УИД 66RS0004-01-2019-006959-09

Дело № 2-999/2020

В окончательной форме 

решение

 суда изготовлено 26.05.2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21мая 2020 года Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Масловой С.А.,

при секретаре судебного заседания Приходько Т.И.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в суд с иском к ФИО2 (ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2014 г. по июль 2019 г. в сумме 55 749 руб. 32 коп., пени за просрочку арендных платежей за период с 11.06.2016 по 07.08.2019 в сумме 43053 руб. 90 коп.. 

В обоснование иска истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком условий заключенного между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО) и ООО «Артефакт» договора аренды земельного участка с КН ***, площадью 2730 кв. м от 16.04.2004 № ***, зарегистрированного 16.06.2004 за ***, на котором осуществлено строительство здания административно-торгового центра со встроенной 2-х уровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией. Объект строительства введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.02.2014 ***.

Дополнительное соглашение к данному договору с ответчиком не заключалось, однако он является арендатором данного земельного участка по указанному договору аренды в связи с принадлежностью ответчику на праве собственности объекта недвижимости площадью 51,1 кв. м, находящегося в построенном здании на участке. Из расчета, что общая площадь помещений на участке 9590,3 кв. м, площадь земельного участка 2730 кв. м, на долю ответчика приходится 14,55 кв. м площади земельного участка, за которую рассчитывается арендная плата. Однако ответчиком оплата не производится, наличествует просроченная задолженность, в связи с чем начислены пени, предусмотренные договором аренды, по ставе 0,1 % за каждый день просрочки.

Ответчик ФИО2 представил возражения против иска, указав, что продавец при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 22.07.2014 *** не предупредил его о наличии указанного истцом договора аренды земельного участка, а поскольку данный договор ответчик не заключал, и ему не было известно о переходе к нему условий права пользования данным участком. Расчеты арендной платы истец начал производить с 2016 г., направляя уведомления ему по адресу: ***, но по указанному адресу он проживает с 02.10.2015, в связи с чем данные документы не получал, и не знал о наличии требования истца об уплате арендных платежей. Полагал, что истец, зная о неполучении документов, мог их направлять на адрес помещения, в связи с наличием которого начисляется плата, однако этого не делал, в течение пяти лет фактически бездействовал, не пытаясь связаться с арендатором для оформления взаимоотношений и расчетов по договору. Полагал, что просрочка уплаты арендных платежей произошла по вине истца. В марте 2020 г. ответчик обратился в Земельный комитет г. Екатеринбурга для выяснения обстоятельств, связанных с землепользованием, однако ответ не получил. Полагал, что поведение истца при таких обстоятельствах недобросовестное, направлено на извлечение выгоды в виде неустойки, в связи с чем просил отказать в её взыскании. Также просил отказать во взыскании арендных платежей за период с августа 2014 г. по июль 2016 г. в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, несмотря на указанные возражения ответчика, полагая, что ответчик должен был знать об установленной законом платности землепользования, действовать осмотрительно, не бездействовать, при этом имел возможность получить информацию об указанном договоре аренды в открытых источниках в Росреестре. С доводом ответчика о пропуске срока взыскания арендных платежей за период с августа 2014 г. по июль 2016 г. в судебном порядке согласился.

На основании письменных материалов дела, которые не оспорены, не опорочены, судом установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (МУГИСО) и ООО «Артефакт» заключен договор аренды в отношении земельного участка с КН ***, площадью 2730 кв. м от 16.04.2004 ***, зарегистрированный в установленном законом порядке 16.06.2004 за ***.

Дополнительным соглашением № 2 от 17.11.2008 арендодатель заменен на Администрацию г. Екатеринбурга на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей арендодателя по договорам аренды земельных участков от 23.07.2008 (регистрационная запись *** от 03.10.2008), а арендатор заменен на ООО «СтройКом» в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства от ООО «Артефакт» к ООО «Трейд-Ек», а затем от ООО «Трейд-Ек» к ООО «СтройКом».

Дополнительным соглашением № 3 от 20.03.2013арендатор заменен на владельцев инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Инвестиции в недвижимость», доверительным управляющим которых указано ООО «Управляющая компания ИТС-Групп», в его лице. При этом срок аренды продлен до 04.03.2022.

На указанном земельном участке осуществлено строительство 10-ти этажного здания административно-торгового центра со встроенной 2-х уровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией. Объект строительства введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.02.2014 ***.

Согласно разделу 3 данного договора, размер арендной платы определяется арендодателем в соответствие с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1). 

Расчет арендной платы направляется арендатору не позднее 15 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в договоре. В случае его изменения арендатор обязан письменно об этом сообщить арендодателю.

По желанию арендатора расчет может быть выдан ему на руки или его представителю. Неполучение арендатором расчета на очередной год не является основанием для его освобождения от уплаты арендной платы. В этом случае арендная плата уплачивается в размере, указанном в расчете (перерасчете) за прошлый год. При этом арендатор обязан не позднее 10 февраля очередного года обратиться в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга для выдачи ему расчета арендной платы на очередной год. При получении расчета арендной платы на очередной год позднее 10 февраля этого года и уплате арендной платы в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год, арендатор в случае увеличения размера арендной платы при осуществлении следующего ежемесячного платежа доплачивает разницу арендной платы, при этом пени на указанную недоплату не начисляются, а в случае уменьшения размера арендной платы, арендатор при осуществлении следующего ежемесячного платежа уменьшает размер подлежащей к уплате арендной платы на разницу арендной платы.

Разрешая исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам за указанный период, суд приходит к выводам о наличии у ответчика обязанности по уплате таких платежей в силу норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, несмотря на то, что указанный договор аренды (с множественностью лиц на стороне арендатора) ответчиком не подписан, с учетом следующего:

Согласно п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пункт 2 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в ред. от 25.01.2013).

Факт пользования спорным земельным участком, на котором находился в спорный период объект недвижимости, в составе которого находится принадлежащее ответчику помещение, не оспаривается, материалами дела подтвержден. Так, из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 12.08.2019 *** следует, что 14.08.2014 за *** за ФИО2 на основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 51,1 кв. м (кадастровый номер ***), находящееся в здании, построенном на указанном земельном участке (***).

При таких обстоятельствах, арендодателем в лице Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга обоснованно произведены расчеты арендной платы исходя из доли ответчика, рассчитанной из площади принадлежащего ей помещения 51,1 кв. м к общей площади всех помещений 9590,3 кв. м на данном земельном участке и к площади земельного участка 2 730 кв. м, что соответствует положениям п. 3.1. договора, в соответствие с чем, на его долю пришлась площадь земельного участка в размере 14,55 кв. м, исходя из которой по ставке арендной платы 5,5 (для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественного-деловой застройки)произведен расчет арендной платы. Спора относительно начислений не заявлено.

Из положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании арендных платежей за период с августа 2014 г. по июль 2016 г. является обоснованным, учитывая положения ст. 195, 196, п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, содержащиеся в п. п. 24, 26 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", поскольку в силу п. 3.4. договора арендатор должен уплачивать арендную плату по названному договору каждый месяц не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Из предъявленных истцом ответчику расчетов следует, что размер арендной платы составил: за август – декабрь 2014 г. – 3141 руб. 23 коп.; за 2015 г. – 10 560 руб. 05 коп., за 2016 г. – 11 341 руб. 50 коп., за 2017 г. – 11795 руб. 13 коп., за 2018 г. (часть 1) – 6015 руб. 85 коп., (часть 2) - 5891 руб. 63 коп., за 2019 г. - 12058 руб. 65 коп., с установлением срока оплаты не позднее 10.06.2016 (для периода с августа 2014 по июнь 2016), а за последующие периоды ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Соответственно, о нарушении своего права в связи с просрочкой платежей за этот период истец мог узнать 11.06.2016, которая не находится в пределах трехлетнего срока до обращения в суд с иском. Поскольку в суд с иском истец обратился по штемпелю на почтовом конверта 23.08.2019.

На обстоятельства перерыва течения срока исковой давности не указано и такие обстоятельства не подтверждены. 

Поэтому при обращении в суд с иском о взыскании арендных платежей за период с августа 2014 г. по июль 2016 г., а также начисленной на них неустойки, истец пропустил срок исковой давности, о чем заявлено ответчиком, что в силу ч. 4.1 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований за этот период в сумме 20301 руб. 66 коп.по арендным платежам и в сумме 23 378 руб. 01 коп. по начисленной на них неустойке.

Поэтому в отсутствие доказательств добровольного исполнения обязательства, в силу ст. 12 ГК РФ, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по арендным платежамза период в августа 2016 г. по июль 2019 г.в сумме 35447 руб. 66 коп.,из представленного истцом расчета, который по существу не оспорен, соответствует условиям договора и установленным по делу обстоятельствам.

Разрешая иск в части взыскания с ответчика неустойки, предусмотренной договором, за просрочку арендных платежей, оценивая при этом довод ответчика об отсутствии оснований для её взыскания в связи с отсутствием у ответчика до разрешения в суде настоящего дела сведений о наличии обязанности по оплате арендных платежей, за просрочку которых начислена договорная неустойка, суд исходит из следующего.

В силу пункта 6.2. указанного договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Пунктом 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2 ст. 330 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В силу абз. 1, 2 п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Кредитор не считается просрочившим в случае, если должник был не в состоянии исполнить обязательство, вне зависимости от того, что кредитором не были совершены действия, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта.

В силу 3 п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

Как установлено судом, участником на стороне арендатора договора аренды от 16.04.2004 ***, за нарушение условий которого истцом начислена ответчику неустойка, ФИО2 стал в связи с приобретением в собственность нежилого помещения, находящегося в здании, построенном на арендованном застройщиком земельном участке, в соответствие с положениями пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельногокодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РоссийскойФедерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016. То есть без уведомления заинтересованными лицами ответчика о данном обстоятельстве, без письменного оформления дополнений или изменений к данному договору аренды.

Из письменных материалов дела не следует, что ответчик был проинформирована о порядке, сроках и порядке перехода к нему прав и обязанностей арендатора по данному договору, в том числе обязанности по оплате неустойки за просрочку арендных платежей, о порядке и сроках получения расчетов платежей и их уплате.

Довод ответчика о том, что о наличии у него обязанности по внесению арендных платежей по данному договору аренды ему стало известно в связи с обращением истца в августе 2019 г. в суд с настоящим иском, то есть за пределами спорного периода, за который рассчитана истцом неустойка за просрочку платежей, по существу не оспорен, и ничем не опровергнут.

Согласно п. 1 ст. 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Вместе с тем, истец не представил доказательств направления/вручения истцу расчетов арендной палаты для исполнения ответчиком обязанности по оплате по надлежащему адресу (по месту его жительства либо по месту нахождения спорного имущества), по которому ответчик мог данные документы получить. Ответчик же отрицает данный факт. Следовательно, оснований для вывода о том, что ответчик уклонился от получения названных документов, из которых мог узнать о наличии у него обязанности по оплате арендных платежей, размере и порядке оплаты, в связи с чем вел себя недобросовестно, у суда не имеется. 

Довод истца о наличии у ответчика возможности надлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей в связи с открытостью необходимых сведений о договоре аренды, нельзя признать состоятельным, поскольку для этого требуются специальные познания, наличие которых у ответчика не установлено. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии вины ответчика в неисполнении обязанности по оплате арендных платежей своевременно. Поскольку вина является обязательным условием ответственности, кредитор не обязан платить договорную неустойку при отсутствии вины в нарушении обязательства, что следует из положений п. 2 ст. 330 ГК РФ,поэтому в части взыскания неустойки иск подлежит отклонению.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской, подпунктов 1, 3 пункта 1 статьи 333.19. Налогового кодекса Российской Федерации, пропорционально сумме удовлетворенных требований 35 447 руб. 66 коп., с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 263 руб. 43 коп..

Руководствуясь статьями 194-199, 321, главой 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично. В части взыскания арендных платежей за период с августа 2014 г. по июль 2016 г., неустойки за период с 11.06.2016 по 07.08.2019 отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по договору аренды земельного участка от 16.04.2004 *** в виде арендных платежей за период с августа 2016 г. по июль 2019 г. в сумме 35 447 руб. 66 коп..

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1263 (одна тысяча двести шестьдесят три) руб. 43 коп..

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме с принесением апелляционной жалобы и доказательств вручения её копий всем участникам процесса через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

Судья С.А. Маслова