Судья Эминов О.Н. Дело № 33-96/2026

дело № 2-2231/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 февраля 2026 г. г. Элиста

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кашиева М.Б.,

судей Бадмаевой О.В., Дорджиева Б.Д.,

при секретаре ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, неустойки за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Дорджиева Б.Д. об обстоятельствах дела, объяснения истца ФИО1, судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ответчика жилой дом с кадастровым номером 52:26:0070076:1161, общей площадью 108,8 кв.м. и земельный участок, с кадастровым номером 52:26:007007:512, общей площадью 500 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, сельское поселение Новоликеевский сельсовет, д. Студенец, 

<

адрес>, общей стоимостью 5 133 300 руб. Согласно п.п. 3.1, 4.13 договора купли-продажи жилой дом должен быть передан покупателю в пригодном для использования состоянии, а именно отвечающем установленным законодательством техническим и санитарным нормам, укомплектованным исправным и подключенным иженерно-техническим и электрооборудованием с отделкой под ключ. Указывает, что в нарушение условий договора купли-продажи жилой дом передан покупателю в черновой отделке без объектов благоустройства, в связи с чем истец не может использовать приобретенный жилой дом по назначению.

Просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи в размере 1 610 942 руб. 63 коп., убытки в виде процентов по кредиту за период с 13 июня по ДД.ММ.ГГГГ в размере 941 209 руб. 57 коп.

В судебное заседание суда первой инстанции истец ФИО1 не явилась, извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в суд не явилась, о рассмотрении дела извещена.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в суд не явился, о рассмотрении дела извещен.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 сентября 2025 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, неустойки за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 указывает, что представленными ею доказательствами подтверждается факт ненадлежащего исполнения договора купли-продажи со стороны продавца, так как приобретенный дом не отвечает признакам жилого помещения. Полагает, что судом недостаточно полно исследованы доказательства по делу, неправильно определены нормы права, подлежащие применению. Просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции надлежащим образом, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Верховного Суда Республики Калмыкия www.vs.kalm.sudrf.ru.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1, ответчик ФИО2, представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» в суд не явились.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, учитывая их надлежащее уведомление.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения истца, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит оставлению без изменения, ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом), и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи. Согласно п. 1 договора продавец ФИО2 обязалась передать в собственность покупателю ФИО1, а покупатель ФИО1 - принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м. и земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, сельское поселение Новоликеевский сельсовет, д. Студенец, 

<

адрес>.

Жилой дом и земельный участок принадлежат на праве собственности ФИО2, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости № и № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1. договора купли-продажи).

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи общая цена объектов составляет 5 133 300 руб.

Оплата производится покупателем в следующем порядке: 800 000 руб. за счет собственных средств передаются продавцу в день подписания договора; 4 333 330 руб. – за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ

Условия об оплате недвижимого имущества истцом исполнены, что подтверждается распиской о передаче денежных средств в размере 800 000 руб. и квитанцией об оплате денежных средств в размере 4 336 700 руб.

Согласно п. 1.1 договора купли-продажи договор является передаточным актом.

Из п. 3.1 договора купли-продажи следует, что продавец обязан передать покупателю объекты в состоянии, пригодном для их использования в соответствии с их целевым назначением.

Из п. 4.13 договора купли-продажи следует, что продавец обязан передать покупателю объекты в состоянии, пригодном для проживания, отвечающим установленным законодательством техническим и санитарным нормам, укомплектованных исправным и подключенным инженерно-техническим и электрооборудованием.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обращаясь с исковым заявлением, истец указывает о нарушении ответчиком условий заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи жилого дома в черновой отделке без объектов благоустройства, ссылаясь на п.п. 3.1, 4.13 договора купли-продажи о том, что жилой дом должен быть передан покупателю в пригодном для использования состоянии, а именно отвечающем установленным законодательством техническим и санитарным нормам, укомплектованным исправным и подключенным иженерно-техническим и электрооборудованием с отделкой под ключ.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 431, 450, 454, 456, 549 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исходил из того, что из буквального толкования условий договора купли-продажи, обязанности ответчика о передаче жилого дома с отделкой под ключ указанный договор не содержит. При этом подписывая договор купли-продажи, являющийся одновременно передаточным актом, ФИО1, действуя в своих интересах и по своему усмотрению, заключила договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, соответственно, выразила согласие с его условиями, а также с техническим состоянием спорного имущества. Суд исследовав и оценив доказательства по правилам статей 55, 56, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ пришел к выводу, что из представленных истцом доказательств, безусловно и однозначно не следует вывод о нарушении прав истца в связи с приобретением в собственность спорного имущества. Само по себе приобретение недвижимого имущества с использованием кредитных средств не влечет оснований для возмещения ответчиком процентов по кредитному договору. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи, и требований о взыскании убытков в виде процентов по кредиту, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не усматривает, поскольку эти выводы соответствуют материалам дела, нормам права, подлежащим применению к спорным отношениям, и доводами апелляционной жалобы не опровергаются.

В соответствии с абзацем 1 статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из положений пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Вместе с тем, обращаясь в суд с исковым заявлением ФИО1 просит взыскать с ответчика неустойку за ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи, ссылаясь на то, что ей передан товар (дом) ненадлежащего качества. Требований о соразмерном уменьшении покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения расходов на устранение недостатков товара истцом не заявлено.

При этом, требуя взыскание неустойки, истец ссылается на положения статьи 395 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Как верно указано судом первой инстанции, исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи, указанных в п. 3.1 и 4.13 договора, обязанности ответчика о передаче жилого дома с отделкой под ключ указанный договор не содержит.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, доказательств тому, что объект недвижимости должен был быть передан покупателю с чистовой отделкой под ключ, как указывает истец, в материалах дела не имеется, договор купли-продажи таких условий не содержит. Доказательств тому, что между сторонами имелось соглашение о выполнении работ по чистовой отделке приобретаемого недвижимого имущества, истцом не представлено, как и не представлено доказательств, что качество дома не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, применяя вышеизложенные нормы действующего законодательства, суд первой инстанции, обоснованно пришел к выводу, что из представленных истцом доказательств, безусловно и однозначно не следует вывод о нарушении прав истца в связи с приобретением в собственность спорного имущества. На момент подписания договора купли-продажи разногласий по качеству недвижимого имущества не имелось, при подписании договора купли-продажи, являющегося одновременно передаточным актом приобретаемого имущества покупатель, имея объективную возможность установить качество недвижимого имущества, с данными характеристиками согласился, принял приобретенное имущество в отсутствие каких-либо претензий к продавцу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции нормы материального права при разрешении требований о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи, и требований о взыскании убытков в виде процентов по кредиту применены правильно.

По мнению судебной коллегии, изложенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неверном понимании истцом норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, повторяют позицию заявителя в суде первой инстанций, в оспариваемом судебном акте указанным доводам дана надлежащая правовая оценка. Иное мнение заявителя жалобы относительно того, как должен быть разрешен спор судом, не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права.

Доводов, которые бы имели правовое значение и нуждались в проверке, могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, в связи с чем основания для отмены или изменения обжалуемого решения, отсутствуют.

Руководствуясь ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 8 сентября 2025 г. оставить без изменения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, расположенный в г. Краснодаре, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий М.Б. Кашиев

Судьи О.В. Бадмаева

Б.Д. Дорджиев

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.02.2026 г.