Дело № 3а-720/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

15 декабря 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка, находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость. ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме 5 038 344 рубля (согласно представленному отчету об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования, пояснив, что ФИО1 заинтересована в пересмотре кадастровой стоимости участка, поскольку от неё зависит размер выкупной цены объекта.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, однако полагала, что размер рыночной стоимости должен быть определен по заключению судебной экспертизы, поскольку представленный административный отчет не соответствует предъявляемым требованиям.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились. 

ФИО1 представила в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие.

От иных лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 18 июля 2016 года № 16-188, заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, ФИО1 является арендатором земельного участка в кадастровым номером ... площадью 7 239 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: ... 

По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, от размера кадастровой стоимости зависит выкупная цена объекта. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 кадастровая стоимость земельного участка была утверждена по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 13 846 180,08 рублей.

28 декабря 2016 года ФИО1 обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости согласно отчету об оценке в сумме 5 038 344 рубля.

Решением Комиссии от 23 января 2017 года заявление ФИО1 удовлетворено. На основании указанного решения сведения об измененной кадастровой стоимости внесены в государственный реестр недвижимости.

Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога было оспорено решение Комиссии в судебном порядке (административное дело № 3а-484/2017), ФИО1 была привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица. 

Решением Ростовского областного суда по административному делу № 3а-484/2017 от 13 июля 2017 года, вступившим в законную силу 6 сентября 2017 года, решение Комиссии от 23 января 2017 года признано незаконным, предписано исключить сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости из государственного реестра недвижимости.

Полученные судом сведения из публичной кадастровой карты свидетельствуют о том, что в настоящее время в ЕГРН восстановлены сведения о кадастровой стоимости земельного участка в сумме 13 846 180,08 рублей.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 23 декабря 2016 года № 599/12-2016, составленный оценщиком .... (ЗАО «Приазовский центр смет и оценки»). Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 5 038 344 рубля.

Данный отчет ранее представлялся ФИО1 в Комиссию и был предметом оценки суда при рассмотрении административного дела № 3а-484/2017. Упомянутым выше решением суда установлено, что отчет составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанная в нем стоимость объекта необоснованно занижена. Интервал рыночной стоимости земельного участка находится в границах 6 462 979 – 9 694 469 рублей. 

В целях установления рыночной стоимости объекта в рамках настоящего дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 23 ноября 2017 года № 0039/17 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» ... рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 6 971 000 рублей.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Экспертом проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Поскольку подаче административного иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предшествовало обращение ФИО1 в Комиссию, датой подачи заявления о пересмотре надлежит считать день подачи соответствующего заявления в Комиссию – 28 декабря 2016 года. 

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Размер рыночной стоимости по заключению судебной экспертизы, являющийся экономически обоснованным, Правительство Ростовской области также не оспаривало. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков не установлено. Основания для суждения о явных методологических ошибках при утверждении результатов государственной кадастровой оценки отсутствуют, разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и устанавливаемой судом рыночной стоимостью в данном случае составляет менее пятидесяти процентов. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы, связанные с рассмотрением данного дела, должны быть в полном объеме возложены на административного истца и ссылка представителя административного истца на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П является необоснованным.

Более того, назначение судебной экспертизы по делу, расходы по проведению которой представитель административного истца просил возложить на Правительство Ростовской области, вызывалось объективной необходимостью, поскольку порочность представленного в обоснование заявленных требований отчета об оценке была установлена вступившим в законную силу судебным актом и без проведения экспертизы суд был лишен возможности вынести решение по существу дела.

ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 7 239 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 6 971 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 28 декабря 2016 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 40 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 20 декабря 2017 года

Судья О.А.Руднева