Дело № 2-1202/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 октября 2018 года г. Ярославль

Ленинский районный суд г. Ярославля в составе

председательствующего судьи Филипповского А.В.,

при секретаре Кармадоновой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском ( учетом уточнения требований л.д.55), в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от 09 января 2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2; прекратить право собственности ФИО2 на 

<

адрес> и на 

<

адрес>; признать право собственности ФИО1 на квартиру 

<

адрес> и на квартиру 

<

адрес>.

В уточненном иске ФИО1 указала, что являлась собственником двух квартир, расположенных по адресам: г

<

адрес> и 

<

адрес> В квартире по адресу: 

<

адрес> ФИО1 зарегистрирована и постоянно проживает. В квартире по адресу: 

<

адрес> зарегистрирована и постоянно проживает по настоящее время племянница истицы ФИО3 с двумя несовершеннолетними детьми. ФИО2 является племянником истицы – сыном младшей родной сестры ФИО4 05.12.2017 г. впала в кому средняя сестра истицы – ФИО17 – мать ФИО3, которая умерла 09.01.2018 г. Внезапная смерть сестры повергла истицу в тяжелое психологическое состояние. 7 или 8 января 2018 г. к ФИО1 приехал ФИО2 и сказал, что она может лишиться квартир, которые отберут злоумышленники. Для того, чтобы обезопасить имущество от незаконного посягательства третьих лиц, ответчик 09.01.2018 г. повез истицу в МФЦ Ленинского района, где убедил подписать с ним договор купли продажи обеих принадлежащих ей квартир, заверив, что как только угроза незаконных посягательств от посторонних лиц минует, он переоформит их на нее. Находясь в подавленном состоянии в связи с болезнью сестры и безоговорочно доверяя племяннику, истица подписала договор купли-продажи и акт приема-передачи, экземпляры текста которых были представлены ответчиком в МФЦ. 

В тексте договора указано, что квартиры истица продает за 2 500 000 руб., однако денежные расчеты по договору купли-продажи не производились, фактически квартиры не передавались, все расходы по их содержанию и оплате коммунальных услуг несет истица и ее племянница ФИО3 Придя в себя после продолжительной болезни, смерти и похорон сестры, истица поняла, что угрозы потерять квартиры нет, злоумышленники, которыми ее пугал племянник, мнимые. ФИО1 позвонила ответчику с просьбой приехать в г. Ярославль и переоформить квартиры на нее, но ФИО2 говорил, что для этого понадобится много денег. Истица была готова взять расходы по переоформлению квартир на себя, но ответчик в г. Ярославль не приехал, в связи с чем ФИО1 03.07.2018 г. обратилась к ответчику с письменной претензией по расторжению договора купли-продажи квартир в срок до 20.07.2018 г., однако данное требование ответчиком не исполнено. Неисполнение обязанности по оплате договора купли-продажи является существенным нарушением условий договора, в связи с чем возник настоящий иск.

В ходе рассмотрения дела судом в качестве третьих лиц были привлечены ФИО3, ФИО5

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель по ордеру ФИО6 уточненное исковое заявление поддержали в полном объеме по изложенным в иске доводам.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменные возражения на иск, которые в судебном заседании поддержал представитель ответчика ФИО7 Согласно возражений по договору купли-продажи от 09.01.2018 г. ему были переданы две квартиры, расположенные по адресам: 

<

адрес> и г. 

<

адрес>, подписан акт приема-передачи данных квартир. Истица лично явилась в МФЦ по Ленинскому району г. Ярославля 09.01.2018г. для подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом каких-либо возражений относительно условий заключаемой сделки не высказывала. В соответствии с п. 2 договора купли-продажи цена за две квартиры составила 2 500 000 руб., где стоимость квартиры 

<

адрес> - 1 500 000 руб., квартиры 

<

адрес> - 1 000 000 руб. Воля истицы при заключении договора купли-продажи была направлена на отчуждение квартир. Кроме того, ФИО2 указывает на то, что в период заключения договора у ответчика имелась денежная сумма размере 2 500 000 руб., что подтверждается заключенным договором займа денежных средств от 25.12.2017 г. между ответчиком и ФИО20 Ответчик приехал в г. Ярославль в январе 2018 г. для заключения договора купли-продажи квартир с указанной суммой. После подписания договора купли-продажи 09.01.2018 г. ответчик передал истице денежные средства по месту ее жительства. В данном случае ответчик является добросовестным приобретателем квартир. Изложенные истцом обстоятельства о том, что квартиры не передавались покупателю, что на момент заключения договора в квартирах остались проживать истец и ее племянница ФИО3 с несовершеннолетними детьми, закону не противоречат и основаниями для признания договора купли-продажи квартир недействительным не являются. В данном случае имелась устная договоренность о том, что истец и ФИО3 с детьми остаются проживать в квартирах, по этой причине покупная цена квартир по условиям договора была занижена. 

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые заявления поддержала, пояснив, что ей не известно о заключенном договоре, третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Суд, заслушав лиц участвующих в деле, исследовав и оценив письменные материалы дела, дело правоустанавливающих документов, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

П. 1 ст. 549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником двух квартир, расположенных по адресам: 

<

адрес> и 

<

адрес>.

09.01.2018 г. ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи указанных квартир, подписали акт приема-передачи.

Согласно п. 2 договора купли-продажи указанное недвижимое имущество квартиру (

<

адрес>) и квартиру (

<

адрес>) продавец продал покупателю за 2 500 000 руб., где квартира по адресу: 

<

адрес> за 1 500 000 руб., квартира по адресу: 

<

адрес> за 1 000 000 руб., которые уплачиваются полностью в день подписания настоящего договора купли-продажи. 

Согласно п. 3 договора стороны по настоящему договору установили, что до момента полной оплаты указанного недвижимого имущества в порядке и на условиях настоящего договора залог на объект недвижимого имущества за продавцом не устанавливается. 

Согласно п. 4 договора продавец обязуется освободить объекты недвижимого имущества от личных вещей и передать ключи в течение 1 дня с момента полного расчета по настоящему договору. 

Согласно п.2 акта приема-передачи качество указанного недвижимого имущества проверено путем осмотра покупателем в присутствии продавца и соответствует обычно предъявляемым санитарным и техническим требованиям. Претензий у покупателя к продавцу по передаваемым объектам недвижимого имущества не имеется.

Из буквального толкования договора купли-продажи от 09.01.2018 г., акта приема передачи следует, что денежные средства за недвижимое имущество покупателем продавцу не передавались. Согласно п. 2 договора денежные средства должны быть уплачены полностью в день подписания договора купли-продажи, однако расписка, в силу ст. 408 ГК РФ или иной документ, подтверждающий передачу денежных средств ФИО2 ФИО1, материалы дела не содержит, при этом установлено, что квартиры не освобождены, ФИО2 в них не проживает. 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В нарушение условий договора купли-продажи от 09.01.2018 г. ответчик после государственной регистрации перехода права собственности и на момент рассмотрения дела в суде денежные средства истцу не передал, доказательств оплаты предусмотренной договором купли-продажи суммы ответчиком в силу требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах, отсутствием оплаты по договору купли-продажи существенно нарушены условия заключенного между сторонами договора, в связи с чем исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – квартир, расположенных по адресам: 

<

адрес> и 

<

адрес>, заключенного 09.01.2018 г. между ФИО1 и ФИО2 подлежит удовлетворению. Соответственно Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области должна быть погашена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации о праве собственности на указанные квартиры на имя ФИО2

В силу ст. 144 ГК РФ по вступлению решения суда в законную силу подлежат отмене обеспечительные меры, принятые на основании определения Ленинского районного суда г.Ярославля от 24 июля 2018 года в виде наложения ареста на квартиры, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 09 января 2018 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2: на квартиру 

<

адрес>, на квартиру 

<

адрес>.

Признать право собственности ФИО1: на квартиру 

<

адрес>, на квартиру 

<

адрес>.

По вступлении решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Ленинского районного суда г.Ярославля от 24 июля 2018 года в виде наложения ареста на квартиры, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Ленинский районный суд г.Ярославля в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Филипповский А.В.