Дело № 2 – 47/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

Киселёвский городской суд Кемеровской области в составе: председательствующего – судьи Байскич Н.А.,

при секретаре – Зеленской В.А.,

с участием: представителя истца АО «Поляны» - ФИО1, действующей на основании доверенности от 09 января 2018 года сроком на один год,

ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Киселёвске 

08 февраля 2018 года 

гражданское дело по иску акционерного общества «Поляны» к ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли – продажи жилого дома и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой, 

У С Т А Н О В И Л :

Акционерное общество «Поляны» (далее по тексту АО «Поляны») в лице генерального директора ФИО3 обратилось в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли – продажи жилого дома и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой.

Требования мотивированы тем, что решением Киселевского городского суда Кемеровской области от 13 ноября 2014 года дело № г., суд обязал АО «Поляны» (ранее ОАО «Поляны») исключить наличие объектов для проживания людей и проживание жителей в домах в границах расчетной санитарно-защитной зоны, а именно по адресам: г. Киселевск, 

<

адрес>, дома № №

На основании Исполнительного листа № от 27.05.2015 года, выданного на основании Решения Киселевского городского суда Кемеровской области от 13 ноября 2014 года дело № 2-1633/2014, вступившего в законную силу 26.02.2015 года, судебным приставом-исполнителем ОСП по г.Киселевску УФССП России по Кемеровской области ФИО4, вынесено постановление от 14.08.2015 года о возбуждении исполнительного производства № – ИП.

16 октября 2015 года, судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Киселевску УФССП России по Кемеровской области ФИО4, вынесено Предупреждение генеральному директору ОАО «Поляны» о том, что в случае не исполнения решения суда он может быть привлечен к уголовной ответственности, предусмотренной ст. 315 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

15 февраля 2015 года, судебным приставом-исполнителем вынесено требование о предоставлении документов, подтверждающих исполнение решения Киселевского городского суда Кемеровской области от 13 ноября 2014 года по делу № 2-1633/2014 в срок до 18 февраля 16 часов 00 минут и повторное предупреждение генеральному директору ОАО «Поляны» ФИО3, о возможном его привлечении к уголовной ответственности, предусмотренной ст. 315 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Указывают, что процесс переселения граждан частными лицами законодательно не урегулирован, поэтому в целях осуществления мероприятий по сносу АО «Поляны» выкупает жилые дома у собственников.

Для исполнения решения Киселевского городского суда Кемеровской области от 13 ноября 2014 года АО «Поляны» необходимо выкупить дома, расположенные в границах расчетной санитарно-защитной зоны, а именно дома № № по 

<

адрес> в городе Киселевске, для дальнейшего их выноса за границу расчетной санитарно-защитной зоны.

Частично решение Киселевского городского суда Кемеровской области от 13 ноября 2014 года исполнено, выкуплены и снесены дома № по ул. 

<

адрес> в городе Киселевске.

ФИО2 принадлежит на праве собственности дом, расположенный в границах расчетной санитарно-защитной зоны АО «Поляны», по адресу: г. Киселевск, 

<

адрес> №, общей площадью 54,1 кв.м. и на праве собственности земельный участок общей площадью 985 кв.м., кадастровый №, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 01.09.2015 г., выданным нотариусом Киселевского нотариального округа Кемеровской области ФИО5 27.08.2015 г., реестровый №, наследственное дело № год.

Для установления рыночной стоимости вышеуказанного жилого дома и земельного участка, была проведена независимая оценка, где согласно отчету №н, рыночная стоимость жилого 

<

адрес> с надворными постройками составляет 626 886 руб., а земельного участка – 15 276 руб.

Кроме того, АО «Поляны» считает, что выкупная цена земельного участка должна устанавливаться в размере рыночной стоимости, а не кадастровой, поскольку кадастровая стоимость земельного участка представляет собой долгосрочную оценочную величину и применяется с целью расчета земельного налога. Для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо установление рыночной цены такого участка.

Причина, по которой до настоящего времени не выкуплен, принадлежащий ФИО2, 

<

адрес> в том, что между АО «Поляны» и ответчиком не удается достигнуть соглашения о выкупной цене. От участия в переговорах по установлению выкупной цены ФИО2 отказывается. Все просьбы АО «Поляны» о предоставлении обоснованной выкупной цены ФИО2, игнорируются, что влечет для АО «Поляны» экономические негативные последствия, а именно приостановка производственной деятельности предприятия.

В отсутствие специальных норм, регламентирующих порядок определения выкупной цены имущества при переселении из СЗЗ предприятия, АО «Поляны» предложило, путем вручения уведомления, 09.12.2015 года, ФИО2, проживающей по адресу: город Киселевск, 

<

адрес> заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по выкупной стоимости, которая составляет 1 380 000 руб.

20 сентября 2017 года, АО «Поляны» направило повторное уведомление с проектом договора купли-продажи (оферта) с предложением заключить с АО «Поляны» договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> по выкупной стоимости, которая на 14 сентября 2017 года составляет 1 097 000 руб.

Поскольку Решением Киселевского городского суда Кемеровской области от 13 ноября 2014 года установлен срок по исключению наличия жилой застройки – май 2015 г., уклонение ФИО2 от заключения договора препятствует исполнению решения суда.

На основании вышеизложенного просит установить рыночную стоимость для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, жилого дома 54,1 кв.м. надворных построек, расположенного по адресу: г. Киселевск 

<

адрес> в размере 1 081 724 руб. и рыночную стоимость для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества земельного участка площадью 985 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Киселевск 

<

адрес> в размере 15 276 руб.

Обязать ФИО2 заключить с АО «Поляны» договор купли – продажи по рыночной стоимости, недвижимого имущества, жилого дома площадью 54,1 кв.м., надворных построек, расположенного по адресу: Кемеровская область г. Киселевск 

<

адрес> в размере 1 081 724 руб. и земельного участка площадью 985 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Киселевск ул. 

<

адрес> в размере 15 276 руб., а также взыскать с ФИО2 в пользу АО «Поляны» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

В судебном заседании представитель истца АО «Поляны» ФИО1, действующая на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивала, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, пояснив по существу заявленных требований.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав на то, что ранее выкупная стоимость предлагалась большей суммой, в связи с чем, не согласна, что стоимость дома уменьшилась, однако не возражала против проведенной оценки представленной экспертами по определению о назначении судебной экспертизы.

Выслушав стороны, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 42 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о её состоянии и на возмещение ущерба, причинённого его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.

В соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» нормирование в области охраны окружающей среды осуществляется в целях государственного регулирования воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду, гарантирующего сохранение благоприятной окружающей среды и обеспечение экологической безопасности.

Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» гласит, что граждане имеют право: на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека; на возмещение в полном объеме вреда, причиненного их здоровью или имуществу вследствие нарушения другими гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами санитарного законодательства, а также при осуществлении санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст.8).

В силу части 2 статьи 52 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» в целях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон и объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, создаются защитные и охранные зоны, в том числе санитарно-защитные зоны, в кварталах, микрорайонах городских и сельских поселений - территории, зеленые зоны, лесопарковые зоны и иные зоны с ограниченным режимом природопользования.

Порядок разработки и установления санитарно – защитной зоны регламентируется Санитарно – эпидемиологическими правилами и нормативами (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

В соответствии с пунктом 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, санитарно – защитная зона – специальная территория с особым режимом использования, установленная в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом «О санитарно – эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности – как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно – защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Согласно пункту 3.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в проекте санитарно – защитной зоны на строительство новых, реконструкцию или техническое перевооружение действующих промышленных объектов, производств и сооружений должны быть предусмотрены мероприятия и средства на организацию санитарно – защитных зон, включая отселение жителей, в случае необходимости. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств.

В судебном заседании установлено, что дом по 

<

адрес> в г. Киселевске, как и земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом, принадлежит ФИО2 на основании свидетельств о праве на наследство по закону № от 27.08.2015 года и № от 27.08.2015 года, о чем впоследствии выданы свидетельства о государственной регистрации права от 01.09.2015 г. № и № (л.д.22, 23, 24, 25), что сторонами не оспаривается. 

На основании решения Киселевского городского суда Кемеровской области от 13 ноября 2014 года по делу № ОАО «Поляны» обязано исключить наличие объектов для проживания людей и проживание жителей в домах в границах расчетной санитарно-защитной зоны, а именно по адресам: г. Киселевск 

<

адрес>, дома № (л.д.13-21).

Как следует из указанного решения жилые дома, расположенные по адресам: г. Киселевск 

<

адрес>, дома № входят в проект санитарно-защитной зоны ОАО «Поляны».

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 14.08.2015 года возбуждено исполнительное производство №-ИП по делу №, предмет исполнения: Обязать ОАО «Поляны исключить наличие объектов для проживания людей и проживание жителей в домах в границах расчетной санитарно-защитной зоны, а именно по адресам: г. Киселевск 

<

адрес>, дома № (л.д.49).

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно – защитные зоны и санитарная классификация и санитарная классификация предприятий, сооружений иных объектов» и Федеральный закон «О санитарно – эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ предусматривают, что в санитарно – защитной зоне не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома. Выполнение мероприятий, включая отселение жителей, обеспечивают должностные лица соответствующих промышленных объектов и производств. 

Статьёй 10 указанного Федерального закона установлено, что граждане также обязаны выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно – эпидемиологический надзор должностных лиц. 

Учитывая изложенное, у АО «Поляны» имеется обязанность расселить жилую застройку, попадающую в границу санитарно – защитной зоны, и этой обязанности корреспондирует встречная обязанность граждан, проживающих в санитарно – защитной зоне, переехать за её пределы.

Способы отселения жителей из санитарно – защитной зоны могут быть различными: как предоставление жилых помещений в натуре, так и предоставление денежной компенсации.

Как следует из представленных материалов дела и не оспаривается сторонами, АО «Поляны» выкупает жилые дома у собственников, для выполнения возложенных решением суда от 13 ноября 2014 года на них обязанностей. ФИО2 против выкупа жилого дома не возражает. АО «Поляны» согласен выплатить денежную компенсацию, ответчик ФИО2 согласен ее принять, однако договоренности о размере выкупной стоимости недвижимости в виде жилого дома и земельного участка этой компенсации не было достигнуто, в связи с чем АО «Поляны» обратилось в суд для определения выкупной стоимости имущества и обязании стороны заключить договор по выкупной стоимости.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для установления рыночной стоимости вышеуказанного жилого дома и земельного участка была проведена оценка наиболее вероятной рыночной стоимости жилого дома с надворными постройками и земельного участка, расположенный в г. Киселевске по 

<

адрес>, которая составила 630 000 руб. (л.д.26-38).

В процессе рассмотрения дела по ходатайству стороны судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости жилого дома и земельного участка в настоящее время в порядке статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из имеющегося в материалах дела заключения эксперта ООО «Экспертная группа «ОТК», на день разрешения спора судом рыночная стоимость жилого жома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Киселёвск, 

<

адрес>, составляет 1 135 000 руб., в том числе земельного участка – 102 000 руб., жилого дома – 1 033 000 руб. (л.д. 95-129).

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В данном случае экспертное заключение № от 11.01.2018 г. соответствует требованиям, предъявляемым к отчёту об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и достоверности.

Экспертиза рыночной стоимости жилого дома и земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра объектов оценки.

При определении рыночной стоимости жилого дома и земельного участка эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение (область), дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект - аналог на основании всех характеристик, произвёл необходимые корректировки стоимости каждого объекта - аналога и привёл подробное обоснование поправок и расчёт их значений.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Представленное в суд экспертное заключение представляет собой полные и последовательные ответы на поставленный судом вопрос, исполнено экспертом, имеющим соответствующее образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупреждённым об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу ложного заключения, что подтверждается его подписью в самом экспертном заключении.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным принять данное заключение для определения рыночной стоимости жилого дома, и земельного участка, расположенных по адресу: г. Киселёвск, 

<

адрес>, в размере 1 135 000 руб.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ каждый должен разумно и добросовестно пользоваться своими гражданскими правами.

Статьей 7 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что для определения реальной стоимости объекта оценки установлению подлежит его рыночная стоимость.

Учитывая изложенное, ссылка ответчика на то, что экспертом неверно выбраны дома, для сравнения при определении стоимости объекта оценки является необоснованной.

Кроме того, в соответствии с п.2 ст.281 Гражданского кодекса РФ при определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а согласно части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации именно кадастровая стоимость земельного участка должна соответствовать его рыночной стоимости. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований АО «Поляны» об обязании ФИО2 заключить с АО «Поляны» договор купли – продажи принадлежащего жилого дома и земельного участка расположенных по адресу: г. Киселёвск, 

<

адрес>, за цену 1 033 000 руб.

Экспертом, вызванным в судебное заседание для дачи пояснений, было представлено заявление об оплате выезда эксперта в судебное заседание.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Частью 1 ст. 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность эксперта явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением. Таким образом, явка эксперта в суд является его обязанностью, при этом оплате эксперту по смыслу ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат понесенные им необходимые расходы, связанные с его явкой в суд.

Как следует из материалов дела, определением суда от 09 ноября 2017 г. по ходатайству ответчика по делу назначена экспертиза по оценке стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено экспертам ООО «Экспертная группа «ОТК».

В судебное заседание 08.02.2018 г. эксперт был вызван судом для дачи пояснений по проведенной им экспертизе. При этом, явившимся в суд экспертом какие-либо расходы, связанные с явкой в суд, для возмещения не предъявлены, расходы на проезд, связанные с явкой в суд, какими-либо доказательствами не подтверждены. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения ходатайства судом не усмотрено.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования акционерного общества «Поляны» к ФИО2 о разрешении разногласий при заключении договора купли – продажи жилого дома и понуждении заключить договор по рыночной цене, установленной независимой оценкой удовлетворить частично.

Установить рыночную стоимость для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, жилого дома площадью 54,1 кв.м., надворных построек, расположенных по адресу: г. Киселевск 

<

адрес> в размере 1 033 000 руб. и рыночную стоимость для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества земельного участка площадью 985 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу г. Киселевск 

<

адрес> в размере 102 000 руб.

Обязать ФИО2 заключить с акционерным обществом «Поляны» договор купли – продажи по рыночной стоимости недвижимого имущества, жилого дома площадью 54,1 кв.м. надворных построек, расположенного в г. Киселевске по 

<

адрес> в размере 1 033 000 руб. и земельного участка площадью 985 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу г. Киселевск 

<

адрес> в размере 102 000 руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества «Поляны» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

В удовлетворении требований об установлении рыночной стоимости для заключения договора купли-продажи дома и земельного участка, а также обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, жилого дома с надворными постройками и земельного участка, расположенных в г. Киселевске по 

<

адрес> в размере 1 081 724 руб. – стоимость жилого дома, и земли - 15 276 руб., отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 13 февраля 2018 года

Судья Н.А.Байскич

Решение в законную силу не вступило.

В случае обжалования судебного решения сведения об обжаловании и результатах обжалования будут размещены в сети «Интернет» в установленном порядке.