Гражданское дело № 2-417/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2019 года

Тымовский районный суд Сахалинской области

в составе:

председательствующего Заборской А.Г.,

при секретаре судебного заседания ФИО6,

с участием:

истца ФИО1, ее представителя ФИО9,

представителя ответчика ФИО4 – адвоката ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании права собственности на квартиру, в обоснование которого указала, что в сентябре 1996 года по договору купли - продажи приобрела у ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. Договор исполнен сторонами в полном объеме, истец с 1996 года фактически проживает в квартире, на ее имя открыты лицевые счета. Вместе с тем, переход права собственности от продавца к покупателю и право собственности истца на жилое помещение до настоящего времени в ЕГРН не зарегистрированы, препятствием к чему является описка, допущенная нотариусом при составлении договора купли – продажи в части указания нумерации квартиры и дома.

Поскольку указанное несоответствие устранить во внесудебном порядке не представляется возможным, ссылаясь на положения действующего гражданского законодательства, истец просит признать за ней право собственности на 

<

адрес>, пгт. 

<

адрес>, общей площадью 48,1 кв.м, с кадастровым номером №.

Истец ФИО5, ее представитель ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещалась по последнему известному адресу, по которому фактически не проживает, о чем в деле имеется докладная курьера Тымовского районного суда. 

Сведения об ином месте жительства ФИО4, помимо указанного в иске, также отсутствуют и в Управлении по вопросам миграции УМВД России по 

<

адрес>.

Иные предпринимавшиеся судом меры к установлению места жительства ФИО4 положительного результата не дали.

В связи с отсутствием сведений о месте жительства и регистрации ответчика ФИО4 судом в соответствии со статьей 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве представителя последней привлечена адвокат ФИО7, которая в судебном заседании исковые требования не признала.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило, возражений не представлено.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Выслушав мнения участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, за ФИО4 на основании договора № на передачу квартиры в собственность граждан, заключенного с Поронайской дистанцией гражданских сооружений от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано право собственности на жилое помещение – 

<

адрес> пгт. 

<

адрес> (л.д. 12). 

12 сентября 1996 года между ФИО4 и ФИО8 (после заключения брака - ФИО10) заключен договор купли продажи квартиры по вышеуказанному адресу (л.д. 9, 31). Названный договор был удостоверен нотариусом Тымовской нотариальной конторы 

<

адрес>.

В соответствии с договором указанная квартира продана за 25 миллионов рублей. За проданную квартиру ФИО4 получила деньги в сумме 20 миллионов рублей, оставшиеся недополученные деньги ФИО8 обязалась выплатить ФИО4 до 13 ноября 1996 года (л.д. 31). 

Обращаясь в суд с иском о признании права собственности на спорную квартиру, ФИО1 сослалась на договор купли – продажи от 12 сентября 1996 года, как на доказательство возникновения у нее соответствующего права, оценивая который суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пунктов 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункты 1, 3) предусматривает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В пункте 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представленный договор купли-продажи жилого помещения от 12 сентября 1996 года заключен истцом с ФИО4 до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а поэтому при заключении данного договора подлежал применению действующий на тот период порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (статья 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РСФСР, устанавливавшей такой порядок, договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. При этом на основании Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968 года № 83, в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений, в том числе, жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Государственная регистрация договора купли – продажи и перехода права собственности на спорный объект недвижимости по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 12 сентября 1996 года сторонами не производилась; в едином государственном реестре прав недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> (л.д. 10).

В соответствии с положениями статей 2 и 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним являлась юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признавались юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводилась по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требовалась при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Сделка с собственником спорной квартиры ФИО4 была совершена истцом в 1996 году (до введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), следовательно, сделка купли-продажи подлежала государственной регистрации и считалась заключенной только с момента ее регистрации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что сделка купли-продажи спорной квартиры в установленном порядке не была зарегистрирована, что в силу приведенных выше норм действующего законодательства, пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №) не позволяет считать ее заключенной и порождающей для сторон какие-либо правовые последствия.

Вместе с тем, в судебном заседании установлены факты передачи 12 сентября 1996 года продавцом ФИО4 спорной квартиры покупателю ФИО1; принятия покупателем предмета договора купли - продажи, что подтверждается объяснениями истца, решением Тымовского районного суда от 17 декабря 2002 года и кассационным определение Сахалинского областного суда от 25 февраля 2003 года, согласно которым ФИО8 приобрела у ФИО4 спорную квартиру (л.д. 16-23), справками коммунальных служб, подтверждающими открытие лицевых счетов на истца и отсутствие задолженности по указанному адресу у квартиросъемщика ФИО2 (л.д. 13-15), пояснениями свидетеля Свидетель №1, который подтвердил, что ФИО5 приобрела спорную квартиру у ФИО4 и длительное время в ней проживала.

Судом также установлено, что договор купли-продажи составлен в письменной форме, подписан сторонами, содержит соглашение сторон по всем существенным условиям сделки, оплата по договору произведена в полном объеме, о чем свидетельствует подпись продавца в договоре купли-продажи, договор удостоверен нотариально, фактически исполнен, никем не оспорен.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). 

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановление № 10/22, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 Постановления № 10/22, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Из абзаца первого пункта 19 этого же Постановления № 10/22 следует, что возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума № 10/22 давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие каких-либо соглашений с титульным собственником или иным уполномоченным лицом, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

При этом давностное владение недвижимым имуществом, по смыслу приведенных выше положений абзаца второго пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется без государственной регистрации.

В частности, пунктом 60 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установлено, что ФИО1 вступила во владение спорным имуществом по соглашению с предыдущим собственником ФИО4 на основании нотариально удостоверенного договора купли – продажи жилого помещения, не прошедшего обязательную государственную регистрацию; с момента вступления во владение недвижимым имуществом, полагая себя собственником, владела им открыто, добросовестно и непрерывно. В течение всего времени владения ФИО5 жилого помещения никакое иное лицо не предъявляло своих прав на недвижимое имущество и не проявляло к нему интереса как к своему собственному.

Данные обстоятельства, подтверждены исследованными судом материалами дела, в том числе пояснения свидетеля Свидетель №1 о том, что ФИО1 после приобретения спорной квартиры пользовалась ей как собственной, постоянно в ней проживала. В свою очередь, ФИО4 длительное время на территории 

<

адрес> не проживает в связи с выездом в 

<

адрес>, после выезда прав на спорную квартиру не заявляла, место ее жительства неизвестно. 

При таких обстоятельствах, установив, что истец с 1996 года, то есть более 23 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется спорной квартирой, как своей собственной, несет бремя ее содержания, суд приходит к выводу о наличии оснований для принятия решения о признании за истцом права собственности на спорное жилое помещение в силу приобретательной давности, которое будет являться основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации за ней права собственности.

Допущенную нотариусом Тымовского нотариального округа неточность при составлении договора купли – продажи в части неверного указания номера спорного жилого помещения (вместо 

<

адрес> указана квартир 28, вместо 

<

адрес>) суд признает явной технической ошибкой, не ставящей под сомнение выводы суда о праве истца, поскольку сведений о праве ФИО4 на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, суду не представлено, факт приобретения истцом 

<

адрес> 

<

адрес>, принадлежащей ответчику ФИО4, подтверждается решением Тымовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, кассационным определением Сахалинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО11 пояснил, что частный жилой 

<

адрес> 

<

адрес> принадлежит ему на праве собственности с 14 ноября 2011 года, подтвердив данный факт свидетельством о государственной регистрации права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – 

<

адрес> пгт. 

<

адрес>, общей площадью 48, 1 кв.м, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Тымовский районный суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено 2 декабря 2019 года.

Председательствующий А.Г. Заборская