УИД 61OS0000-01-2021-000134-23

дело № 3а – 179/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2021 г. г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при ведении протокола помощником судьи Паненковой Е.С.,

с участием представителя административного истца адвоката Фролова О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 244 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика в размере 987 966 руб. Административный истец указал, что приобрел объект недвижимости на данном земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию, к нему перешло право пользования участком. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 07 ноября 2019 г. составляет 7 497 002,04 руб., что превышает рыночную стоимость и влечет необоснованное увеличение платы за землю, а также влияет на формирование выкупной цены земельного участка.

ФИО1 в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца адвокат Фролова О.Г. пояснил, что после ознакомления с результатами судебной экспертизы административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 7 ноября 2019 г. равной его рыночной стоимости в соответствии с заключение судебной экспертизы в размере 3 974 124 руб.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация г. Каменск-Шахтинского Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г.Каменск-Шахтинского Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. В письменном ходатайстве представитель Правительства Ростовской области ФИО2 просит рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика, не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, согласно результату проведенной по делу экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен. Представителем административного ответчика Ю.В.Ткаленко при подготовке дела представлен письменный отзыв в котором указано, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с учётом его индивидуальных особенностей. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена на основании ст.24.19 Закона об оценочной деятельности и приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 г. № 514 по состоянию на 7 ноября 2019 г. и внесена в ЕГРН 7 ноября 2019 г. в сумме 7 497 002,04 руб., с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости в размере 3 340,91 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 778. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» права административного истца своими действиями не нарушал. Просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения. В ранее поступившем письменном отзыве указано, что Управление прав административного истца не нарушало, действия Управления не оспаривались и неправомерными не признавались. 

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинского Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения. В ранее поступившем возражении на административный иск представитель просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители Администрации г. Каменск-Шахтинского Ростовской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание их надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ), и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 являясь собственником нежилого здания АЗС с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, пользуется земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН 

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости от 20 мая 2021 г. и 24 мая 2021 г., договором купли-продажи имущества от 20 декабря 2018 г., постановлением Администрации г.Камнск-Шахтинска № 666 от 3 августа 2020 г. о присвоении адреса объекту, договором аренды от 11 июня 2003 г. № 8-1.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении арендных платежей либо выкупной стоимости земельного участка, ФИО1 вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ по состоянию на 7 ноября 2019 г. в сумме 3 974 124 руб.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке ИП ФИО № 011404/961-20 от 20 августа 2020 г., согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 7 ноября 2019 г. составляет 987 966 руб.

Учитывая поступившие возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета представленного административным истцом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

Согласно заключению эксперта ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» от 24 июня 2021 г. № 13-2021 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 7 ноября 2021 г. составляет 3 974 124 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административных требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования (таблица 1). По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок находится в зоне, пользующейся средним спросом при приобретении коммерческой недвижимости.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, проанализировал земельные участки, выставленные на продажу (таблица 2), выявив сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал шесть аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, по категории земель, по назначению (таблицы 3, 4). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на инженерное обеспечение, на площадь, на время продажи и условия продажи. Установлена стоимость 1 кв.м. объекта оценки.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, обоснованы. 

Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью его проверки.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений не вызывает. Нарушений, лишающих его доказательственного значения не установлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 7 ноября 2019 г. в размере его рыночной стоимости определённом в результате экспертизы подлежит удовлетворению. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, следует считать 19 апреля 2021 г. 

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административное исковое требование направлено на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (46,99%) сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов экспертизы не возражали, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца. 

ООО «Компания «ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения, в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного сумма 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населенных пунктов, разрешённое использование - объекты придорожного сервиса, площадью 2 244 кв.м, местоположение участка: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 7 ноября 2019 г. в размере 3 974 124 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 апреля 2021 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» денежные средства в размере 40 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 20 июля 2021 г.

Судья О.В.Журба