительными, отказать.

По вступлению решения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Корсаковского городского суда от 17 ноября 2023 года, в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области производить регистрационные действия (регистрацию перехода права собственности, сделки, аренды, залога (ипотека) и т.п.) на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья- О.И. Королёва

Мотивированное решение составлено 25 октября 2024 года.

Председательствующий судья- О.И. Королёва