Дело № 2-3827/2023

УИД: 61RS0009-01-2023-003905-74

Решение

Именем Российской Федерации

12 декабря 2023 года 

Азовский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Комовой Н.Б.

при секретаре Николенко М.В.

с участием представителя истца по доверенности ФИО6 Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО9 Алексея Викторовича к ООО «Агрокомплекс Ростовский», 3-е лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что является собственником доли (доля в праве 598 баллогек) в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ФИО18, площадью 8143291 кв. м, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в границах землепользования КФХ «Новомирское».

Согласно договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером ФИО19 был передан в аренду КФХ «Новомирское», а впоследствии право аренды перешло к ООО «Агрокомплекс Ростовский».

Истец пояснил, что срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером ФИО20, согласно выписке из ЕГРН, не определен.

Истец указал, что арендатором не надлежащим образом исполняются условия договора аренды о выплате арендной платы, в связи с чем, им было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ.

Направленное в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ заявление с предложением расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ осталось без удовлетворения.

В настоящее время ФИО10 А.В. не желает сдавать в аренду свою долю земельного участка и имеет намерение выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли, однако без согласия арендатора он это сделать не может, в связи с чем, ему необходимо расторгнуть договор аренды, который ограничивает его права на выдел земельного участка. 

Учитывая, что достигнуть соглашения относительно расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным, то истец просил суд:

расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ в отношении части земельного участка, принадлежащего ФИО11 Алексею Викторовичу, долевая собственность №ФИО21-16/002/2020-31 от ДД.ММ.ГГГГ, 1 (целая), 598 баллогек с кадастровым номером целого земельного участка ФИО22, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах землепользования КФХ «Новомирское». 

Истец в судебное заседание не явился, в направленном в адрес суда заявлении истец просил слушать дело в его отсутствие. В отношении истца дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца, действующий на основании доверенности, ФИО7 Д.М. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении. Указал, что ответчик существенно нарушил условия договора и не выполняет своих обязательств, связанных с оплатой аренды, а, следовательно, имеются основания для расторжения договора аренды в отношении земельной доли истца. ФИО8 Д.М. пояснил, что истец желал выделить принадлежащую ему земельную долю, однако, получить согласие арендатора не смог, в связи с чем, выдел доли не состоялся. 

Ответчик в судебное заседание не явился, однако, направил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ не может быть расторгнут по инициативе одного совладельца без выдела, принадлежащей ему доли в праве собственности на общий земельный участок.

В отношении представителей ответчика и третьего лица дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ основанием для изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон является существенное нарушение договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. 

Судом установлено, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером ФИО23, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах землепользования КФХ «Новомирское» при множественности лиц на стороне арендодателей был заключен ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей и КФХ «Новомирское» на стороне арендатора (л.д.120-121).

В процессе продолжения арендных отношений право аренды земельного участка с кадастровым номером ФИО24 перешло к ООО «Агрокомплекс Ростовский», о чем свидетельствует соответствующая запись в ЕГРН (л.д.18-19). 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 А.В. с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве общей долевой собственности 7,55га, 598 балло-гектаров в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ФИО25, площадью 7841291 кв.м. (л.д.61). Указанная земельная доля перешла к нему в собственность в порядке наследования после смерти ФИО13 В.А., что подтверждается копией свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, приобщенной к материалам дела (л.д.20).

По общему правилу имущественные права и обязанности наследодателя, в том числе по договорам, которые он заключил при жизни, переходят к его наследникам, принявшим наследство в результате универсального правопреемства (п. 1 ст. 1110, ст. 1112, п. 1 ст. 1152 ГК РФ).

Учитывая, что в случае смерти арендодателя право собственности на имущество, которое сдано в аренду, переходит к его наследникам и данное обстоятельство не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то арендатор может продолжать пользоваться земельным участком. При этом, исполнять свои обязанности, в том числе вносить арендную плату, арендатор должен уже в отношении нового собственника – наследника, независимо от переоформления договора аренды (п. 2 ст. 218, пп. 1 п. 1 ст. 387, п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата, выплачивается один раз в год в виде сельскохозяйственной продукции и путем оказания услуг по вспашке огорода (0,15га).

Таким образом, договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена арендная плата в виде предоставления определенных услуг и продукции.

Однако, как указал в судебном заседании, представитель истца, арендная плата арендатором истцу не выплачивалась. Доказательств обратного суду не представлено. При этом, в своем отзыве ответчик не отрицал факт того, что не производит ФИО14 А.В. выплату арендной платы. При этом, ссылаясь на то, что ООО «Агрокомплекс Ростовский» не обрабатывает земельный участок, приходящийся на долю истца, ответчик доказательств, соответствующих требованиям относимости и допустимости, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, суду не представил.

В ситуации, когда арендатор в нарушение требований закона и договора не исполняет обязательства по внесению арендной платы в отношении переданного ему в аренду имущества, арендодатель, очевидно, не получает того, на что он был вправе рассчитывать при заключении такого договора, а, следовательно, не получение арендной платы по договору аренды является существенным нарушением его условий и влечет его расторжение. 

По смыслу положений ст. ст. 450, 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств, которая применяется в случае неисполнения арендатором обязательств в предусмотренный срок, в том числе, после направления ему соответствующего предупреждения.

Судом установлено, что истцом в адрес арендатора ООО «Агрокомплекс Ростовский» ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование оплатить образовавшуюся задолженность или заключить соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.21) Однако, данное требование осталось без удовлетворения.

Между тем, несмотря на существенное нарушение арендатором условий договора, связанных с невнесением арендной платы, суд оснований для расторжения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ в отношении истца не находит.

В соответствии со ст. 78 ЗК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с п. 3. ст. 14 ФЗ N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ФИО26 находится в общей долевой собственности более пяти лиц, для его расторжения необходимо соответствующее решение общего собрания.

Согласно ч. 5 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно статье 14 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности принимается общим собранием участников долевой собственности и оформляется протоколом. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют не менее 20 процентов участников долевой собственности.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентов долей в праве общей долевой собственности на этот земельный участок.

Таким образом, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается большинством голосов на общем собрании сособственников.

Из системного толкования указанных правовых норм следует, что распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, проводится на основании решения общего собрания. При этом данный земельный участок, в случае заключения договора аренды, является неделимым. Расторжение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя только с частью арендодателей, доли которых в предмете аренды не выделены в установленном законом порядке, противоречит действующему законодательству.

При этом, в случае выдела земельного участка в счет доли участника общей долевой собственности в силу прямого указания закона (ч. 5 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") договор аренды в отношении данного участника и выделенного в счет его доли участка - прекращается.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером ФИО27 принадлежит на праве долевой собственности более чем пяти участникам общей долевой собственности, а, следовательно, исходя из толкования указанных правовых норм, возможность расторжения договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателей у участника общей долевой собственности, возникает только при принятии такого решения всеми совладельцами, либо договор аренды прекращается в отношении лиц после выделения земельного участка в счет их земельной доли.

Заключая договор аренды земельного участка при множественности лиц от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО15 В.А., чьи права перешли в порядке универсального правопреемства к истцу, взял на себя обязательства по ограничению своего права собственности на долю земельного участка с кадастровым номером ФИО28, поскольку в силу режима общей долевой собственности, он один из арендодателей, и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью.

Таким образом, учитывая, что земельная доля, принадлежащая на праве собственности истцу в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ФИО29 в установленном законом порядке не выделена и всеми совладельцами земельного участка с кадастровым номером ФИО30 не принято решение о расторжении договора аренды о ДД.ММ.ГГГГ, то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО16 А.В.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО17 Алексея Викторовича к ООО «Агрокомплекс Ростовский», 3-е лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течении месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 13.12.2023.