РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 16 января 2018 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-17/2018 по административному иску ФИО2 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

ФИО2 обратился с административным исковым заявлением в Ставропольский краевой суд к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в отношении в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 1331,1 кв.м., наименование: скадские помещения поз.5а по ГП, назначение: нежилое здание, местоположение: 

<

адрес>, в размере рыночной равной 4 231000 (четыре миллиона двести тридцать одна тысяча) рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В основании административного иска ФИО2 указал, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.01.2015 г. в размере 38222 603 рублей 06 копеек. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта № 6 от 08.12.2016 г., выполненного ИП ФИО3, на который было получено положительное заключение. Административный истец обращался в Комиссию по урегулированию споров об определении кадастровой стоимости, однако решением от 13.01.2017 г. его заявление было отклонено по причине установленных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности в предоставленном отчете об оценке.

В дальнейшем в предварительном судебном заседании 05.05.2017 года административный истец уточнил административные исковые требования – просил установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 1331,1 кв.м., наименование: скадские помещения поз.5а по ГП, назначение: нежилое здание, местоположение: 

<

адрес>, в размере рыночной равной 4 231 000 (четыре миллиона двести тридцать одна тысяча) рублей по состоянию на 18.12.2015 года. (том 1 л.д. 138-140). Изменения административных исковых требований приняты судом к производству.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которого на ведение дела судом проверены, просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы. Замечаний к проведенной по делу повторной экспертизе не имеет. Указывал что объект является быстровозводимым зданием, стены выполнинены из металлопрофиля, фундамент – монолитно-железо-бетонный, объект капитального строительства снабжен не всеми коммуникациями, но возможности подключения имеются.

В судебном заседании эксперт ФИО4 ООО «ТАИС» пояснила критерии отбора объектов аналогов, применение к ним корректировок. Указывала, что здание быстровозводимое, не имеющее перекрытий, отделано сэндвич-панелями. Техническое состояние его удовлетворительное, на стенах имеются деформации, дыры. Стены из металлопрофиля легко повреждаются, а проходы в стенах вырезаны прямо в листах. Оценка производилась двумя методами – сравнительным и доходным. Затратный метод не мог быть применен так как, не имеется данных для быстро-возводимых панелей. При сравнительном подходе были взяты 4 объекта аналога, два которых кирпичных и два из сэндвич-панелей, все объекты находились в непосредственной близости, к объектам аналогам выполненым из кирпича была применена понижающая корректировка как на капитальные здания. Аналоги были скорректированны на дату продажи с вычетом стоимости земели. При определении рыночной стоимости сравнительным подходом, была определена рыночная стоимость земельного участка под объектом капитального строительства, размер которой вычтен из стоимости оцениваемого объекта. Кроме того была прменена корректировка на исключение из объектов аналогов №1,3,4 стоимость административных зданий (о наличии которых указано в объявлении), её размер составил -7-8 %. Понижающие корректировки примнены на маштабность и на наличие коммуникаций. При определении рыночной стоимости доходным подходом, принимались данные о доходах одного квадратного метра с учетом ставки капитализации, в дальнейшем результаты методов были согласованны, и определа рыночная стоимость объекта недвижимости.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще.

От административного истца ФИО2 (том 1 л.д.7), от административоного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (том 1 л.д.130-132) поступили ходатайства о рассмотрениии дела в их отсутствии. 

От иных лиц, участвующих в деле, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие, доказательств уважительности причин неявки, не поступало.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом мнения административного истца, суд пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Исходя из системного анализа статей 399-401 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на имущество физических лиц признаются граждане, физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

К объектам налогообложения, в частности, отнесены иные здания, строения, сооружения, помещения (п. 6 ч. 1 ст. 401 НК РФ).

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 402 НК РФ). 

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений федерального законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Законом Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Из обстоятельств дела следует, что административному истцу на праве собственности зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 30.12.2015 года №, принадлежит объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 1331,1 кв.м., наименование: скадские помещения поз.5а по ГП, назначение: нежилое здание, местоположение: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца объекта недвижимости определена по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2015 г., и установлена в размере 38 222 603 рублей 06 копеек.

Следовательно, административный истец ФИО2 имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной рыночной, с целью изменения размера налогового платежа. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, ФИО2, в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ИП ФИО3 отчет об оценке № 6 от 8 декабря 2016 года, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 18 декабря 2015 года составляет 4 231 000 (четыре миллиона двести тридцать одна тысяча) рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемая организация оценщиков некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 2205 от 17 февраля 2017 года.

По ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 05.05.2017 судом назначено проведение судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено ООО ЦСЭ «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ». На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, и размере рыночной стоимости нежилого помещения, с кадастровым номером: № (том 1 л.д. 145-150).

После поступления дела в суд произволдство по делу возобновлено.

Заключением судебной оценочной экспертизы № 061/ЭО-17 от 25.09.17 г. установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости № 6 от 08.12.2016 года, выполненный ИП ФИО3, не соответствует требованиям закона, имеются нарушения требований, допущенные оценщиком, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иные нарушения, способные влиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Анализ рынка был проанализирован на период не соответствующий периоду оценки, а так же корректировка на дату продаж произведена не на ту дату. В тексте указаны не те источники информации, не верно подобраны аналоги по местоположению. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № составляет 4603 566 рублей.

В судебном заседании 24 октября 2017 года после пояснения лиц участвующих в деле, изучения материалов дела, судом поставлен вопрос о назначеннии повторной судебной оценочной экспертизы.

Пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса приводит понятие объектов капитального строительства, под которыми понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В настоящее время государственный кадастр недвижимости содержит информацию о земельных участках и расположенных на них объектах как об отдельных объектах недвижимости. Подобным образом в качестве самостоятельных объектов прав эти объекты рассматриваются и действующей системой регистрации прав на недвижимое имущество. Существующая система налогообложения также разделяет платежи за владение и пользование земельными участками (земельный налог – глава 31 НК РФ) и объектами, расположенными на них (налог на имущество физических лиц – глава 32 НК РФ). 

Определяется кадастровая стоимость каждого из этих объектов. Поскольку двойного налогообложения одного и того же объекта быть не должно, при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения также должны разделяться стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов, которые принято называть улучшениями земельного участка, или объектами капитального строительства, то есть объектами, которые создаются в результате осуществления строительной деятельности.

В частности, при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства из стоимости объектов-аналогов, не определена и не вычтена стоимость земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства. Указанное ведет к двойному налогообложению.

Согласно подп. «е», «ж» п. 8 ФСО № 3 в отчете об оценке (указанные нормы применимы и в отношении заключения судебной экспертизы) должна быть указана общая информация, идентифицирующая объект оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. 

Текст объявления о продаже № 1 не соответствует копии скриншота объявления, приобщенного в заключение судебной экспертизы. Объявления о продаже объекта, принятого в качестве аналога № 1 материалы судебной экспертизы не содержат.

Выводы эксперта ООО ЦСЭ «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» не являются мотивированными, обоснованными ссылками на действующее законодательство.

На основании изложенного, суд исключает заключение эксперта ООО ЦСЭ «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ» из числа доказательств по делу.

В соответствии с требованиями ст. 83 КАС РФ, определением Ставропольского краевого суда от 24 октября 2017 года производство которой поручено ООО «ТАИС», на разрешение эксперта поставлены теже вопросы (том 2 л.д.15-18).

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы № 151/2017-Э от 18.12.2017 выполенной ООО «ТАИС», суд отмечает следующее.

В силу ст. 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования; сделанные в результате его проведения выводы и ответы на поставленные судом вопросы; экспертное заключение понятно по своему содержанию; составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду, в деле не имеется. 

Экспертом были установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки, обоснованы методы оценки, проведен анализ рынка объекта оценки, проанализированы ценообразующие факторы и рынок недвижимости города Ставрополя, обоснован выбор сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода, экспертом определен размер земельного участка расположенного под объектом капитального строительства, его стоимость вычтена из стоимости оцениваемого объекта, проведен анализ и определены корректировки, обоснован выбор объектов-аналогов, проведено согласование результатов и определена итоговая величина стоимости.

Требованиям методических рекомендаций Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», а также требований п.22 ФСО №7 заключение повторной судебной экспертизы № 151/2017-Э от 18.12.2017 выполенной ООО «ТАИС» соответствует. Экспертом учтено техническое состояние объекта капитального строительства, его физические характеристики рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № экспертом определена в размере в размере 5 527 431 (пять миллионов пятьсот двадцать семь тысячь четыреста тридцать один) рубль (том 2 л.д. 84). В заключении судебной оценочной экспертизы экспертом признан отчет об оценке № 6 от 08.12.2016 года, выполненный ИП ФИО3 не соответвующим требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Доказательств несоответствия заключения судебной оценочной экспертизы обстоятельствам делам, юридически значимым обстоятельствам, действующему законодательству, суду не предоставлено.

Предусмотренных частью 2 статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу дополнительной или повторной судебных экспертиз, судом не установлено.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение повторной судебной экспертизы от 11 апреля 2017 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исходя из того, что правильность заключения повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения повторной судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному между сторонами бремени доказывания не представлено, суд находит данное доказательство надлежащим, на котором возможно построить выводы суда.

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). 

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость. 

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 5 527 431 (пять миллионов пятьсот двадцать семь тысячь четыреста тридцать один) рубль по состоянию на 18.12.2015 г., поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости. 

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из материалов административного дела следует, что не смотря на отсутствие требований об обязательном досудебном порядке для физических лиц, административный истец ФИО2 20 декабря 2016 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с заявлением об определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №. 

Следовательно, данная дата подлежит указанию в резолютивной части в качестве даты подачи заявления о пересмотре установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд разъясняет, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества нежилого помещения, с кадастровым номером: №.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административный иск ФИО2 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №, площадью 1331,1 кв.м., наименование: скадские помещения поз.5а по ГП, назначение: нежилое здание, местоположение: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 декабря 2015 года в размере 5 527 431 (пять миллионов пятьсот двадцать семь тысячь четыреста тридцать один) рубль.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № считать дату обращения ФИО2 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 20 декабря 2016 года.

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь