УИД 61OS0000-01-2021-000228-32

дело 3а-236/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 сентября 2021 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тех-Снабсервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Тех-Снабсервис» (ООО «Тех-Снабсервис») в лице представителя ФИО1 обратилось с изложенным административным иском указав, что кадастровая стоимость принадлежащего обществу земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 22 091 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: тяжелая промышленность, находящегося по адресу: Ростовская область, Аксайский район, определенная по состоянию на 14 мая 2021 г. в размере 13 126 251,29 руб., значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика ООО «Квалитет. Оценочная компания» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 8 июня 2021 г., что влияет на размер налоговых платежей. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13 июля 2021 г. отклонено заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Представитель ООО «Тех-Снабсервис» уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 14 мая 2021 г. в размере его рыночной стоимости 7 426 000 руб.

Представитель административного истца согласно заявления просит рассмотреть дело в свое отсутствие. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Аксайского района Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Представителем ФИО2, действующим по доверенности, подано письменное ходатайство, в котором указано, что Правительство не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в соответствии с результатов судебной экспертизы – 7 426 000 руб. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. Представителем ФГБУ «ФКП Росреестр» ФИО3, действующей по доверенности, в ходе подготовки дела представлен письменный отзыв, в котором указано, что в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: тяжелая промышленность, площадью 22091 кв.м, расположенном по адресу: Ростовская область, Аксайский район. Кадастровая стоимость участка определена в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности и внесена в ЕГРН 14 мая 2021 г. в размере 13 126 251,29 руб. с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости равного 594,19 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области 25 ноября 2014 г. № 778. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» права административного истца своими действиями не нарушал, просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился. В материалы дела представлен отзыв, в котором представитель заинтересованного лица ФИО4, действующий по доверенности, указал, что Управлением права административного истца не нарушались, просит рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления.

Представитель Администрации Аксайского района Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен, в том числе путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ).

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ООО «Тех-Снабсервис» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 22 091 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: тяжелая промышленность, находящегося по адресу: Ростовская область, Аксайский район.

Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 мая 2021 г. 

Изложенное подтверждает право ООО «Тех-Снабсервис» оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 14 мая 2021 г. в размере 13 126 251,29 руб. Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец, в лице представителя ФИО1, 22 июня 2021 г. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 8 июня 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, подготовленный оценщиком ФИО9, согласно которому, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 14 мая 2021 г. составляет 5 147 000 руб.

Решением комиссии от 13 июля 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Учитывая разъяснения содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчёта о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» эксперту ФИО10

По заключению судебной экспертизы от 9 сентября 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 14 мая 2021 г., составляла 7 426 000 руб.

Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

При составлении заключения судебным экспертом проведен достаточно полный анализ рынка земельных участков в Аксайском районе Ростовской области, в частности анализ рынка земельных участков промышленного назначения, имеющих характеристики аналогичные исследуемому объекту. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрала три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признаёт экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на обстоятельства совершения сделки, состояние рынка, наличие инженерных коммуникаций, расположение относительно автомагистралей, асфальтирование участка, общую площадь (фактор масштаба), и установлен размер рыночной стоимости участка. Объективные выводы дают исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. 

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости 7 426 000 руб., определенный в заключении судебной экспертизы от 9 сентября 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 14 мая 2021 г. в размере его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке предусмотренным данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выполненный оценщиком ФИО9 ООО «Квалитет. Оценочная Компания» не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, доводы Правительства Ростовской области относительно его недостоверности были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы. Результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости земельных участков в государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 22 июня 2021 года. 

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определенной с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (43%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта, Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца. 

СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 43 383,25 руб. (счет от 9 сентября 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 43 383,25 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 22 091 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: тяжелая промышленность, находящегося по адресу: Ростовская область, Аксайский район, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 14 мая 2021 г. в размере 7 426 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 июня 2021 г. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тех-Снабсервис» в пользу специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» денежные средства в размере сумме 43 383 руб. 25 коп. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.В.Журба