Дело №2-2864/2021

УИН 04RS0007-01-2021-004756-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2021 года г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Мотошкиной О.В., при секретаре судебного заседания Дамбиевой Д.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обязании не чинить препятствий во владении и пользовании недвижимым имуществом, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате арендной платы и судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец по первоначальному иску ФИО1 просил признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ***, заключенный между истцом и ответчиком, действительным, обязать ответчика не чинить препятствий истцу во владении и пользовании, в том числе путем отчуждения права собственности или заключения договора аренды с третьими лицами в отношении недвижимого имущества: жилого дома с кадастровым номером ... и земельного участка с кадастровым номером ... расположенным по адресу 

<

адрес>.

Требования мотивированы тем, что *** между истцом ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. В соответствии с договором продавец продал в рассрочку, а покупатель купил недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу 

<

адрес>. Стоимость по договору составила 1300000 рублей. В соответствии с п.5 указанного договора, после выплаты денежных средств объекты оформляются в собственность покупателя. Продавец осуществил фактическую передачу дома и земельного участка путем передачи ключей от дома. В *** г. ответчик заявил истцу, что выставил дом на продажу. Покупатель выразил свое несогласие, указав, что дом и земельный участок купил по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от *** Продавец стал отрицать, что вышеуказанный договор действует и что намерен продать дом с земельным участком третьим лицам. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от *** заключен в письменной форме, в договоре указаны данные об объектах недвижимости и договором предусмотрена цена. Таким образом, сторонами согласованы существенные условия договора и договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от *** является заключенным и действительным. Соответственно условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от *** обязательны для исполнения продавцом. Считает, что требование продавца об освобождении дома с земельным участком и действия продавца по продаже дома с земельным участком третьим лицам нарушает права покупателя по владению и пользованию указанными объектами недвижимости. В соответствии со ст.556 ГК РФ продавец обязан был подписать акт передачи дома и земельного участка. Однако до настоящего времени продавец этого не сделал.

В судебном заседании истец исковые требования уменьшил, просил обязать ответчика не чинить препятствий во владении и пользовании, в том числе путем отчуждения права собственности или заключения договора аренды с третьими лицами в отношении недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>, обязать ответчика подписать акт о передаче покупателю ФИО1 данного имущества по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ***.

Истец в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 поддержала исковые требования. 

В судебном заседании ответчик ФИО3 и его представитель ФИО5 просили отказать в исковых требованиях, указав на то, что ответчик договор купли-продажи не подписывал, фактически стороны оговорили устно арендную плату в размере 12000 рублей ежемесячно, письменно договор не заключался. В *** г. ФИО6 решил данный дом продать, о чем уведомил ФИО1. Тот, в свою очередь предложил выкупить дом за 1300000 рублей до конца *** г., договорились об этом устно. В *** г. ФИО6 поинтересовался у ФИО1, когда будет выплачена оговоренная сумма, на что ФИО1 попросил отсрочки на полгода. В дальнейшем ФИО6 лично и через свою супругу спрашивал ФИО1 о сроках выплаты согласованной суммы, но ответа конкретного не получил. Поскольку ФИО1 стал пропускать оплату арендной платы, то ФИО6 попросил освободить дом, в связи с тем, что он будет продавать его другим лицам, о договоре купли-продажи не знал до момента подачи настоящего искового заявления в суд. 

Определением суда от *** к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО7, которая возражала против удовлетворения иска и пояснила, что не имела намерений заключить договор купли-продажи дома и земельного участка, воспринимает данный договор как предварительное соглашение, договор подписан ею вместо мужа – ФИО3, о заключении договора он не знал.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Установлено, что ФИО3 *** является собственником жилого дома с кадастровым номером ... и земельного участка с кадастровым номером ..., расположенных по адресу 

<

адрес>. Из показаний свидетеля ФИО7 следует, что данное имущество было приобретено в период брака. Данный факт в судебном заседании никем не оспорен.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный стороной истца договор купли-продажи от *** был подписан за ответчика его супругой ФИО7, с ее слов как предварительное соглашение. Ответчик ФИО3 о договоре купли-продажи не знал до момента подачи настоящего искового заявления в суд. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в отсутствие доказательств того, что ответчик ФИО6 знал о состоявшейся сделке, в отсутствие нотариально оформленного согласия ФИО3 на отчуждение совместно нажитого имущества супругов, в отсутствие государственной регистрации договор купли-продажи недвижимого имущества нельзя признать действительным.

Согласно ст.209 ГК РФ ответчик вправе совершать со своим имуществом любые действия, не противоречащие закону, по своему усмотрению.

Таким образом, исковые требования истца ФИО1 незаконны и не подлежат удовлетворению. 

В ходе судебного разбирательства ФИО3 заявил о встречных исковых требованиях к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате арендной платы в размере 240000 рублей, судебных расходов в размере 5600 рублей.

В обоснование иска указано, что в *** года ФИО1 обратился к ФИО3 по поводу аренды его дома. ФИО6 согласился, при этом стороны оговорили арендную плату в размере 12000 рублей до конца *** г., при этом письменного договора не составляли. Поскольку ФИО1 стал пропускать оплату арендной платы и у него появилась задолженность, то ФИО6 попросил освободить дом в связи с тем, что он будет продавать его другим лицам. На момент подачи искового заявления у ФИО1 имеется задолженность по оплате арендной платы в размере 240000 руб., которая складывается из следующего расчета: с *** г. по *** срок аренды составил 39 месяцев, за 39 мес. ФИО1 при оплате 12000 руб. должен был выплатить ФИО6 468000 руб. С учетом произведенных выплат 120000 рублей наличными и 108000 рублей через Сбербанк онлайн задолженность составила 240000 рублей (468000-120000 руб. – 108000 руб. =240000 руб.)

Истец ФИО3, его представитель ФИО5 исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 с исковыми требованиями не согласилась, указав, что в соответствии с требованиями ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более одного года и аренды недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Однако ответчик не представил суду договор аренды дома и земли, заключенный в письменной форме и отсутствует государственная регистрация договора аренды. Также ответчик утверждает, что арендная плата была 12000 рублей в месяц. Согласно ст.161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей. Ответчиком не представлен договор аренды в качестве доказательств наличия арендных отношений с истцом, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Как установлено судом, начиная с *** года по настоящее время ФИО1 и его семья проживает в жилом помещении, расположенном по адресу 

<

адрес>, принадлежащем на праве собственности супругам ФИО6. 

За указанный период ФИО1 ФИО6 переведены денежные средства в размере 108000 рублей по 12000 рублей ежемесячно посредством Сбербанк-Онлайн, кроме того, десятью платежами по 12000 рублей раз в месяц переданы наличными ФИО7, итого 120000 рублей. Данные факты сторонами не оспаривались. Доводы же представителя ФИО1 о передаче 86000 рублей наличными ФИО7 не подтвердились, сторона не представила тому объективных доказательств.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (часть1). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (часть 2).

Согласно п.1 ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).

Таким образом, факт исполнения сделки может быть подтвержден письменными и иными доказательствами, за исключением свидетельских показаний. 

В соответствии сп.1,3 ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным Кодексом РФ. 

Исходя из того, что ФИО1, проживая в жилом помещении, принадлежащем ФИО6, выплачивал ежемесячно в течение 19 месяцев денежную сумму в размере 12000 рублей, которая в общей сложности составила 228000 рублей, суд приходит к выводу о том, что фактически между сторонами заключен договор найма жилого помещения и доказательством тому служат конклюдентные действия сторон. Несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения в силу положений ст.162 ГК РФ не влечет недействительность такого договора, поскольку характер возникших между сторонами правоотношений отвечает природе договора найма жилого помещения в соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ.

Исходя из расчета истца следует, что ФИО1 не оплатил по договору найма за 20 месяцев, что составляет 240000 рублей. Данный расчет судом проверен и является правильным.

В силу ст.98 ГПК РФ с ответчика по встречному исковому заявлению подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 5600 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об обязании не чинить препятствий во владении и пользовании недвижимым имуществом, обязании ответчика подписать акт о передаче имущества по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от *** оставить без удовлетворения.

Исковые требования по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 задолженность по оплате арендной платы в размере 240000 рублей, судебные расходы в размере 5600 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 5 августа 2021 г. 

Судья О.В.Мотошкина