УИД 76OS0000-01-2022-000232-49

Дело 3а-310\2022

Принято в окончательной форме 27.07.22г.

                        

Р Е Ш Е Н И Е

                 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2022г.                                        гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой оценки,                    

Установил:

В административном исковом заявлении административные истцы просят установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью кв.м, расположенного по адресу: , пом. цокольный этаж №; №, в размере рыночной стоимости 57 167 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

    Административные исковые требования мотвированы тем, что административные истцы, являясь сособственниками указанного объекта недвижимости, обязаны к уплате налога на имущество физических лиц, который исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административных истцов как плательщиков указанного налога.

    В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 на основании доверенности ФИО10 административные исковые требования поддержала.

    Остальные административные истцы, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

    От департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указано на непризнание административных исковых требований, вследствие имеющихся, по мнению департамента, недостатков в отчете определения рыночной стоимости объекта недвижимости, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

    В письменных объяснениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области возражения относительно административных исковых требований не изложены. 

    Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, допросив свидетеля (оценщика), суд пришел к следующим выводам.

     Указанное выше нежилое помещение принадлежит административным истцам на праве собственности.

Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии п. 1 ст. 403 НК РФ налоговая база для исчисления налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

    Нежилое помещение с кадастровым номером № приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.12.2021г. № 62-н включено в перечнь объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2022 год.

Тем самым, административные истцы вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего им объекта недвижимости в целях уменьшения указанного налога.

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. № 20н по состоянию на 01.01.2019г. в размере 83 526 621,82 руб. 

Административными истцами представлен отчет № 19\Н от 15.06.2022г. определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, подготовленный оценщиком ООО «Унисон», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01.01.2019г. составляет 5 7 167 000 руб. 

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

    В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что указанный отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административных истцов, поскольку приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией.

Так, оценщиком приведено описание объекта оценки, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, изложен обзор основных характеристик рынка недвижимости Ярославской области в целом, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. 

Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода отчет содержит обоснование. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных оценщиком.

Доказательства иного размера рыночной стоимости объекта оценки не представлены.

Возражения департамента не могут быть приняты во внимание, так как не ставят под сомнение достоверность выводов, изложенных в отчете.

Возражения департамента сводятся к несогласию с выводами оценщика в части определения местоположения объекта-аналога № 2 в сравнительном подходе. Также указывается на несогласие с применением в доходном подходе понижающей корректировки на местоположение в объектам аналогам № 1 и № 2, корректировки к цене аналога № 2, корректировки на процент недозагрузки. 

Между тем в отчете содержится обоснование применения\неприменения корректировок и размеров примененных корректировок. В этой части выводы оценщика не содержат противоречий, основаны на результатах проведенных исследований, изучения объекта оценки и примененных в расчетах аналогов, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности, в связи с чем оснований не согласиться с этими выводами не имеется. Выводы оценщика в этой части достаточно аргументированы.

В судебном заседании свидетель ФИО1 (оценщик) дал показания относительно возникших вопросов и возражений. Показания свидетеля ФИО1 суд расценивает как обоснованные, поскольку они не содержат противоречий, основаны на результатах проведенных исследований.

На основании подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой оценщика.

Вывод о местоположении объекта-аналога № 2 сделан оценщиком с применением картографической информации на основе содержательного анализа мест расположения объекта оценки и объекта-аналога. Данные вывода в отчете и показаниях свидетеля достаточно аргументированы, не содержат противоречий, оснований для вывода о несоответствии данных выводов федеральным стандартам оценки, не имеется.

Ссылка департамента на иные отчеты определения рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть принята во внимание, так как обстоятельства, изложенные в других отчетах, не относятся к рассматриваемому административному спору. Кроме того, иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается. Отчет содержит подробное обоснование выводов оценщика в указанной части, выводы, изложенные в отчете, подтверждены ссылками на соответствующие источники. 

То обстоятельство, что уточнить некоторые данные объявления по объекту-аналогу № 2 оценщику не представилось возможным в связи со сменой владельца объекта-аналога, не ставит под сомнение выводы, изложенные в отчете. Описание объекта-аналога № 2 в доходном подходе основано на доступной оценщику информации. Оценщик исходил из того, что согласно объявлению предлагаемые площади занимались супермаркетом, по общедоступной информации указанный супермаркет располагался на первом этаже. С учетом всей доступной информации оценщик определил необходимые корректировки и их размеры. При этом оценщик руководствовался также справочными материалами, используемыми в оценочной деятельности. 

При таких данных не имеется оснований для вывода о нарушении оценщиком положений п. 5 ФСО № 3.

Доводы департамента о несогласии применения процента недозагрузки основаны на том, что имеется долгосрочный договор аренды объекта оценки. Вместе с тем согласно расчету оценщика, представленному в судебном заседании в письменных пояснениях к отчету, в случае неприменения коэффициента на потери от недоиспользования, рыночная стоимость объекта оценки не увеличится.

Тем самым, применение оценщиком коэффициента 12,1 (потери недоиспользования) не привело к необоснованному занижению рыночной стоимости объекта оценки. 

Расчеты рыночной стоимости доходным подходом, приведенные департаментом в письменном объяснении, не могут быть приняты во внимание, так как использованные в расчетах ставки арендной платы иные, чем в расчетах оценщика, обоснование размера примененных ставок департаментом не приведено, соответствующие доказательства, подтверждающие данные ставки, не представлены. Кроме того, расчет рыночной стоимости объекта оценки подразумевает выполнение требований федеральных стандартов оценки, определение рыночной стоимости объекта оценки без проведения соответствующих исследований, основанных на федеральных стандартах оценки, не может служить основанием для вывода о недостоверности представленного отчета. 

При таких данных отсутствуют основания не доверять выводам, изложенным в отчете.

Таким образом, учитывая, что административные истцы обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд                    

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью кв.м, расположенного по адресу: , пом. цокольный этаж №; №, в размере рыночной стоимости 57 167 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

    Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 24.06.2022г.

    Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья:                                    В.С. Преснов