дело № 3га-629/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

18 июня 2018 года город Уфа

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Идрисовой А.В.,

при секретаре Гатауллиной О.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Судоремонтно-судостроительный завод» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Судоремонтно-судостроительный завод» (далее ООО «Судоремонтно-судостроительный завод») обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 52854 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: адрес Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 26 сентября 2014 года установлена в размере 72665264,82 руб.

Считая кадастровую стоимость указанного земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику, в соответствии с отчетом ООО «Ребус» рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 26 сентября 2014 года составляет 21671000 руб.

Административный истец, в соответствии с договором аренды земельного участка № М35-11 от 09.03.2011 является арендатором названного выше земельного участка, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая в данном случае существенно превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.

На основании изложенного, административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной по состоянию на 26 сентября 2014 года в размере 21671000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Судоремонтно-судостроительный завод» ФИО1, действующая на основании доверенности № 7/1 от 15 мая 2018 года, просила требования удовлетворить по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в соответствии с суммой, определенной в отчёте об оценке, представленной истцом. Возражала против установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной экспертом. Истцом представлено письменное возражение на заключение эксперта.

Представители ответчиков: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заинтересованных лиц: Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ООО «Дионис» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть вторая); для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть третья); в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть четвертая).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу части 2 статьи 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Судом установлено, что истец является в соответствии с условиями договора аренды земельного участка № М35-11 от 09 марта 2011 года арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 53419 кв.м., вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, местоположение определено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: адрес. 

Как следует из расчета арендной платы, являющегося приложением № 2 к указанному договору аренды, её размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 08 июня 2018 года, содержащей сведения об основных характеристиках спорного земельного участка, арендатором земельного участка является ООО «Дионис» согласно договора аренды земельного участка от 09 марта 2011 года и договора передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от 21 мая 2018 года, привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица. 

Из ответа Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан № №... от 22 марта 2018 года следует, что указанный выше земельный участок поставлен на кадастровый учёт 28 сентября 2004 года, 26 сентября 2014 года внесено изменение о площади данного земельного участка на значение 52854 кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана в акте определения кадастровой стоимости от 21 января 2015 года.

Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 26 сентября 2014 года определена в размере 72665264,82 руб. 

Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлен отчет ООО «Ребус» № 393-17/ЗУ, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 26 сентября 2014 года составляет 21671000 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан № №... от 26 января 2018 года заявление истца о пересмотре результата определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено в связи с несоответствием представленного заявителем отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 марта 2018 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости, проведение которой поручено ООО «РегионЗемОценка». 

Согласно заключению эксперта ФИО2 ООО «РегионЗемОценка» № 11/03/18-ЗЭ от 18 апреля 2018 года рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 26 сентября 2014 года составляет 26956000 руб.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО «РегионЗемОценка» соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Доводы истца о несогласии с заключением эксперта по определению рыночной стоимости земельного участка в связи с неправильным выбором аналога для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, изложенные в письменном возражении, являются необоснованными, не содержат оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством, поскольку истцом не приведены доводы, вызывающие сомнения в обоснованности выводов эксперта.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода аналогии продаж, то есть, прямого сравнения информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки, (элементы сравнения): местоположение объекта и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, площадь, физические характеристики земельного участка, транспортная доступность, инфраструктура.

Довод возражения о том, что экспертом был неправильно выбран аналог № 1 оцениваемого земельного участка, так как он значительно отличается по цене от остальных подобранных экспертом аналогов, имеет разрешенное использование – для кемпинга, расположен на трассе, в то время как оцениваемый земельный участок расположен в глубине ..., может быть использован для размещения производства и складов, не подтверждает необоснованности выводов эксперта, поскольку из представленного заключения эксперта следует, что вид разрешенного использования аналога № 1 – земельного участка, расположенного на трассе М-5, район СУ -820 (район поворота на Дему от терминала) – строительство складов, стоянки, кемпинга, СТО грузовых автомобилей и т.д. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что названный земельный участок по виду разрешенного использования относится к иной группе, чем спорный земельный участок. Выбранные для сравнения экспертом объекты-аналоги, суд считает сопоставимыми с объектом оценки.

Экспертиза рыночной стоимости спорного земельного участка проведена на основании материалов дела и публичной информации о рынке земельных участков.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца. 

Результат определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивает права и обязанности административного истца как его бывшего арендатора, являвшегося плательщиком арендной платы на момент подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, размер которой определяется исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем, истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Как следует из материалов дела, административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан – 28 декабря 2017 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости – 28 декабря 2017 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Судоремонтно-судостроительный завод» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 52854 кв.м., местоположение определено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: адрес по состоянию на 26 сентября 2014 года в размере 26956000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан подпись А.В.Идрисова