дело № 2-261/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Чегдомын 23 мая 2018 года

Верхнебуреинский районный суд Хабаровского края в составе -председательствующего судьи Ханбикова Р.М. 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, участвующей в деле на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, 

представителя ответчика ООО «

<

данные изъяты>» ФИО3 участвующего в деле по доверенности от 29.12.2017

при секретаре Косоговой М.В.

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» о признании незаконными пунктов договора управления многоквартирным домом 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Верхнебуреинский районный суд к ответчику с указанным исковым заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. 

Истец является собственником жилого помещения 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в многоквартирном 

<

адрес> состоялось общее собрание собственников. По итогам собрания в качестве управляющей организации в указанном многоквартирном доме было выбрано ООО «

<

данные изъяты>». Пунктом 9.8 договора управления №/у от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного руководителем ООО «

<

данные изъяты>» и председателем Совета 

<

адрес> установлено «если собственники не собрали общее собрание или же не было кворума, то размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливает Управляющая организация, размер платы должен быть экономически обоснованным». В октябре 2017 года при рассмотрении гражданского дела №2-760/2017 ООО «

<

данные изъяты>» было представлено дополнительное соглашение к договору управления многоквартирным домом №/у от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное между руководителем ООО «

<

данные изъяты>» и председателем совета ФИО4 ФИО5. 

Пунктом 1.2 дополнительного соглашения был изменен пункт 9.5 договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, который устанавливает «Размер платы за работы по содержанию и ремонту общего имущества, указанные в Приложении №, может быть индексирован один раз в полгода 01 июля текущего года, без проведения общего собрания и заключения дополнительных соглашений, известив собственников помещений в многоквартирном доме не менее чем за 10 дней». 

Считает п. 9.8 договора управления многоквартирным домом №/у от ДД.ММ.ГГГГ, пункт 1.2 дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом №/у от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, поскольку противоречат требованиям ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, согласно которой плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ. 

Просит суд признать незаконными пункт 9.8 договора управления многоквартирным домом №/у от ДД.ММ.ГГГГ, пункт 1.2 дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом №/у от ДД.ММ.ГГГГ. 

Определением Верхнебуреинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены собственники помещений многоквартирного дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>. 

В судебное заседание истец ФИО1 не прибыла, извещена о времени и месте слушания дела надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования и просила иск удовлетворить, в части заявлений ответчика о пропуске срока исковой давности пояснила, что о нарушении своего права и наличии оснований для оспаривания сделки истец ДД.ММ.ГГГГ получив копию договора управления МКД, а о дополнительном соглашении ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, сроки исковой давности по признанию сделки недействительной не истекли. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, суду пояснил, что оспариваемые условия договора управления МКД не противоречат требованиям Жилищного законодательства. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме управляющая компания не увеличивала, а производила лишь его индексацию один раз в год в связи с инфляционными процессами. Возможность проведения такой индексации предусмотрена Приказом Министерства строительства и ЖКХ №/пр от ДД.ММ.ГГГГ (п.3.6.). Кроме этого, размер платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений в доме истца, даже с учетом проведенных индексации, ниже тарифа установленного органом местного самоуправления, поэтому права жителей дома не нарушены. Это было подтверждено решением Верхнебуреинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Также представитель ответчика указывает, что истцом пропущен срок исковой давности о признании сделки недействительной. 3-х летний срок давности необходимо исчислять со дня начала исполнения договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, по дополнительному соглашению с ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, на день обращения с данным иском в суд, срок исковой давности пропущен. 

Председатель Совета МКД ФИО5 действующий от имени собственников помещений многоквартирного дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> в судебное заседание не прибыл, представил письменный отзыв, в котором указывает на несогласие с исковыми требованиями, никто из жильцов не жаловался на нарушение их прав оспариваемыми условиями договора, условия договора управления обсуждалось как на собрании Совета дома, так и путем опроса всех жильцов дома, никто против этого не возражал.

В судебном заседании были установлены следующие обстоятельства. 

ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по адресу 

<

адрес> управляющей организацией выбрано ООО «

<

данные изъяты>», председателем Совета дома избран ФИО5 (л.д. 117-120).

На этом же общем собрании собственников помещений утвержден тариф на 1-ое полугодие 2013г. по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД в размере 23 рубля 29 копеек за кв.м. (кв. с газовыми плитами) и 22 рубля 58 копеек (кв. без газовых плит) (л.д.36). 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «

<

данные изъяты>» и собственниками помещений многоквартирного дома по адресу 

<

адрес>, в лице Председателя Совета дома ФИО5 заключен договор управления многоквартирным домом №/У (л.д. 96-116). 

Пунктом 9.8 договора управления предусмотрено следующее: «если собственники не собрали общее собрание или же на собрании не было кворума, то размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливает Управляющая организация, размер платы должен быть экономически обоснованным» (л.д.28).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «

<

данные изъяты>» и собственниками помещений данного многоквартирного дома в лице председателя Совета дома ФИО5 заключено дополнительное соглашение к договору управления №/у от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, пункт 9.5 договора изложен в следующей редакции: «Размер оплаты за работы по содержанию и ремонту общего имущества, указанные в приложениях №, может быть проиндексирован один раз в полгода 01 июля текущего года, без проведения общего собрания и заключения дополнительных соглашений, известив собственников помещений в многоквартирном доме не менее чем за 10 дней (п. 1.2). 

Из представленных ответчиком сведений ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ ООО «

<

данные изъяты>» в одностороннем порядке увеличивал (индексировал) размер платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества МКД, где расположено жилое помещение истца (л.д.72,175-177) 

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирными домами регулируются жилищным законодательством.

Статья 39 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией (ч.2 ст.161 ЖК РФ). 

Согласно ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и д.р. 

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Как разъяснено в п. 17 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения» управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (ч. 7 ст. 156, части 1, 2, 3 и 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. ст. 450 - 453 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что договором управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право управляющей организации, минуя общее собрание собственников помещений, в одностороннем порядке вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт общего имущества (п.9.8 Договора), а также ежегодно увеличивать (индексировать) размер этой платы (п.1.2 Доп. соглашения).

Суд приходит к выводу, что согласование размера платы за содержание жилого помещения в МКД общим собранием собственников помещений является обязательным. Само по себе наличие в договоре условия о порядке изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в одностороннем порядке нельзя рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников помещений в МКД решения об изменении ранее определенного размера платы за содержание жилого помещения и установлении нового размера платы.

К полномочиям управляющей компании в части изменения размера платы за содержание жилого помещения в МКД относится только подготовка предложений по изменению размера платы за содержание жилого помещения в МКД для общего собрания собственников помещений, а не его изменение в одностороннем порядке. 

Основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (всех ее составных частей) на законодательном уровне является только волеизъявление собственников помещений либо установление размера соответствующей платы органом местного самоуправления, в случае если решение собственников не предусмотрено законом или не принято. Жилищным законодательством не предусмотрено исключений из данного правила.

Следовательно, включение в договор управления многоквартирного дома условий об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома в одностороннем порядке прямо противоречит действующему жилищному законодательству. 

Согласно решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и оспариваемому договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества установлена в размере 23 руб. 29 коп. (22р.58к. без газовых плит) за 1 кв. метр общей площади помещения в месяц.

Как следует из названных правовых норм срок действия установленного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения временными рамками не ограничен, должен только в течение года оставаться неизменным. Следовательно, установленный на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме размер платы за содержание и ремонт жилого помещения считается действующим до момента установления в предусмотренном законом порядке на общем собрании собственников помещений в таком доме нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, из норм жилищного законодательства следует, что стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества может быть изменена только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если такое собрание не состоялось, управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание жилого помещения и начислять такую плату в размере, превышающем размер, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия ( п.2 ст.166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ).

Поскольку одной из сторон сделки (Договора) являются собственники помещений многоквартирного 

<

адрес>, истец ФИО1 имеет право заявить требование о признании ее недействительной. В данном случае нарушение прав истец состоит в том, что управляющая организация в нарушение требований законодательства в одностороннем порядке, без решения собственников, увеличивала плату за жилищные услуги, что повлекло для истца неблагоприятные последствия. 

Довод представителя ответчика о том, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества фактически не увеличивался, а производилась лишь индексация данного размера, судом отклоняется как несостоятельный. Из материалов дела следует, что, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, размер платы за содержание и ремонт общего имущества ежегодно увеличивался по усмотрению ответчика. То, что данное увеличение поименовано как индексация существа дела не меняет, поскольку ООО «

<

данные изъяты>» в одностороннем порядке определяло размер платы за содержание жилого помещения, превышающий размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.

Ссылка представителя истца на п.3.6 Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства №/пр от ДД.ММ.ГГГГ к настоящему делу не применима, поскольку данным приказом утверждены методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение:

- о выборе способа управления многоквартирным домом;

- об установлении размера платы за содержание жилого помещения.

В данном деле способ управления МКД собственниками помещений выбран, размер платы за содержание жилого помещения установлен. 

Суд отклоняет возражение ответчика о том, что законность оспариваемого договора управления от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ проверялась судом при рассмотрении гражданского дела № 2-760/2017 по иску ФИО1 к ООО «

<

данные изъяты>», поскольку предметом данного гражданского дела была законность начисления платы за жилищные услуги, требование о признании сделки недействительной истцом в рамках гражданского дела не заявлялось (л.д. 70-79) 

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд считает необоснованным. 

В силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» следует, что на стороне сделавшей заявление о пропуске срока исковой давности лежит бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении данного срока.

Как следует из пояснений представителя истца и представленных документов, об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной ФИО1 узнала после ДД.ММ.ГГГГ, когда по письменному заявлению она получила копию договора управления МКД, что подтверждается сопроводительным письмом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-12). О дополнительном соглашении истец узнала ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении гражданского дела в суде. То есть исковое заявление подано в переделах срока исковой давности. Поскольку ответчиком доказательств обратного не представлено, суд не находит оснований для применения сроков исковой давности.

На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» удовлетворить.

Признать недействительными:

- условие договора управления многоквартирным домом №/у от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> и обществом с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>», содержащееся в пункте 9.8 договора;

-условие дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору управления многоквартирным домом №/у от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между собственниками помещений многоквартирного 

<

адрес> и обществом с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>», содержащееся в п. 1.2.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей в бюджет Верхнебуреинского муниципального района.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Верхнебуреинский районный суд Хабаровского края. 

Мотивированное решение суда изготовлено 28 мая 2018 года. 

Судья Р.М. Ханбиков