Дело № 2-6157/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 декабря 2017 года город Уфа

Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Нурисламовой Р.Р.,

при секретаре Мингалиной Р.З.,

с участием: представителя истца- ФИО1, действующей по доверенности от 28 сентября 2017 года,

ответчика ФИО2, ее представителя- ФИО3, действующей по доверенности от 11 июля 2017 года,

представителя ответчика ФИО4- ФИО5, действующей по доверенности от 13 октября 2017 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО2 , ФИО4 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, 

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО4, требуя признать недействительным договор купли-продажи от 3 сентября 2014 года, заключенный между ФИО6 и ФИО2 ; признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО2 и ФИО4; признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости № о праве собственности ФИО4.

В обоснование требований указано, что 3 сентября 2014 года между ней и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: РБ, 

<

адрес>. Сделка совершена без проведения расчетов за продаваемое имущество, то есть без намерений породить свойственные ей юридические последствия, что подтверждается соглашением, заключенным между ФИО6 и ФИО2 , в котором отражены фактические обстоятельства, при которых совершалась сделка. ФИО2 намеревалась впоследствии получить кредит под залог квартиры и рассчитаться с истцом в полном объеме до 1 июня 2015 года, но свои обязательства не исполнила. Квартира фактически ФИО2 не передавалась, из владения истца не выходила. Кроме того, в нарушение договоренности ФИО2 25 ноября 2014 года произвела отчуждение квартиры ФИО4, о чем ей стало известно из выписки из ЕГРН. Как пояснила ФИО2 , квартиру она переоформила на своего знакомого, поскольку у нее произошел конфликт с мужем и она опасалась возможного раздела имущества. Считает, что договор купли-продажи, заключенный между ней и ФИО2 3 сентября 2014 года подлежит признанию недействительным, ввиду его ничтожности. О мнимости заключенного договора было известно как ей, так и ФИО2 О мнимости сделки, совершенной между ФИО2 и ФИО4 свидетельствует тот факт, что ФИО4 за истекший период времени не предпринял никаких попыток по вселению в квартиру, судьбой недвижимости не интересуется, расходы по ее содержанию не несет.

Представитель истца исковые требования поддержала по приведенным в заявлении доводам и основаниям. Суду пояснила, что сделка купли-продажи от 3 сентября 2014 года была безденежной, истец в оплату квартиры денежные средства не получила, из квартиры не выезжала, продолжала ей владеть, пользоваться, несла бремя содержания, в том числе оплачивала коммунальные услуги. ФИО4 в квартиру не вселялся, попыток веления также не предпринимал, судьба квартиры его не интересовала.

Ответчик ФИО2 и ее представитель исковые требования признала, изложенные истцом обстоятельства подтвердила.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признала, в удовлетворении просила отказать.

Свидетель ФИО8 суду пояснила, что ФИО6 является ее племянницей, не общается с ней уже два года. В апреле 2014 года ее сестра ФИО9 предложила ей квартиру по адресу: РБ, 

<

адрес>, так как дети ходили в школу во дворе этого дома. В апреле 2014 года она передала ФИО9 500 000, 00 рублей, что подтверждается распиской. Она сказала, что как только документы будут оформлены на ФИО6 , она сможет приобрести данную квартиру. На тот момент квартира ФИО6 еще не принадлежала. В июне она получила право собственности на данную квартиру. Затем передала ФИО6 700 000, 00 рублей. На семейном совете решили не покупать эту квартиру, поэтому она предложила квартиру ФИО2 . Перед отъездом в отпуск ФИО2 написала доверенность, по которой она приобрела для нее данную квартиру. Соответственно суммы, которые передавались ФИО6 и ФИО9, вошли в стоимость квартиры. Она передала ФИО9 – 4 400 000, 00 рублей. ФИО4 рассчитался с ФИО2 – передал 5 000 000, 00 рублей, а ФИО2 должна была рассчитаться с ней. На тот момент в квартире никто не проживал.

Свидетель ФИО9 суду пояснила, что раньше занималась недвижимостью. Квартиру по адресу: РБ, 

<

адрес>, - она приобрела в 1999 году, право собственности зарегистрировала в 2000 году. В 2014 году к ней обратилась за помощью ФИО8, ей были нужны кредитные средства. Она попросила ее переоформить квартиру, которая принадлежала ее дочери. В декабре встретились в регистрационной палате, где находились ФИО2 , ФИО8 и ФИО4, там переоформили квартиру на ФИО4. Никакие денежные средства не передавались, поскольку ФИО2 просила квартиру, чтоб получить кредит. Спустя полтора года квартиру так и не вернули, отношения с сестрой разладились. Она несколько раз ездила к ФИО4 на 

<

адрес>, дверь никто не открывал, потом сказали, что он здесь не живет. Попросила поговорить с ним знакомого, он сказал, что, по словам ФИО4, последний дал ФИО8 за квартиру 5 700 000, 00 рублей под расписку. После этого обратились в суд. ФИО8 также всегда занималась недвижимостью.

Свидетель ФИО10 суду пояснила, что в 

<

адрес> проживает с 201 года, семью ФИО6 знает давно. ФИО6 постоянно проживает в данном доме, часто видит ее, ходят друг к другу в гости, общаются.

Истец ФИО6 , ответчик ФИО4 на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 166 названного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)… Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Положениями ст.170 ГК РФ установлено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Судом установлено, что 30 мая 2014 года между ФИО11 и ФИО6 заключен договора купли продажи квартиры по адресу: РБ, 

<

адрес>.

Пунктом 3 стоимость договора определена- 5 700 000, 00 рублей.

30 мая 2014 года подписан акт приема-передачи, по которому ФИО6 передала ФИО11 5 700 000, 00 рублей.

18 июля 2014 года между ФИО6 и ФИО8 заключено соглашение об авансе, по условиям которого, ФИО8 передала ФИО6 700 000, 00 рублей в качестве аванса за квартиру по адресу: РБ, 

<

адрес>, общая стоимость которой определена в 6 200 000, 00 рублей.

15 августа 2014 года между ФИО6 и ФИО2 заключено соглашение, которым условлено:- ФИО6 и ФИО2 намерены заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: РБ, 

<

адрес>, стоимость которой определена в 6 000 000, 00 рублей, срок расчета установлен сторонами до 1 июня 2015 года (пункт 1);

- стороны намерены заключить договор купли-продажи без фактически произведенных расчетов с целью последующего получения ФИО2 кредита под залог недвижимости, указанной в пункте 1 соглашения, поскольку на момент заключения соглашения у ФИО2 денежные средства отсутствуют (пункт 2);

- стороны договорились, что единственным подтверждением произведенных расчетов за квартиру является расписка, выдаваемая ФИО6 после получения полной суммы, составляющей цену квартиры (пункт 4);

- стороны осознают, что договор купли-продажи заключается лишь для вида, без намерения создать юридические последствия и регистрация права собственности ФИО2 на квартиру носит формальный характер и фактически договор будет исполнен лишь после полных расчетов за приобретаемую ФИО2 квартиру (пункт 6);

- ФИО2 принимает на себя обязательства не отчуждать квартиру третьим лицам. Данное условие является существенным и его нарушение порождает право ФИО6 на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной (пункт 8).

3 сентября 2014 года между ФИО6 и ФИО8, действующей от имени ФИО2 , заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: РБ, 

<

адрес>.

Пунктом 3 договора стоимость квартиры определена в сумме 5 700 000, 00 рублей, при этом условлено, что расчет в сумме 3 200 000, 00 рублей производится в день подписания договора и сдачи документов в Росреестр, а расчет в сумме 2 500 000, 00 рублей – в течение одного месяца со дня подписания договора.

3 сентября 2014 года между сторонами договора подписан акт приема-передачи денежных средств в сумме 3 200 000, 00 рублей.

25 ноября 2014 года между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли продажи квартиры по адресу: РБ, 

<

адрес>.

Пунктом 3 договора стоимость квартиры определена в 5 700 000, 00 рублей, при этом 5 000 000, 00 рублей передаются в день подписания договора, а 700 000, 00 рублей – в течение одного месяца со дня подписания договора.

25 ноября 2014 года между сторонами договора подписан акт приема-передачи денежных средств в сумме 5 000 000, 00 рублей.

В Постановлении Европейского суда по правам человека от 26 июля 2007 года по делу "М. против Российской Федерации" указано, что "бремя доказывания лежит на том, кто делает утверждение, а не на том кто его отрицает".

Как следует из ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что ФИО6 , несмотря на отчуждение права собственности на квартиру в пользу ФИО2 продолжала владеть и пользоваться квартирой по адресу: РБ, 

<

адрес>, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО10 и актом соседей от 22 ноября 2017 года, нести бремя ее содержания- уплачивать коммунальные платежи, что подтверждается представленными квитанциями.

Ответчики ФИО2 и ФИО4 в квартиру не вселялись и попыток вселения не предпринимали, в том числе посредством защиты своего права путем обращения в суд с соответствующим иском.

Данное обстоятельство подтверждает отсутствие намерения на фактическое принятие недвижимости в собственность и вступление во владение квартирой.

Одновременно такие действия (бездействие) ответчиков согласуются с соглашением, заключенным между ФИО6 и ФИО2 15 августа 2014 года, пунктом 3 которого оговорено, что ФИО6 продолжает фактически владеть и пользоваться жилым помещением до полного расчета за квартиру.

Несмотря на представление для регистрации актов приема-передачи денежных средств, стороны- ФИО6 и ФИО2 отрицают факт передачи денег в оплату квартиру по данным актам. 

Их пояснения согласуются с показаниями свидетеля ФИО9, из которых следует, что в день сделки никакие денежные средства не передавались, поскольку ФИО2 просила квартиру, чтоб получить кредит.

Пояснения о безденежности договора купли-продажи от 3 сентября 2014 года подтверждается условиями приведенного выше соглашения от 15 августа 2014 года, а именно пунктом 2, в соответствии с которым стороны заключают договор без фактически произведенных расчетов с целью последующего получения ФИО2 кредита под залог недвижимости, пунктом 6, которым отмечено, что договор купли-продажи носит формальный характер, без намерения создать юридические последствия.

Кроме того, соглашением от 15 августа 2014 года определено, что единственным подтверждением произведенных расчетов за квартиру является расписка, выдаваемая ФИО6 после получения полной суммы, составляющей цену квартиры (пункт 4). Однако, такая расписка суду не представлена, ее отсутствие стороны не отрицают.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, а также признание ФИО2 исковых требований, суд приходит к убеждению, что доводы истца о безденежном характере заключенного договора купли-продажи нашли подтверждение.

Поскольку договор купли-продажи по своей природе является возмездной сделкой, условие о цене договора, оплате имущества является существенным, учитывая положения ст.170 ГК РФ, по мнению суда, сделка купли-продажи от 3 сентября 2014 года является ничтожной, поскольку совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что влечет ее недействительность.

Пунктом 8 соглашения от 15 августа 2014 года ФИО2 приняла на себя обязательства не отчуждать квартиру третьим лицам. Данное условие является существенным и его нарушение порождает право ФИО6 на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной.

Между тем, в нарушение достигнутой договоренности ФИО2 заключила с ФИО4 договор купли-продажи спорной квартиры.

Свидетель ФИО8 пояснила, что ФИО2 получила от ФИО4 денежные средства за квартиру, а затем передала ей в счет ранее имевшихся обязательств.

Свидетель ФИО9 пояснила, что ФИО4 денежные средства в сумме 5 700 000, 00 рублей передал ФИО8

В суде ФИО2 отрицала получение от ФИО4 денежных средств за проданную квартиру. 

Суд учитывает, что в судебном заседании нашло подтверждение, что ФИО6 непрерывно проживала в спорной квартире, пользовалась ей как своей собственной, о праве собственности ФИО4 на квартиру узнала из выписки из ЕГРН, ФИО4, в свою очередь, судьбой квартирой не интересовался, бремя содержания не нес, в квартиру не приходил, не смотрел, вселялся, его вещей в квартире нет, в судебном порядке за защитой своих прав собственника на пользование квартирой не обращался.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает в поведении ФИО4 признаков добросовестности приобретения имущества при совершении сделки купли-продажи, а потому приходит к выводу о необходимости признания договора купли-продажи от 25 ноября 2014 года недействительным и аннулировать запись о его праве собственности, внесенную в ЕГРН.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО6 к ФИО2 , ФИО4 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки- удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: РБ, 

<

адрес>, заключенный 3 сентября 2014 года между ФИО6 и ФИО2 .

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: РБ, 

<

адрес>, заключенный 25 ноября 2014 года между ФИО2 и ФИО4.

Признать недействительной и аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости № о праве собственности ФИО4 на квартиру по адресу: РБ, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 декабря 2017 года.

Председательствующий: Р.Р. Нурисламова