административное дело № 3а-467/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 октября 2024 года г. Краснодар 

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Шулико О.Г.,

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ...........2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

...........2 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 1313,2 кв.м., расположенного по адресу: ............, пом.42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 104, 105, 106, 132, 133, 155, 156, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2023г.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 95,9 кв.м., расположенного по адресу: ............, пом.60, 61, 62, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2023г.

- нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 336,9 кв.м., расположенного по адресу: ............, пом.157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167 4-го этажа здания Лит. А1, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2023г.;

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что кадастровая стоимость данных объектов не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает его право, поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а также сведения Управления Росреестра по Краснодарскому краю и филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю, согласно которым кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2023 года составляет: 

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 98 438 877 рубля 12 копеек;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 7 773 898 рублей 55 копеек;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 25 254 384 рублей 48 копеек.

Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 07.03.2024г. № 03/04-Б, подготовленным ООО «Флагман», рыночная стоимость на дату оценки данных объектов определена в следующих размерах:

- КН ........ – 46 977 000 рублей;

- КН ........ – 3 942 000 рублей;

- КН ........ – 10 956 000 рублей.

В судебное заседание 2 октября 2024 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

До начала судебного заседания от представителя административного истца ...........2 по доверенности ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие административного истца и его представителя, а также установлении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от 02 октября 2024 года. 

В ходе подготовки от представителя Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» ФИО3, действующей на основании доверенности, поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что бюджетным учреждением определена оспариваемая кадастровая стоимость спорных нежилых помещений в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представителем Управления Росреестра по Краснодарскому краю, ФИО4, действующей на основании доверенности, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой – либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований, с учетом их уточнений, по следующим основаниям.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ........ определена в порядке, регламентированным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон № 237-ФЗ).

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации части 1, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ...........2 принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номерами ........ в отношении которых утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 года.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения. 

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ........ определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки помещений по состоянию на 1 января 2023 года, утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края № 2260 от 19.09.2023 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 21 октября 2023 года.

Изложенные обстоятельства подтверждаются сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и филиалом Публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Публично-правовая компания «Роскадастр» является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает 1 января 2023 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Положения Закона № 237-ФЗ не предусматривают обязательного соблюдения досудебного урегулирования административного спора, а именно, предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ........ в размере их рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 07.03.2024г. № 03/04-Б, подготовленный ООО «Флагман».

Согласно данному отчету рыночная стоимость указанных объектов по состоянию на 1 января 2023 года составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 46 977 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 3 942 000 рублей.

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 10 956 000 рублей.

Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого оценщик не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчёт об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, на основании определения от 18 апреля 2024 года суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр оценки недвижимости». Перед экспертом поставлен вопрос о величине рыночной стоимости нежилых помещений на дату определения их кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 22 августа 2024 года, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО5, рыночная стоимость объектов оценки на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 90 602 200 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 7 014 300 рублей.

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 22 749 100 рублей.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных нежилых помещений. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ........ определена доходным подходом к оценке. 

Сравнительный и затратный подходы не применялись. Отказ от применения данных подходов обоснован, соответствует требованиям пункта 7 ФСО №6, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Таким образом, выбор доходного подхода обоснован, полностью соответствует положениям пункта 23 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; пункта 12 ФСО № 5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200.

Согласно пункту 11 ФСО №5, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

При применении доходного подхода эксперт посчитал целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов. 

В рамках данного подхода произведены расчеты нескольких видов доходов от объектов: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход. 

Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющих схожее местоположение; в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемых объектов внесены корректировки по каждому элементу сравнения.

Итоговый расчет стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода отражен в таблице 20 экспертного заключения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо объективных доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной экспертизы от 22 августа 2024 года, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО5

При изложенных обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2023 года в следующих размерах:

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 90 602 200 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 7 014 300 рублей.

- нежилого помещения с кадастровым номером ........ – 22 749 100 рублей.

В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, с учетом их уточнений, подлежат удовлетворению.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу от 29 августа 2024 года, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, заблаговременно (2 сентября 2024 года) направлено судом в адрес лиц, участвующих в деле, для подготовки соответствующей правовой позиции.

При должной степени заботливости и осмотрительности административных ответчиков и заинтересованных лиц, а также обязанности по самоизвещению, их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами административного делами, в том числе, с заключением судебной оценочной экспертизы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы экспертного заключения, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Краснодарский центр оценки недвижимости» ФИО5, не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорных объектов материалы дела не содержат. 

Оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, ...........2 доказан факт несоответствия кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ........ их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованные лица документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной, не представили.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ........ на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 1 апреля 2024 года (дата подачи иска непосредственно в суд, согласно штампу канцелярии суда). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 1 апреля 2024 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Краснодарский краевой суд

решил:

уточненное административное исковое заявление ...........2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 1313,2 кв.м., расположенного по адресу: ............, пом.42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 104, 105, 106, 132, 133, 155, 156, в размере его рыночной стоимости 90 602 200 (девяносто миллионов шестьсот две тысячи двести) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 95,9 кв.м., расположенного по адресу: ............, пом.60, 61, 62, в размере его рыночной стоимости 7 014 300 (семь миллионов четырнадцать тысяч триста) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........, площадью 336,9 кв.м., расположенного по адресу: ............, пом.157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167 4-го этажа здания Лит. А1, в размере его рыночной стоимости 22 749 100 (двадцать два миллиона семьсот сорок девять тысяч сто) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ........ считать 1 апреля 2024 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами .........

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16 октября 2024 года.

Судья О.Г. Шулико