Дело №2-1474/2021

22RS0011-02-2021-001201-49

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июля 2021 года г. Рубцовск

Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Бочкаревой С.Ю.,

при секретаре Екатериничевой Ю.А.

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки заключенной, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО2, в котором просил признать право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ....

В обоснование заявленных требований указал, что между истцом и ответчиком *** был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества жилого дома и земельного участка по адресу .... Поскольку документы на дом не были оформлены как на объект незавершенного строительства, то сторонами сделка не могла быть зарегистрирована, в связи с чем стороны решили, что оформят договор купли-продажи после введения жилого дома в эксплуатацию. Расчет по сделке был произведен в полном объеме 1600 000 руб., о чем была составлена расписка. *** был подписан передаточный акт жилого дома и земельного участка. С *** истец ФИО1 зарегистрирован по месту жительства по указанному адресу. С этого времени истец открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом, осуществлял текущий и капитальный ремонт жилого дома, а в *** году восстановил жилой дом после пожара.

После того, как истцу стало известно, что в отношении жилого дома и земельного участка была совершена сделка по отчуждению, при этом истца никто не уведомил о совершении сделки, истец обратился с настоящим иском в суд.

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил признать сделку купли-продажи жилого дома, площадью 222,6 кв. м., и земельного участка площадью 1110 кв.м., расположенных по адресу: ..., заключенной между ФИО1 и ФИО2; на основании предварительного договора, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты, указав, что стороны сделки ФИО1 и ФИО2 совершили действия направленные на заключение сделки в полном объеме, а именно заключили предварительный договор, передали имущество и денежные средства.

Истец ФИО1 и его представитель адвокат Нагорный И.О. в судебном заседании поддержали заявленные требования с учетом их уточнения и дополнения.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, ранее в судебном заседании пояснял, что действительно являлся собственником жилого дома и земельного участка по .... Продал жилой дом и земельный участок по ... супруге ФИО1 – ФИО3, она разбиралась в оформлении документов, так как работала в этой сфере, денежные средства за имущество получил. Вместе с тем, право собственности на жилой дом по ... оформлено не было, было зарегистрировано право на незавершенный строительством объект. С целью оформления сделки была оформлена доверенность на ФИО3 (фактическую супругу ФИО1), поскольку последняя работала в учреждении Росреестра, владела информацией и впоследствии должна была оформить сделку от имени продавца. Более ему ничего о судьбе недвижимого имущества неизвестно.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о времени и месте рассмотрения дела, возражений относительно заявленных требований суду не представила.

Представитель третьего лица ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований, просил применить к требованиям ФИО1 срок исковой давности, поскольку истцу было известно о том, что ФИО3 заключила договор займа с залогом жилого дома по ... с ФИО6, о чем следует из решения Рубцовского городского суда Алтайского края , при рассмотрении которого ФИО1 был допрошен в качестве свидетеля.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, представителя истца, ответчика, представителя третьего лица, заслушав показания свидетелей, изучив материалы настоящего дела и гражданского дела , оценив представленные доказательства, суд находит требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости (как и из любого другого договора), возникает с момента заключения договора - когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора продажи недвижимости связан с моментом его подписания обеими сторонами (в виде единого документа - ст. 550 ГК РФ) - по общему правилу или с иным моментом - для отдельных видов недвижимости. Так, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является момент такой регистрации договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи недвижимости относится к консенсуальным договорам, которые вступают в силу с момента достижения сторонами согласия (в отличие от реальных договоров, которые признаются заключенными с момента, когда на основе соглашения осуществлена передача стороной контрагенту определенного имущества).

Специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу "юридическую" - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает, в том числе обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.

Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ), исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости - п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Оплату цены, установленной соглашением сторон, законодатель непосредственно относит к исполнению договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В то же время законодатель отграничивает данное понятие от таких понятий, как переход права собственности (государственная регистрация перехода права собственности) и передача недвижимости (п. 2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ). Отсюда следует, что государственная регистрация перехода права собственности напрямую не связана с исполнением покупателем обязанности по оплате по договору. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

П.п. 1, 2 ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации устновлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

П.п. 1, 2 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Как предусмотрено нормами ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

П.п. 1, 2, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных 

Как следует из предварительного договора купли-продажи от *** ФИО2 и ФИО1 достигли соглашения по следующим вопросам, продавец обязуется продать, а покупатель купить дом с земельным участком по ..., сторонами определена цена договора, сумма задатка, а также дата заключения основного договора до ***.

Незавершенный строительством объект недвижимости по ... находился в собственности ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. 

Как следует из расписки от *** ФИО2 получил от ФИО1, за передаваемый жилой дом и земельный участок по адресу ... сумму в размере 1 600 000 руб. 

*** сторонами подписан передаточный акт, согласно которого ФИО2 передал ФИО1 жилой дом и земельный участок по указанному адресу.

*** ФИО2 выдал доверенность на имя ФИО3 с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему объекты недвижимости по ....

Как следует из выписки из ЕГРН о переходе прав на недвижимое имущество право собственности на земельный участок по ... было зарегистрировано за ФИО2 *** на основании заявления, *** за ФИО6 на основании договора купли-продажи, *** за ФИО4 на основании договора купли-продажи.

Как следует из выписок из ЕГРН о характеристиках объекта жилого дома и земельного участка по ... собственником указанных объектов является ФИО4, в качестве обременения зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ФИО6

Решением Рубцовского городского суда от *** по делу исковые требования ФИО6 к ФИО3 удовлетворены частично, постановлено взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 1 010 000 руб. задолженность по договору займа, неустойку по договору за период с *** по *** в размере 242 400 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 166,16 руб., 6 000 руб. расходы за участие представителя в суде, всего взыскать 1 271566,10 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом с земельным участком, расположенный в ..., установив начальную продажную цену в размере 2 212 000 руб., определив способ реализации в виде продажи в публичных торгов. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО6 отказано. В удовлетворении встречных требований ФИО3 отказано в полном объеме. Решение суда вступило в законную силу.

Как установлено решением Рубцовского городского суда Алтайского края по делу *** между ФИО6 и ФИО3 заключен договор займа, по условиям которого последняя получила займ от ФИО6 в размере 1 010 000 рублей сроком на 60 календарных дней, т.е. до ***. 

Исполнение ФИО3 обязательств по данному договору займа было обеспечено договором ипотеки, заключенным ***, согласно которому ФИО2 передал в залог принадлежащие ему на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по указанному выше адресу. 

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Рубцовского городского суда от *** по иску ФИО6 к ФИО3, ФИО2 о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску ФИО3 к ФИО6 о признания договора незаключенным.

Указанным судебным постановлением исковые требования ФИО6 удовлетворены, с ФИО3 взысканы основной долг по договору займа от *** в размере 1 010 000 рублей, а также проценты за просрочку возврата суммы займа за период с *** по *** в размере 242 400 рублей, обращено взыскание на имущество, принадлежащее ФИО2, заложенное по договору ипотеки от ***, а именно жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: ..., определена начальная продажная цена вышеуказанного имущества в размере 2 212 000 рублей. В удовлетворении встречного иска отказано.

При принятии решения по делу судом постановлено: исковые требования ФИО6 удовлетворить частично. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО6 неустойку по договору за период с *** по *** в размере 163 872 рубля 50 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 500 рублей 2 копейки, всего взыскать 166 372 рубля 70 копеек. Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом с земельным участком, расположенные в ..., установив начальную продажную цену в размере 2 212000 рублей 00 копеек, определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО6 отказать. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 и ФИО2 отказать в полном объеме. Апелляционным определением указанное решение оставлено без изменения. Указанное решение вступило в законную силу. 

Свидетели Ш.Н.П., Ч.З.В. в судебном заседании пояснили, что действительно после продажи жилого дома по ... в нем проживали ФИО1 и его фактическая супруга ФИО3, которые восстанавливали жилой дом после пожара *** года.

Таким образом, судом установлено, что путем заключения предварительного договора купли-продажи от *** ФИО2 и ФИО1 достигли соглашение о том, что продавец обязуется продать, а покупатель купить дом с земельным участком по ..., сторонами определена цена договора, сумма задатка, а также дата заключения основного договора до ***. При этом, у него самого право собственности на указанные объекты не возникло, поскольку его право собственности на жилой дом не было оформлено надлежащим образом, а было зарегистрировано право собственности только на незавершенный строительством объект и земельный участок, находившийся во владении ФИО2 по договору аренды, что следует из материалов дела. Соответственно, ФИО2 не мог передать совокупность правомочий собственника, не обладая ими в полном объеме.

Указание стороной истца на то обстоятельство, что договор купли- продажи недвижимого имущества реальный, основан на неверном толковании права. Обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости, возникает с момента заключения договора - когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

В установленный предварительным договором срок стороны не заключили договор купли-продажи и не зарегистрировали его в установленном порядке. То обстоятельство, что ФИО2 передал в пользование ФИО1 жилой дом, а ФИО1 передал ФИО2 денежные средства, не свидетельствуют о совершении ими сделки, поскольку не соблюдена установленная законом правовая составляющая не составлено единого документа, подписанного сторонами и сделка не зарегистрирована в установленном законом порядке.

*** ФИО2 выдал доверенность на имя ФИО3 с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему объекты недвижимости по .... То есть имел намерения распорядиться своим имуществом. Истцу с *** известно о том, что договор купли-продажи не заключен, в силу чего у него не возникло всех правомочий собственника. Истец ФИО1 не принял надлежащих мер по оформлению своих прав надлежащим образом. Вместе с тем, ФИО2 была выдана доверенность на имя ФИО3 фактической супруги ФИО1, которая в свою очередь заключила договор займа от *** в размере 1 010 000 рублей с ФИО6, в обеспечение которого был передана недвижимость по ..., принадлежавшая на тот момент ФИО2 

Таким образом, суд приходит к выводу, что у ФИО1 не возникло право собственности на объекты недвижимости по ..., так как сделка между ним и ФИО2 не была заключена в установленном законом форме. То обстоятельство, что имело место открытое и непрерывное владение объектом недвижимости не может являться основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку на протяжении всего времени у имущества имелся собственник. Восстановление дома после пожара также не является основанием возникновения права собственности, поскольку ФИО1 при достаточной осмотрительности мог располагать информацией о том, кто является собственником объектов недвижимости, не предпринял достаточных попыток для оформления сделки, своего права и фактически по собственной инициативе осуществлял ремонт жилого дома.

Кроме того, представителем третьего лица ФИО5 заявлено о пропуске исковой давности. 

Согласно п.п. 1, 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. О нарушении своего права истцу стало известно в день истечения срока, установленного предварительным договором купли-продажи - ***. Соответственно к требованию истца подлежит применению срок исковой давности, полностью истекший к дате предъявления иска ***.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании сделки заключенной, соответственно не подлежит удовлетворению требование о государственной регистрации, учитывая то обстоятельство, что суд не является регистрирующим органом и не обладает соответствующими полномочиями.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки заключенной, государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, отказать.

Обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю совершать регистрационные действия, касающиеся регистрации прав (перехода прав) на жилой дом, расположенный по адресу: ... (кадастровый ) отменить по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Рубцовский городской суд Алтайского края.

Председательствующий С.Ю. Бочкарева

Мотивированное решение составлено ***