Дело № 2-63/2019

Поступило в суд 03.10.2018 года

УИД 54RS0013-01-2018-001988-82

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2019 г. г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Зюковой О.А., при секретаре Диденко М.П., с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Велмарк-Бердск» об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском ООО «Велмарк-Бердск» об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, принадлежащим истцу на праве общей долевой собственности в размере 248/1000 долей – нежилым помещением (часть корпуса №) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 1485,7 кв.м, обязании ответчика обеспечить беспрепятственный доступ к помещениям № и № на первом этаже согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ (№ и № на первом этаже согласно техническому паспорту от 15.08.1998 г.) а именно проезд по территории земельного участка с кадастровым номером 54:32:010720:65 площадью 2902 кв.м и проход через помещения, используемые ответчиком. В обоснование иска указано, что договором купли-продажи недвижимого имущества от 05.07.2002 г., заключенного между ООО «Велмарк-Бердск и ФИО1 (п.3.2 договора) в пользование истцу переданы помещения № помещения, расположенные на первом этаже. В соответсвии с техническим паспортом от 15.08.1998 г. между используемым истцом помещениями № и используемыми ответчиком помещением № имеется дверной проем, который был заложен ответчиком блоками из газобетона. Согласно техническому паспорту от 06.06.2008 г., изготовленного по заказу ответчика, нумерация помещений изменена и дверной проем между помещениями № и № отсутствует. В связи с этим у истца отсутствует возможность нормальной эксплуатации принадлежащих ему помещений № и № (№ и № по техническому паспорту от 06.06.2008 г.) на первом этаже в связи с невозможностью прохода через помещения общего пользования, отсутствует доступ к санитарным узлам (помещениям № согласно техническому паспорту от 06.06.2008 г.) и пожарному гидранту. Кроме этого, земельный участок, по которому осуществляется проезд и проход к помещениям, огорожен забором, проездные ворота закрыты на замок, ключи от которого у истца отсутствуют, находятся у сотрудников ООО «Велмарк-Бердск», при этом сотрудники ООО «Велмарк-Бердск» отказывают в возможности проезда по территорию с целью погрузки/разгрузки (л.д. 1-2, 37-38).

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержал, пояснил, что перепланировка выполнена незаконно, без его согласия, технический паспорт нежилых помещений от 06.06.2008 г., изготовленный по заказу ответчика, с ним не согласован. По вопросу пользования земельным участком, на котором расположены спорные нежилые помещения, было судебное разбирательство в ходе которого утверждено мировое соглашение о разделении земельного участка в общую долевую собственность всех собственников долей в нежилом помещении.

Представитель ответчика ФИО2, в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что технический паспорт от 06.06.2008 г. был согласован с истцом. При этом указал, что ответчик готов передать истцу ключи от входных ворот, установленных на земельном участке, соответственно препятствий в пользовании земельным участком нет.

Третье лицо М.Д. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, ФИО1 на основании договора купли-продажи от 05.07.2002 г. является собственником 248/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (часть корпуса №), площадью 1485,7 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 этаж: № 2 этаж № 3 этаж: №. Этаж №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (л.д. 3-4). Собственником 68/100 долей является ответчик ООО «Велмарк-Бердск», 72/1000 – М.Д.

Ранее земельный участок с кадастровым номером 54:32:010720:65, площадью 2902,0 кв.м, на котором расположены спорные нежилые помещения, находился в постоянном бессрочном пользовании ООО «Велмарк-Вердск». На основании заявлений ООО «Велмарк-Бердск», ФИО3 постановлением администрации г. Бердска № 452 от 08.02.2019 г. прекращено право ООО «Велмарк-Бердск» постоянного бессрочного пользования указанным земельным участком. Земельный участок с кадастровым номером 54:32:010720:65, площадью 2902,0 кв.м, предоставлен за плату в общую долевую собственность ООО «Велмарк-Бердск» в размере 73/100 доли, ФИО1 – в размере 21/100 доля, М.Д. – в размере 6/100 долей (л.д. 95). 14.03.2019 г. между продавцом администрацией г. Бердска и покупателями ООО «Велмарк-Бердск», ФИО3 заключен договор купли-продажи указанного земельного участка (л.д. 96-98). 

Из документов следует, что спорные нежилые помещения и земельный участок, на котором они расположены, находятся в общей долевой собственности истца, ответчика и третьего лица.

В соответствии с ч.1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Порядок пользования земельным участком с кадастровым номером 54:32:010720:65, площадью 2902,0 кв.м собственниками не определялся, доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок в натуре никому из собственников не выделялись. Поэтому исходя из изложенного, и приведенной нормой, владение и пользование спорного земельного участка должно осуществляться собственниками по соглашению.

По утверждению истца, проезд и проход на спорный земельный участок ограничен ответчиком. 

Данное обстоятельство представителем ответчика в судебном заседании не отрицалось. Более того, представитель ответчика подтвердил, что земельный участок огорожен, имеются входные ворота, которые закрыты на ключ и ответчик готов предоставить истцу ключи. Таким образом, ответчик не опроверг тот факт, что доступ истца на спорный земельный участок ограничен.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Поскольку доступ истца на принадлежащий в том числе ему земельный участок ограничен, и истец не имеет возможности пользоваться земельным участок, а также расположенными на нем нежилыми помещениями, принадлежащими истцу, требования истца об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему недвижимым имуществом и обязании обеспечить доступ к нему, а именно проезд по земельному участку к нежилым помещениям, законны, обоснованы и подлежат удовлетворению. 

Что касается устранения препятствий в пользовании нежилыми помещениями путем обеспечения беспрепятственного доступа к нежилым помещениям путем прохода через помещения ответчика, суд приходит к следующему. 

Из содержания договора купли-продажи, заключенного 05.07.2002 г. между ООО «Велмарк-Бердск» и ФИО1, следует, что при покупке доли в праве общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, стороны также включили условие о порядке пользования нежилыми помещениями (л.д. 77-80). Согласно п. 3.2 договора, в пользование ФИО1 переданы нежилые помещения № помещения, расположенные на первом этаже, а также помещения №, расположенные на втором этаже и помещения № расположенные на третьем этаже.

Суд отмечает, что п. 3.2 договора купли-продажи от 05.07.2002 г. определены только помещения, передаваемые в пользование ФИО1 Нежилые помещения, передаваемые в пользование двум другим собственникам – ООО «Велмарк-Бердск» и М.Д. – не определены. 

Кроме этого, не определены помещения, которые будут находиться в общем пользовании.

Определение порядка пользования объектом недвижимого имущества означает передачу каждому из собственников в пользование конкретной его части (помещений). 

При этом, право общей долевой собственности на объект не прекращается и размеры долей собственников в праве собственности остаются без изменения. Помещения, определяемые в пользование собственников объекта недвижимого имущества, могут быть неизолированными и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям, при этом, некоторые помещения могут находиться в их общем пользовании (прихожая, коридор, санузел и т.п.), и компенсационные выплаты за несоответствие занимаемых собственниками помещений объекта недвижимого имущества долям в праве собственности, при определении порядка пользования, не производятся.

Исходя из технического паспорта от 15.08.1998 г., между помещениями № на первом этаже имелся дверной проем. Также на первом этаже в помещениях № расположены санузлы. Иных санузлов в нежилых помещениях, в том числе на втором и третьем этажах, не предусмотрено (л.д. 41-53). Доступ к санузлам из любых помещений, переданных в пользование истца, возможен только через помещение № на первом этаже, не находящееся в пользовании истца, а из помещений № – через помещение №, затем через помещение №. 

Из пояснений сторон следует, что помещения № на первом этаже находятся в пользовании ответчика ООО «Велмарк-Бердск».

Согласно разъяснениям в п.1-3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из приведенных разъяснений, санузлы в помещениях № отвечают признакам общего имущества и должны находиться в общем пользовании собственников.

Как указывалось выше, дверной проем между помещениями № заложен газобетонными блоками в 2008 году согласно техническому проекту ответчиком ООО «Велмарк-Бердск» (л.д. 81-83).

Таким образом, до 2008 года между собственниками нежилых помещений (часть корпуса №) по адресу: 

<

адрес> сложился порядок пользования нежилыми помещениями, при котором санузлами - помещениями № на первом этаже – пользовались все собственники. Это подтвердил в судебном заседании и М.Д. 

При этом на момент заключения договора и определения порядка пользования стороны должны были руководствоваться техническим паспортом, составленным 15.08.1998 года, согласно которому доступ к санузлам из помещений № и 16, переданных в пользование истцу, имелся через дверной проем между помещениями № (л.д. 41-53). 

Другие технические паспорта на спорные нежилые помещения до момента заключения договора купли-продажи от 05.07.2002 года не составлялись. Доказательства обратного суду не представлены. 

Ни технический проект, ни технический паспорт нежилых помещений (часть корпуса №) по адресу: 

<

адрес>, составленные в 2008 г. по заказу ответчика, согласно которым дверной проем между помещениями № и 15 на первом этаже отсутствует, не имеют отметок о согласовании с другими собственниками долевой собственности на нежилые помещения, что не соответствует ст. 247 ГК РФ, а потому перепланировка нежилых помещений, в результате которой был заложен дверной проем, не является законной. 

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1, 3 ст. 67 ГПК, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Незаконная перепланировка нежилых помещений ответчиком повлекла нарушение права истца, как участника долевой собственности. На основании ст. 304 ГК РФ, истец вправе требовать устранения препятствий в пользовании принадлежащими ему нежилыми помещениями, а также общим имуществом в нежилых помещениях.

Анализируя установленные по делу обстоятельства и представленные суду доказательства в их совокупности, суд находит иск подлежащим удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Обязать ООО «Велмарк-Бердск» устранить препятствия в пользовании ФИО1 недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве общей долевой собственности в размере 248/1000 долей – нежилым помещением (часть корпуса №) с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 1485,7 кв.м., обеспечить беспрепятственный доступ к помещениям № и № на первом этаже, согласно техническому паспорту от 15.08.1998 г., через помещение №, используемое ООО «Велмарк-Бердск», а также обеспечить проезд по территории земельного участка с кадастровым номером № площадью 2902 кв.м по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Судья /подпись/ О.А. Зюкова

Полный текст решения изготовлен 28.05.2019 года.