Резолютивная часть

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2018г. г.Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего судьи Борисовой Е.А.,

при секретаре Григорьевой Е.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Газэнергомонтаж» об обязании заключить договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Обязать ООО «Газэнергомонтаж» заключить договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с ФИО1, собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 229 кв.м., с учетом п. 5.6 протокола разногласий от 20.10.2017г., а именно исключить из договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме п. 5.6.

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Борисова

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2018г. г.Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего судьи Борисовой Е.А.,

при секретаре Григорьевой Е.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Газэнергомонтаж» об обязании заключить договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Газэнергомонтаж» об обязании заключить договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указав, что истец является собственником нежилого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ООО «Газэнергомонтаж» является управляющей компанией многоквартирного 

<

адрес>.

С ДД.ММ.ГГГГ. ООО Газэнергомонтаж» выполняет работы по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме по 

<

адрес>, на основании договора, заключенного с Департаментом управления имуществом городского округа Самара.

До настоящего времени договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с истцом не заключен.

В ДД.ММ.ГГГГ. истец получил от представителя управляющей компании проект договора для ознакомления, подготовки возражений и подписания.

С указанным проектом истец согласился, однако ряд пунктов договора по мнению истца противоречил действующему законодательству РФ, трактовал нормы закона расширительно и ущемлял права истца.

В связи с указанным, ДД.ММ.ГГГГ. истцом был подготовлен и направлен в адрес ООО «Газэнергомонтаж» протокол разногласий к проекту договора, что подтверждается сопроводительным письмом от ДД.ММ.ГГГГ., полученном ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ответа от ответчика истец не получил.

Ссылаясь на то, что данная ситуация нарушает права истца, ФИО1 просил суд обязать ООО «Газэнергомонтаж» заключить договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с собственником нежилого помещения, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в редакции, установленной истцом в протоколе разногласий от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований истца, полагал, что истец злоупотребляет своими правами.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истец является собственником нежилого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты>7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

ООО «Газэнергомонтаж» является управляющей компанией многоквартирного 

<

адрес>.

В ДД.ММ.ГГГГ истец получил от представителя управляющей компании проект договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с собственниками нежилых помещений.

ДД.ММ.ГГГГ истцом был подготовлен и направлен в адрес ООО «Газэнергомонтаж» протокол разногласий к проекту договора, что подтверждается сопроводительным письмом от 20.10.2017г., полученном ответчиком 23.10.2017г.

Из протокола согласования разногласий к договору № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что ООО «Газэнергомонтаж» предлагает заключить договор в первоначальной редакции.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2.3 данной статьи при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Согласно подпунктам «а, б» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее Правила), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 290 определен Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения.

В силу пункта 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда несет обязанность по содержанию, чистке и уборке придомовой территории.

Таким образом, в соответствии с действующим жилищным законодательством при управлении многоквартирным домом управляющей компанией она несет ответственность за содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества, производящегося на возмездной (платной) основе, в частности, на управляющую компанию возложена обязанность по содержанию общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в том числе и обязанность по уборке придомовой территории жилого дома, являющейся составной частью содержания общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу положений ст. 426 ГК РФ коммерческая организация, в случае ее избрания на общем собрании собственников управляющей организацией, не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления на предлагаемых ею условиях. Вместе с тем, обязанность безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора на нее законом не возложена.

Истец в протоколе разногласий фактически соглашается с редакцией договора ООО «Газэнергомонтаж» с дополнением, которые не предусмотрены типичными договорами ООО «Газэнергомонтаж».

В п. 1.1. договора истец просит указать, что содержание общего имущества включает в себя выполнение работ по уборке придомовой территории вдоль фасада помещения заказчика. Вместе с тем, из приведенных выше норм закона следует, что указанная обязанность управляющей компании предусмотрена действующим законодательством. В редакции договора ООО «Газэнергомонтаж» указано, что предметом договора является выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Отсутствие в данном пункте на уборку придомовой территории не противоречит закону, поскольку эта обязанность ответчика предусмотрена законом.

Ссылка истца на необходимость указания в договоре ссылки на нормы ЖК РФ (п. 2.1.2), является не принципиальной и не изменяет суть договора.

Указание истца на исключение п. 2.1.3, 2.1.6, немотивированы в протоколе разногласий. То обстоятельство, что порядок разграничения ответственности прописан в законе не исключает возможность подписания актов разграничения в соответствии с законом.

Доводы истца о том, что те пункты договора, которые отсутствуют в ЖК РФ необходимо исключить (п. 2.1.4), являются несостоятельными, в виду того, что стороны имеют право внести в договор те условия, которые конкретизируют их взаимоотношения.

Конкретизация п. 2.1.4 нецелесообразна, в виду того, что стороны не могут предусмотреть наименование имущества, находящегося на месте аварии в случае аварии.

Указание в данном пункте на расстояние 1,5 метра, закону не противоречит. Кроме того, учитывая наличие между сторонами определенных противоречий в данном вопросе, указание на конкретное расстояние, устраняет такие противоречия. 

Дополнение в п. 2.1.4, 3.3 о необходимости принятия мер по устранению аварии, ответственности ответчика, предусмотрено законом.

Изменения в п. 2.1.7 не изменяют суть договора.

Сроки в п. 3.1.3 договора определены законом.

Указание в п. 3.1.4 протокола разногласий на замену повреждений инженерно-технического оборудования общего имущества материалами управляющей компании предусмотрено законом.

Дополнения в п. 3.1.6 и 3.2, 4.3 не меняют суть договора и являются нецелесообразными.

Изменения в п. 4.1 протокола разногласий противоречат действующему законодательству, в виду того, что изменения стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества принимаются на общем собрании собственников многоквартирного дома. 

Предложенные изменения в п. 4.4 нелогичны и не могут быть приняты судом во внимание.

Конкретизация п. 5.2 указана в разделе 2 договора.

Указание в п. 5.3 протокола разногласий в части обязания сторон обратиться в суд, противоречит действующему законодательству, в виду того, что обращение в суд является правом, а не обязанностью лица.

Конкретизация в п. 5.4. протокола разногласий в части указания ответственного лица нецелесообразна в случае указания телефона, по которому необходимо обратиться в случае наступления обстоятельств, указанных в п. 5.4.

Процедура указанная в п. 6.3 предусмотрена ГК РФ, и не требует дополнительного указания в договоре.

Несогласие с п. 6.4 в протоколе разногласий не указано.

Пункт 7.1 протокола разногласий фактически дублирует п. 6.3 договора.

Вместе с тем, требование истца об исключении п. 5.6 из договора, согласно которому в случае несвоевременной оплаты выполненных работ по настоящему договору «Заказчик» обязан уплатить «Исполнителю» пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 14 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

На основании ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Таким образом, законом предусмотрена ответственность за неисполнение обязательства по оплате за содержание и ремонт помещения и установление повышенной ответственности противоречит закону. Истец не согласен с возложением на него повышенной ответственности, что является его правом, в связи с чем, данный пункт подлежит исключению из договора.

Решение общего собрания собственников многоквартирного дома о применении к собственникам нежилых помещений повышенной ответственности за неисполнение обязанности по оплате помещений, суду не предоставлено. 

Доводы ответчика о том, что истец злоупотребляет своими правами, суд не принимает во внимание. 

Истец имеет право на выражение своего мнения относительно заключения договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Данное обстоятельство не препятствует управляющей организации оказывать услуги, а также требовать от истца оплаты оказанных услуг, в том числе в судебном порядке. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Обязать ООО «Газэнергомонтаж» заключить договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с ФИО1, собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с учетом п. 5.6 протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ., а именно исключить из договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме п. 5.6.

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Борисова