дело № 2-108/2024 (2-2139/2023)

03RS0009-01-2023-002643-72

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

26 февраля 2024 года 

<

...>

Белебеевский городской суд Республики Башкортостан 

в составе: председательствующего судьи Огородниковой О.В.,

при секретаре судебного заседания Нургалиевой Л.Ф.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

действующей по назначению суда в порядке ст. 50 ГПК РФ, 

на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о прекращении и признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит прекратить право собственности на жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, за ФИО3; признать право собственности на жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1

Истец мотивировал свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел по предварительному договору купли-продажи у ФИО3 квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, за 2450000 руб. Расчет по договору с продавцом был произведен следующим образом: 2400000 руб. переданы в день подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 50000 руб. подлежали передачи лично в руки до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ Согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п. 4 вышеуказанного договора основной договор купли-продажи должен был быть оформлен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ Однако, ответчик от исполнения приятного на себя обязательства уклонилась. В настоящее время кроме как в судебном порядке оформить и зарегистрировать свое право собственности на квартиру истец не имеет возможности, так как ответчик на контакт не выходит, урегулировать спор во внесудебном порядке не желает. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в описательной части решения. Дополнительно суду пояснил, что при заключении предварительного договора купли-продажи ответчик ввела его в заблуждение о принадлежности ей квартиры по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности, о том, что данная квартира включена в реестр муниципальной собственности истцу стало известно только при рассмотрении гражданского дела в судебном заседании. 

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что в связи с отсутствием у ФИО3 права собственности на квартиру, по адресу: 

<

адрес>, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не может быть положен в основу для признания права собственности истца на указанную квартиру, так как у ответчика отсутствовали полномочия на совершение каких-либо действий с указанным жилым помещением. Также ФИО2 полагала, что истцом не представлены бесспорные доказательства передачи денежных средств истцом ответчику в рамках вышеуказанного предварительного договора. 

Ответчик ФИО3, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО4, а также представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований Администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан, Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан, ППК Роскадастр на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не просили, письменных возражений относительно заявленных требований не представили. 

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствии не явившихся сторон.

Выслушав доводы истца и представителя ответчика, исследовав и оценив представленные письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктами 3 - 4 данной статьи, а также п. 5 ст. 10 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Как указано в ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). 

Предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора и между сторонами имеются разногласия относительно условий основного договора.

В материалы дела истцом представлена копия предварительного договора купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ФИО3 и покупателем ФИО1. По условиям договора цена недвижимого имущества определена в размере 2450000 руб. Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7).

Из текста предварительного договора следует, что вышеуказанная квартира принадлежит ФИО3 на праве собственности, без указания сведений о правоустанавливающих документах на недвижимое имущество, подтверждающих данный факт. 

Указанный договор был подписан истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3

В этот же день, - ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение о задатке, согласно которому ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ были получены от ФИО1 денежные средства в качестве задатка в сумме 2400000 руб. за продаваемое жилое помещение - квартиру по адресу: 

<

адрес>. Общая сумма сделки составляет 2450000 руб., из которых оставшуюся сумму, а именно 50000 руб. ФИО5 обязуется отдать ФИО3 до подписания основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ со дня полписания настоящего соглашения о задатке за № от ДД.ММ.ГГГГ полностью (л.д. 8). 

Сделка купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, не состоялась по причине прекращения продавцом ФИО3 всех контактов с покупателем ФИО1

По смыслу ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязанность его сторон заключить в будущем в определенный срок основной договор на согласованных ими при заключении предварительного договора условиях. 

В соответствии с приведенными положениями закона, а также нормами ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. При этом сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций. 

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. 

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. 

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. 

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. 

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора. 

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Одним из существенных условий договора является предмет договора купли продажи.

Так, согласно ст. 554 ГПК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Однако, при заключении предварительного договора купли-продажи предмет договора, подлежащий передачи покупателю, не был надлежащим образом определен, так как в договоре не были приведены сведения о правоустанавливающих документах, на основании которых у ответчика возникло право собственности на вышеуказанную квартиру, и соответственно, о ее отношении к продаваемому объекту, и наличии у нее правомочий по распоряжению ею. 

Так, в силу ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Вместе с тем в судебном заседании установлено, что квартира по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности ответчику ФИО3 ни на день заключения предварительного договора купли продажи – ДД.ММ.ГГГГ, ни на день рассмотрения гражданского дела судом ДД.ММ.ГГГГ не принадлежала и не принадлежит.

Из ответа начальника отдела по управлению муниципальной собственности Администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартира по адресу: 

<

адрес>, учитывается в Реестре муниципального имущества городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан в составе казны. Договор социального найма на вышеуказанное жилое помещение с ФИО3 за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату предоставления информации не заключался (л.д. 38).

При этом согласно информации предоставленной ООО УК «Мой город» договор социального найма на вышеуказанную квартиру был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «Новый город» и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ В качестве члена семьи нанимателя в вышеуказанной квартире были зарегистрированы ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (дочь) и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (внук) (л.д. 46-51).

После смерти нанимателя ФИО6 договор социального найма на ФИО3, либо ФИО4 не перезаключался, при этом указанные лица, продолжают быть зарегистрированными в указанном жилом помещении, и продолжают фактически проживать в нем, о чем свидетельствуют акт о фактическом проживании от ДД.ММ.ГГГГ и справка с места жительства от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленные ООО УК «Мой горд» (л.д. 53, 54).

Доводы истца о том, что ответчик ФИО3 имеет право на приобретении права собственности на спорную квартиру в порядке приватизации, в связи с чем, за ним может быть зарегистрировано право собственности на квартиру на основании заключенного между сторонам предварительного договора купли-продажи, либо путем передачи Администрацией городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан спорной квартиры напрямую ему в порядке приватизации, суд находит несостоятельными. 

В соответствии со статьей 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" действительно каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Однако, право на приватизацию занимаемого жилого помещения является личным имущественным правом каждого гражданина и не может быть передано никакому другому лицу.

При этом не только ответчик, но и ее сын ФИО4, зарегистрированный в вышеуказанной квартире, как член семьи нанимателя, имеет безусловное право на приобретение занимаемого жилого помещения в собственность, в порядке приватизации.

Из пояснений представителя третьего лица - Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан ФИО7 следует, что ни ФИО3, ни ФИО4 с заявлением о приватизации спорной квартиры не обращались. При этом приватизация жилого помещения производится на основании добровольных волеизъявлений нанимателя жилого помещения и членов его семьи, и не может быть произведена в принудительном порядке. 

С учетом изложенного, признание права собственности истца ФИО1 в судебном порядке на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи повлечет за собой нарушение прав Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан, которая является собственником объекта недвижимости, и ФИО4, который может воспользоваться своим правом на приватизацию указанного жилого помещения в будущем.

Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2). 

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности (п. 4). 

Вместе с тем ни истцом, ни ответчиком, ни собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, требования о признании сделки не действительной в силу ст. 179 ГК РФ заявлены не были. 

Способы защиты гражданских прав указаны в ст. 12 ГК РФ, к ним в том числе отнесены: признание права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

В случае признания указанного договора недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата каждой из сторон договора полученного по сделке, право собственности на указанное жилое помещение подлежит сохранению за Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан, и не порождает его возникновения за ответчиком ФИО3 либо ФИО1 При этом у ФИО1 может возникнуть право на получение денежных средств переданных им на основании соглашения о задатке, в случае если факт передачи денежных средств им будет доказан. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что обращаясь в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение, истцом был избран неверный способ защиты нарушенного права. 

С учетом изложенного оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО3 о прекращении и признании права собственности на жилое помещение на основании заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи, следует отказать. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 о прекращении право собственности на жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, за ФИО3, и признании права собственности на жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1 - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Белебеевский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения изготовлена и оглашена 26 февраля 2024 года.

Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2024 года.

Судья Белебеевского городского суда

Республики Башкортостан О.В. Огородникова