№2-544/2025

УИД 56RS0030-01-2024-005657-54

Решение

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 года г. Оренбург

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.С.,

при секретаре Парфеновой Е.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Оренбурга о сохранении объекта в реконструированном виде и признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что на основании договора дарения жилого дома от 04.11.2006 г. она является собственником жилого дома 

<

данные изъяты>, общей площадью 38,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

Право собственности истца на указанный дом подтверждается записью регистрации в ЕГРН от 11.12.2006 г. № 

<

данные изъяты>.

В 2015 году истец своими силами и за счет собственных средства произвела реконструкцию жилого дома, а именно было осуществлено: снос литера А5 и возведение вокруг Литера А3 керамзитоблочного здания Литер А8, стены и фундамент Литера А3 частично остались в реконструкции дома. 

Жилой дом Литер А8 расположен на земельному участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, находящемся по адресу: 

<

данные изъяты>, право собственности или аренды на указанный земельный участок за истцом не зарегистрировано, в связи с чем невозможно зарегистрировать право собственности на реконструированный объект недвижимости в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в соответствие с положениями ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Таким образом, возможно только в судебном порядке признание права собственности на указанный объект в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Согласно экспертному заключению в области строительно-технической экспертизы № 24/083/СТЭ от 05.11.2024 г. жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты> соответствует требованиям строительных норм, а именно: техническое состояние строительных конструкций обследуемого объекта является работоспособным, строительные конструкции в целом отвечают требованиям эксплуатационной надежности, опасность для пребывания и круглосуточного проживания людей отсутствует.

Исходя из экспертного заключения в области санитарно-экологической экспертизы № 24/083/СЭЭ от 05.11.2024 г. жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты> соответствует требованиям экологических и санитарных норм, а именно: по состоянию на дату осмотра жилое помещение является пригодным для пребывания и круглогодичного проживания людей. 

В соответствии с экспертным заключением в области пожарно-технической экспертизы №24/083/ПТЭ от 05.11.2025 жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты> соответствует требованиям противопожарных норм и правил, а именно: по состоянию на дату осмотра жилое помещение является пригодным для пребывания м круглогодичного проживания людей.

В соответствии с градостроительным заключением о функциональном назначении земельного участка № 01-24-1/905/24 от 26.06.2024 г. земельный участок расположен в зоне индивидуальной застройки. Согласно правилам землепользования и застройки МО «город Оренбург», утвержденные приказом Министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 № 36/70-од земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4: зона застройки домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции. 

Согласно письму Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга № 01-21-1/905/24 от 12.08.2024 г. по результатам работы комиссии по вопросу самовольно реконструированного жилого дома с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: г. 

<

данные изъяты>, площадью 118 кв.м., принято решение о возможности признания права собственности на самовольную пристройку в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ.

Просит суд сохранить в реконструированном виде жилой дом с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 118 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>. признать право собственности за ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 118 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просила рассмотреть дело без ее участия, поддержав исковые требования. 

Представитель ответчика – Администрации г.Оренбурга в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно надлежащим образом, предоставил суду отзыв, в котором полагал возможным признать право собственности за истцом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (санитарным, строительным, пожарным): если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровья граждан. При этом истцы должны представить доказательства, что самовольная постройка полностью располагается в границах принадлежащего истцу земельного участка, и не выходит за его границы. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска ФИО2, ФИО3, ФИО4, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно надлежащим образом, не представили суду ходатайств об отложении судебного заседания. 

Учитывая требования ст. 167 ГПК РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, при этом учитывает поступившие ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту, включая судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8, части 1 и 2 статьи 19, части 1 и 2 статьи35, часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2005 г. №6-П и от 22 апреля 2011 г. №5-П).

В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданского процесса предполагается.

В силу требований ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с нормами п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим ее, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в пункте 28 предусмотрено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на самовольную постройку.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная, по сути, позиция содержится в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., согласно которому отсутствие разрешительных документов само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов строительства – это изменение параметров объекта строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно договору дарения жилого дома от 

<

данные изъяты> г. ФИО1 получила в дар от ФИО5 жилой дом, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, состоящий из Литера 

<

данные изъяты>, площадью 38,6 кв.м.

Право собственности на указанный жилой дом зарегистрировано за ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 

<

данные изъяты> от 12.12.2006 г. 

По сведениям выписки из ЕГРН от 05.12.2024 года, жилой дом с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, имеет площадь 38,6 кв.м., количество этажей 1, в том числе подземных 0, год постройки 1958. 

Согласно заключению кадастрового инженера № 233 от 05.06.2024 г. жилой дом, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, Литер 8 имеет площадь 118 кв.м., год строительства (переоборудования) 2015. В ходе исполнения кадастровых работ было установлено изменение площади жилого дома: площадь изменилась в результате реконструкции здания, а именно: снос Литера А5, возведение вокруг Литера А3 керамзитоблочного здания А8. стены и фундамент Литера А3 частично остались в конструкции дома. 

Из экспертного заключения в области строительно-технической экспертизы № 24/083/СТЭ от 05.11.2024 г. следует, что жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты> соответствует требованиям строительных норм, а именно: техническое состояние строительных конструкций обследуемого объекта является работоспособным, строительные конструкции в целом отвечают требованиям эксплуатационной надежности, опасность для пребывания и круглосуточного проживания людей отсутствует.

Исходя из экспертного заключения в области санитарно-экологической экспертизы № 24/083/СЭЭ от 05.11.2024 г. жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты> соответствует требованиям экологических и санитарных норм, а именно: по состоянию на дату осмотра жилое помещение является пригодным для пребывания и круглогодичного проживания людей. 

В соответствии с экспертным заключением в области пожарно-технической экспертизы №24/083/ПТЭ от 05.11.2025 жилой дом по адресу: 

<

данные изъяты> соответствует требованиям противопожарных норм и правил, а именно: по состоянию на дату осмотра жилое помещение является пригодным для пребывания м круглогодичного проживания людей.

В соответствии с градостроительным заключением о функциональном назначении земельного участка № 01-24-1/905/24 от 26.06.2024 г. земельный участок расположен в зоне индивидуальной застройки. Согласно правилам землепользования и застройки МО «город Оренбург», утвержденные приказом Министерства архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области от 10.08.2021 № 36/70-од земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4: зона застройки домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции. 

Из ответа Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга № 01-21-1/905/24 от 12.08.2024 г. следует, что по результатам работы комиссии по вопросу самовольно реконструированного жилого дома с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: г. 

<

данные изъяты>, площадью 118 кв.м., принято решение о возможности признания права собственности на самовольную пристройку в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ.

В материалы дела представлена световая копия соглашения от 15.11.2008 г., согласно которому ФИО2, ФИО6 и ФИО7 согласны уступить для осуществления пристроя часть земельного участка со стороны дома Литер 

<

данные изъяты>, а также обеспечить в дальнейшем доступ к выстроенной стене для необходимого в последующем ремонта. 

С учетом представленных доказательств установлено, что дом соответствует требованиям градостроительных, санитарных, строительных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает. При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению об удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С учетом совокупности изложенного выше окончательно заявленные исковые требования истцов подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом смежные землепользователи не возражали относительно сохранения спорного объекта в реконструированном виде. То есть отсутствует спор с третьими лицами и смежными землепользователями. 

На основании изложенного выше, руководствуясь положениями ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить жилой дом с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 118 кв.м., расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, в реконструированном виде. 

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, общей площадью 118 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г.Оренбурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме по настоящему гражданскому делу составлено 31 марта 2025 года.

Судья Волкова Е.С.