Дело № 2-1028/2021 УИД: 23RS0013-01-2021-001891-32

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 04 июня 2021 года 

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Бочко И.А.,

при секретаре Чеботаревой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район, администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района о признании права собственности на объект недвижимости, 

установил:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику и просят сохранить нежилое здание (склад) литер «В», обшей площадью 135,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке площадью 1822 кв.м с кадастровым номером №, признав право общей долевой собственности на него за ФИО1 и ФИО2 в равных долях по 1\2; указать, что решение по данному иску является основанием для осуществления государственного кадастрового учета нежилого здания (склад) литер «В», обшей площадью 135,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>А, на земельном участке площадью 1822 кв.м с кадастровым номером №, число этажей 1, материал стен – бетонные, год постройки 2020, и регистрации права на него.

Свои требования истцы обосновали тем, что 19 октября 2012 года на основании Протокола № 90 заседания постоянно действующей комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков при администрации муниципального образования Гулькевичский район от 16 октября 2012 года между администрацией муниципального образования Гулькевичский район (арендодателем) и ООО «КубаньПолиграфия» (арендатором) заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1822 кв.м кадастровый №, из категории – земли населенных пунктов, целевое назначение – для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса, расположенный примерно в 140 метрах от ориентира по направлению на северо-запад, наименование ориентира – АЗС, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. В соответствии с п. 7.2 Договора он действует в течение 10 лет, то есть до 16 октября 2022 года. 25 ноября 2020 года между ООО «КубаньПолиграфия» с одной стороны, и ФИО1 и ФИО2 с другой стороны, заключено Соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от 19 октября 2012 года к истцам. После приобретения земельного участка истцами на указанном земельном участке возведено нежилое здание (склад) Литер «В», общей площадью 135,2 кв.м. По завершении строительства истцы обратились в Администрацию МО Гулькевичский район за выдачей разрешения на строительство, в чем им отказано. Отказ мотивирован тем, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, установлен вид разрешенного использования земельного участка «Для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса». Согласно Правилам землепользования и застройки Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, утвержденным решением Совета Гулькевичского городского поселения от 25 февраля 2011 года № 3/19 (с изменениями от 30 сентября 2020 года № 2/12), земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Коммунально-складская зона (К)», где вид разрешенного использования «Для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса» отсутствует. Полагают, что вывод о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка градостроительной зоне ошибочен. Так зона, где расположен земельный участок с кадастровым номером №, определена как территориальная зона «Коммунально-складская зона (К)» изменениями от 30 сентября 2020 года № 2/12, внесенными в решение Совета Гулькевичского городского поселения от 25 февраля 2011 года № 3/19. Согласно Правилам землепользования и застройки Гулькевичского городского поселения Гулькевичского район (ст. 46, таблица 10) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в коммунально-складской зоне (К) предполагает размещение складов: размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов. Предельные параметры застройки: минимальная площадью участка 1000 кв.м, максимальная – 10000 кв.м, максимальная площадь застройки – 60%. Земельный участок поставлен на кадастровый учет при его формировании и передаче в аренду в 2012 году, то есть до установления границ территориальных зон Гулькевичского городского поселения, с видом разрешенного использования «Для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса» самим ответчиком. Согласно техническому заключению, выполненному экспертом АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», исследуемое нежилое здание литер «В» находится в хорошем состоянии. Исходя из технического состояния основных элементов и конструкций можно сделать вывод, что дальнейшая эксплуатация исследуемого нежилого здания литер «В» возможна, не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Согласно техническому паспорту на нежилое здание литер «В» площадь застройки составляет 135,2 кв.м (8% от площади участка, то есть менее 60%), что находится в пределах допустимых параметров. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами (пункт 5 части 2 статьи 49 ГрК РФ). В частях 1 и 2 статьи 48.1 ГрК РФ перечислены объекты, относящиеся к особо опасным, технически сложным и уникальным. Нежилое здание (склад) Литер «В» имеет площадь менее 1500 кв.м (135,2 кв.м), к опасным, технически сложным, а также уникальным не относится. Отсутствие у истцов разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении объекта недвижимости. Обращение истцов в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых ими мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истцов отсутствует.

В судебное заседание представитель истцов по доверенности ФИО3 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Гулькевичский район по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, направила возражения на иск, в которых указала, что истцы обращались в администрацию муниципального образования Гулькевичский район с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), пакет документов, предусмотренный статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (исх. от 31.03.2021 г. № 377), не представлен. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Материалы настоящего дела не свидетельствуют о том, что в период до строительства спорного строения истцом предпринимались надлежащие меры к легализации будущих строений. Документов, подтверждающих, что имелись объективные препятствия для получения разрешительной документации на строительство спорного объекта, и что ее получение оказалось невозможным по независящим от него причинам, истцом не представлено. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации права на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года). Истец произвел строительство вышеуказанного объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № «Для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса». Согласно Правилам землепользования и застройки Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, утвержденным Решением Совета Гулькевичского городского поселения от 25 февраля 2011 года № 3/19 (с изменениями от 30 сентября 2020 года № 2/12), земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Коммунальноскладская зона (К)», где вид разрешенного использования «Для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса» отсутствует.

Представитель третьего лица - администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в судебное заседание не явился, в своем заявлении дело просил рассматривать в отсутствие представителя. Возражает против удовлетворения исковых требований, поддерживает доводы, изложенные в возражениях администрации муниципального образования Гулькевичский район.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, в направленном в суд отзыве просит рассмотреть дело в отсутствие представителя. Указал, что в соответствии со ст. 24 ФЗ от 13.07.2015 №18-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости необходимо представление технического плана, подготавливаемый кадастровым инженером. 

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истцов обоснованы и подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что 19 октября 2012 года на основании Протокола № 90 заседания постоянно действующей комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков при администрации муниципального образования Гулькевичский район от 16 октября 2012 года, между администрацией муниципального образования Гулькевичский район (арендодателем) и ООО «КубаньПолиграфия» (арендатором) заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 1822 кв.м, кадастровый №, из категории – земли населенных пунктов, целевое назначение – для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса, расположенный примерно в 140 метрах от ориентира по направлению на северо-запад, наименование ориентира – АЗС, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Согласно пункту 7.2 договора он действует в течение 10 лет, то есть до 16 октября 2022 года.

25 ноября 2020 года между ООО «КубаньПолиграфия», с одной стороны, и ФИО1 и ФИО2 с другой стороны, заключено Соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от 19 октября 2012 года к истцам.

В 2020 году истцами на указанном земельном участке возведено нежилое здание литер «В», общей площадью 135,2 кв.м. Разрешение на строительство не предъявлялось.

В апреле 2021 года истцы обратились в администрацию МО Гулькевичский район с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Сообщением № от 31.03.2021 им отказано в выдаче разрешения на строительство. Отказ мотивирован тем, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, установлен вид разрешенного использования земельного участка «Для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса». Согласно Правилам землепользования и застройки Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, утвержденным Решением Совета Гулькевичского городского поселения от 25 февраля 2011 года № 3/19 (с изменениями от 30 сентября 2020 года № 2/12), земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Коммунально-складская зона (К)», где вид разрешенного использования «Для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса» отсутствует.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. 

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную истцом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Указанная позиция также соответствует разъяснению, изложенному в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014. 

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно техническому заключению, выполненному экспертом АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», исследуемое нежилое здание литер «В» находится в хорошем состоянии. Исходя из технического состояния основных элементов и конструкций можно сделать вывод, что дальнейшая эксплуатация исследуемого нежилого здания литер «В» возможна, не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Согласно техническому паспорту на нежилое здание литер «В» площадь застройки составляет 135,2 кв.м (8% от площади участка, то есть менее 60%), что находится в пределах допустимых параметров. 

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами (пункт 5 части 2 статьи 49 ГрК РФ).

В частях 1 и 2 статьи 48.1 ГрК РФ перечислены объекты, относящиеся к особо опасным, технически сложным и уникальным.

Нежилое здание, литер «В» имеет площадь менее 1500 кв.м (135,2 кв.м), к опасным, технически сложным, а также уникальным не относится.

Указанное ответчиком обстоятельство, что согласно Правилам землепользования и застройки Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, утвержденным Решением Совета Гулькевичского городского поселения от 25 февраля 2011 года № 3/19 (с изменениями от 30 сентября 2020 года № 2/12), земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902099:220 расположен в территориальной зоне «Коммунальноскладская зона (К)», где вид разрешенного использования «Для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса» отсутствует, однако земельный участок поставлен на кадастровый учет при его формировании и передаче в аренду в 2012 году, то есть до установления границ территориальных зон Гулькевичского городского поселения, с видом разрешенного использования «Для размещения складских помещений и административно-бытового корпуса» самим ответчиком.

Учитывая, что нежилое здание, литер «В» расположено на земельном участке, предоставленном истцам на соответствующем праве, с соответствующим видом разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; размещение объекта находится в пределах земельного участка, суд считает возможным признать за истцами право собственности на указанный объект. 

Отсутствие у истцов разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении объект недвижимости. Обращение истцов в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых ими мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истцов отсутствует.

Из части 1 статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в законную силу с 01.01.2017, следует, что государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и представление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Во исполнение указанной нормы права полномочия по государственному кадастровому учету недвижимого имущества с 01 января 2017 года осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальными органами.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1, ФИО2 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на объект недвижимости – удовлетворить. 

Признать за ФИО1, ФИО2 право долевой собственности по ? доли за каждым на объект недвижимости - нежилое здание литер «В», обшей площадью 135,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке площадью 1822 кв.м с кадастровым номером №.

Настоящее решение является основанием для межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для осуществления государственного кадастрового учета нежилого здания литер «В», обшей площадью 135,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке площадью 1822 кв.м с кадастровым номером №, число этажей 1, материал стен – бетонные, год постройки 2020, и регистрации права на него.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

председательствующий 

судья И.А.Бочко