Дело №3а-5/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000203-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 марта 2021 года город Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Деевой А.С.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя заинтересованного лица администрации Жердевского района Тамбовской области ФИО2, эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная агрогруппа» к администрации Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная агрогруппа» (правоприемник общества с ограниченной ответственностью «Грибановский сахарный завод»), обратилось в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении следующих земельных участков: 

участка с кадастровым номером 68:03:0904006:9, площадью 2 345 000 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:10:1103001:10, площадью 1 870 000 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:10:1801001:4, площадью 1 436 000 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***

участка с кадастровым номером 68:10:1801002:2, площадью 1 640 000 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:10:1801011:3, площадью 1 500 000 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:10:1802018:9, площадью 1 565 500 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:10:0000000:428, площадью 1 585 285 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***-139,0885 га. Пастбища и сенокосы в ближайшем расположении с полем – 19,44 га; 

участка с кадастровым номером 68:10:1801012:3, площадью 1 336 639 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:03:0000000:705, площадью 9 225 931 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:03:0000000:61, площадью 19 517 600 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***; 

участка с кадастровым номером 68:10:0000000:40, площадью 43 965 000 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:10:0000000:370, площадью 7 920 000 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:10:0000000:56, площадью 41 741 000 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***;

участка с кадастровым номером 68:10:0000000:393, площадью 7 671 650 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёты оценщика ООО «Эстим-Такс» ФИО4, в соответствии с которыми определена рыночная стоимость вышеназванных земельных участков на дату их оценки. 

Согласно отчёту №3735-1/19 от 9 декабря 2019 года определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года в следующих размерах: участка с кадастровым номером 68:03:0904006:9 в размере 3 814 000 руб., участка с кадастровым номером 68:10:1103001:10 в размере 2 795 000 руб., участка с кадастровым номером 68:10:1801001:4 в размере 2 147 000 руб., участка с кадастровым номером 68:10:1801002:2 в размере 2 452 000 руб., участка с кадастровым номером 68:10:1801011:3 в размере 2 242 000 руб., участка с кадастровым номером 68:10:1802018:9 в размере 2 340 000,00 руб.

В соответствии с отчётом №3735-2/19 от 9 декабря 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:10:0000000:428 по состоянию на 23 декабря 2016 года в размере 2 335 000 руб.

В соответствии с отчётом №3735-3/19 от 9 декабря 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:10:1801012:3 по состоянию на 19 июня 2017 года в размере 1 825 000 руб.

Согласно отчёту №3735-4/19 от 9 декабря 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:03:0000000:705 по состоянию на 29 сентября 2017 года в размере 23 844 000 руб.

Согласно отчёту №3736-5/19 от 9 декабря 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:03:0000000:61 по состоянию на 4 апреля 2017 года в размере 35 274 000 руб. 

Согласно отчёту №3736-4/19 от 9 декабря 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:10:0000000:40 по состоянию на 24 января 2017 года в размере 64 438 000 руб.

В соответствии с отчётом №3736-2/19 от 9 декабря 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:10:0000000:370 по состоянию на 27 апреля 2016 года в размере 10 991 000 руб. 

В соответствии с отчётом №3736-1/19 от 9 декабря 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:10:0000000:56 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 62 397 000 руб. 

Согласно отчёту №3736-3/19 от 9 декабря 2019 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:10:0000000:393 по состоянию на 18 октября 2016 года в размере 10 646 000 руб.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки земельных участков завышены, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков. 

В ходе судебного рассмотрения представитель административного истца по доверенности ФИО1 административные исковые требования полностью поддержал и просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости на основании отчётов об оценке. 

Представитель заинтересованного лица администрации Жердевского района Тамбовской области ФИО5 просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку результаты государственной кадастровой оценки не могут игнорироваться.

Допрошенный судом в качестве эксперта ФИО3, сотрудник АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» пояснил, что при подготовке заключения судебной экспертизы была допущена техническая ошибка в указании кадастровых номеров по следующим земельным участкам: 68:03:0000000:61, 68:10:0000000:40, 68:10:0000000:370, 68:10:0000000:393, однако на выводы, указанные в заключении данная ошибка не влияет, поскольку им были исследованы земельные участки, которые указаны в определении суда о назначении экспертизы с верными кадастровыми номерами.

Представитель административного ответчика администрации Тамбовской области в письменных возражениях полагал, что заявленные административные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку величина рыночной стоимости земельных участков, указанная оценщиком в отчётах, является заниженной.

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) также просил рассмотреть дело в своё отсутствие, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости. Решение вопроса об удовлетворении заявленных требований в части установления кадастровой стоимости равной рыночной оставляет на усмотрение суда.

Директор ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя данного учреждения.

Представители заинтересованных лиц администрации Мучкапского района Тамбовской области, администрации Алексеевского сельсовета Жердевского района Тамбовской области, администрации Чащинского, Краснокустовского и Шапкинского сельсовета Мучкапского района Тамбовской области, а также привлечённые к участию в рассмотрении дела сособственники и предыдущие собственники спорных земельных участков в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.

В письменном отзыве администрация Мучкапского района Тамбовской области просила отказать административному истцу в заявленных требованиях, ссылаясь на то, что содержание представленных отчётов об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку исходя из данных отчётов, не представляется возможным определить разрешённое использование земельных участков объектов-аналогов, которые использовал оценщик при расчёте сравнительным подходом рыночной стоимости земельных участков.

В письменных возражениях администрация Жердевского района Тамбовской области также просила отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на существенное отклонение кадастровой стоимости земельных участков от величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, указывая на то, что сведения о кадастровой стоимости не должны игнорироваться. 

Поскольку другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя заинтересованного лица администрации Жердевского района Тамбовской области ФИО5, допросив эксперта ФИО3, проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения Федерального закона №135-ФЗ) юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 названного Закона).

Согласно положениям статьи 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ при внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в этом случае, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Из материалов дела следует, что административному истцу, как на праве собственности, так и на праве общей долевой собственности принадлежат земельные участки, относящиеся к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства со следующими кадастровыми номерами: 68:03:0904006:9, 68:10:1103001:10, 68:10:1801001:4, 68:10:1801002:2, 68:10:1801011:3, 68:10:1802018:9, 68:10:0000000:428, 68:10:1801012:3, 68:03:0000000:705, 68:03:0000000:61, 68:10:0000000:40, 68:10:0000000:370, 68:10:0000000:56, 68:10:0000000:393.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость данных участков, в том числе и принадлежащих ему на праве общей долевой собственности согласно разъяснениям, которые содержатся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в соответствии с которыми, участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» после 15 сентября 2015 года на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Участки с кадастровыми номерами 68:03:0904006:9, 68:10:1103001:10, 68:10:1801001:4, 68:10:1801002:2, 68:10:1801011:3, 68:10:1802018:9, 68:10:0000000:56 вошли в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена Постановлением администрации Тамбовской области от 14 ноября 2014 года №1396 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Тамбовской области» по состоянию на 1 января 2014 года размере 17 145 702 руб., 11 886 655 руб., 10 626 400 руб., 10 742 000 руб., 11 305 500 руб., 11 976 075 руб., 280 424 386,2 руб. соответственно.

Кадастровая стоимость остальных земельных участков определена Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области по состоянию на дату их оценки в следующих размерах: 

-земельного участка с кадастровым номером 68:10:0000000:428 по состоянию на 23 декабря 2016 года в размере 10 653 115,2 руб., 

-земельного участка с кадастровым номером 68:10:1801012:3 по состоянию на 19 июня 2017 года в размере 10 078 258,06 руб.,

-земельного участка с кадастровым номером 68:03:0000000:705 по состоянию на 29 сентября 2017 года в размере 57 385 290,82 руб.,

-земельного участка с кадастровым номером 68:03:0000000:61 по состоянию на 4 апреля 2017 года в размере 121 399 472 руб., 

-земельного участка с кадастровым номером 68:10:0000000:40 по состоянию на 24 января 2017 года в размере 295 444 800 руб.,

-земельного участка с кадастровым номером 68:10:0000000:370 по состоянию на 27 апреля 2016 года в размере в размере 53 222 400 руб.,

-земельного участка с кадастровым номером 68:10:0000000:393 по состоянию на 18 октября 2016 года в размере 51 553 488 руб.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости и об основных характеристиках объектов недвижимости.

Оспаривая кадастровую стоимость и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец 24 декабря 2019 года обратился с заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, представив выполненные оценщиком отчёты №3735-1/19, №3735-2/19, №3735-3/19, №3735-4/19, №3736-1/19, №3736-2/19, №3736-3/19, №3736-4/19, №3736-5/19 от 9 декабря 2019 года.

Решениями Комиссии №8 и №9 от 15 января 2020 года заявления административного истца отклонены по причине несоответствия оформления и содержания отчётов об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных земельных участков на дату их оценки. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статье 11 Федерального № 135-ФЗ отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.

Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ №299 от 20 мая 2015 года.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N611 от 25 сентября 2014 года.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленный отчёт об оценке №3736-5/19 от 9 декабря 2019 года, не может быть положен в основу определения величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 68:03:0000000:61, поскольку оценщик описывает вводимую корректировку на разрешенное использование, указывая, что объект оценки и выбранные аналоги имеют разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства и при расчете стоимости использует иной элемент сравнения - «класс земель» или их категорию - сельскохозяйственное назначение. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014 г. №540, земли сельскохозяйственного назначения имеют различное разрешенное использование, например, сельскохозяйственное производство, растениеводство, животноводство, рыбоводство, хранение и переработка и прочие. Соответственно, использование при оценке в качестве элемента сравнения исключительно категории земельного участка не отражает его фактического использования, влияющего на стоимость. 

Представленные административным истцом другие отчёты №3735-1/19, №3735-2/19, №3735-3/19, №3735-4/19, №3736-1/19, №3736-2/19, №3736-3/19, №3736-4/19 от 9 декабря 2019 года об оценке имеют аналогичные недостатки и также не могут являться основанием для установления кадастровой стоимости равной рыночной вышеперечисленных земельных участков. 

Определением Тамбовского областного суда от 1 октября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчётов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, проверки соответствия рыночной стоимости земельных участков, указанной в вышеназванных отчётах и определения действительной рыночной стоимости участков на дату их оценки, проведение которой поручено эксперту ФИО3, сотруднику АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта №1704/50 от 16 ноября 2020 года отчёты об оценке земельных участков №3735-1/19, №3735-2/19, №3735-3/19, №3735-4/19, №3736-1/19, №3736-2/19, №3736-3/19, №3736-4/19, №3736-5/19 от 9 декабря 2019 года, составленные оценщиком ООО «Эстим-Такс» ФИО4 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 года №135-Ф, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности и стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 68:03:0904006:9, 68:10:1103001:10, 68:10:1801001:4, 68:10:1801002:2, 68:10:1801011:3, 68:10:1802018:9, 68:10:0000000:428, 68:10:1801012:3, 68:03:0000000:705, 68:03:0000000:61, 68:10:0000000:40, 68:10:0000000:370, 68:10:0000000:56, 68:10:0000000:393, определённая в вышеназванных отчётах не соответствует их действительной рыночной стоимости по состоянию на дату их оценки.

В соответствии с проведённой судебной экспертизой рыночная стоимость земельных участков на дату оценки составляет: 

- участка с кадастровым номером 68:03:0904006:9 по состоянию на 1 января 2014 года - 4 080 300 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:1103001:10 по состоянию на 1 января 2014 года - 3 253 800 руб., 

- участка с кадастровым номером 68:10:1801001:4 по состоянию на 1 января 2014 года - 2 498 640 руб., 

- участка с кадастровым номером 68:10:1801002:2 по состоянию на 1 января 2014 года - 2 853 600 руб.; 

- участка с кадастровым номером 68:10:1801011:3 по состоянию на 1 января 2014 года - 2 610 000 руб.; 

- участка с кадастровым номером 68:10:1802018:9 по состоянию на 1 января 2014 года - 2 723 970 руб., 

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:428 по состоянию на 23 декабря 2016 года - 2 710 837 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:1801012:3 по состоянию на 19 июня 2017 года - 2 285 653 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:03:0000000:705 по состоянию на 29 сентября 2017 года - 21 957 716 руб., 

- участка с кадастровым номером 68:03:0000000:61 по состоянию на 4 апреля 2017 года - 33 375 096 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:40 по состоянию на 24 января 2017 года - 75 180 150 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:370 по состоянию на 27 апреля 2016 года - 13 305 600 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:56 по состоянию на 1 января 2014 года - 72 629 340 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:393 по состоянию на 18 октября 2016 года - 12 888 372 руб.

При оценке заключения эксперта ФИО3 в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, имеющим высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона №135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат №015022-1 от 05.10.2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж работы экспертной работы с 2011 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ. 

При исследовании экспертом отчётов независимого оценщика установлено, что отчёты об оценке, составленные в форме электронного документа не подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (статья 11 Федерального закона №135-ФЗ).

По итогам проведенной судебной экспертизы также выявлено нарушение пункта 5 ФСО №3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299 (далее по тексту решения – ФСО №3), поскольку информация, используемая при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Отдельные ценообразующие факторы объектов-аналогов, не отражённые в тексте объявлений оценщиком не подтверждены, при этом, контактные данные продавцов отсутствуют.

В ходе анализа ценообразующих факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, оценщиком экспертно проводится расчёт ценообразующего фактора «Урожайность основных видов культур», однако анализ полученных значений на соответствие рыночным данным оценщиком не проведён (пункт 13 ФСО №3). 

В нарушение пункта 22 ФСО №7, утверждённого Приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N611, применение оценщиком сравнительного подхода в отчётах выполнено методологически неверно, поскольку размер корректировки по вышеназванному ценообразующему фактору также определён экспертно, и оценщиком не проведён анализ полученных значений на соответствие рыночным данным.

Кроме того, при расчёте значения по ценообразующему фактору «Урожайность основных видов культур» оценщиком в качестве факторов, определяющих доходность земельных участков, учтены только средняя урожайность и средние цены реализации сельскохозяйственной продукции, при этом не учтены затраты на ведение хозяйства (обработка почвы, удобрения, качество и стоимость семенного материала). В связи с чем, оценщиком в результате проведённых расчётов получено среднее соотношение валовой доходности участков, расположенных в различных районах области, однако не определена степень влияния данного соотношения на величину рыночной стоимости участков. Таким образом, расчёт корректировки по фактору «Урожайность основных видов культур» оценщиком произведён методологически неверно, что привело к искажению итоговой рыночной стоимости земельных участков.

Оценивая заключение эксперта по проведенной проверке на соответствие представленных ему отчётов оценщика, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, исходя из методики экспертного исследования отчётов, подробно изложенной в заключении. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию каждого отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленных объектов оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости исследуемых объектов.

В экспертном заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, правильно определён сегмент рынка, к которому принадлежат участки, и факторы, влияющие на их стоимость.

Кроме того, экспертом указана информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Достоверность изложенных в заключении сведений, как об объектах оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектами оценки.

При этом экспертом обоснованно были проведены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с исследуемыми объектами.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.

Доказательств недостоверности заключения эксперта об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено.

При рассмотрении дела установлено, что допущенная экспертом техническая ошибка при указании кадастровых номеров земельным участкам: 68:03:0000000:61, 68:10:0000000:40, 68:10:0000000:370, 68:10:0000000:393 на выводы, указанные в заключении проведённой судебной экспертизы не влияет, поскольку как подтвердил эксперт ФИО3 им были исследованы земельные участки с верными кадастровыми номерами в соответствии с их местонахождением.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу, учитывая наличие в отчётах оценщика перечисленных выше недостатков, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований и определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом в своём заключении.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком по делу, противоречат положениям части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статям 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым именно данный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, и соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 6 августа 2020 года, после обращения 24 декабря 2019 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Юго-Восточная агрогруппа», поданное в Тамбовский областной суд 6 августа 2020 года, после обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 24 декабря 2019 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков на дату их оценки равную рыночной стоимости в следующих размерах:

- участка с кадастровым номером 68:03:0904006:9 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 4 080 300 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:1103001:10 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 3 253 800 руб., 

- участка с кадастровым номером 68:10:1801001:4 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 498 640 руб., 

- участка с кадастровым номером 68:10:1801002:2 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 853 600 руб.; 

- участка с кадастровым номером 68:10:1801011:3 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 610 000 руб.; 

- участка с кадастровым номером 68:10:1802018:9 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 723 970 руб., 

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:428 по состоянию на 23 декабря 2016 года в размере 2 710 837 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:1801012:3 по состоянию на 19 июня 2017 года в размере 2 285 653 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:03:0000000:705 по состоянию на 29 сентября 2017 года в размере 21 957 716 руб., 

- участка с кадастровым номером 68:03:0000000:61 по состоянию на 4 апреля 2017 года в размере 33 375 096 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:40 по состоянию на 24 января 2017 года в размере 75 180 150 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:370 по состоянию на 27 апреля 2016 года в размере 13 305 600 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:56 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 72 629 340 руб.,

- участка с кадастровым номером 68:10:0000000:393 по состоянию на 18 октября 2016 года в размере 12 888 372 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тамбовский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 29 марта 2021 года.

Судья М.В. Яковлева