Дело № 3а-568/2021 

УИД 76OS 0000-01-2021-000444-76 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 05 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сфера» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Сфера» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40684 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.01.2019 в размере рыночной стоимости 21 929 000 рублей; внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

В обоснование требований ссылается на то, что ООО «Сфера» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету № 21747-ОЗ, выполненному ЗАО «Ярославский центр недвижимости», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 21 929 000 руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила 39 397 978,76 руб. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Сфера» по доверенности ФИО1 заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 22 140 000 руб., указав, что в исковом заявлении допущена техническая ошибка, неверно указана рыночная стоимость земельного участка, которая в соответствии с Отчетом № 21747-ОЗ составляет 22 140 000 руб.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В ранее представленных письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению; дополнительно указывает на отсутствие правовых оснований для взыскания судебных расходов.

Заинтересованные лица Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, Управление Росреестра по Ярославской области, ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия г. Ярославля о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей не направили. В ранее поступивших отзывах на административное исковое заявление Управление Росреестра по Ярославской области, Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей, разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Выслушав представителя административного истца ООО «Сфера» по доверенности ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Сфера» является собственником объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40684 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 №146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд полагает, что ООО «Сфера» в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Судом установлено, что земельный участок административного истца вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 01.01.2019 – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 39 397 978,76 руб. (п.476930).

Административным истцом представлен Отчет № №21747-ОЗ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, согласно которому по состоянию на 01.01.2019 рыночная стоимость указанного объекта составляет 22 140 000 руб.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО3 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом с применением метода количественных корректировок в сочетании с качественным методом экспертных оценок. 

Из содержания Отчета следует, что оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) 

<

адрес> (в районе 

<

адрес>); 2) 

<

адрес>а; 3) 

<

адрес>; 4) 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>; 5) 

<

адрес> (в районе 

<

адрес>). 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3. Приведенные выше объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно необоснованного включения в расчетную выборку аналога №5 (

<

адрес> (в районе 

<

адрес>) поскольку стоимость данного объекта занижена и не соответствует рыночной, отклоняется. 

Согласно пункту 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. 

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

Из Отчета следует, что оценщиком исследованы все существенные характеристики объекта-аналога №5, данный объект-аналог сопоставим по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. 

Утверждение департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о наличии объекта капитального строительства на данном земельном участке опровергается содержанием отчета. В отчете приводится подробное описание и исследование объекта-аналога №5. Согласно публичной карты 2018 года какие-либо объекты на данном земельном участке отсутствуют. Из содержания объявления о продаже земельного участка по адресу: 

<

адрес> (в районе 

<

адрес>) (аналог №5) от июля 2018 года с очевидностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в составе цены данного предложения имеется стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дате. В объявлении указывается лишь на наличие разрешения на строительство склада. Исходя из имеющейся информации наличие ОКСа на данном земельном участке не подтверждено. Таким образом, оснований для исключения указанного объекта по причине наличия на нем ОКСа не имелось. В связи с изложенным не могут быть приняты во внимание и ссылки о необходимости применения корректировки на снос ветхих строений.

Необходимость применения корректировки цены данного объекта-аналога на «тип следки», оценщиком не установлена. Доказательств того, что на стоимость данного земельного участка, общая площадь которого составляет 17 388 кв.м, влияет наличие объекта капитального строительства площадью 24,5 кв.м (контрольно-пропускной пункт), административным ответчиком не представлено. 

То обстоятельство, что в отношении данного земельного участка решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области от 12.01.2018 была установлена иная кадастровая стоимость, во внимание принято быть не может, данная стоимость устанавливалась на иную дату. 

Вопросы относительно заключенного договора аренды указанного объекта-аналога и в связи с этим отсутствия возможности у арендатора передать права на земельный участок третьим лицам, являются правовыми, не входят в компетенцию оценщика и не являются предметом его исследования. 

Ссылка департамента имущественных и земельных отношений на недопустимость использования в расчетах в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (в районе 

<

адрес>) участок 3, несостоятельна. Согласно представленному отчету указанный объект недвижимости в выборке оценщика отсутствует и соответственно в расчетах не использовался. 

В Отчете содержится подробное описание объекта-аналога №4 (

<

адрес>), данный объект-аналог сопоставим по основным ценообразующим факторам с объектом оценки. При этом ссылки административного ответчика о наличии на данном земельном участке двух объектов капитального строительства опровергаются представленными суду материалами. Объект с кадастровым номером № расположен по адресу: 

<

адрес> и представляет собой сети электропередач. Нахождение на земельном участке объекта с кадастровым номером № также не подтверждено. Напротив, из публичной кадастровой карты отчетливо видно, что какие-либо объекты капитального строительства на данном земельном участке отсутствуют. Объект с кадастровым номером № по данным Росреестра находится в пределах иных объектов недвижимости №, №, №», с которыми объект-аналог не имеет общих границ. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений о неверном применении корректировки на расположение относительно крупных автомагистралей, а именно: не требуется корректировки по данному основанию к аналогам №№1, 2, 4, 5, поскольку они находятся вблизи автомагистрали, и необходимости применения к аналогу №3 корректировки 1,25, поскольку он расположен на удалении от автомагистрали, - отклоняются. 

На данное возражение свидетель ФИО3 пояснил, что департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области подменяет характеристики различных ценообразующих факторов: «близость к автомагистрали» и «расположение в районе крупной магистрали». Расположение в районе крупной автомагистрали - это характеристика локального характера, она определяет местоположение объекта в пределах ценовых границ города. Расположение относительно крупной автомагистрали - это физическая характеристика объекта, которая определяет его расстояние до автомагистрали по существующим общедоступным дорогам. Применительно к объекту оценки, ближайшей крупной автомагистралью является Промышленное шоссе, расстояние до которого составляет - 538 м, так как улица Механизаторов не имеет выхода на автомагистраль развязки Юбилейного моста. Аналог №3 (

<

адрес>), так же как и объект оценки, расположены на удалении от крупных автомагистралей, то есть в равных условиях, корректировка в данном случае не нужна. 

Выводы оценщика о корректировке относительно автомагистралей для объектов-аналогов основаны на анализе фактического месторасположения объекта оценки и объектов-аналогов. С учетом таких данных оценщик квалифицировал местоположение участка относительно автомагистрали как находящийся вдали от автомагистрали. Оснований не согласиться с этими выводами оценщика не имеется, так как они не содержат противоречий, носят экономически обоснованный характер, основаны на изучении фактического месторасположения земельного участка, подтверждаются картографическими материалами.

Доводы административного ответчика о большой вариации цен отобранных оценщиком аналогов, правового значения не имеют и о нарушении при составлении отчета федеральных стандартов оценки не свидетельствуют, так как стандарты оценки не содержат требований к учету цены аналогов при их отборе.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Суд соглашается с показаниями свидетеля ФИО3 о том, что в условиях недостатка прямой рыночной информации, то есть данных о ценах, относящихся к сходным по всем параметрам объектам, оценщик вынужден привлекать данные о ценах дополнительных объектов, отличных от объекта оценки по тем или иным характеристикам (площадь, местоположение и т.д.). Цены прямых аналогов образуют однородную выборку. Поэтому, по возможности всегда подбираются аналоги, с как можно большими совпадениями по ценообразующим параметрам, или, по возможности с как можно меньшим отклонением. Большие значения коэффициентов вариации свидетельствуют о крайне неактивном рынке недвижимости, выраженном в ограниченном количестве аналогов. 

Из отчета следует, что при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком были отобраны аналоги исходя из ценообразующих признаков. С учетом степени соответствия параметров объекта оценки параметрам объектов – аналогов, оценщиком были отобраны аналоги для сопоставления с объектом оценки. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком о данных аналогах, является достоверной.

Таким образом, представленный административным истцом отчет № 21747-ОЗ оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 21747-ОЗ, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 09.08.2021.

В соответствии с ч. 3 ст. 178 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов. 

В административном исковом заявлении ООО «Сфера» заявлено о взыскании с административного ответчика судебных расходов на оплату государственной пошлины в размере 2000 руб.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему. 

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-П, суд считает, что требование ООО «Сфера» о взыскании расходов на оплату госпошлины удовлетворению не подлежат. 

Расхождение между кадастровой стоимостью данного земельного участка и установленной судом его рыночной стоимостью не превысило 43 %. Такое расхождение объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца. Административный ответчик в данном деле не оспаривал права ООО «Сфера» на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка.

Суд принимает во внимание, что налоговая выгода по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца, которая согласно представленному расчету составляет 258 869,68 руб. за один налоговый период. 

С учетом изложенного, в удовлетворении требований ООО «Сфера» о возмещении судебных расходов по оплате госпошлины суд отказывает. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40684 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости 22 140 000 (двадцать два миллиона сто сорок тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 09 августа 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

В удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату государственной пошлины отказать. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 19 октября 2021 года