Дело № 2-187/2024 УИД: 66RS0044-01-2023-004941-30

Мотивированное 

решение

 изготовлено 22 апреля 2024 года 

(с учетом выходных дней 20.04.2024 и 21.04.2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Первоуральск 15 апреля 2024 года

Первоуральский городской суд Свердловской области в составе председательствующего Федорца А.И., 

при секретаре судебного заседания Нелеп А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-187/2024 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Обмен» о защите прав потребителей, соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы, взыскании неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Брусника. Обмен» о защите прав потребителей, соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы в размере 200 000 руб. 00 коп., взыскании неустойки 1 956 500 руб. 00 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости, в размере 0,5 % от цены объекта начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, с продолжением ее начисления до фактического исполнения решения суда, компенсации морального вреда в размере 49 000 руб. 00 коп., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 782 руб. 50 коп.

В обоснование иска указано, что между ООО «Брусника. Обмен» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> (п.3.1, договора).

Согласно п.3.2, договора, Продавец обязуется освободить объект от своего имущества и передать ключи от объекта Покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.9. договора, стороны пришли к соглашению, что продавец осуществит передачу объекта, а покупатель примет его после подписания акта приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом, одновременно с передачей объекта, продавец обязуется передать покупателю паспорта на все установленное в объекте приборы учета (водные, электрический, газовый), а также кадастровый и технический паспорт на Объект, иную техническую документацию (п.3.3, договора).

Кроме того, в состав передаваемого объекта входит имеющееся и функционирующее в объекте недвижимости имущество: сантехническое оборудование: ванная, раковина со смесителем в туалете и на кухне; кухонный гарнитур со встроенной техникой, с раковиной, со смесителем, шкаф- купе в коридоре; с исправными приборами учета воды и учета электроэнергии; исправными розетками, выключателями, осветительными приборами; входной дверью и межкомнатными дверями, действующими дверными, оконными ручками и замками (п. 3.4. договора). В случае порчи (поломки) или невозможности передать покупателю указанное имущество, продавец обязуется до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости заменить его на аналогичное исправное и по своим характеристикам и качеству не хуже указанного. Данный пункт договора является существенным условием заключаемого договора (п.3.4, договора).

Продавец гарантирует покупателю, что на момент заключения Договора, объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запретом не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, лиц, сохраняющих в соответствии с законодательством, в т.ч. в соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», право пользования объектом недвижимости на момент подписания настоящего договора не имеется, (п. 1.3. договора).

Продавец обязуется с момента подписания настоящего договора и до момента фактической передачи объекта недвижимости покупателю не ухудшать состояние объекта недвижимости (п.3.5, договора).

Продавец обязуемся сообщить покупателю обо всех существенных недостатках и дефектах продаваемого объекта недвижимости (п. 3.7. договора).

За просрочку передачи объекта недвижимости продавец обязуется оплатить покупателю неустойку (пени) в размере 0,05 % от стоимости объекта недвижимости, за каждый день просрочки (п.4.3, договора)

Согласно п.2.1 договора, стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 4 550 000 руб. 00 коп., является окончательной и изменению не подлежит.

ДД.ММ.ГГГГ покупателем произведена предоплата - 100% в сумме 4 550 000 руб. 00 коп. за приобретаемый объект.

Покупатель, действуя добросовестно, во избежание нарушений со стороны продавца условий и сроков передачи объекта, заблаговременно направил продавцу заявление от ДД.ММ.ГГГГ о том, что срок передачи объекта, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В заявлении напомнил о необходимости подготовить объект и документацию для передачи, а также заблаговременно уведомить покупателя о дате и времени такой встречи.

Ответным письмом от ДД.ММ.ГГГГ продавец уведомил покупателя о дате встречи в соответствии с которым, покупатель прибыл ДД.ММ.ГГГГ по адресу 

<

адрес>, для составления акта приема передачи объекта. Со стороны продавца прибыла по указанному адресу представитель ООО «Брусника Обмен» Свидетель №1

При совместном составлении акта осмотра объекта от ДД.ММ.ГГГГ были установлены обстоятельства, которые согласно п.3.4 договора возлагают на продавца обязательства по их устранению до подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости: отсутствуют кадастровый паспорт и технический паспорт объекта; поврежден уплотнитель входной двери (требуется замена); дверь в туалет не закрывается (требуется замена дверного полотна или дверного блока); в прихожей порваны обои (требуется ремонт или частичная замена); имеются повреждения напольного покрытия (пластины ламината набухли от влаги и изменили форму, образуя щели и неплотное примыкание стыков, напольное покрытие имеет царапины, потертости и следы износа поверхности (требуется ремонт или замена в коридоре и комнате №2); поломаны плинтуса на полу в коридоре и комнатах (требуется ремонт или замена); механизмы открытия/закрытия окон в комнатах и балконе требуют ремонта (замена элементов фурнитуры и регулировка механизмов), так как не фиксируются положения оконных створок на балконе и в комнатах, двери между кухней и балконом имеют признаки механического износа и окончания ресурса; в комнате № 2 установлена перегородка, затрудняющая проветривание и нарушающая инсоляционным режим помещения; неисправности встроенной техники на кухне (не работает подсветка вытяжки, отсутствует документация на варочную поверхность, на духовой шкаф и посудомоечную машину, что не позволяет убедиться в исправности и проверить техническое состояние указанного оборудования; требуется ремонт подсветки вытяжки, необходимо восстановить техническую документацию и получить заключение специалиста о годности для эксплуатации указанной техники, а в случае выявления специалистом неисправностей - их устранение, ремонт или замена на аналогичную технику в рабочем состоянии; счетчик ГВС № подлежит замене или требует проведение поверки, так как истек межповерочный интервал; в ванной комнате в местах примыкания ванной к стенам имеются грибковые образования и плесень (требуется зачистка пораженных участков от плесени и грибковых образований, пропитка стен противогрибковыми составами, косметический ремонт стен.); отсутствуют документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, содержанию, капитальному ремонту и т.д., что противоречит п.3.6. Договора.

Истец полагает, что указанные в акте осмотра недостатки отсутствовали на момент подписания договора купли-продажи, а их появление связывает с нарушениями со стороны ответчика условий договора ( п. п. 1.3; 1.4.;. 3.5.; 3.6.; 3.7.; 3.11), что также имеет признаки недобросовестного его поведения (ст. 10 ГК РФ). Обращает внимание п. 2.7 акта предварительного осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому представитель продавца подтверждает, что в проданной покупателю квартире проживала семья ФИО2, что не согласовывалось с покупателем, жильцы освободили квартиру только ДД.ММ.ГГГГ. Факт такой эксплуатации объекта после продажи объекта покупателю мог явиться причиной указанных в акте повреждений (ущерба). Кто бы ни был причинителем ущерба, обязательство ответчика устранить повреждения и недостатки объекта возложено на продавца в силу вышеназванного договора до передачи его покупателю.

Представитель продавца (ООО «Брусника Обмен») - Свидетель №1 в акте осмотра подтвердила наличие указанных в нем повреждений и недостатков (ущерба), а также приняла обязательства устранить зафиксированные в акте осмотра повреждения и недостатки, при этом конкретных сроков не назвала. Покупателю было гарантировано представителем продавца, о заблаговременном его уведомлении о новой дате и времени встречи для передачи объекта недвижимости с устраненными повреждениями, а также ключей от входной двери и домофона, документов подтверждающих отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, содержанию, капитальному ремонту, что установлено п.3.6. Договора. Указанный представитель выразила свое несогласие только с указанным в акте замечанием относительно перегородки в комнате № 2, полагая, что покупателю было известно о ее существовании. Истец с таким доводом не согласен, считает его необоснованным и не соответствующим действительности.

Продавец не сообщил покупателю о выполнении принятых обязательств и не передал ни объект, ни ключи от него в нарушение условий договора купли-продажи, что вынудило покупателя ДД.ММ.ГГГГ, обратиться с претензией в адрес продавца, которая, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № вручена адресату ДД.ММ.ГГГГ.

Спустя несколько дней с момента получения претензии, согласно уведомлений б/н от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, направленных покупателю на адрес e-mail, продавцом была назначена повторная встреча на ДД.ММ.ГГГГ для передачи объекта, с якобы исправленными замечаниями.

При составлении акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, с участием покупателя и представителей продавца (Свидетель №2 и Свидетель №1) были установлены те же самые повреждения (обстоятельства), что и в акте от ДД.ММ.ГГГГ, устранение которых возложено условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на продавца именно до подписания акта приема- передачи объекта.

Продавцом, были предприняты попытки в короткий срок создать видимость устранения поломок и неисправностей. Так, поврежденный уплотнитель входной двери (ранее установленный изготовителем в дверную коробку и имеющий высокую степень износостойкости) заменен на рукотворный уплотнитель из самоклеящегося материала низкого качества с низкой степенью износостойкости; дверь в туалет закрывалась, но сколы и повреждения дверного полотна и на дверной коробке не устранены, в ванной комнате, в местах примыкания ванной к стенам, грибковые образования и плесень замазаны силиконовым герметиком, однако под ним оставлены очаги плесени и грибковых образований. Остальные, ранее зафиксированные недочеты оставлены без изменений. Такой восстановительный ремонт покупатель не признает надлежащим, а обстоятельства препятствующие принятию объекта - не устраненными. Представители продавца, указали свое несогласие с указанными в акте осмотра от ДД.ММ.ГГГГ недостатками. Однако, в телефонном разговоре эти же представители подтвердили наличие не устраненных повреждений, указанных в акте и обязались устранить до ДД.ММ.ГГГГ. 

Вместе с тем, недостатки так и не были устранены продавцом, что вынудило покупателя направить в адрес продавца претензию № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием соразмерного уменьшения покупной цены объекта на 200 000 руб. (п. 1, ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителя), выплаты неустойки за несвоевременную передачу объекта, рассчитанную за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактической передачи объекта в размере 0.5% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № претензия № вручена продавцу ДД.ММ.ГГГГ. Однако, требования истца в установленный законом срок не выполнены, до настоящего времени, указанные недостатки объекта не устранены, денежные средства покупателю не выплачены, объект и ключи от него не переданы.

Истец полагает, что в отсутствие ответа на претензию № от ДД.ММ.ГГГГ и претензию № от ДД.ММ.ГГГГ, а также в связи с неустранением вышеназванных обстоятельств в указанные в актах осмотра сроки, продавец проявляет волокиту и недобросовестное поведение, чем нарушает условия договора, законные правей интересы покупателя.

Как следует из. представленных доказательств, продавец не только отказался выполнить требования истца и не выплатил сумму уменьшения цены, но и на требования потребителя в установленный законом срок не ответил вообще, поэтому истец вынужден обратиться в суд с исковым заявлением.

Продавец объекта недвижимости обязан был сообщить покупателю об имеющихся обременениях права собственности ( наличие арендаторов, нанимателей, пользователей по иным основаниям). Также обязан был сообщить обо всех известных ему недостатках объекта недвижимости, в том числе о скрытых дефектах, а также о произведенных перепланировке и переоборудовании в продаваемом объекте недвижимости. В противном случае у продавца возникает ответственность в соответствии со ст.ст. 557, 475 ГК РФ, в соответствии с которыми, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан (подлежит передача), товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Учитывая то обстоятельство, что требования покупателя о безвозмездном устранении недостатков оставлены продавцом не только без удовлетворения, но и без ответа, то истцом в иске заявлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены в размере 200 000 руб. в соответствии с предварительным расчетом ремонтно-восстановительных работ на объекте, составленном ООО «Основа Плюс».

Полагает, что к спорным отношениям подлежат применению нормы закона «О защите прав потребителя» в связи с чем, просит взыскать с ответчика штраф, компенсацию морального вреда, неустойку в указанных иске размерах, а также судебные расходы.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования просил удовлетворить в полном объеме по доводам иска и дополнений к нему, суду пояснил, что ранее являлся индивидуальным предпринимателем, прекратил деятельность ИП около 4 лет назад, основные виды своей деятельности без выписки из ЕГРИП не помнит, его жена ФИО5 до настоящего времени осуществляет предпринимательскую деятельности, у ФИО5 имелись отношения в части сдачи в аренду коммерческой недвижимости, в этих отношениях ФИО5, он – ФИО1 выступал в качестве представителя.

Представитель ответчика ООО «Брусника.Обмен» ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам письменных возражений и дополнений к ним, в соответствии с которыми договор между истцом и ответчиком был заключен в отношении квартиры по адресу: 

<

адрес>. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН, без подписания передаточного акта. Согласно п. 3.2 договора продавец обязуется освободить квартиру от своего имущества и передать ключи от квартиры покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ, при условии поступления полной оплаты на расчетный счет продавца.

В результате осмотра ДД.ММ.ГГГГ истцом были обнаружены недостатки, которые являлись несущественными и устранимыми, в связи с чем не могут повлиять на стоимость квартиры. Указанные истцом недостатки не могут быт отнесены к скрытым недостаткам. Наличие устранимых недостатков (несоответствий), позволяющих использовать квартиру в соответствии с ее назначением, не является основанием отказа покупателя от подписания акта приема-передачи. В случае выявления таких недостатков стороны указывают в акте приема-передачи их перечень и сроки устранения. В случае подписания акта приема-передачи не исключалась дальнейшая возможность истца требовать устранения обнаруженных недостатков. Подписание акта приема- передачи означало бы согласие истца на приемку квартиры в пределах установленного договором срока, нарушение которого явилось предметом спора в связи с последующей передачей квартиры за пределами срока.

Истец отказал в принятии квартиры в том виде, в котором она есть, ссылаясь на отсутствие устранения недостатков, которые были установлены в результате осмотра и не соответствуют условиям договора.

ДД.ММ.ГГГГ письмом исх. № ответчик отказал в устранении недостатков и требовал принять квартиру в том виде, в котором она есть, ссылаясь что заявленные истцом убытки не свидетельствуют о не качественности квартиры по договору, что указанные истцом обстоятельства не являлись препятствием для ее приемки, а требования о взыскании неустойки и уменьшения цены квартиры необоснованными и не подлежащими удовлетворению, квартира передается надлежащего качества, соответствующего условиям договора.

Истец отказывает в приемке квартиры, своими действиями, ставит ее передачу в зависимость от отказа ответчика от требований об устранении недостатков. Ответчиком устранены выявленные явные недостатки, связанные с эксплуатацией квартиры, однако до настоящего времени истец своих обязательств по приемке квартиры и подписании двустороннего акта приема- передачи не исполнил.

Таким образом, в нарушение условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, норм Гражданского кодекса РФ (ст. 10, 310, 484, 556) истец квартиру не принял, двусторонний акт о передачи квартиры не подписал, чем фактически в одностороннем порядке отказался от исполнения обязанности принять имущество.

Ответчик полагает, что одновременное приобретение истцом четырех различных квартир свидетельствует об их использовании в коммерческой деятельности, полагает, что к спорным отношениям не подлежат применению нормы закона о защите прав потребителя.

Поскольку собственником квартиры на момент составления акта приема-передачи квартиры был уже истец, возможность передачи истцу технической документации на квартиру у ответчика отсутствовала, истцу предлагалось возместить затраты на получение технической документации, однако он отказался от этого. 

Ответчик является добросовестным участником спорных отношений, исков связанных с качеством своей деятельности не имеет, действия по устранению замечаний истца приняты в целях поддержания отношений с клиентом, ответчик в добровольном порядке произвел следующие работы: были переклеены обои в прихожей; дверь в сан. узле была отрегулирована; уплотнитель на входной двери был заменен; было устранено неплотное прилегание стыков ламината; в местах примыкания ванной было произведена замена гидроизоляционного слоя с дополнительной противогрибковой пропиткой. Что касается дверных и оконных ручек и замков - окна в Объекте недвижимости закрываются и открываются, двери аналогично. Также дополнительно был произведён полный клининг -уборка на Объекте недвижимости. Все замечания, с которыми ООО «Брусника. Обмен» было согласно и которые имели хоть какое-то значение при составлении акта о результатах предварительного осмотра квартиры, были устранены. Коммунальные платежи в период до даты фактической передачи квартиры по договору (ДД.ММ.ГГГГ) были оплачены полном объеме. Согласно п. 3.6 договора, продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости без задолженностей по оплате за электроэнергию, квартплате и коммунальным платежам содержанию и общедомовым нуждам, плате за капитальный ремонт и в случае выявления таковых задолженностей, возникших до передачи объекта недвижимости и ключей покупателю, обязуется оплатить их в течение 10 рабочих дней с момента обнаружения этой задолженности, то есть вопросы задолженности так же могут быть решены после приемки объекта недвижимости покупателем, наличие какой-либо задолженности не влияет на возможность использования объекта недвижимости по назначению. 

При составлении повторного акта предварительного осмотра квартиры истец намеренно затягивал срок передачи квартиры, так как вместо устраненных недостатков в акте были указаны новые, с наличия которых ООО «Брусника. Обмен» не согласна: вздутие ламината в области стыков; окна на балконе (не фиксируются замки) требуется ремонт балконной двери, плохо фиксируется требуется ремонт, окно из кухни на балкон имеет повреждения механизма открывания, ручки окон комнаты № 2 болтаются, требуется ремонт. 

Отдельные замечания истца безосновательны по ряду причин, которые упоминаются в данном возражении: отсутствует кадастровый и технический паспорт объекта, перегородка в комнате № 2 не демонтирована и не согласована, неисправна встроенная техника: не работает подсветка вытяжки, нет документации на варочную поверхность, духовой шкаф, посудомоечную машину.

Процесс продажи Объекта недвижимости, предполагает размещение информации о продаваемом объекте, в том числе и путем размещения фотографий объекта недвижимости на сайтах-агрегаторах. При продаже ответчиком вышеуказанного объекта недвижимости истец, как покупатель, был предварительно ознакомлен как лично, так и через своего представителя, которого ответчик, привлекает в качестве третьего лица, с имеющимися в распоряжении ответчика фотографиями данного объекта недвижимости. На одной из фотографий изображено, что в большой комнате имеется декоративная перегородка для отделения зоны отдыха в комнате от зоны сна. Представитель истца неоднократно присутствовал при осмотре указанного объекта недвижимости и в договоре указано, что покупатель удовлетворен качеством приобретаемого им объекта недвижимости и произведенных неотделимых улучшений, установленным путем его осмотра, произведенного им перед заключением настоящего Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков (п. 3.4 договора).

Продавец обязуется передать объект недвижимости покупателю в том состоянии, в каком он был на момент просмотра, на момент приобретения объекта недвижимости наличие указанной декоративной перегородки истца устраивало, довод истца об отсутствии разрешительной документации, подтверждающей законность и согласованность установки межкомнатной капитальной перегородки в комнате № 2 не состоятелен. В данном случае, перегородка из гипсокартонных листов является интерьерным элементом, не влияющим на конструктивную целостность жилого помещения, изменение его площадей и перекрытие вентиляционных выходов, подведения коммуникативных магистралей.

Данная декоративная перегородка перепланировкой не считается, является косметическим ремонтом и не затрагивает проектного положения помещений, обозначенного на поэтажном плане БТИ, поэтому не являются перепланировкой, для данных работ не обязательна разработка проектной документации и получение разрешения на перепланировку.

В самом Договоре отдельным пунктом содержится условие о том, что объект недвижимости продается вместе с обстановкой - элементами ремонта, интерьера, мебелью и техникой - перечень которой приведен в договоре, при этом состояние и согласованный перечень передаваемого вместе с объектом недвижимости имущества подтверждается фотографиями, сделанными перед подписанием договора.

Положения о неисправной встроенной технике, указанные в обоих актах предварительного осмотра безосновательны, отсутствие документации на варочную поверхность, духовой шкаф, посудомоечную машину не является основанием полагать, что данная техника не работоспособна. Не работающая подсветка вытяжки, не делает саму вытяжку неработоспособной, так как вытяжка и другая техника в квартире находится в исправном, пригодном для использования состоянии. Наличие каких-либо документов на отдельные предметы интерьера только облегчает их идентификацию. При обычном гражданском обороте при продаже квартиры на рынке вторичного жилья не требуется заключение специалиста о годности для эксплуатации указанной техники, которая является лишь отделимым улучшением к недвижимому имуществу, так как предметом договора купли-продажи недвижимого имущества является объект недвижимости. Включение мебели и техники в договор купли-продажи объекта недвижимости в данном случае не означает (юридически) продажу мебели/техники под видом продажи данных вещей как формально-определенных объектов гражданского оборота, с гарантийными чеками, составлением актов о работоспособности. Это означает именно продажу объекта недвижимости в определенном состоянии и определенного качества. А это состояние и их качество уже описывается среди прочего и наличием в нем мебели. Следовательно, аргумент о том, что к вышеуказанной технике не предоставлена техническая документация и отсутствует заключение специалиста о годности для эксплуатации указанной техники, несостоятелен ввиду того, что в договоре нет прямой обязанности продавца предоставить документацию на данную технику, а из сути отношений вытекает, что такая документация и не должна быть предоставлена продавцом покупателю.

Истец обращает внимание на п. 2.7 акта предварительного осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому представитель продавца подтверждает, что в проданной квартире проживали прежние собственники, что якобы не согласовывалось с покупателем и которые освободили квартиру только ДД.ММ.ГГГГ. Со слов истца факт такой эксплуатации объекта после продажи объекта покупателю мог являться причиной указанных в акте повреждений.

Поведение истца должно быть признано судом недобросовестным, поскольку усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения, имеются обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, на которые ссылается ответчик, а именно: в зону ответственности ответчика не входят какие-либо недочеты, дефекты, недостатки, возникшие из-за естественного износа материалов, исходя из условий договора купли-продажи ремонт квартиры не определен в обязанности продавца. Принимая во внимание состояние вторичного жилья - квартира не может быть в идеальном состоянии, Истец получил именно ту недвижимость и в том состоянии, в котором она находилась. 

Во всех четырех договорах, заключенных между истцом и ответчиком, содержатся положения о том, что данные объекты будут переданы истцу спустя длительное время после заключения договора купли-продажи, объекты переданы по цене ниже рыночной, соответственно, до момента фактической передачи объектов истцу, он не может использовать их по назначению в личных, бытовых целях. Фактически, период проживания третьих лиц в данных объектах, обстоятельство заблаговременно известное истцу до заключения договоров, в соответствии с этим обстоятельством, была снижена цена продаваемого имущества. Целью приобретения данного имущества было получение прибыли, от продажи данного имущества впоследствии по рыночной цене либо сдача данного имущества в аренду.

По действующему гражданскому законодательству, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения услуг. То есть для гражданина деятельность, осуществляемая систематически и с целью получения прибыли, будет признана предпринимательской. Систематической деятельность считается, если осуществляется два и более раза в год.

Истец не является добросовестным покупателем, что подтверждается наличием обременений и арестов в отношении приобретенного им недвижимого имущества, из-за чего фактически затрудняется использование данных объектов в коммерческих целях, в том числе продажа, сдача в аренду.

Заявленные истцом убытки не свидетельствуют о некачественности объекта по договору (квартиры), не являются скрытыми и могли быть выявлены в ходе предпродажного смотра объекта недвижимости, до передачи жилого помещения, устранение имеющихся недостатков, являются обязанностью покупателя по содержанию своего имущества в силу закона, они не могут быть возложены на продавца. Полагают, что указанные истцом обстоятельств не являлись препятствием для приемки объекта вторичной недвижимости, а также считают требования истца о взыскании неустойки и уменьшения цены объекта недвижимости необоснованными и не подлежащими удовлетворению, объект недвижимости передан надлежащего качества, в соответствии с обычаями делового оборота и обычно предъявляемыми требованиями на вторичном рынке жилья.

Третьи лица ИП ФИО4, ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, заслушав показания свидетеля Свидетель №1, которая пояснила, что участвовала в качестве представителя ответчика при составлении актов осмотров спорной квартиры, недостатки, которые были зафиксированы в актах, действительно имелись, по ее мнению, для вторичного жилья квартира находилась в отличном состоянии, перегородка в квартире является декоративной, ФИО1 при составлении повторного акта просил указать новые недостатки, технический паспорт не смогли передать, так как к тому времени собственником квартиры являлся уже истец, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что между ООО «Брусника. Обмен» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п.3.2, договора, Продавец обязуется освободить объект от своего имущества и передать ключи от объекта Покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.9. договора, стороны пришли к соглашению, что продавец осуществит передачу объекта, а покупатель примет его после подписания акта приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом, одновременно с передачей объекта, продавец обязуется передать покупателю паспорта на все установленное в объекте приборы учета (водные, электрический, газовый), а также кадастровый и технический паспорт на объект, иную техническую документацию (п.3.3, договора).

Согласно п. 3.4 договора потребитель удовлетворен качеством приобретенного им объекта недвижимости и произведенных неотделимых улучшений, установленным путем его осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо деффектов и недостатков. В настоящий момент объект находится в исправном состоянии, пригодном для использования в соответствии с назначением. Произведенные улучшения являются неотъемлемой частью объекта. В состав передаваемого объекта входит имеющееся и функционирующее в объекте недвижимости имущество: сантехническое оборудование: ванная, раковина со смесителем в туалете и на кухне; кухонный гарнитур со встроенной техникой, с раковиной, со смесителем, шкаф- купе в коридоре; с исправными приборами учета воды и учета электроэнергии; исправными розетками, выключателями, осветительными приборами; входной дверью и межкомнатными дверями, действующими дверными, оконными ручками и замками. В случае порчи (поломки) или невозможности передать покупателю указанное имущество, продавец обязуется до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости заменить его на аналогичное исправное и по своим характеристикам и качеству не хуже указанного. Продавец гарантирует покупателю, что на момент заключения Договора, объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запретом не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен, лиц, сохраняющих в соответствии с законодательством, в т.ч. в соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», право пользования объектом недвижимости на момент подписания настоящего договора не имеется, (п. 1.3. договора).

Продавец обязуется с момента подписания настоящего договора и до момента фактической передачи объекта недвижимости покупателю не ухудшать состояние объекта недвижимости (п.3.5, договора).

Продавец обязуемся сообщить покупателю обо всех существенных недостатках и дефектах продаваемого объекта недвижимости (п. 3.7. договора).

За просрочку передачи объекта недвижимости продавец обязуется оплатить покупателю неустойку (пени) в размере 0,05 % от стоимости объекта недвижимости, за каждый день просрочки (п.4.3, договора)

Согласно п.2.1 договора, стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 4 550 000 руб. 00 коп., является окончательной и изменению не подлежит.

ДД.ММ.ГГГГ покупателем произведена предоплата - 100% в сумме 4 550 000 руб. 00 коп. за приобретаемый объект.

При совместном составлении акта осмотра объекта от ДД.ММ.ГГГГ были выявлены недостатки: отсутствуют кадастровый паспорт и технический паспорт объекта; поврежден уплотнитель входной двери (требуется замена); дверное полотно в туалете, повреждены обои в прихожей; имеются повреждения напольного покрытия в коридоре и комнате; требуется регулировка ручек и замков окон балкона и комнаты; имеются повреждения плинтусов в коридоре, нештатная перегородка в комнате (представитель ответчика не согласен, так как покупатель видел ее при покупке квартиры); не работает подсветка вытяжки, отсутствует документация на варочную поверхность, на духовой шкаф и посудомоечную машину; счетчик ГВС № подлежит замене или требует проведение поверки, так как истек межповерочный интервал; в ванной комнате имеются грибковые образования.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 обратился с претензией в адрес продавца, которая, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № вручена адресату ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт повторного осмотра, в соответствии с которым недостатки на которые ссылался истец не устранены.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился с повторной претензией с требованием соразмерного уменьшения покупной цены объекта на 200 000 руб. (п. 1, ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителя), выплаты неустойки за несвоевременную передачу объекта, рассчитанную за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактической передачи объекта в размере 0.5% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 9 Федерального Закона от 26.01.1996 года № 15-ФЗ «О введение в действие части второй Гражданского Кодекса РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары/работы, услуги/, для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами». Таким образом, характер существующего между сторонами договора говорит о том, что к возникшим на его основе правоотношениям должны применяться нормативные положения Закона РФ «О защите прав потребителей». 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 "Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.10.2018) при применении Закона о защите прав потребителей к спорам, возникающим из договора купли-продажи большого количества технически сложных товаров, относящихся согласно Общероссийскому классификатору продукции к вычислительной технике, необходимо определять цель их приобретения.

Указанные разъяснения применимы к спорным отношениям в той части, что одно только приобретение вещи гражданином, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, автоматически не свидетельствует о приобретении вещи исключительно для бытовых нужд, о направленности действий лица на иные цели, может свидетельствовать одновременное приобретение большого количества специфических вещей (товара).

Презумпция приобретения вещи для бытовых нужд законом не установлена, поскольку именно истец ссылается на приобретение спорной квартиры для личных бытовых нужд, данное обстоятельство должен доказать он.

Таких доказательств истцом суду не предоставлено.

Стороны по делу не оспаривали, что истцом в один день у ответчика приобретено сразу четыре квартиры в различных районах г. Екатеринбурга с условием отсрочки фактической передачи квартир во владение истца.

Для уточнения целей приобретения имущества, в целях выполнения рекомендаций Верховного суда Российской Федерации, судом были заданы истца вопросы, на которые истец дал следующие объяснения, что ранее он являлся индивидуальным предпринимателем, прекратил деятельность ИП около 4 лет назад, основные виды своей деятельности без выписки из ЕГРИП не помнит, его жена ФИО5 до настоящего времени осуществляет предпринимательскую деятельности, у ФИО5 имелись отношения в части сдачи в аренду коммерческой недвижимости, в этих отношениях ФИО5, он – ФИО1 выступал в качестве представителя.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно части 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с частью 3 названной выше статьи суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 4 ст. 67 и п. 2 ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (в частности, в определении от 25 мая 2017 г. N 1116-О), предоставление судам полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации объяснения сторон об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

В рамках проверки и оценки объяснений ФИО1, предоставленных им в качестве единственного доказательства приобретения спорного имущества для бытовых нужд, судом установлено, что в соответствии с находящимися в свободном доступе сведениями ЕГРИП ФИО1 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 5 месяцев до одновременного приобретения сразу 4 квартир, в качестве основного вида деятельности ФИО1, о котором он забыл в судебном заседании, указана аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.

В соответствии с находящимися в свободном доступе сведениями ЕГРИП жена ФИО1 ФИО5 до настоящего времени является индивидуальным предпринимателем с основным видом деятельности аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.

Факт осуществления представительства интересов ФИО5 при осуществлении отношений в части сдачи в аренду недвижимого имущества истец по делу в судебном заседании не отрицал.

Совокупность установленных судом обстоятельств, а именно: одновременное приобретение сразу четырех объектов недвижимости, приобретение данных объектов с условием отложенной передачи во владение истца, прекращение регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в сфере аренды и управления собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом ФИО1 незадолго до приобретения квартир, наличие близких родственников ФИО1, которые продолжают заниматься предпринимательской деятельностью в сфере аренды и управления собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом, непосредственное участие ФИО1 в деятельности своих близких родственников в сфере аренды и управления собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом не смотря на прекращение регистрации в качестве индивидуального предпринимателя достоверно свидетельствует об отсутствии целей приобретения спорной квартиры для бытовых, личных нужд, приобретении ФИО1 данного имущества для целей осуществления предпринимательской деятельности, в связи с чем, суд считает, что к спорным отношениям не подлежат применению нормы закона «О защите прав потребителей», в связи с чем, требования истца о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, предусмотренных законом «О защите прав потребителей» удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 2 статьи 194 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда принимается в совещательной комнате.

В силу части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Поскольку в совещательной комнате, при принятии решения суд установил, что к спорным отношениям не подлежат применению нормы закона «О защите прав потребителей», однако при подаче иска истец руководствовался нормами закона «О защите прав потребителей», то есть иск принят судом без нарушения правил подсудности, оснований для передачи дела по подсудности у суда не имеется.

Поскольку ФИО8 формально не является индивидуальным предпринимателем, спор подсуден суду общей юрисдикции.

Судом первой инстанции предприняты все необходимые меры для реализации прав сторон на предоставление доказательств, судебные заседания неоднократно откладывались, процессуальные права сторонам неоднократно разъяснялись, обстоятельства в части необходимости доказывания убытков, а также целей приобретения имущества выносились на обсуждение сторон, уклонение от предоставления таких доказательств в суд первой инстанции может быть расценено как злоупотребление правом.

В части требований истца о взыскании неустойки суд считает необходимым дополнительно отметить следующее.

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу абзаца 3 пункта 1 той же статьи уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Положениями ч. 2 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, доводы ФИО1 о том, что он не мог принять объект недвижимости, так как в нем имелись недостатки и его принятие, не позволило бы ФИО1 защитить свои права, являются несостоятельными.

В качестве одного из видов деятельности ФИО1 в качестве индивидуального предпринимателя была зарегистрирована деятельность в области права, он являлся профессиональным участником рынка вторичного жилья, осведомленным как о правовом регулировании вопроса, так и о обычаях делового оборота в данной сфере, поведение ФИО1 в части отказа от подписания акта приема-передачи объекта, является уклонением покупателя от исполнения обязанности принять имущество, направленным на дополнительное извлечение прибыли в виде возможного взыскания неустойки за нарушение сроков передачи объекта.

В части уменьшения покупной цены спорного объекта недвижимости (взыскания убытков), суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 3.4 договора потребитель удовлетворен качеством приобретенного им объекта недвижимости и произведенных неотделимых улучшений, установленным путем его осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо деффектов и недостатков. В настоящий момент объект находится в исправном состоянии, пригодном для использования в соответствии с назначением. Произведенные улучшения являются неотъемлемой частью объекта.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Рынок вторичной недвижимости подразумевает продажу имущества, имеющего определённые недостатки, вызванные его эксплуатацией. Определение данных недостатков, согласие или не согласие сторон с приобретением имущества с имеющимися в нем недостатками, осуществляется, в соответствии с обычаями делового оборота, путем осмотра имущества и согласования между сторонами в связи с установленным состоянием имущества, цены этого имущества.

Из буквального толкования содержания договора сторон следует, что ФИО1 произвел осмотр имущества и качество спорного имущества его устроило. Таким образом, у суда отсутствуют основания для признания факта продажи ФИО1 товара ненадлежащего качества и, соответственно, для уменьшения покупной цены данного имущества на указанную истцом сумму.

Если рассматривать требования истца как требования о взыскании убытков, причиненных состоянию имущества в период с момента подписания договора купли-продажи до момента фактической передачи товара истцу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения ответственности в виде взыскания убытков, предусмотренной статьями 15 и 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения, причинно-следственную между действиями причинителя вреда и наступившими у потерпевшего неблагоприятными последствиями, доказанность размера убытков, вины причинителя вреда.

Никаких доказательств того, что выявленные истцом недостатки имущества не существовали на момент подписания договора купли-продажи, не были известны истцу и не были учтены сторонами при формировании цены на объект недвижимости, истец суду не предоставил.

Гарантийный срок на товар не установлен.

Обязанность доказывания причин возникновения недостатка в результате противоправного поведения продавца лежит на истце.

Сам факт наличия промежутка времени между подписанием договора и фактической передачей квартиры покупателю, возможного продевания в квартире иных лиц, достоверно не свидетельствует о времени возникновения недостатка и о том, что ухудшении состояния имущества, если оно было, возникло в указанный промежуток.

Признание ответчиком самого факта наличия недостатка, не свидетельствует о признании противоправности поведения, наличия причинно-следственной связи и своей вины в возникновении недостатка.

При указанных обстоятельствах суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым в том числе относятся и расходы по оплате государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, оснований для взыскания в пользу истца судебных расходов, у суда не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью «Брусника. Обмен» (ОГРН 

<

***>) о защите прав потребителей, соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы, взыскании неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья. Подпись - Федорец А.И.