Дело №2-2184/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Вассиярова А.В., 

при секретаре судебного заседания Печковой М.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО2, представителя ответчика администрации города Чебоксары ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1 к администрации города Чебоксары о признании права собственности на объекты недвижимости,

установил:

ФИО1 и ФИО4 обратились в суд с иском к администрации города Чебоксары (далее Администрация) о признании права собственности на объекты недвижимости.

Исковые требования мотивировали тем, что им (истцам) на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок (

<

данные изъяты> с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> с видом разрешенного использования: для обслуживания индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и расположенный на этом земельном участке объект индивидуального жилищного строительства: назначение: 

<

данные изъяты>

Истцами выполнена реконструкция жилого дома без получения разрешительных документов, после чего произведен реальный раздел дома и земельного участка; в результате истец ФИО4 приобрел на праве собственности 

<

адрес> и земельный участок с кадастровым номером №; истец ФИО1 – 

<

адрес> и земельный участок с кадастровым номером №.

Государственная регистрация права собственности истцов на вновь созданные объекты недвижимости во внесудебном порядке невозможна ввиду отсутствия у правообладателей исходных строения и земельного участка разрешительных документов на реконструкцию жилого дома.

Между тем, органом, осуществляющим государственный кадастровый учет объектов недвижимости, подтверждена возможность реального раздела земельного участка с кадастровым номером № с образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Соответствие вновь созданных объектов недвижимости в виде блокированной части жилого дома (квартир № и №) строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, пригодность к проживанию без угрозы нанесения вреда кому-либо подтверждается заключением специалиста.

С учетом изложенного, после уточнения исковых требований, истцы просили: 

прекратить их право собственности (в размере 1/2 доли у каждого) на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты>., с видом разрешенного использования: для обслуживания индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и расположенный на этом земельном участке объект индивидуального жилищного строительства: назначение: 

<

данные изъяты> 

признать за истцом ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу 

<

адрес>; 

признать за истцом ФИО4 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу 

<

адрес>

Истцы в суд не явились. В судебном заседании представитель истца ФИО1 просил удовлетворить иск.

В письменном отзыве ответчик просил отказать в удовлетворении иска, полагая его необоснованным и не подлежащим удовлетворению по мотивам неполучения истцами разрешения на реконструкцию принадлежащего им на праве собственности жилого дома, недоказанности того, что спорные объекты относятся к жилому дому блокированной застройки.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 98) поддержала доводы из письменного отзыва, также указав на то, что истцами не предприняты меры по легализации самовольной постройки.

Третье лицо Управление Росреестра по Чувашской Республике разрешение заявленного иска оставило на усмотрение суда, представив в материалы дела письменный отзыв (л.д. 99-101).

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В силу п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее земельный кодекс), права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса изложен один из основных принципов земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При этом в силу п. 2 ст. 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Судом установлено, что истцам ФИО1 и ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности 

<

данные изъяты>, и земельный участок с кадастровым номером № категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания индивидуального жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д. 6-9). 

В соответствии с межевым планом от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «НПП «Инженер» (л.д. 67-71), произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № с образованием двух земельных участков с постановкой их на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. 

В результате раздела исходного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами: № площадью 

<

данные изъяты>. категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для обслуживания индивидуального жилого дома, № площадью 

<

данные изъяты> категории земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для обслуживания индивидуального жилого дома (л.д. 13-14).

Как пояснили истцы в ходе судебного разбирательства, ими за свой счет по согласованию друг с другом выполнены работы по реконструкции жилого дома, в результате чего изменились его качественные и количественные характеристики.

Из материалов дела видно, что по результатам инвентаризации объектов индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес>, МУП «БТИ и приватизации жилищного фонда» города Чебоксары ДД.ММ.ГГГГ составлены технические паспорта:

<

данные изъяты>л.д. 55-60), 

<

данные изъяты>. (л.д. 163-168).

ДД.ММ.ГГГГ на квартиры оформлены кадастровые паспорта: на 

<

адрес> присвоением кадастрового номера № (л.д. 61-62), на 

<

адрес> присвоением кадастрового номера № (л.д. 171).

Согласно приведенной технической документации, здание жилого 

<

адрес> имеет три этажа, фактически состоит из двух блоков (квартир № и №), которые имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком, расположены на отдельных земельных участках и имеют самостоятельный выход на территорию общего пользования.

Действительный адрес частей жилого дома по 

<

адрес> 

<

адрес>, подтвержден выпиской из единого адресного реестра администрации города Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 63).

Из дела также следует, что 

<

данные изъяты>.

В период времени с 1999 по 2004 год действовал Градостроительный кодекс РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ, а с 2005 и по настоящее время действует Градостроительный кодекс от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

Статьей 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (далее Градостроительный кодекс) предусматривалась необходимость получения разрешения на строительство - документа, удостоверяющего право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории, выдаваемого на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. В силу п. 4 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежали регистрации органами местного самоуправления.

Из положений ст. 61 Градостроительного кодекса следовало, что строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков.

Ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Кодекса документы.

Государственная регистрация права собственности на жилой дом, изменение параметров (реконструкция) которого начаты после ДД.ММ.ГГГГ, осуществляется, в том числе, на основании документов, подтверждающих проведение такой реконструкции с соблюдением строительных норм и правил.

Так, в силу п.2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

П.4 ст. 8 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» установлено, что до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта.

Из приведенных положений закона следует, что до 01.03.2015 отменена необходимость получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (реконструированного) объекта. При этом, необходимость получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, установленная статьей 51 ГрК РФ, для объектов индивидуального жилищного строительства, сохранена.

Таким образом, спорные объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции принадлежащего истцам на праве общей долевой собственности жилого дома, возведены в отсутствие соответствующего разрешения на реконструкцию (строительство), т.е. соответствуют признакам самовольной постройки.

Пунктом 3 ст.222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ).

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

В пункте 26 названного постановления разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Между истцами ДД.ММ.ГГГГ заключено соглашение о реальном разделе имущества и прекращении общей долевой собственности, согласно которому, в целях прекращения общей долевой собственности стороны договорились произвести реальный раздел объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка площадью 

<

данные изъяты> следующим образом: ФИО4 приобретает право собственности на 

<

данные изъяты> категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания индивидуального жилого дома; ФИО1 приобретает право собственности на 

<

данные изъяты> категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания индивидуального жилого дома (л.д. 10-12).

Государственная регистрация права собственности истцов на объекты недвижимости в соответствии с упомянутым соглашением о реальном разделе имущества приостановлена по мотивам непредставления заявителями разрешения на реконструкцию жилого дома ДД.ММ.ГГГГ, и в последующем прекращена (л.д. 17-20, 99).

В силу положений ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, помещения (квартиры) могут располагаться только в многоквартирном доме.

В соответствии с п.2 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дом блокированной застройки – это жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, отличительной особенностью дома блокированной застройки от многоквартирного дома является возможность самостоятельного выхода на территории общего пользования (прилегающие земельные участки), а также отсутствие помещений общего пользования (общие инженерные сети, помещения вспомогательного использования, предназначенные для общего пользования).

Для образования дома блокированной застройки необходимо произвести реконструкцию жилого дома, в результате которой будет создан дом как совокупность двух и более блоков, имеющие самостоятельные земельные участки для эксплуатации каждого блока дома блокированной застройки, с получением в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, разрешения на реконструкцию, а впоследствии – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Из совокупности исследованных доказательств суд приходит к выводу о том, что истцами сформированы самостоятельные земельные участки под каждой частью ранее существовавшего индивидуального жилого дома, нахождение в собственности истцов изолированных частей индивидуального жилого дома возможно в виде автономного блока жилого дома блокированной застройки, в обоснование своих доводов об обратном ответчик каких-либо доказательств не представил.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в администрацию с заявлением о согласовании реконструкции жилого дома, что опровергает доводы ответчика о том, что первые мер по легализации самовольной постройки не предпринимали.

Согласно заключению специалиста Общества с ограниченной ответственностью Экспертная компания «Консультант» № (л.д. 21-53), блокированная часть (

<

адрес>) с кадастровым номером № жилого 

<

адрес> соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым к данному типу зданий, является пригодной для постоянного безопасного проживания граждан, не представляет угрозу для людей, проживающих в нем и находящихся в непосредственной близости.

Согласно заключению специалиста Общества с ограниченной ответственностью Экспертная компания «Консультант» № (л.д. 102-132), блокированная часть (

<

адрес>) с кадастровым номером № жилого 

<

адрес> расположена в пределах земельного участка с кадастровым номером №, не влияет на целостность соседней блокированной части (

<

адрес>) жилого дома, соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым к данному типу зданий, является пригодной для постоянного безопасного проживания граждан, не представляет угрозу для людей, проживающих в нем и находящихся в непосредственной близости.

Указанные заключения изготовлены ФИО 1, имеющей высшее техническое строительное образование, профессиональную переподготовку в области оценочной деятельности, общий трудовой стаж – 42 года, в том числе стаж работы в строительной отрасли – 20 лет. 

Заключения специалиста полностью соответствует требованиям ст. 84-86 ГПК РФ, выводы специалиста согласуются с другими материалами дела, являются последовательными, логичными, взаимосвязанными и основаны на подробно описанных специальных исследованиях, следовательно, у суда нет оснований не доверять заключениям специалиста, поскольку они выполнены лицом, не заинтересованном в исходе дела в чью либо пользу, обладающим специальными познаниями и достаточным стажем работы.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворить заявленный иск о признании права собственности истцов на спорные объекты недвижимости.

При признании права собственности на вновь образованные объекты недвижимости исходный жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № не могут рассматриваться как объект права, в том числе права общей собственности, в этой связи, право общей долевой собственности истцов (

<

данные изъяты>) на эти объекты недвижимости подлежит прекращению,

В соответствии с абзацем 3 п.5 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для прекращения права в Едином государственном реестре необходимо, в том числе, решение суда, в резолютивной части которого будет указано на отсутствие или прекращение права, сведения о котором были внесены в государственный реестр 

Руководствуясь изложенным, на основании ст.ст. 195-198 ГПК РФ, 

решил:

признать за истцом ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу 

<

адрес> блокированную часть № жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес>; 

признать за истцом ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу 

<

адрес>, блокированную часть № жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты>. по адресу: 

<

адрес>.

прекратить право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО1 (

<

данные изъяты>., с видом разрешенного использования: для обслуживания индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и расположенный на этом земельном участке объект индивидуального жилищного строительства: назначение: 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: судья А.В. Вассияров

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.