УИД 50RS0031-01-2024-000637-52

2-10095/2024

Решение

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«17» июля 2024 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Васиной Д.К.

при секретаре с/з Григорьевой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 обратилась в Одинцовский городской суд Московской области с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи доли земельного участка ничтожным. В обоснование исковых требований истец указала следующее.

25 марта 2023 года на основании договора купли-продажи истец приобрела в собственность у ФИО2 гаражный бокс, кадастровый номер №, общей площадью № кв.м. и земельный участок, занятый под гаражом и необходимый для его использования, принадлежащий продавцу ФИО2 на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/255, общей площадью 9 945 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения гаражей, расположенное по адресу: ФИО10. Стоимость гаража составила 600 000 рублей, стоимость земельного участка – 150 000 рублей. Денежные средства были переданы истцом ответчику в полном объеме. Право собственности на гараж и земельный участок были зарегистрированы на имя истца. Истец приняла решение продать вышеуказанные объекты, для чего обратилась в УФСГРКиК по МО документы для государственной регистрации прав на спорное имущество. УФСГРКиК по МО уведомило истца о приостановлении государственной регистрации прав в связи с ненадлежащим оформлением договора купли-продажи от 09.02.2024 года. Основанием для приостановления послужило предоставление не нотариально удостоверенного договора от 09.02.2024 года в нарушение ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности. Истец считает, что она лишена возможности предоставить нотариальный договор, т.к. нотариусы отказывают ей в его удостоверении, поскольку оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также не был нотариально удостоверен, что влечет его ничтожность. Для приведения договора купли-продажи в соответствие истец вынуждена обратиться в суд.

На основании изложенного с учетом уточнения исковых требований истец просит суд признать договор купли-продажи от 25.03.2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3 о продаже гаражного бокса, с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: ФИО11, и 1/255 доли земельного участка в праве общей долевой собственности, общей площадью № кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения гаражей, расположенного по адресу: АДРЕС – ничтожным, применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО3 на вышеуказанные объекты недвижимости, возникшее на основании указанного договора купли-продажи, исключить из ЕГРН записи о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за ФИО3, обязать ФИО2 вернуть ФИО3 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от 25.03.2023 года в размере 750 000 рублей.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку в суд своего представителя ФИО4. Представитель истца ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебное заседание ответчик явилась, с представителем. 

Представитель третьего лица УФСГРКиК в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО5 в удовлетворении исковых требований просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, поскольку спорный договор был зарегистрирован в Росреестре, его предметом является гараж, земля следует за гаражом, у истца есть право на обжалование приостановления регистрации договора. Также представитель ответчика пояснила, что ответчик готова расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке сторон.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, установив имеющие значение для рассмотрения дела обстоятельства в их совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела судом установлено и материалами дела подтверждается, что 25 марта 2023 года между ответчиком ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи гаража, согласно которому продавец передает в собственность покупателю нежилое помещение – гаражный бокс, кадастровый №, общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, а покупатель принимает указанный гараж и обязуется заплатить за него цену, предусмотренную настоящим договором.

Гараж принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 12 мая 2005 года №.

Отчуждаемый по настоящему договору гараж находится на земельном участке по адресу: АДРЕС принадлежащем продавцу на праве общей долевой собственности, доля в праве 1/255, общей площадью № кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения гаражей, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 27 апреля 2009 года.

Переход права собственности на гараж и земельный участок по спорному договору к ФИО3 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно уведомлению от 15 февраля 2024 года № № территориальным отделом № 2 Управлением Росреестра по Московской области П/040 была приостановлена государственная регистрация прав в отношении помещения с кадастровым номером № общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, документы на которое были предоставлены с заявлением от 09 февраля 2024 года, в связи с тем, что заявителем был предоставлен не нотариальный договор в нарушение ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации.

В связи с получением указанного уведомления истец обратилась в суд для признания договора купли-продажи гаража от 23.03.2024 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3, ничтожным.

В силу пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса РФ несоблюдение нотариальной формы сделки, когда такое требование прямо предусмотрено законом или соглашением сторон сделки, влечет ее ничтожность.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 4 указанной статьи Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Статьей 552 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2).

В соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, указанных в данной части названной статьи Закона № 218-ФЗ.

При этом суд отмечает, что требование статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество имеет своей целью проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, которое не применимо в случае совершения сделки в отношении объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, поскольку в таком случае земельный участок под таким объектом не является самостоятельным объектом сделки, а переходит к новому собственнику в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Учитывая вышеизложенные требования законодательства, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи, предметом которого являются здание (строение) и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено такое здание, не подлежит нотариальному удостоверению, поскольку доля в праве общей собственности на земельный участок в данном случае следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимости (здания) в силу прямого указания закона и при переходе права собственности на здание к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, то есть доля в праве общей собственности на земельный участок не является самостоятельным предметом сделки.

Оснований для иного вывода у суда, исходя из приведенных в исковом заявлении доводов, не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном толковании действующего законодательства.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для признания договора купли-продажи гаража от 23.03.2024 года, заключенного между ФИО2 и ФИО3 ничтожным, а также применения последствий недействительности сделки не имеется.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья: Васина Д. К.

Мотивированное решение изготовлено 24 июля 2024г.