Дело № 2-1073/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

02 августа 2017 года Северский городской суд Томской области в составе:

председательствующего Поповой Е.Н.,

при секретаре Игнатовой А.А, 

с участием представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ПАО Сбербанк ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г. Северске гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Федеральному государственному казенному учреждении «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о признании отсутствующей ипотеки, возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – ФГКУ «Росвоенипотека») о признании отсутствующей ипотеки, возмещении судебных расходов по уплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований указал, что он является победителем открытых торгов в форме аукциона по продаже лота №1 - квартиры, общей площадью ** м2, расположенной по [адрес], проведенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении должника ФИО3 в пользу взыскателя ПАО Сбербанк. Во исполнение заключенного со специализированной организацией договора купли-продажи стоимость квартиры им оплачена в полном объеме, однако при обращении в регистрирующий орган ему было отказано в регистрации права собственности на указанное жилое помещение по причине того, что в отношении нее установлено ограничение в виде ипотеки в пользу ФГКУ «Росвоенипотека». 

В судебное заседание истец ФИО2, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФГКУ «Росвоенипотека», надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось. Представитель ответчика руководитель Новосибирского филиала ФИО4 просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование указал, что на основании договора целевого займа ФИО3, как участнику НИС жилищного обеспечения военнослужащих, предоставлен займ для приобретения в собственность квартиры по кредитному договору, заключенному с ПАО Сбербанк. В связи с неисполнением ФИО3 обязательств перед ПАО Сбербанк и ФГКУ «Росвоенипотека» решением Советского районного суда г.Томска от 17.05.2016 с него взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на квартиру. Поскольку в настоящее время ФИО3 не исполнены обязательства по возврату целевого займа перед ФГКУ «Росвоенипотека», а права последующего залогодержателя защищаются аналогично порядку защиты прав залогодержателя по предшествующей ипотеке, установленному п.2 ст. 46 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», полагал, что правовые основания для прекращения ипотеки отсутствуют. Просил рассмотреть дело в отсутствие ответчика. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ПАО Сбербанк ФИО1 (доверенности от 27.06.2016 №**, от 15.03.2017 №**, от 23.03.2017 №**) в судебном заседании полагал исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению в полном объеме. Полагал, что последующая ипотека в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» прекратилась на основании пунктов 2, 4, 8 части 1 статьи 352, пункта 4 статьи 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, ФИО3, ООО «Легион», Территориальное управление Росимущества в Томской области, Отдел судебных приставов по г.Северску Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. 

Представитель ООО «Легион» директор ФИО5 в письменных пояснениях полагал исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

На основании части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, ФИО3, ООО «Легион», Территориального управления Росимущества в Томской области, Отдела судебных приставов по г.Северску Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области. 

Заслушав объяснения представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ПАО Сбербанк ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, очередность удовлетворения требований залогодержателей устанавливается в зависимости от момента возникновения каждого залога. Независимо от момента возникновения залога, если будет доказано, что залогодержатель на момент заключения договора или на момент возникновения обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога, знал или должен был знать о наличии предшествующего залогодержателя, требования такого предшествующего залогодержателя удовлетворяются преимущественно.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со статьей 2 указанного Закона, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 11 Закона, государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

На основании пункта 4 статьи 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Положениями пункта 1 статьи 46 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Из пункта 3 статьи 46 вышеуказанного Федерального закона следует, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

Основания прекращения залога указаны в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктами 2, 4, 8 части 1, часть 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается в случаях: если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2). О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно пункту 3 ст. 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.

Если последующий залогодержатель не воспользовался правом потребовать досрочного исполнения обязательства или данное право было ограничено соглашением в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи, последующий залог прекращается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 4 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Судом установлено, не оспаривается лицами, участвующими в деле, и подтверждается представленными в материалы дела решением Советского районного суда г.Томска от 17.05.2016, кредитным договором от 08.10.2013, договором целевого жилищного займа от 08.10.2013, свидетельством о государственной регистрации права от 01.11.2013, выпиской из ЕГРП от 05.11.2013, закладной 28.10.2013, что решением Советского районного суда г.Томска от 17.05.2016 с ФИО3 досрочно взыскана задолженность по кредитному договору № ** от 08.10.2017 в размере ** руб. и обращено взыскание на жилое помещение по [адрес], являющееся одновременно предметом предшествующего залога в пользу ПАО Сбербанк и последующего залога в пользу ФГКУ «Росвоенипотека». 

В рамках исполнительного производства в пользу взыскателя ПАО Сбербанк данный объект недвижимости был реализован на публичных тогах, победителем которых признан ФИО2, с которым специализированной организацией ООО «Легион» заключен договор купли- продажи от 16.07.2017 № ** спорного объекта недвижимости, оплата стоимости квартиры произведена истцом в полном объеме. Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Северску УФССП России по Томской области от 14.02.2017, протоколом № ** о результатах торгов и об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 12.05.2017, договором купли-продажи от 16.05.2017, справкой от 10.07.2017.

Невозможность регистрации права собственности на спорное жилое помещение в регистрирующем органе по причине наличия ограничения (обременения) права ФГКУ «Росвоенипотека» послужило основаниям для обращения ФИО2 в суд. 

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 г. в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В силу положений ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права истца, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

В силу пункта 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Соблюдение прав первоначального кредитора обеспечивается также применением пункта 1 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которым требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Первоначальный кредитор ПАО Сбербанк воспользовался своим преимущественным правом на удовлетворение своих требований из заложенного имущества, суд обратил взыскание на предмет залога, установив его реализацию на торгах с начальной продажной ценой ** рублей.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя УФССП России по Томской области от 16.05.2017 квартира продана ФИО2 по цене 1958360 руб.

Вместе с тем полученных от реализации жилого помещения денежных средств недостаточно для погашения задолженности должника ФИО3 перед первоначальным кредитором ПАО Сбербанк. 

Учитывая, что требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя, имущество, являющееся предметом залога, на законных основаниях в соответствии с установленной законом очередностью уже было передано предшествующему залогодержателю ПАО Сбербанк для удовлетворения его требований на сумму 1958360 руб., истец оплатил стоимость реализованного имущества (1863360 руб.), однако она не погашает в полном объеме требований предшествующего залогодержателя, а сохранение записи об ипотеке препятствует регистрации права собственности истца, то суд приходит к выводу о необходимости признании обременения (ипотеки в пользу ФГКУ «Росвоенипотека») прекращенным в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Доводы ответчика о том, что задолженность ФИО3 перед ФГКУ «Росвоенипотека» до настоящего времени не погашена, не имеют правового значения, поскольку в соответствии с действующим законодательством и условиями кредитного договора (п.2.1.2) ФГКУ «Росвоенипотека» являлась последующим залогодержателем. Стоимости имущества, на которое обращено взыскание по требованиям ПАО Сбербанк, недостаточно даже для удовлетворения требований первоначального залогодержателя, при этом переход права собственности на имущество к другому лицу в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований первоначального залогодержателя является основанием для прекращения и последующей ипотеки, поскольку повторное обращение взыскания на одно и то же имущество по требованиям последующего залогодержателя законом не предусмотрено. При том, что ФГКУ «Росвоенипотека» не представило доказательств того, что оно воспользовалось правом потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательства по договору целевого займа и обращения взыскания на предмет залога.

Иные доводы ответчика основаны на ошибочном толковании закона, а потому не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 

Кроме того, ФИО2 является добросовестным приобретателем квартиры. Так, по общему правилу, пока не доказано иное, приобретение имущества на торгах предполагает добросовестность приобретателя.

Как следует из материалов дела, приобретение имущества осуществлялось истцом посредством участия на публичных торгах и передавалось по договору купли-продажи на основании поручения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области, то есть государственного органа, в договоре купли-продажи от 16.05.2017 (п.1.4) указано только на наличие обременений квартиры ипотекой ПАО Сбербанк и на прекращение данного обременяя с момента уплаты покупателем покупной цены. Любой разумный участник гражданского оборота, ознакомившись с такими условиями торгов, вправе справедливо рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного залогом иного залогодержателя. Аргументов о злоупотреблении со стороны ФИО2 в рассматриваемом деле ответчиком или иными лицами, участвующими в деле, не приведено, поэтому следует признать, что залог прекратился и по правилам подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Истцом при подаче иска в суд была уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждается чек-ордером от 27.06.2017. 

С учетом изложенных обстоятельств, положений закона, результатов рассмотрения дела суд в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу, что с ФГКУ «Росвоенипотека» подлежат взысканию в пользу истца судебные расходу по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., понесенные им при подаче иска.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к Федеральному государственному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о признании отсутствующей ипотеки удовлетворить.

Признать ипотеку в отношении квартиры, расположенной по [адрес], кадастровый номер **, установленную в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ИНН 

<

***>) прекращенной.

Настоящее решение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры, расположенной по [адрес], кадастровый номер **, установленной в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ИНН 

<

***>).

В возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины взыскать с Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в пользу ФИО2 300 руб. 

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Северский городской суд Томской области.

Председательствующий Е.Н. Попова