Дело №2-619/2025 

УИД 29RS0017-01-2025-000703-97

Решение

именем Российской Федерации

г. Няндома 15 августа 2025 г.

Няндомский районный суд Архангельской области в составе

председательствующего Тимошенко А.Г.,

при секретаре Флемер А.С.,

с участием истца М.О.В.,

представителя истца К.Н.Н.,

ответчика П.Т.А.,

представителя ответчика адвоката Б.О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Няндомского районного суда Архангельской области материалы гражданского дела по исковому заявлению представителя М.О.В. – К.Н.Н. к П.Т.А. о признании права собственности на объект недвижимости, аннулировании записи о государственной регистрации права, признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате,

установил:

представитель М.О.В. – К.Н.Н. обратилась в Няндомский районный суд Архангельской области с исковым заявлением к П.Т.А. о признании права собственности на объект недвижимости, аннулировании записи о государственной регистрации права, признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между М.О.В. и П.Т.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ответчик продала, а истец приобрела в собственность ? долю в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора стороны оценили часть продаваемого дома в 575 000 рублей. При этом договором предусмотрено следующий порядок оплаты части продаваемого дома: 375 000 рублей передаются продавцу покупателем в день подписания предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ; 200 000 рублей передаются покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ; из 200 000 рублей 50 000 рублей уплачиваются покупателем продавцу до ДД.ММ.ГГГГ Покупатель в установленные сроки передал продавцу 425 000 рублей. Полагает, что заключенный между сторонами предварительный договор не отвечает признакам предварительного, а квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, следовательно, правоотношения, возникшие между сторонами в результате заключения названного договора, регулируются нормами о договоре купли-продажи и о продаже недвижимости. В конце ДД.ММ.ГГГГ г. у истца возникли финансовые трудности, в связи с чем последняя просила ответчика представить отсрочку внесения оставшихся денежных средств. П.Т.А. согласилась на указанное, однако дополнительное соглашение заключено не было. В начале ДД.ММ.ГГГГ г. М.О.В. предложила ответчику возвращать деньги по частям, но ответа на данное предложение не последовало. Оформить данную сделку нотариально П.Т.А. также отказалась. В конце ДД.ММ.ГГГГ г. истец произвела попытку отдать оставшуюся часть денежных средств, вместе с тем П.Т.А. отказалась принять денежные средства. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение по которому П.Т.А. обязалась вернуть М.О.В. денежные средства в размере 450 000 рублей, внесенные на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Данное соглашение ответчиком исполнено не было, денежные средства не возвращены. С учётом изложенного просит признать за М.О.В. право собственности на ? доли объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; аннулировать запись о государственной регистрации права собственности за П.Т.А. на земельный участок, на котором расположена ? доли объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>; признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.О.В. и П.Т.А., договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. 

Определением Няндомского районного суда Архангельской области к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Свидетель К.Н.Е., К.Т.А., К.Н.А., Д.В.А., Д.В.А.

Истец М.О.В. и ее представитель К.Н.Н. в ходе судебного заседания на удовлетворении исковых требований о признании за истцом права собственности на ? доли спорного дома и признании предварительного договора договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи с условием о предварительной оплате настаивали. Исковые требования об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности за П.Т.А. на земельный участок, на котором расположен ? доли объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, не поддержали, поскольку в ЕГРН отсутствует указанная запись о государственной регистрации права. При этом настаивали на надлежащем способе защиты нарушенного права, в связи с чем отсутствуют основания для изменения предмета заявленных исковых требований. 

Ответчик П.Т.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась.

Представитель ответчика П.Т.А. – адвокат Б.О.А., ссылаясь на положения ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), содержащиеся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (далее – постановление Пленума №10/22) разъяснения, возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку истцом выбран ненадлежащий способ нарушенного права. Также указала на несоблюдение нотариальной формы спорного договора, нарушение требований ст. 250 ГК РФ в части уведомления остальных участников долевой собственности об отчуждении спорной доли, а также не разрешение вопроса о правовой судьбе земельного участка под спорной долей. Таким образом, полагает, что заключенный сторонами договор является ничтожным и истцом пропущен установленный срок обращения в суд. 

Третьи лица Свидетель К.Н.Е., К.Т.А., К.Н.А., Д.В.А., Д.В.А., извещались судом, в том числе по месту регистрации, почтовые конверты вернулись в Няндомский районный суд Архангельской области за истечением срока хранения.

В соответствии с п.п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п.1 ст.165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В силу положений ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой "за истечением срока хранения", неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела. При таком положении, в силу ст. 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебное извещение в адрес лица считается доставленным, суд считает третьих лиц надлежаще извещенными о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Свидетель Свидетель Г.И.И. в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ указала, что истец приходится ей матерью. Она (Свидетель Г.И.И.) и ее сожитель Свидетель К.Д.Г. были непосредственными очевидцами попытки истца в ДД.ММ.ГГГГ г. передать ответчику денежные средства в сумме 150 000 рублей. При этом П.Т.А. отказалась их принять, поскольку не поверила в серьезность намерений М.О.В.

Свидетель Свидетель К.Д.Г. в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ указал, что для исполнения М.О.В. своих обязательств по приобретению дома он (Свидетель К.Д.Г.) оформил кредит в АО «Почта Банк» на условиях совместной с М.О.В. оплаты задолженности по кредитному договору. Вместе с тем поскольку продавец отказалась от получения денег, то М.О.В. не воспользовалась его помощью.

Свидетель Свидетель Ш.В.Н. в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ указал, что М.О.В. обращалась к нему с просьбой посмотреть дом, поскольку он оказывает услуги по ремонту. В процессе осмотра дома П.Т.А. убеждала покупателя об отличном состоянии дома и торопилась осуществить все расчеты. Он (Свидетель Ш.В.Н.) посоветовал М.О.В. не торопиться в передаче денег и все надлежащим образом оформить. 

Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при сложившейся явке.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 57 ГПК РФ предусмотрено, что доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

При подготовке дела к судебному разбирательству и в судебном заседании сторонам разъяснялись требования статей 56, 57 ГПК РФ, в связи с чем, суд выносит решение на основании доказательств, представленных сторонами.

Из материалов дела следует, что П.Т.А. на праве собственности принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №).

Жилой дом с кадастровым номером № расположен в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№.

Право общей долевой собственности П.Т.А. на указанное недвижимое имущество возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ после смерти З.А.П., умершего ДД.ММ.ГГГГ

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №№ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют сведения о государственной регистрации права П.Т.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили в простой письменной форме договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Продавец (П.Т.А.) продала принадлежащую ей на праве собственности в ? долю в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а Покупатель (М.О.В.) приобрела указанную долю в праве общей долевой собственности за 575 000 рублей. При этом участниками договора определен следующий порядок оплаты: 375 000 рублей передаются Продавцу Покупателем в день подписания предварительного договора - ДД.ММ.ГГГГ; 200 000 рублей передаются Продавцу Покупателем полностью или в рассрочку, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ; из 200 000 рублей 50 000 рублей Покупателем уплачивается Продавцу до ДД.ММ.ГГГГ Ключи от части дома переданы Покупателю при подписании настоящего договора, имеющаяся документация части жилого дома передается покупателю при уплате всей стоимости части жилого дома и при подписании основного договора купли-продажи. Продавец обязуется: передать Покупателю в собственность часть жилого дома, указанную в настоящем договоре, свободную от любых прав третьих лиц, о наличии которых в момент заключения договора Продавец не знала или не могла знать. Неисполнение Продавцом этой обязанности дает право Покупателю требовать уменьшения цены части жилого дома, предусмотренной настоящим договором, либо расторжения договора, если будет доказано, что Продавец знала или должна была знать о правах третьих лиц; передать Покупателю часть жилого дома качеством, соответствующим ее прямому назначению – удовлетворение жилищных потребностей. Покупатель обязуется: принять в собственность приобретаемый объект купли-продажи: часть жилого дома; своевременно, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, произвести оплату частично в сумме 375 000 рублей стоимость приобретаемого имущества; использовать приобретенный объект купли-продажи по прямому назначению. Настоящий договор и переход права собственности на квартиру подлежат государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Покупатель в силу положений п. 3 ст. 574 ГК РФ приобретает право собственности на указанное выше имущество с момента государственной регистрации данного договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (п.п.1, 4, 5. абзац 2 п. 11, п.п. 13, 14, 20). 

Из акта приема-передачи объект недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Продавец (П.Т.А.) передала, а Покупатель (М.О.В.) приняла ? долю в праве общей долевой собственности на объект индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Передача (купля-продажа) части жилого дома осуществляется одновременно с передачей ключей от входной двери части жилого дома, документов по правообладанию и по эксплуатационным расходам на отчуждаемое имущество. Покупатель передает Продавцу 375 000 рублей. Настоящий акт составлен в 3 экземплярах, имеющих равную юридическую силу: один – для Продавца, один - для Покупателя, один – для регистрационных действий с проданным имуществом (п.п 1, 2, 5, 6).

Согласно расписке о получении денежных средств П.Т.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, получила от М.О.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ в сумме 375 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение, по условиям которого П.Т.А. (Сторона-2) обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ вернуть М.О.В. (Сторона-1) неосновательное обогащение в виде полученного задатка за совершение сделки купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой 

<

адрес> в размере 450 000 рублей (п.1). 

В уведомлении начальника ОД МО МВД России «Няндомский» З.О.А. от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что по материалы проверки по факту мошенничества в отношении М.О.В., зарегистрированному в КУСП № МО МВД России «Няндомский» от ДД.ММ.ГГГГ, в возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 159 УК РФ в отношении П.Т.А. отказано на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УК РФ (за отсутствием состава преступления). Разъяснено, что для разрешения спорного вопроса, возникшего между М.О.В. и П.Т.А., можно обратиться в гражданско-правовом порядке в суд. 

Копией постановления начальника ОД МО МВД России «Няндомский» З.О.А. от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается принятие решения об отказе в возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 159 УК РФ в отношении П.Т.А. на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ М.О.В. направила в адрес ответчика уведомление (досудебная претензия) и соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжение соглашения от ДД.ММ.ГГГГ

По условиям соглашения от ДД.ММ.ГГГГ соглашение от ДД.ММ.ГГГГ расторгается по соглашению Сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ с даты его подписания. Обязательства Сторон, предусмотренные соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, считаются прекращенными с даты заключения настоящего соглашения. Сторона – 2 (П.Т.А.) обязуется передать в собственность Стороне – 1 (М.О.В.) ? долю объекта недвижимости с кадастровым номером №. 

На дату рассмотрения настоящего спора доказательства, подтверждающие подписание ответчиком соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в материалы дела не представлены. 

Разрешая исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между М.О.В. и П.Т.А., договором купли-продажи с условием о предварительной оплате суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его. 

Указанный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 2 апреля 2019 г. №11-КГ 19-3.

Пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума №49) разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.47 постановления Пленума № 49 в силу п.1 ст.307.1 и п.3 ст.420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе Российской Федерации и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п.п. 2 и 3 ст.421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

В силу п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно абзацу 1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В абзаце 2 п.43 постановления Пленума №49 разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца 1 ст.431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п.5 ст.10, п.3 ст.307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

На основании п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст.549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

В соответствии с п.1 ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В рассматриваемом случае буквальное толкование договора от ДД.ММ.ГГГГ, поименованного как предварительный, говорит о том, что такой договор является договором купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с условием о рассрочке оплаты. При этом данный договор не содержит в себе условий, предусматривающих заключение в будущем договора о передаче имущества на условиях, предусмотренных данным договором. 

Следовательно, суд, при квалификации договора от ДД.ММ.ГГГГ для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров, приходит к выводу о необходимости руководствоваться положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а поэтому правила ст.429 ГК РФ не подлежат применению.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума №49, по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 8 гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и непредусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в ст.12 ГК РФ, и иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный истцом способ защиты прав должен приводить к восстановлению нарушенных прав истца.

Таким образом, поскольку из буквального толкования условий договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны заключили не предварительный, а сразу основной договор купли-продажи, то суд приходит к выводу, что требование о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи с условием о предварительной оплате не приведет к восстановлению нарушенных прав стороны истца, а следовательно, указанное удовлетворению не подлежит.

Разрешая исковые требования о признании за истцом права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ истец указывает в исковом заявлении требования, которые предъявляет к ответчику. 

Частью 1 ст.3 ГПК РФ определено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из положений п.1 ст.11 ГК РФ следует, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со ст.12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, иными способами, предусмотренными законом.

По смыслу ст. ст. 9, 11, 12 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ именно истцу как лицу, которое обращается за защитой, принадлежит право выбора способа защиты по своему усмотрению. Такой выбор осуществляется в зависимости от целей истца, характера нарушения, содержания нарушенного или оспариваемого права и спорного правоотношения. Избираемый способ защиты должен быть оптимальным и привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав в случае удовлетворения требований истца.

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в совместном Постановлении Пленумов N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленуму №10/22) разъяснил, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п.п.58, 59).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзацы 1 и 2 п. 61 постановления Пленуму №10/22).

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

На основании ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Исходя из положений ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума №25), если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 63 постановления Пленума № 10/22 если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Из приведенных разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлениях №10/22 и №25, следует, что применить к настоящему спору исключительным способом вещно-правовой защиты является заявление истцом требований о признании сделки действительной, а также о государственной регистрации перехода права собственности. 

Таким образом, избранный истцом способ защиты права, предъявления иска о признании права собственности, при наличии между сторонами не исполненного договора купли-продажи недвижимого имущества, является ненадлежащим. 

В случае выбора ненадлежащего способа защиты нарушенного или оспариваемого права основным последствием, которое наступает в соответствии с действующим законодательством, является отказ в удовлетворении исковых требований и вынесение соответствующего решения судом. Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 октября 2020 г. №308-ЭС20-16542).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в ходе судебного заседания стороне истца предлагалось уточнить заявленные требования, однако М.О.В. и ее представитель К.Н.Н. отказалось от указанного и настаивали на рассмотрении требований о признании права собственности, то суд не находит правовых оснований для их удовлетворения.

Поскольку истец в ходе судебного заседания не поддержала исковые требования об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности за П.Т.А. на земельный участок, то суд также отказывает в удовлетворении указанного требования. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований представителя М.О.В. (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) – К.Н.Н. (паспорт гражданина Российской Федерации серия №) к П.Т.А. (СНИЛС №) о признании права собственности на объект недвижимости, аннулировании записи о государственной регистрации права, признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда через Няндомский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий А.Г. Тимошенко

Мотивированное решение составлено 28 августа 2025 г.